寫字樓項目市場分析報告-wenkub
2022-08-31 10:32:46 本頁面
【正文】 上海經(jīng)濟增長的支柱產(chǎn)業(yè)；連續(xù)多年兩位數(shù)的增長更是引人注目。l 乙級寫字樓整體租售情況不如甲級，中、低檔寫字樓產(chǎn)品租售價格停滯不前，將逐漸被市場所淘汰，性價比高的項目頗受中小企業(yè)青睞，小面積商務(wù)間成為市場追尋的新熱點。l 2003年中國入世對寫字樓市場的利好影響開始逐漸顯現(xiàn)，加上上海市政府對跨國企業(yè)地區(qū)總部推出的優(yōu)惠政策及2010年世博會三方面因素將構(gòu)成上海寫字樓需求的強勁原動力。一、前言二、宏觀市場綜述三、供求分析四、上海市市場租售價格分析五、人民廣場淮海中路板塊供求分析租金情況分析客源情況分析i客戶來源ii客戶行業(yè)分析iii客戶需求六、南京西路板塊客源情況分析i客戶來源ii客戶行業(yè)分析iii客戶需求i客戶來源ii客戶行業(yè)分析iii客戶需求七、淮海中路、南京西路沿線典型樓盤產(chǎn)品分析面積和層高外立面大堂電梯車位7. 其它內(nèi)部配套八、政策對寫字樓市場的影響近期出臺政策介紹政策的時間效應(yīng)分析九、典型樓盤一、前言隨著中國加入世界貿(mào)易組織、2010年成功申辦世界博覽會、F1賽車場、環(huán)球樂園的立項，外資對上海的信心倍增，上海經(jīng)濟的未來將一片光明。l 回顧上海寫字樓市場的發(fā)展歷程，經(jīng)歷了膨脹、鼎盛和衰退，當前正處于繁榮復蘇的時期。二、宏觀市場綜述l 綜合競爭力全國首位：上海在城市綜合競爭力、資本力和科技力的排名中，均位居全國首位。 1998—2003年上海FDI及增長率變化數(shù)據(jù)來源：上海統(tǒng)計局外資涌入：外商投資企業(yè)在推動經(jīng)濟增長中正起著越來越大的作用。分析外資的涌入和上海產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整也對上海的房地產(chǎn)市場提出了新的需求。外資企業(yè)的進駐，不僅增加了對辦公樓、商業(yè)營業(yè)樓宇的需求，也增加了對住宅的需求，特別是增加了對有地方特色的石窟門和環(huán)境優(yōu)美高檔住宅的需求。預計2005年至2007年底，上海甲級辦公樓的供應(yīng)面積總計將達230萬平方米，今后三年內(nèi)上海的甲級寫字樓增長將達62%。特別是靜安、盧灣及黃浦等區(qū)在2004年底的剩余量相當緊張，市場空置率低于5％。從檔次分配來看，仍舊是甲A級寫字樓以租賃為主，甲B級和中檔以下寫字樓會出現(xiàn)租售并舉的現(xiàn)象。%，可供租用的空置面積繼續(xù)下降。l 受供給關(guān)系的影響，寫字樓市場已經(jīng)進入新一輪的上升期。人民廣場是集商務(wù)、金融、高級住宅于一體的中央商務(wù)區(qū)，也是現(xiàn)代交通網(wǎng)絡(luò)的匯聚點。 這些商務(wù)樓絕大部分樓下的裙房用于商業(yè)用途，樓上則為辦公用途。比如：站在力寶廣場的北側(cè)，您可以看見延中綠地、市政府辦公大樓、上海大劇院、市規(guī)劃陳列館等一系列景觀?！ ∩倘?nèi)酒店、購物、餐飲、娛樂 酒店：香港廣場北樓的酒店式公寓、社科院里的御景苑、美臣大酒店、五星級的新錦江大酒店、花園飯店等?，F(xiàn)代化建筑林立，時尚名品薈萃，緊隨世界潮流。借助地鐵一號線的優(yōu)勢：貫穿淮海路，西經(jīng)徐家匯商業(yè)圈，至莘莊新城，北經(jīng)人民廣場，至新客站，東至浦東，各類公共交通可達各處，附近M8線即將開通，它將給此處帶來滾滾人潮及商機。168。分析：168。代表樓盤租金價格物業(yè)名稱租金（美元/平方米/天）物業(yè)費車位租金入住率香港廣場4美元/月1600元/月滿租香港新世界廣場4美元/月1500元/月98%中環(huán)廣場1600元/月99%時代廣場1700元/月滿租瑞安大廈1600元/月滿租來福士廣場1760元/月滿租港陸廣場1800元/月98%分析：168。168。 以瑞安廣場和時代廣場為代表的淮海中路板塊高檔寫字樓作為上海頂級寫字樓，雖然租金價格較高，對于有實力的外資企業(yè)仍然具有相當大的吸引力，其客戶群中外資占有85％，如麥肯錫、杜邦、拜耳等大型中資企業(yè)也入駐在此，這些企業(yè)的由足夠的能力承擔高額的租金，他們追求的是高檔的辦公環(huán)境和完善的物業(yè)服務(wù)。l 作為上海最早形成的高檔寫字樓板塊，該區(qū)域已經(jīng)形成較強的商業(yè)辦公氛圍，因此對實力較強的知名跨國公司又較強吸引力。 350400個車位設(shè)計，有效滿足客戶車位需求。 大廈裙樓引入國際名牌購物中心，形成上海最高檔的購物商圈，滿足企業(yè)員工購物需求。南京西路商圈的周邊環(huán)境；： 高架：延安高架及南北高架是分別貫穿市中心的東西、南北的主要干道；機場：距虹橋機場約十幾公里路程； 點評：商圈位于市中心，延安路高架、內(nèi)環(huán)高架、南北高架和長壽路形成縱橫交錯的主體交通，交通極其便捷。、購物、餐飲、文化娛樂 酒店：有著名的波特曼酒店、錦滄文華酒店、四季酒店等五星級酒店。等。4. 南京西路公交線路20路九江路外灘→中山公園、24路復興東路外灘→長壽新村37路美麗園→齊齊哈爾路、40路烏魯木齊路→驪山路41路龍華→天目東路、57路銅仁路→龍柏新村62路美麗園→綠楊橋、76路中潭路→宜山路凱旋路109路南浦大橋→上海火車站、112路人民廣場→萬里城128路南洋中學→滬太新村、148路昌平路→昌平路軌道二號線：中山公園→張江高科技園 點評：南京西路是上海著名的中心商業(yè)街區(qū)，交通便捷，四通八達。打樁2007 分析：168。168。 從2004年1月到2005年1月，與其他板塊相比上升幅度較??；主要由于該板塊多數(shù)辦公樓長期處于滿租狀態(tài)，且原有租金水平較高。 由于目前該板塊市場處于求大于供的狀態(tài)以及近兩年周邊將推出的新樓盤如東海大廈、恒隆二期等品質(zhì)較高，可以預見未來兩年該板塊甲級寫字樓租金價格將保持上升趨勢。 以恒隆廣場和中信泰富為代表的南京西路板塊高檔寫字樓作為上海頂級寫字樓，雖然租金價格較高，對于有實力的外資企業(yè)仍然具有相當大的吸引力，其客戶群中外資占有85％，如華為等大型中資企業(yè)也入駐在此，這些企業(yè)的由足夠的能力承擔高額的租金，他們追求的是高檔的辦公環(huán)境和完善的物業(yè)服務(wù)。 作為市中心最高檔寫字樓聚集的板塊，入駐企業(yè)行業(yè)背景有多樣化趨勢；極佳的商業(yè)氛圍吸引了各行業(yè)頂尖企業(yè)入駐。 對于各行業(yè)頂尖的企業(yè)，更注重辦公環(huán)境和物業(yè)管理水平。 200300平方米小面積租借為主，各層公共會議室的設(shè)計，滿足客戶的又一重要需求。l 代表企業(yè)：大金投資、廣電日人壽保險等i客戶來源分析：168。ii客戶行業(yè)分析分析：168。iii客戶需求168。48 / 48A. 七、淮海中路、南京西路沿線典型樓盤產(chǎn)品分析抽樣產(chǎn)品基本配套表物業(yè)名稱層數(shù)總建筑面積單層面積可分割面積凈層高外立面大堂電梯車位內(nèi)部其他配套恒隆廣場66140593178020017804層挑高，豪華中庭，18部客梯，2部貨梯（迅達）400購物中心中信泰富4677000190012919003層挑高，大理石裝飾材料21部奧的斯365購物中心上海嘉里中心263447814621111462深藍色玻璃幕墻結(jié)合鋼架豪華酒店大堂設(shè)計，挑高15米，大理石和花崗巖三菱電梯，10部餐廳、健身中心中欣大廈438200014552800雙層中空玻璃，氟碳烤漆鋁板，優(yōu)質(zhì)花崗石，吊頂配以燈飾10部客梯日立262商場、餐廳南證大廈4911071410002050244481采用進口玻璃
物理相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1