寫字樓項(xiàng)目市場(chǎng)分析報(bào)告-wenkub
2022-08-31 10:32:46 本頁(yè)面
【正文】 上海經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè)；連續(xù)多年兩位數(shù)的增長(zhǎng)更是引人注目。l 乙級(jí)寫字樓整體租售情況不如甲級(jí)，中、低檔寫字樓產(chǎn)品租售價(jià)格停滯不前，將逐漸被市場(chǎng)所淘汰，性價(jià)比高的項(xiàng)目頗受中小企業(yè)青睞，小面積商務(wù)間成為市場(chǎng)追尋的新熱點(diǎn)。l 2003年中國(guó)入世對(duì)寫字樓市場(chǎng)的利好影響開始逐漸顯現(xiàn)，加上上海市政府對(duì)跨國(guó)企業(yè)地區(qū)總部推出的優(yōu)惠政策及2010年世博會(huì)三方面因素將構(gòu)成上海寫字樓需求的強(qiáng)勁原動(dòng)力。一、前言二、宏觀市場(chǎng)綜述三、供求分析四、上海市市場(chǎng)租售價(jià)格分析五、人民廣場(chǎng)淮海中路板塊供求分析租金情況分析客源情況分析i客戶來(lái)源ii客戶行業(yè)分析iii客戶需求六、南京西路板塊客源情況分析i客戶來(lái)源ii客戶行業(yè)分析iii客戶需求i客戶來(lái)源ii客戶行業(yè)分析iii客戶需求七、淮海中路、南京西路沿線典型樓盤產(chǎn)品分析面積和層高外立面大堂電梯車位7. 其它內(nèi)部配套八、政策對(duì)寫字樓市場(chǎng)的影響近期出臺(tái)政策介紹政策的時(shí)間效應(yīng)分析九、典型樓盤一、前言隨著中國(guó)加入世界貿(mào)易組織、2010年成功申辦世界博覽會(huì)、F1賽車場(chǎng)、環(huán)球樂園的立項(xiàng)，外資對(duì)上海的信心倍增，上海經(jīng)濟(jì)的未來(lái)將一片光明。l 回顧上海寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展歷程，經(jīng)歷了膨脹、鼎盛和衰退，當(dāng)前正處于繁榮復(fù)蘇的時(shí)期。二、宏觀市場(chǎng)綜述l 綜合競(jìng)爭(zhēng)力全國(guó)首位：上海在城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力、資本力和科技力的排名中，均位居全國(guó)首位。 1998—2003年上海FDI及增長(zhǎng)率變化數(shù)據(jù)來(lái)源：上海統(tǒng)計(jì)局外資涌入：外商投資企業(yè)在推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中正起著越來(lái)越大的作用。分析外資的涌入和上海產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整也對(duì)上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)提出了新的需求。外資企業(yè)的進(jìn)駐，不僅增加了對(duì)辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)樓宇的需求，也增加了對(duì)住宅的需求，特別是增加了對(duì)有地方特色的石窟門和環(huán)境優(yōu)美高檔住宅的需求。預(yù)計(jì)2005年至2007年底，上海甲級(jí)辦公樓的供應(yīng)面積總計(jì)將達(dá)230萬(wàn)平方米，今后三年內(nèi)上海的甲級(jí)寫字樓增長(zhǎng)將達(dá)62%。特別是靜安、盧灣及黃浦等區(qū)在2004年底的剩余量相當(dāng)緊張，市場(chǎng)空置率低于5％。從檔次分配來(lái)看，仍舊是甲A級(jí)寫字樓以租賃為主，甲B級(jí)和中檔以下寫字樓會(huì)出現(xiàn)租售并舉的現(xiàn)象。%，可供租用的空置面積繼續(xù)下降。l 受供給關(guān)系的影響，寫字樓市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入新一輪的上升期。人民廣場(chǎng)是集商務(wù)、金融、高級(jí)住宅于一體的中央商務(wù)區(qū)，也是現(xiàn)代交通網(wǎng)絡(luò)的匯聚點(diǎn)。 這些商務(wù)樓絕大部分樓下的裙房用于商業(yè)用途，樓上則為辦公用途。比如：站在力寶廣場(chǎng)的北側(cè)，您可以看見延中綠地、市政府辦公大樓、上海大劇院、市規(guī)劃陳列館等一系列景觀。 商圈內(nèi)酒店、購(gòu)物、餐飲、娛樂 酒店：香港廣場(chǎng)北樓的酒店式公寓、社科院里的御景苑、美臣大酒店、五星級(jí)的新錦江大酒店、花園飯店等?，F(xiàn)代化建筑林立，時(shí)尚名品薈萃，緊隨世界潮流。借助地鐵一號(hào)線的優(yōu)勢(shì)：貫穿淮海路，西經(jīng)徐家匯商業(yè)圈，至莘莊新城，北經(jīng)人民廣場(chǎng)，至新客站，東至浦東，各類公共交通可達(dá)各處，附近M8線即將開通，它將給此處帶來(lái)滾滾人潮及商機(jī)。168。分析：168。代表樓盤租金價(jià)格物業(yè)名稱租金（美元/平方米/天）物業(yè)費(fèi)車位租金入住率香港廣場(chǎng)4美元/月1600元/月滿租香港新世界廣場(chǎng)4美元/月1500元/月98%中環(huán)廣場(chǎng)1600元/月99%時(shí)代廣場(chǎng)1700元/月滿租瑞安大廈1600元/月滿租來(lái)福士廣場(chǎng)1760元/月滿租港陸廣場(chǎng)1800元/月98%分析：168。168。 以瑞安廣場(chǎng)和時(shí)代廣場(chǎng)為代表的淮海中路板塊高檔寫字樓作為上海頂級(jí)寫字樓，雖然租金價(jià)格較高，對(duì)于有實(shí)力的外資企業(yè)仍然具有相當(dāng)大的吸引力，其客戶群中外資占有85％，如麥肯錫、杜邦、拜耳等大型中資企業(yè)也入駐在此，這些企業(yè)的由足夠的能力承擔(dān)高額的租金，他們追求的是高檔的辦公環(huán)境和完善的物業(yè)服務(wù)。l 作為上海最早形成的高檔寫字樓板塊，該區(qū)域已經(jīng)形成較強(qiáng)的商業(yè)辦公氛圍，因此對(duì)實(shí)力較強(qiáng)的知名跨國(guó)公司又較強(qiáng)吸引力。 350400個(gè)車位設(shè)計(jì)，有效滿足客戶車位需求。 大廈裙樓引入國(guó)際名牌購(gòu)物中心，形成上海最高檔的購(gòu)物商圈，滿足企業(yè)員工購(gòu)物需求。南京西路商圈的周邊環(huán)境；： 高架：延安高架及南北高架是分別貫穿市中心的東西、南北的主要干道；機(jī)場(chǎng)：距虹橋機(jī)場(chǎng)約十幾公里路程； 點(diǎn)評(píng)：商圈位于市中心，延安路高架、內(nèi)環(huán)高架、南北高架和長(zhǎng)壽路形成縱橫交錯(cuò)的主體交通，交通極其便捷。、購(gòu)物、餐飲、文化娛樂 酒店：有著名的波特曼酒店、錦滄文華酒店、四季酒店等五星級(jí)酒店。等。4. 南京西路公交線路20路九江路外灘→中山公園、24路復(fù)興東路外灘→長(zhǎng)壽新村37路美麗園→齊齊哈爾路、40路烏魯木齊路→驪山路41路龍華→天目東路、57路銅仁路→龍柏新村62路美麗園→綠楊橋、76路中潭路→宜山路凱旋路109路南浦大橋→上?；疖囌?、112路人民廣場(chǎng)→萬(wàn)里城128路南洋中學(xué)→滬太新村、148路昌平路→昌平路軌道二號(hào)線：中山公園→張江高科技園 點(diǎn)評(píng)：南京西路是上海著名的中心商業(yè)街區(qū)，交通便捷，四通八達(dá)。打樁2007 分析：168。168。 從2004年1月到2005年1月，與其他板塊相比上升幅度較?。恢饕捎谠摪鍓K多數(shù)辦公樓長(zhǎng)期處于滿租狀態(tài)，且原有租金水平較高。 由于目前該板塊市場(chǎng)處于求大于供的狀態(tài)以及近兩年周邊將推出的新樓盤如東海大廈、恒隆二期等品質(zhì)較高，可以預(yù)見未來(lái)兩年該板塊甲級(jí)寫字樓租金價(jià)格將保持上升趨勢(shì)。 以恒隆廣場(chǎng)和中信泰富為代表的南京西路板塊高檔寫字樓作為上海頂級(jí)寫字樓，雖然租金價(jià)格較高，對(duì)于有實(shí)力的外資企業(yè)仍然具有相當(dāng)大的吸引力，其客戶群中外資占有85％，如華為等大型中資企業(yè)也入駐在此，這些企業(yè)的由足夠的能力承擔(dān)高額的租金，他們追求的是高檔的辦公環(huán)境和完善的物業(yè)服務(wù)。 作為市中心最高檔寫字樓聚集的板塊，入駐企業(yè)行業(yè)背景有多樣化趨勢(shì)；極佳的商業(yè)氛圍吸引了各行業(yè)頂尖企業(yè)入駐。 對(duì)于各行業(yè)頂尖的企業(yè)，更注重辦公環(huán)境和物業(yè)管理水平。 200300平方米小面積租借為主，各層公共會(huì)議室的設(shè)計(jì)，滿足客戶的又一重要需求。l 代表企業(yè)：大金投資、廣電日人壽保險(xiǎn)等i客戶來(lái)源分析：168。ii客戶行業(yè)分析分析：168。iii客戶需求168。48 / 48A. 七、淮海中路、南京西路沿線典型樓盤產(chǎn)品分析抽樣產(chǎn)品基本配套表物業(yè)名稱層數(shù)總建筑面積單層面積可分割面積凈層高外立面大堂電梯車位內(nèi)部其他配套恒隆廣場(chǎng)66140593178020017804層挑高，豪華中庭，18部客梯，2部貨梯（迅達(dá)）400購(gòu)物中心中信泰富4677000190012919003層挑高，大理石裝飾材料21部奧的斯365購(gòu)物中心上海嘉里中心263447814621111462深藍(lán)色玻璃幕墻結(jié)合鋼架豪華酒店大堂設(shè)計(jì)，挑高15米，大理石和花崗巖三菱電梯，10部餐廳、健身中心中欣大廈438200014552800雙層中空玻璃，氟碳烤漆鋁板，優(yōu)質(zhì)花崗石，吊頂配以燈飾10部客梯日立262商場(chǎng)、餐廳南證大廈4911071410002050244481采用進(jìn)口玻璃
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