【正文】 和花園為一體的全功能高檔社區(qū)。：（1）點(diǎn)評原則：房地產(chǎn)業(yè)的根本是產(chǎn)品，營銷只是錦上添花；根據(jù)市場走勢、市場需求、市場細(xì)分來定位產(chǎn)品是最重要的。榮譽(yù)：最佳住區(qū)環(huán)境獎，最佳立面風(fēng)格獎。四重設(shè)防：小區(qū)入口樓宇可視對講識別系統(tǒng)。⑥四戶人家享受的電梯豪宅（E型）。D型、E型單元配原裝品質(zhì)的奧的斯無機(jī)房電梯，世界一流。，環(huán)境綠化也精雕細(xì)刻。這是她的最大亮點(diǎn)，也是其賣點(diǎn)之一。：已售85戶，%（截止10月20日）。生活方便，四周都是社區(qū)。到了清華坊，你能看見三五成群的人進(jìn)進(jìn)出出，他們之中有的是購房者，有的是參觀者，其中不少人是對傳統(tǒng)居民和民族文化有著深刻或濃厚情意的長者、學(xué)者、建筑師，還有的是房產(chǎn)界的同仁、同行，地產(chǎn)界的大腕和明星。另一方面表現(xiàn)在業(yè)主的溝通，當(dāng)前城市年輕人特有的生活方式式鄰里之間的干擾性逐漸漸少，相互之間很少溝通，這就需要創(chuàng)造一種全新的生活方式來提高各單位之間的干擾性?？蛷d面積： 75平米的產(chǎn)品，客廳面積普遍在23個平米左右。一般房間都比較方正。在此基礎(chǔ)之上對市場當(dāng)中各功能用房的面積與分布情況進(jìn)行探討。例如長富花園推出的57平方米單位、藍(lán)色港灣推出的55平米單位。但是要考慮到，大量小戶型項(xiàng)目的推出，更加拉動租金和房價走低。 最低主流總價分布在1115萬元之間，最高主流總價分布區(qū)間相對最低主流總價較寬。目前對于事業(yè)剛起步的白領(lǐng)來講，動輒100多平方米以上的面積、數(shù)十萬元的首付款，圓住房夢是難以企及的?！吧逃梦飿I(yè)型”將其細(xì)分還包括兩種形態(tài)，一種為居家經(jīng)商型，產(chǎn)品形式為一樓一底或平層家?guī)У?，另一種為純商業(yè)物業(yè)型。結(jié)論：就目前而言，中、大型項(xiàng)目中的小戶型單位同純小戶型項(xiàng)目比較，具有相對較高的性價比。開發(fā)小戶型產(chǎn)品從當(dāng)前來講是緩解供需結(jié)構(gòu)性矛盾的手段之一。體育運(yùn)動主題十分突顯，在棕樹小區(qū)內(nèi)，生活配套設(shè)施還不盡完善，這為本項(xiàng)目的商業(yè)建筑規(guī)劃，提供了充足的擴(kuò)展空間。本項(xiàng)目開發(fā)具備了良好的充分條件。價格相對集中度差異情況基本上反映了我市各區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。成都房價主要集中在1500—3500元/M2之間，占72%；2000—3000元/M2的價位占49%。加之開發(fā)商之間的競爭，城東樓盤品質(zhì)得到了提升。相對低廉的地價，使開發(fā)商在建筑與景觀環(huán)境設(shè)計(jì)方面可以投入更多的資金，塑造樓盤品質(zhì)。相信隨著城市配套設(shè)施的完善以及沙河流域的整治，城北住宅市場將會有新的發(fā)展。雖然市中心各種配套設(shè)施齊備,交通方便,但房價相對最高，加之車流量大，空氣污濁，居住環(huán)境較差，其性價比與其他區(qū)域住房的性價比沒什么優(yōu)勢。春熙路的土地曾一度達(dá)1520萬元/畝，創(chuàng)造了成都市單畝土地價格的天價。在2001年成都市樓盤的開發(fā)中，城西占31%，城南占25%，城東占10%；以羊西線二環(huán)路為中軸點(diǎn)、呈扇狀輻射的城西片區(qū)，盤踞著成都花園、蜀風(fēng)花園城、博瑞都市花園、置信金沙園及齊力花園等大規(guī)模項(xiàng)目。此外，風(fēng)格雅園，名士公館、水漪裊銅等項(xiàng)目也正在開發(fā)之中。城南的小區(qū)規(guī)模都不大,但開發(fā)商都十分注重小區(qū)環(huán)境的營造，綠化率一般在40%以上以及配備完善的生活設(shè)施，如完善的小區(qū)安全系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)、中央供水、戶式中央空調(diào)、游泳池、會所、幼兒園、小學(xué)等。按此增長率測算，今年將達(dá)到700萬平米，如按前三年平均年遞增率測算，今年將達(dá)到878萬平米。2001年，我市住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積為1052萬平米(成都市房產(chǎn)局提供)，%。測算方法是以成都市近年來住宅投資平均增速。從下表中可以明顯看出，土地購置費(fèi)、住宅投資額、施工面積、新開工面積、竣工面積、銷售面積等相關(guān)指標(biāo)，每年呈現(xiàn)二位數(shù)增長態(tài)勢。成都市曼哈頓項(xiàng)目市場分析報(bào)告一、成都市住宅市場供需研究近年來，成都市相繼完成了一、二環(huán)路、內(nèi)環(huán)路、府南河綜合整治城區(qū)段工作和天府廣場一期工程。住宅競爭的焦點(diǎn)將在個性化的結(jié)構(gòu)、特征明顯的主力戶型、純粹的社區(qū)型態(tài)等方面展開。以近三年住宅投資與竣工面積平均比率以及全年前三個季度投資額增長率相關(guān)指標(biāo)分析測算，今年成都市住宅竣工面積可能會達(dá)到10001100萬平米，比去年凈增加300萬平米以上；以此類推，明年住宅竣工面積可能會達(dá)到14001600萬平米，比今年增加400萬平米左右。. 批準(zhǔn)預(yù)售面積近年來住宅采取預(yù)售辦法已成為一種主要銷售形式，所以，供應(yīng)量也須包括正在施工、尚未竣工驗(yàn)收但已取得房地產(chǎn)部門的預(yù)售面積。%，增速放緩。在已有的別墅、躍層、平層等建筑形式后,聯(lián)體別墅成為該區(qū)域的主流建筑形式。隨著人南延線的開通，城南最后的一塊處女地棕樹小區(qū)，錦官新城就占了一半的土地。. 開發(fā)數(shù)量、規(guī)模居各區(qū)域首位據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，城西目前的開發(fā)數(shù)量、規(guī)模遙遙領(lǐng)先城東、城南。由于市中心地段位置的特殊性，土地資源又非常有限，住宅開發(fā)只能以高層電梯公寓為主，其土地成本、建安等開發(fā)費(fèi)用相對比其它區(qū)域要高，導(dǎo)致房價相對最高。市中心以其高度完善的生活設(shè)施，使小戶型住宅開盤一個熱銷一個。北門專業(yè)市聚集了大量的經(jīng)營戶，這部分人多來自于外地或近郊，在成都購房欲望很強(qiáng)，購買力比一般工薪族或白領(lǐng)要高。從地價上看，城東二環(huán)路周邊地價每畝約為3080萬元，三環(huán)周邊每畝約為2040萬元，其價格較之城南、城西相對較低。隨著城東大環(huán)境的改善，選擇城東居家漸成一種趨勢。三是東郊大氣、噪聲、工業(yè)三廢等問題尚需解決。緊隨其后的是城南區(qū)域，所占比例為68%；最低的是城東，為18%；城西、城北分別是24%和27%。由于城南棕樹小區(qū)及附近可供開發(fā)的住宅土地現(xiàn)已只剩零星幾塊，并且土地規(guī)模較小,所以，曼哈頓二期項(xiàng)目既有的土地資源優(yōu)勢又有得天獨(dú)厚的地理優(yōu)勢。這為業(yè)主休閑、戶外體育運(yùn)動提供了很好的硬件設(shè)施。對小戶型的需求主要來自初次購房者和投資，同時，也是購房群體急速年輕化帶來的突出現(xiàn)象。從這次消費(fèi)者調(diào)查的數(shù)據(jù)來看，消費(fèi)者普遍還是比較中意于配套較為完善的產(chǎn)品形式，所以開發(fā)商在進(jìn)行項(xiàng)目定位時要綜合考慮配套因素?！捌胀ㄗ≌汀彪m然在當(dāng)前市場中所占比重較大，但其增長勢頭正在逐漸減弱。從市場現(xiàn)狀來看，擁有成都CBD美譽(yù)的順城大街輻射圈內(nèi)小戶型項(xiàng)目分布較少。由于有的項(xiàng)目提供了裝修、配套等因素，所以，將按照裝修及家電產(chǎn)品的市場平均價格進(jìn)行剔除。幾乎所有的小戶型項(xiàng)目都說自己的樓盤具有投資價值。在調(diào)查當(dāng)中我們發(fā)現(xiàn)，在市中心區(qū)域,除了單純以小戶型產(chǎn)品定位的項(xiàng)目之外，還有許多項(xiàng)目在產(chǎn)品構(gòu)成當(dāng)中采取了分配少量小戶型的辦法。此部分分析首先將住宅面積按照2040平方米、4160平方米、6180平方米三個區(qū)間進(jìn)行劃分。4060平方米設(shè)計(jì)：此類產(chǎn)品居住的舒適性有所增加，普遍是一室一廳一衛(wèi)，各個功能用房相對獨(dú)立。臥室面積：根據(jù)戶型組合的不同，臥室面積呈現(xiàn)不同分布特色， 、面積在14個平方米左右，、面積在10平方米左右。就目前而言，購買小房型的主力軍為大部分為白領(lǐng)階層，且多是單身的年輕人，但在這個知識層次普遍提高的環(huán)境中，住戶普遍在白天上班，并且崇尚的是一種比較現(xiàn)代的生活方式，所以就需要一種針對小戶型產(chǎn)品的專業(yè)物業(yè)管理，一方面為業(yè)主提供較為貼心于便利的服務(wù)，同時在營銷方面也要做到針對不同的需要提供個性化的服務(wù)，例如，居家清潔、洗衣服務(wù)等等。四、個案分析 ：清華坊9月19日正式銷售以來，時至今日已成功發(fā)售近百套，銷售態(tài)勢確實(shí)有點(diǎn)火。紫薇東路兩端有61路、93路公交車。要警惕：跟風(fēng)者套牢。成都民族化樓盤掀動的中國房市革命，使成都房產(chǎn)從此走向世界！：春天花園座落在浣花風(fēng)景區(qū)內(nèi)，地理位置特好，依水傍綠，與杜甫草堂和浣花溪為鄰，周邊毗鄰百花譚公園、青羊?qū)m，規(guī)劃中的幾大城市森林公園。在建筑上，“春天花園”定位于美國現(xiàn)代與日本建筑風(fēng)格的有機(jī)統(tǒng)一。銀杏林的景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)，其設(shè)計(jì)應(yīng)順當(dāng)今國際人居潮流，以回歸自然、生態(tài)環(huán)境作為主導(dǎo)思想，追求自然、隨意、生態(tài)環(huán)保的景觀風(fēng)格。⑤大客廳、大臥室、大休閑廳、大落地窗、大露臺（D型）。三重設(shè)防：小區(qū)地下車位出入口設(shè)非接觸式智能化身份識別系統(tǒng)。：小區(qū)外的環(huán)境：美麗的浣花風(fēng)景區(qū)小區(qū)內(nèi)的環(huán)境：綠化率60%（一期58%）相對于CBD（城市中央商務(wù)區(qū)）而言，（1）+（2）更引發(fā)了CSD（城市中央風(fēng)景區(qū)）黃金價簽的開掘熱潮。購房者多為40歲以上的金領(lǐng)等成功人士。“明智村”突出商務(wù)公寓的理性化，使其區(qū)別于純生活小區(qū)的感性與平凡，形象地表達(dá)了該項(xiàng)目的個性。形成這種環(huán)境和氛圍的要素就是配套設(shè)施和配套服務(wù)。要實(shí)現(xiàn)新意和特色，創(chuàng)造新的賣點(diǎn)，我們的策略就是：造就一個高科技含量的多功能配套環(huán)境，提供現(xiàn)代生活和工作所需要的服務(wù)，引導(dǎo)出新的生活模式和消費(fèi)市場，把現(xiàn)有的、潛在的顧客都吸引過來。前期的成功是因?yàn)樘钛a(bǔ)了新的市場空白，而在各開發(fā)商紛紛跟進(jìn)的今天，這一市場將會很快飽和。樹立有品位，講求生活品質(zhì)、享受科技生活的新一代“白領(lǐng)”生活目標(biāo)。 消費(fèi)氛圍的支持：名店名品密布；成都的“三里屯”，科技一條街，美食一條街等休閑、餐飲、娛樂場所密布。 健康概念 一方面，適應(yīng)成都本地文化特征，提倡休閑、自在的活動形式。 教育概念——次概念理念：生活既教育引入充電、提升教育等不同級差的教育概念。因此將商業(yè)以及辦公布置在此三方為宜。所以在產(chǎn)品的設(shè)計(jì)上力求景觀的“平均”分配。面積比例： 戶型比例： 戶內(nèi)空間形式比例：30㎡以下：10% 一房：10% 平面式：40%31㎡—50㎡：15% 二房：30% 錯層式：20%51㎡—70㎡：15% 三房：40% 躍式：30%71㎡—90㎡：30% 四房：20% 躍復(fù)式：10%91㎡—110㎡：20% 110㎡以上：10% 室內(nèi)空間特征設(shè)想： 原則：設(shè)計(jì)注重細(xì)部創(chuàng)新各房間設(shè)計(jì)方正實(shí)用，主要房間無梁無柱；客廳及主臥室要有良好的景觀、采光、通風(fēng)；因衛(wèi)生間像床一樣為私人空間，所以90平米以上的套型盡量采用套房式設(shè)計(jì)；平面布局注重功能分區(qū)，其中廚房與服務(wù)陽臺、衛(wèi)生間要結(jié)合在一起組合成服務(wù)區(qū)進(jìn)行設(shè)計(jì)；廚房應(yīng)避免過于狹長、爭取設(shè)計(jì)L形灶臺；根據(jù)地區(qū)生活習(xí)慣，對儲藏室或壁柜等儲藏空間進(jìn)行一定設(shè)計(jì)，三房以上單位可考慮在主人套房設(shè)進(jìn)入式衣帽間；根據(jù)具體情況設(shè)計(jì)入戶玄關(guān)、陽光室等； 可考慮作躍層式（局部有高差）和錯半層式設(shè)計(jì)，豐富室內(nèi)空間效果，作出新意；2000年11月萬科城市花園推出了178平米的4層躍復(fù)式住宅，在樣板房的開放期內(nèi)，節(jié)假日來看房的人群，幾乎站滿整個樣板房。 環(huán)境設(shè)計(jì)設(shè)想（開放空間體系的環(huán)境設(shè)計(jì)概念） 開放空間體系宗地內(nèi)包含各個功能片區(qū)在作到功能互補(bǔ)的基礎(chǔ)上更應(yīng)有節(jié)制的交流，大量戶外半戶外開放空間，增加了交流的機(jī)會，令生活變得和諧而文雅。節(jié)假日的休閑只能達(dá)到放松的目的，但康體的目的幾乎不能實(shí)現(xiàn)。滿足冬季需求。 直飲水系統(tǒng) 負(fù)離子發(fā)生器 隨樓奉送 節(jié)能設(shè)備 節(jié)水馬桶、節(jié)能開關(guān)等 垃圾分類 嚴(yán)格按可回收和不可回收分類 無污染凈菜市場 成都現(xiàn)階段還沒有完全將此實(shí)現(xiàn)的社區(qū)42 /