【正文】 ，開發(fā)商準備推出更高檔次的樓盤。如海棠名居二期準備推出聯(lián)體別墅和獨棟別墅，東方明珠將推出TOWNHOUSE升級產品，萬科二期也將走中高檔路線。隨著城東配套設施的全面改善，住宅的升值空間將大大提高。首先是基礎設施的不足，以及文化、商業(yè)、醫(yī)療、餐飲等公共服務設施的匱乏。二是城東流動人口較多，社會治安存在較大隱患。三是東郊大氣、噪聲、工業(yè)三廢等問題尚需解決。成都房價主要集中在1500—3500元/M2之間，占72%；2000—3000元/M2的價位占49%。這是最適合消費者購買力的價位，此價位的樓盤非常熱銷，反映了目前居民主要購買力水平。如城東的蓮花新區(qū)均價2200元/M2，現(xiàn)已基本售完；城西的香榭名苑，均價2450元/M2；城南的名士公館，均價2700元/M2。這些樓盤基本上是多層或電梯公寓，戶型主要是80150平方米的兩房兩廳和三房兩廳。從上表可以看出，除城中以外，城南、城西價格頻率最高的是35002500元/平方米，以3000元/平方米為價格分水嶺尤為明顯；城東、城北價格頻率最高的是20002500元/平方米。這與區(qū)域間經濟水平基本吻合。從單價在3000元/平方米以上的樓盤占該區(qū)域整個樓盤比例的情況來看，城中比例高達85%，這是與該區(qū)域高度完善的生活配套設施，四通八達的交通網絡有著密切的聯(lián)系。緊隨其后的是城南區(qū)域，所占比例為68%；最低的是城東，為18%；城西、城北分別是24%和27%。價格相對集中度差異情況基本上反映了我市各區(qū)域的經濟發(fā)展水平。4000元/M2以上高檔樓盤占整個樓盤比例的19%，它的客戶群主要是公司老總、私營企業(yè)主和某些特權階層，是別墅、聯(lián)排、高檔高層電梯公寓的主要消費者。他們對小區(qū)環(huán)境、物管、配套設施要求很高。如錦官新城，綠化率達50%以上，兩個會所，游泳池，人工湖，兩萬棵大樹，多重安防系統(tǒng)，以及幼兒園、小學等設施。但這樣的樓盤也開始出現(xiàn)滯銷，說明需求已相對飽和，除非有新的更好的產品。通過上述比較分析，住宅開發(fā)在我市來看則是首選城南。這無論是從市政配套設施的完備性，還是從該區(qū)域內的社會治安狀況，以及景觀環(huán)境、人口素質、生活、交通便利度和與市中心的距離等諸方面來說，城南均是最佳的居住區(qū)域。由于城南棕樹小區(qū)及附近可供開發(fā)的住宅土地現(xiàn)已只剩零星幾塊，并且土地規(guī)模較小,所以，曼哈頓二期項目既有的土地資源優(yōu)勢又有得天獨厚的地理優(yōu)勢。本項目開發(fā)具備了良好的充分條件。三、棕樹小區(qū)與桐梓林小區(qū)的比較分析結合曼哈頓二期項目開發(fā)規(guī)模和地理位置，我們選取了棕樹小區(qū)、桐梓林小區(qū)內10個有影響力和可比性的樓盤作為分析對象，為本項目定位提供客觀依據。棕樹小區(qū)內主要以12層小高層電梯公寓和聯(lián)排別墅為主，桐梓林小區(qū)主要以12層以上高層電梯公寓和聯(lián)排別墅為主。本項目北邊一街之隔的是錦官新城聯(lián)排別墅，南邊“鄰居”則是風格雅園聯(lián)排別墅，東、本項目地南北朝向空間開闊，具備良好的觀景距離和空氣暢通性。 ——，綠化率在30%——40%之間。與本項目占地面積相近的“水裊漪銅”、“名士公館”，%和30%，這對本項目有較大的參考價值。 在分析的十個代表性樓盤中，配套設施中基本上都有會所，其次是廣場、網球場、健身房及其他形式的鍛煉場所。這為業(yè)主休閑、戶外體育運動提供了很好的硬件設施。體育運動主題十分突顯，在棕樹小區(qū)內，生活配套設施還不盡完善，這為本項目的商業(yè)建筑規(guī)劃，提供了充足的擴展空間。 “名士公館”、“水裊漪銅”、“圣安卓花園”等樓盤，主力戶型基本上是3室2廳2衛(wèi)，面積在122——136平方米之間，均價為2700——3000元/平方米。“凱萊帝景”主力戶型同樣是3室2廳2衛(wèi)，面積在130——180平方米，均價是4280元/平方米，項目定位是中高檔。從該區(qū)的整體情況來看，主力戶型面積都在120平方米以上，中小戶型比例較少，這是目前該社區(qū)樓盤市場最顯著的特征。棕樹片區(qū)：樓盤名稱形態(tài)占地容積率綠化配套戶數(shù)主力戶型（平方米）戶形區(qū)間（平方米）價格(元/平方米)錦官新城聯(lián)排別墅獨棟別墅電梯公寓418畝58%會所、網球場、恒溫泳池、戶外泳池、保齡球館、生態(tài)廣場、龍珠湖2000322，141．73533，735，937，131—269238—69833005700翠云庭2棟12層電梯公寓10畝338%水景庭院、會所200221，其余為可變戶型90—1402850風格雅園聯(lián)排別墅33畝45%社區(qū)慢跑道、休閑涼亭、會所、中庭廣場、觀賞水池86733，733，654，345543，291265—3974300名士公館7棟12層小高層60畝30%會所、茶館、圖書館、健身跑道、健身房、太極練習場、景觀泳池、城市果園700222，101322，122422，14190—2152700水漪裊銅6棟12層小高層電梯公寓44畝%水景園林、會所、陽光泳池、棧道、廣場700322，221，70—2002800桐梓林片區(qū)：樓盤名稱形態(tài)占地容積率綠化配套戶數(shù)主力戶型（平方米）戶形區(qū)間（平方米）價格元/平方米中華園華苑國際區(qū)1棟小高層、3棟別墅、3棟聯(lián)體別墅、35棟聯(lián)排別墅51畝40%標準泳池、景觀泳池、網球場、會所、中華園國際學校200422，221，522，625，360533，28085—186278—4507800錦繡花園錦繡之約1棟16層高層8畝%花園、噴水池、網球場、會所、泳池68532，322，634，143—3027000世紀錦苑2棟15層電梯、6棟多層、4棟低層100畝60%人工瀑布、五彩噴泉、游泳池、會所、網球場504422，322，222，70—2603500凱萊帝景3棟30層電梯公寓28畝51%網球場、高爾夫推桿果嶺、恒溫泳池、籃球場、羽毛球場、慢跑徑492322，332，322，130—1804280圣安卓花園4棟12層電梯公寓25畝45%游泳池、會所、廣場251422，147322，126322，118130—1903000四、小戶型市場項目調查分析目前市場主流產品主要是120多平方米的兩居室、三居室，但主流市場產品現(xiàn)已基本趨于飽和，市場已經到了細分的階段。對小戶型的需求主要來自初次購房者和投資，同時，也是購房群體急速年輕化帶來的突出現(xiàn)象。開發(fā)小戶型產品從當前來講是緩解供需結構性矛盾的手段之一。以下，針對當前成都市場（一環(huán)路以內）出現(xiàn)的小戶型項目，參照調查得到的數(shù)據，對市場進行深入的細分研究。（1時代天驕2金港空中花園3錦宏麗景4藍色港灣5都世驛站6梧桐世家7長富花園8武城自由度9世紀太升10玉林風景線11成都國際公寓12流星花園13大地城市脈搏14城市陽光15玉林生活廣場16藍色加勒比17新綠季節(jié)彩世界18宜家HOME19青年公寓20時代100 21紫薇銀座22美麗人生）在所調查的項目當中，大部分為純小戶型住宅項目，用地規(guī)模最大的是長富花園，面積為15808平方米，最小的為錦宏麗景花園，僅有2670平方米，有59%的項目用地規(guī)模在6000平方米以下。另外，在市中心和其他區(qū)域開發(fā)的大型項目中，也有部分小戶型產品。2001年度由于市中心區(qū)域可供開發(fā)的大塊規(guī)模用地存量極少，此類開發(fā)在市中心區(qū)域并不多，但隨著今年大規(guī)模舊城拆遷改造等市政規(guī)劃的實施，相信這一開發(fā)形勢將會出現(xiàn)增長的勢頭。純小戶型定位產品的用地規(guī)模普遍較小，除了同項目定位具有一定的相關之外，地價成本也是關鍵因素。地塊規(guī)模的限制導致了在開發(fā)過程當中某些方面難以發(fā)揮，例如在配套設施與景觀方面就難以做得更加精彩。從這次消費者調查的數(shù)據來看，消費者普遍還是比較中意于配套較為完善的產品形式，所以開發(fā)商在進行項目定位時要綜合考慮配套因素。結論：就目前而言，中、大型項目中的小戶型單位同純小戶型項目比較，具有相對較高的性價比。市中心區(qū)域的小戶型項目普遍用地規(guī)模較小，在整體規(guī)劃、設計水平不高的前提下，是開發(fā)過程中的限制性因素。項目定位分布圖1999年和2000年是小戶型在成都產生和發(fā)展的第一個高峰時期。步入2001年上半年，由于小戶型趨于滯銷,開發(fā)小戶型的房地產商亦相對減少，于是小戶型樓盤的發(fā)展速度大大減緩。而進入下半年之后，隨著時代100、成都國際公寓等小戶型項目的熱銷，小戶型產品又逐漸增多起來。進入2002年，瑞景、紫薇銀座產權酒店、流星花園的出現(xiàn)，產品無論從形式上還是在數(shù)量上都呈現(xiàn)出增長勢頭。在各種類型的小戶型項目中，以“酒店式公寓”、“商用物業(yè)型”為項目定位的小戶型項目呈現(xiàn)增長勢頭?！捌胀ㄗ≌汀彪m然在當前市場中所占比重較大，但其增長勢頭正在逐漸減弱?！吧逃梦飿I(yè)型”將其細分還包括兩種形態(tài)，一種為居家經商型，產品形式為一樓一底或平層家?guī)У?，另一種為純商業(yè)物業(yè)型。從發(fā)展趨勢上看，“商業(yè)物業(yè)型”產品較能吸引更多投資者的青睞，有著進一步增長的勢頭?！爱a權酒店型”屬于新一類產品形式，由于成都市酒店行業(yè)競爭激烈，其市場容量有限，預計不會出現(xiàn)較大增長?！吧鐓^(qū)小戶型”發(fā)展趨勢一路下滑，這首先是由于地價的因素造成的。“辦公居家型”項目為數(shù)不少，并且有一定的市場容量。比較而言，大部分小型企業(yè)、辦事處購買住宅比租用市中心的寫字樓要劃算得多，其市場前景還是較為樂觀的。“辦公居家型”項目與“居家型”不盡相同,需要增加部分配套設施。從市場現(xiàn)狀來看，擁有成都CBD美譽的順城大街輻射圈內小戶型項目分布較少。目前對于事業(yè)剛起步的白領來講，動輒100多平方米以上的面積、數(shù)十萬元的首付款，圓住房夢是難以企及的。而真正在CBD工作的人絕大多數(shù)還在離單位較遠的地方買房或在CBD附近租房。因此，在CBD附近需要這種總價不高的、同CBD相配套的小戶型住宅。結論：市場當中小戶型產品呈現(xiàn)多元化分布態(tài)勢。市場當中缺少在CBD附近的小戶型項目。 在這里，我們如果對小戶型的單價進行對比分析，將沒有研究意義。因此，以下只對總房款進行對比分析。由于有的項目提供了裝修、配套等因素，所以，將按照裝修及家電產品的市場平均價格進行剔除。 最低主流總價分布在1115萬元之間，最高主流總價分布區(qū)間相對最低主流總價較寬。1618萬元住房分布數(shù)量與19萬元以上基本相同。若從單價上來說，項目的銷售價格同周邊其它樓盤相差無幾，有的甚至偏高一些，這是由于小戶型項目從成本上來說要高些。調查樣本當中最小的戶型面積僅有16平方米。我們按照一環(huán)路以內平均戶型分布在50平方米左右的戶型來進行計算，其清水房的單價則為3300元/平方米，這與同等區(qū)域內大戶型的加權平均價而言，相對較高一些，原因是土地、設計以及建設當中的成本所導致的。但是按照我們對房地產行業(yè)平均收益水平的的經驗估計，這個價格屬于比較保守的范疇。由此看來，在今年開盤的項目當中，開發(fā)商對于價格這一敏感因素做出了一定的讓步。幾乎所有的小戶型項目都說自己的樓盤具有投資價值。但是要考慮到，大量小戶型項目的推出，更加拉