【正文】 休閑景觀資源、良好的生活氛圍以及優(yōu)越的城市設(shè)施配套等 …f成都城市發(fā)展戰(zhàn)略城市規(guī)劃? 中心城布局形態(tài)逐步由現(xiàn)在的密集圈層式發(fā)展為疏密結(jié)合的扇葉式布局；優(yōu)化城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和用地布局，采取有效措施，引導(dǎo)城市向東部、南部發(fā)展；優(yōu)化城鎮(zhèn)體系結(jié)構(gòu)與布局，重點(diǎn)建設(shè)中心城周邊七個(gè)衛(wèi)星城鎮(zhèn)：大彎、龍泉、柳城、桂湖、郫筒、東升、華陽(yáng)。成都市都市區(qū)總體規(guī)劃：? 都市區(qū)是由大彎、龍泉、柳城、桂湖、郫筒、東升、華陽(yáng)等七個(gè)衛(wèi)星城與中心城共同構(gòu)成的高度城市化和現(xiàn)代化的城市群，是形成成都現(xiàn)代化都市的主體，都市區(qū)幅員面積 3260 平方公里、也是中心城規(guī)劃區(qū)范圍，各衛(wèi)星城按照各自的職能分工，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，共同發(fā)揮都市區(qū)的整體功能。? 都市區(qū)是市域城市化及第二、第三產(chǎn)業(yè)的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域；都市f區(qū)以?xún)?nèi)為一體化的城市地區(qū)，區(qū)內(nèi)經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施和城市功能在 2022 年以前逐步實(shí)現(xiàn)一體化；各衛(wèi)星城既相對(duì)獨(dú)立地承擔(dān)所在區(qū)域的中心職能，又分別承擔(dān)中心城的部分功能。? 另外，市政府同時(shí)提出了要構(gòu)建“30 分鐘大成都”的概念，即從成都市中心城區(qū)到每一個(gè)外圍功能片區(qū)最多只要 30 分鐘車(chē)程。1. 區(qū)域定位：隨著 3260 平方公里的大成都概念提出后，初步擬定將一環(huán)路作為城市中心區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展商務(wù)、文化功能；一環(huán)路至三環(huán)路以?xún)?nèi)，作為主城區(qū)，主要作生活區(qū)；三環(huán)路至外環(huán)路之間，作為環(huán)城區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展各類(lèi)產(chǎn)業(yè)；溫江、郫縣、華陽(yáng)、龍泉等周邊城市屆時(shí)作為“大成都”的外圍功能片區(qū)，將形成產(chǎn)業(yè)跟生活配套的格局。2. 城市發(fā)展方向成都市位于四川盆地的西部，西北高東南低的特征決定了城市要向更容易開(kāi)發(fā)、開(kāi)闊平坦的東、南方向發(fā)展；而西、北方向由于海拔高、開(kāi)發(fā)難度大的因素，同時(shí)又多自然風(fēng)景區(qū)，因此不適合進(jìn)行大規(guī)模城市開(kāi)發(fā)。從將來(lái)將成都與周邊城市共同發(fā)展為經(jīng)濟(jì)圈的角度來(lái)說(shuō)，城市也應(yīng)該向東、南方向發(fā)展。 ? 向東發(fā)展：根據(jù)成都市政府審議通過(guò)的《成都市向東向南發(fā)展規(guī)劃》 ，以f市中心城東地區(qū)、西臨外環(huán)路、南至成龍路及成仁路，范圍約 76平方公里，總體結(jié)構(gòu)為 1 個(gè)副中心，1 個(gè)片區(qū)中心，3 個(gè)片區(qū)，15個(gè)居住區(qū)，四縱五橫的干道系統(tǒng)。該規(guī)劃區(qū)是以生活居住功能為主的生態(tài)型新城區(qū)，是城市副中心。? 向南發(fā)展：根據(jù)《成都市總體規(guī)劃（1995～2020 年） 》 、 《成都市向東向南發(fā)展規(guī)劃》 ，成都市南部副中心是以人民南路南延線(xiàn)（火車(chē)南站外環(huán)路）周邊為核心的 34 平方公里地區(qū)，重點(diǎn)以發(fā)展科研、教育、文化及高科技術(shù)產(chǎn)業(yè)等功能的，以高新技術(shù)發(fā)展導(dǎo)向的綜合性城市科技產(chǎn)業(yè)文化區(qū)；人南延線(xiàn)和火車(chē)南站立交橋有機(jī)地連接了舊城區(qū)與城南副中心，未來(lái)地鐵線(xiàn)穿越人民南路主干道使城南副中心暢通無(wú)阻。3. 城市發(fā)展熱點(diǎn)區(qū)域? 城東區(qū)域——改造熱點(diǎn)區(qū)城東片區(qū) 2022 年以來(lái)市場(chǎng)發(fā)展迅速， 《東郊工業(yè)區(qū)結(jié)構(gòu)調(diào)整規(guī)劃》、 《成都市中心城市向東發(fā)展規(guī)劃》 、 《成都市沙河綜合整治工程規(guī)劃》三大規(guī)劃的出臺(tái)，極大的刺激了該片區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。? 城南城市副中心區(qū)域——建設(shè)熱點(diǎn)區(qū)城市向南發(fā)展方向的確定，城市副中心建設(shè)啟動(dòng)；同時(shí)，臨近成都市高品質(zhì)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)集中區(qū)——城南，使得城市副中心規(guī)劃發(fā)展地帶更加令人向往。f? 周邊衛(wèi)星城——輻射熱點(diǎn)區(qū)城市向南發(fā)展方向政策出臺(tái)、天府大道開(kāi)通成就了華陽(yáng)；撤縣變區(qū)、成溫公路的施工帶熱了溫江；同時(shí)其他衛(wèi)星城鎮(zhèn)也正越來(lái)越受到業(yè)界關(guān)注。目前已經(jīng)有眾多實(shí)力開(kāi)發(fā)商，如華新國(guó)際、建信、新希望、棠湖集團(tuán)等進(jìn)入衛(wèi)星城，未來(lái)幾年內(nèi)，周邊衛(wèi)星城的發(fā)展將持續(xù)升溫。宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境1. GDP2022 年，成都實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 2371 億元，年遞增長(zhǎng) %，比“九五” 時(shí)期上升 個(gè)百分點(diǎn)，其中，第一、二、三產(chǎn)業(yè)增加值分別完成 億元、 億元和 億元，年均增長(zhǎng)速度分別為 %、%和 %。f2. 固定資產(chǎn)投資2022 年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資達(dá) 億元，增速達(dá) %?？梢钥吹?，2022 年成都市固定資產(chǎn)投資超速發(fā)展，發(fā)展勢(shì)頭較為猛烈。3. 社會(huì)消費(fèi)2022 年社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá) 億元，比 2022 年增長(zhǎng) %，年均增長(zhǎng) %。比較 GDP 和社會(huì)消費(fèi) 2 圖標(biāo)，可以看出社會(huì)消費(fèi)和 GDP 基本是同軌f跡發(fā)展的，說(shuō)明城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和消費(fèi)是同步的。4. 居民收入城鎮(zhèn)居民人均可支配收入由 2022 年的 7649 元增加到 2022 年的11359 元，農(nóng)民人均純收入由 3016 元增加到 4485 元，年均增長(zhǎng)%、%。人均可支配收入穩(wěn)步上升，2022 年成都市人均可支配首次突破萬(wàn)元大關(guān)。人均可支配收入的快速增長(zhǎng)大大增強(qiáng)了居民的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力，而住房消費(fèi)作為居民消費(fèi)重要組成部分的不斷增加，保證了成都住宅需求市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展并不斷壯大。二、 人口狀況? 2022 年末成都市總?cè)丝?1013 萬(wàn)人，在全國(guó)特大城市中，僅次于北京、上海、重慶，居第四位。其中，市區(qū)人口 336 萬(wàn)人，縣（市）人口 667 萬(wàn)人；女性人口 497 萬(wàn)人，男性人口 516 萬(wàn)人；全市共 317 萬(wàn)戶(hù)，其中，市區(qū)為 111 萬(wàn)戶(hù)，縣（市）為 206 萬(wàn)戶(hù)。f全市平均每戶(hù) 人，其中，市區(qū)平均每戶(hù) 人。全市人口密度為每平方公里 818 人，其中，市區(qū)人口稠密，平均每平方公里達(dá) 2370 人。 ? 2022 年末成都市戶(hù)籍人口 萬(wàn)人,比上年末增加 萬(wàn)人。全年出生人口 萬(wàn)人，出生率為 ‰；死亡人口 萬(wàn)人，死亡率為 ‰；人口自然增長(zhǎng)率為 ‰；全市計(jì)劃生育率為 %。從 2022 年和 2022 年人口數(shù)據(jù)可以看出，2022 年的人口自然增長(zhǎng)率僅為 ‰，遠(yuǎn)低于“十五”人口發(fā)展目標(biāo)中 4‰的指標(biāo)，成都市的人口數(shù)量發(fā)展應(yīng)該能夠得到有效的控制；但同時(shí)我們也可以看到，由于城市人口基數(shù)大，絕對(duì)增長(zhǎng)數(shù)量還是比較大的。龐大的城市戶(hù)籍人口加上大量的流動(dòng)人口，中心城區(qū)人口已經(jīng)過(guò)于密集了；為減輕城市負(fù)擔(dān)，城市向外圍發(fā)展勢(shì)在必行成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀政策背景2022 年國(guó)家根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快和投機(jī)炒房的狀況，加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，連續(xù)出臺(tái)了一系列調(diào)控政策，主要目的是從宏觀管理的角度，改善房地產(chǎn)的投資和需求結(jié)構(gòu)，控制房地產(chǎn)投資總量增長(zhǎng)過(guò)快的局面，防止泡沫的產(chǎn)生，使國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持持續(xù)、健康、穩(wěn)定的發(fā)展。其中包括了：3 月 17 日央行取消房貸利率f優(yōu)惠政策，個(gè)人住房貸款利率也再次上調(diào)。4 月 27 日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)引導(dǎo)和調(diào)控的 8 條措施。5 月 11 日，建設(shè)部、發(fā)改委等中央七部門(mén)聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知》 ， “打擊炒地” 、 “期房禁止轉(zhuǎn)讓” ，成為此次房地產(chǎn)新政的關(guān)鍵詞。隨后，各級(jí)地方政府也頒發(fā)了相關(guān)政策，調(diào)控手段從行政手段提升到利率、稅收手段，體現(xiàn)了堅(jiān)決擠掉商品房?jī)r(jià)格泡沫，實(shí)現(xiàn)“硬著陸”的政策目標(biāo)。2022 年房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了一個(gè)新的調(diào)整期，國(guó)家根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快和投機(jī)炒房的狀況，繼續(xù)加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，連續(xù)出臺(tái)了一系列調(diào)控政策，由建設(shè)部、中國(guó)人民銀行以及銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合制定的《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》于 3 月 1 號(hào)起施行，以規(guī)范房地產(chǎn)抵押估價(jià)行為，防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)；2022 年 3 月，國(guó)務(wù)院公布今年工作要點(diǎn)，提出繼續(xù)解決部分城市房地產(chǎn)投資規(guī)模過(guò)大和房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的問(wèn)題；國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)通知，調(diào)整房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅征管辦法，規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得享受新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠；2022 年 4 月，中國(guó)人民銀行宣布，從 4 月 28 號(hào)起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)貸款基準(zhǔn)利率，金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率上 個(gè)百分點(diǎn)，其他各檔次貸款利率也相應(yīng)調(diào)整；2022 年 5 月，溫家寶總理主持國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，認(rèn)為少數(shù)大城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理矛盾突出，提出改善商品房結(jié)構(gòu)、嚴(yán)格土地管理等六項(xiàng)措施。2022 年 5 月，國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部等九部門(mén)《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》 ，公布延長(zhǎng)全額征收營(yíng)業(yè)稅年f限，房屋建筑面積 90 平方以下的個(gè)人住房按揭貸款首付款比例不得低于 30%等措施。所以 2022 年被稱(chēng)為房地產(chǎn)“政策年” ，2022 年被稱(chēng)為“宏觀調(diào)控年” ，2022 年是中央和地方政府上下結(jié)合、條塊結(jié)合，房地產(chǎn)市場(chǎng)新政的“組合拳”基本成為一套完整的體系。 在國(guó)家進(jìn)一步加大房地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度的同時(shí)，成都市也及時(shí)采取一系列有力的措施，力促房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展。包括繼續(xù)按照“引導(dǎo)高端、調(diào)控中端、保障低端”的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展思路，采取多種措施，保障了成都房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展。一是完善公共住房制度。對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房“按照標(biāo)準(zhǔn)、提前登記、按需建設(shè)、保證供應(yīng)” ，對(duì)符合條件的購(gòu)房戶(hù)，只要不挑不揀，滿(mǎn)足供應(yīng)；對(duì)廉租住房對(duì)象實(shí)行“應(yīng)保盡?！?適當(dāng)調(diào)整保障比例，擴(kuò)大保障面，盡快出臺(tái)解決中低收入居民住房問(wèn)題的方案。二是增加土地供應(yīng)量，加大普通商品住房供應(yīng)。堅(jiān)持土地供應(yīng)與住房供求狀況、城市規(guī)劃相結(jié)合，做到“以?xún)r(jià)定量，以量控價(jià)” 。三是規(guī)范市場(chǎng)秩序，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。嚴(yán)肅查處破壞市場(chǎng)秩序的違法違規(guī)行為。四是進(jìn)一步加強(qiáng)輿論宣傳，引導(dǎo)理性消費(fèi)。五是開(kāi)展住房狀況調(diào)查和需求預(yù)測(cè)工作。成都市先后進(jìn)行了各郊區(qū)(市)縣人均住房面積普查、九城區(qū)人均 12 平方米以下住房困難家庭普查、成都市低保戶(hù)住房調(diào)查等專(zhuān)項(xiàng)調(diào)查，以及對(duì)未來(lái)三年的住房需求總量和土地出讓規(guī)模進(jìn)行了預(yù)測(cè)，從而為科學(xué)制定住房供f應(yīng)規(guī)模提供了依據(jù)。1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模日益增大 　　從 1997 年開(kāi)始，房地產(chǎn)投資開(kāi)始進(jìn)入快速增長(zhǎng)階段。作為我市投資的三大主體力量之一，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資穩(wěn)步上漲，2022 年同比增長(zhǎng) ％，占固定資產(chǎn)投資的 31%，今年上半年房地產(chǎn)投資所占比例持續(xù)增長(zhǎng)（參見(jiàn)圖 1）。 　　圖 1：成都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在固定資產(chǎn)中所占比例走勢(shì)分析 　　資料來(lái)源：成都統(tǒng)計(jì)局 　　土地成本的大幅增長(zhǎng)是推動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅提高的重要因素之一。2022 至 2022 年間，成都地價(jià)上漲 40%。2022 年１－５月，在開(kāi)發(fā)投資完成額中，％，土地成本占投資完成額的比例為％。 f　　2）外來(lái)資金對(duì)房地產(chǎn)投資的影響越來(lái)越大。 　　成都房地產(chǎn)整體市場(chǎng)的另一個(gè)特點(diǎn)則是外來(lái)資金對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中的影響越來(lái)越大。根據(jù)戴德梁行研究顧問(wèn)部－北亞區(qū)對(duì)多年市場(chǎng)動(dòng)態(tài)趨勢(shì)進(jìn)行分析可得知：自 1992 年華新國(guó)際進(jìn)入成都房地產(chǎn)市場(chǎng)至 2022 年春，入駐成都的外來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)總數(shù)為 53 家，入市資金已超過(guò)人民幣 100 億元。第一、外來(lái)開(kāi)發(fā)商的介入直接推動(dòng)土地價(jià)格上漲；第二、樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)、相對(duì)品質(zhì)的提升與外來(lái)大品牌的影響勢(shì)必導(dǎo)致房?jī)r(jià)的快速上漲。 　　3）成都房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系趨于平衡 　　圖 2：成都五城區(qū)房地產(chǎn)總體供應(yīng)銷(xiāo)售表 　　資料來(lái)源：成都市房管局 　　由上圖可以看出，從 2022 年開(kāi)始，在宏觀調(diào)控等各種影響因素的作用下，一方面，市場(chǎng)需求受到抑制，成交面積增幅放緩。2022f年商品房的成交量同比增長(zhǎng) 2％，增幅下降 10％。 另一方面，五城區(qū)商品房供應(yīng)面積增長(zhǎng)較快，2022 年的供應(yīng)同比增長(zhǎng)