【正文】 源比例接近7成，%，為開發(fā)企業(yè)主要資金來源渠道。詳見圖113。（由于2013年13月的定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款數(shù)據(jù)未公布，該比例根據(jù)2013年12月數(shù)據(jù)計(jì)算）圖113： 2013年12月全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源結(jié)構(gòu)分布圖從資金來源的增長率來看，國內(nèi)貸款增長率從2011年開始一直處于低位，%；但今年同比增長率上升較多，%%?？傮w來看，2013年第一季度國內(nèi)貸款增長率明顯高于過去兩年平均增速，說明自去年貨幣政策預(yù)調(diào)微調(diào)以來，貸款余額增量有較大增長，房地產(chǎn)開發(fā)貸款難度降低。2012年1月，定金及預(yù)收款同比增長率達(dá)到歷史低點(diǎn)，其后一直處于穩(wěn)步回升階段，2013年2月，%，達(dá)到2011年以來的最高點(diǎn)，表明開發(fā)企業(yè)銷售在2012年年初觸底后開始持續(xù)上升，銷售僵局開始持續(xù)好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖趨勢(shì)明顯。詳見圖114。圖114： 20112013年2月全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金增長率比較圖 2013年3月，，連續(xù)兩月同比回升。從2010年3月開始，國房景氣指數(shù)振蕩下滑，至2011年10月下滑至景氣線附近，隨后一直位于景氣線之下，2012年10月至今開始震蕩回升。雖然國房景氣指數(shù)仍位于綜合景氣線以下，但全國房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖趨勢(shì)比較明顯，房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣的情況將逐步改善。詳見圖115。圖115： 2010年2013年3月全國房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)綜合景氣指數(shù)對(duì)比圖綜上所述，2013年第一季度GDP增速有所放緩的同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率震蕩上漲。一方面，在GDP增速有所放緩和國家把“穩(wěn)增長”擺在2013年經(jīng)濟(jì)工作首要位置的背景下，房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，未來不會(huì)出現(xiàn)大幅下滑；另一方面，中央多次強(qiáng)調(diào)保持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，一季度也出臺(tái)更加嚴(yán)厲的調(diào)控措施，房地產(chǎn)業(yè)仍然面對(duì)較嚴(yán)峻的市場(chǎng)政策環(huán)境，所以未來出現(xiàn)大幅回暖的可能性不大。因此，隨著國民經(jīng)濟(jì)增速有所放緩，運(yùn)行總體平穩(wěn)，調(diào)控政策更新且持續(xù)實(shí)施，2013年全國房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⒗^續(xù)小幅回暖，但總體將保持相對(duì)穩(wěn)定。二、成都房產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況(一) 一圈層房產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)2013年第一季度，一圈層新建商品住宅供應(yīng)量同比上漲，成交量延續(xù)上漲趨勢(shì)，同比有一定上漲，商品住宅成交價(jià)格連續(xù)3個(gè)季度小幅回升，二手房成交量受政策發(fā)布影響，大幅上漲。2013年第一季度，新建商品住宅季度供應(yīng)量同比上漲。其中2月由于春節(jié)假期供應(yīng)量較小，3月供應(yīng)量較大，保持在較高水平。，%，%。 從供應(yīng)商品房的用途來看，除去商業(yè)辦公用房，新建商品住宅（含配套車位，下同），%。見圖312。圖312：2013年第一季度一圈層新建商品房用途供應(yīng)量圖，延續(xù)上漲態(tài)勢(shì)2013年第一季度，新建商品住宅季度成交量比2012年第四季度有所上漲，%。本季度月份成交量延續(xù)去年年末以來的回暖趨勢(shì)，%、%%，3月由于“國五條”的發(fā)布，造成需求短時(shí)間內(nèi)集中爆發(fā)，為2010年11月以來最高，甚至超過限購實(shí)施前期，需求集中爆發(fā)的2011年1月的成交量。整體看來，一圈層新建商品住宅成交量在一季度集中反彈，%，延續(xù)上漲態(tài)勢(shì)。2013年第一季度，根據(jù)176個(gè)商品住宅交易樣本點(diǎn)數(shù)據(jù)，中心城區(qū)商品住宅成交均價(jià)為7771元/平方米，%。自2011年3季度，中心城區(qū)商品住宅成交均價(jià)持續(xù)下滑，2012年2季度止住下滑趨勢(shì)后持續(xù)小幅回升，本周延續(xù)回升態(tài)勢(shì)且上漲幅度加大。原因一方面是去年5月以來，不少城市新建商品房成交量上漲，隨著成交量的逐漸上漲，部分樓盤降低、取消優(yōu)惠甚至調(diào)高售價(jià)，使成交均價(jià)有所上漲，繼而推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖；另一方面是3月初“國五條”發(fā)布，短時(shí)間內(nèi)對(duì)成交量有一定推動(dòng)，繼而帶動(dòng)成交均價(jià)上漲。中心城區(qū)商品住宅成交均價(jià)止滑上漲的趨勢(shì)與國家統(tǒng)計(jì)局公布的“七十個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格指數(shù)”成都指數(shù)一致。 新建商品住宅成交量方面，2012年二季度以來，“三限”政策從嚴(yán)從緊實(shí)施超過一年，且房屋售價(jià)同比去年確實(shí)有所下降，部分剛性需求購房者選擇不再觀望，造成成交量回升，市場(chǎng)至今一直呈現(xiàn)一定回暖跡象。目前，一方面既有調(diào)控政策持續(xù)實(shí)施，且新出臺(tái)的“國五條”表明調(diào)控有繼續(xù)加碼的趨勢(shì)；另一方面市場(chǎng)已延續(xù)較長時(shí)間的回暖趨勢(shì)。按照行政區(qū)域劃分，2013年第一季度，高新區(qū)和成華區(qū)新建商品住宅成交量最高，兩區(qū)域成交量超過全市成交量一半，說明目前城南和城東是商品住宅交易的熱點(diǎn)區(qū)域。見表31圖317。表311：2012年2013年1季度中心城區(qū)新建商品住宅成交明細(xì)表月份 錦江金牛成華高新武侯青羊其他1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月2013年合計(jì) 單位：平方米 備注：其他為雙流中和鎮(zhèn)及華陽部分區(qū)域。 圖317：2013年1季度中心城區(qū)新建商品住宅區(qū)域成交量圖 新建商品住宅供應(yīng)量方面，一季度供應(yīng)量持續(xù)大于新建商品住宅成交量，但供大于求的形勢(shì)有所緩和。根據(jù)2011年8月2013年3月供求數(shù)據(jù)，截止2012年年末，一圈層商品房庫存量超過2600萬平方米。整體來看，一圈層商品房庫存量仍處于高位。第一季度供應(yīng)量環(huán)比下降的同時(shí)，成交量有所上漲，使得一季度供求比有所回落。 新建商品住宅價(jià)格方面，一季度新開樓盤及在售樓盤新推房源價(jià)格較去年四季度有小幅上漲：促銷方式雖然還未取消，但購房的實(shí)際優(yōu)惠程度已降低。隨著市場(chǎng)的回暖，新建商品住宅成交量的上漲，部分樓盤提高售價(jià)，造成新房價(jià)格連續(xù)3個(gè)季度回暖。本季度，在大部分前述重點(diǎn)城市成交均價(jià)回升的情況下，成都新建商品住宅價(jià)格也出現(xiàn)一定回升。 綜上所述，從四季度來看，重點(diǎn)城市和成都住宅市場(chǎng)發(fā)展方向基本一致，均繼續(xù)呈現(xiàn)一定回暖跡象。(二)二、三圈層房產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì) 2013年第一季度，二圈層區(qū)縣新建商品住宅成交均價(jià)為5699元/㎡，%，%。其中，龍泉驛和雙流漲幅較大，%%；其余二圈層各區(qū)縣均價(jià)基本與上季度持平，%。盡管部分區(qū)縣成交均價(jià)有所下跌，但這種下跌多由成交結(jié)構(gòu)變化造成，新建商品住宅市場(chǎng)依然處在回暖區(qū)間?？傮w來看，二圈層成交均價(jià)在保持相對(duì)穩(wěn)定的基礎(chǔ)上，有一定上漲趨勢(shì)。見圖321。圖321：20122013年1季度二圈層新建商品住宅成交均價(jià)圖2013年第一季度，三圈層區(qū)縣新建商品住宅成交均價(jià)為3973元/㎡，%，%。其中，金堂成交均價(jià)較上季度有所下降，彭州、崇州成交均價(jià)無變化，其余各區(qū)縣成交均價(jià)較上季度有不同程度上漲，%%。總體來看，三圈層成交均價(jià)有一定上漲趨勢(shì)。見圖322。圖322： 20122013年1季度三圈層新建商品住宅均價(jià)圖、三圈層房產(chǎn)市場(chǎng)分析 2013年第一季度，二、三圈層樓市與一圈層情況相似：除個(gè)別區(qū)縣因成交結(jié)構(gòu)調(diào)整造成成交均價(jià)有所下降外，其余二、三圈層區(qū)縣成交均價(jià)有一定上漲，二、三圈層房產(chǎn)市場(chǎng)同樣延續(xù)上季度的回暖趨勢(shì)。 二圈層方面，從房價(jià)歷史數(shù)據(jù)來看，當(dāng)一圈層房價(jià)下跌時(shí)，二圈層房價(jià)下跌幅度小于一圈層；當(dāng)一圈層房價(jià)有所回暖時(shí)，二圈層房價(jià)上漲幅度大于一圈層。本季度，%，%，雙流、郫縣和龍泉驛同比上漲均超過8%，經(jīng)過2012年上半年樓市的低迷后，二圈層房地產(chǎn)市場(chǎng)已回暖。目前，二圈層住宅價(jià)格相比一圈層仍有較明顯的優(yōu)勢(shì)，且受房產(chǎn)市場(chǎng)回暖影響，剛性需求持續(xù)在此釋放，房價(jià)仍然存在繼續(xù)上漲的可能。三圈層方面，從房價(jià)歷史數(shù)據(jù)來看，由于其無論是剛性需求還是投資需求，其基數(shù)都遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于一、二圈層。盡管如此，本季度，%，%。經(jīng)過2012年上半年樓市的低迷后，三圈層與一、二圈層一樣，房地產(chǎn)市場(chǎng)已回暖。綜合來看，一圈層樓市的持續(xù)回暖，會(huì)對(duì)二、三圈層樓市產(chǎn)生一定積極影響。預(yù)計(jì)二、三圈層房產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)大幅度變動(dòng)，新建商品住宅交易量或?qū)⒒境制剑陆ㄉ唐纷≌瑑r(jià)格將比較穩(wěn)定，市場(chǎng)回暖趨勢(shì)將逐步放緩后平穩(wěn)運(yùn)行。(3) 成都市房產(chǎn)市場(chǎng) 新建商品房供應(yīng)同比上漲，供大于求；新房成交量延續(xù)上漲態(tài)勢(shì)，二手房成交量也大幅上漲，成交量均已走出低位；商品房成交價(jià)格連續(xù)三個(gè)季度小幅回升?？傮w而言，成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖趨勢(shì)明顯。 (四) 成都房產(chǎn)市場(chǎng)短期預(yù)判總體看來，2013年第一季度成都市房產(chǎn)市場(chǎng)已走出低位，部分剛性需求購房者不再觀望，逐漸入市購房，新房尤其是二手房成交量同比去年有較大上漲。但由于調(diào)控政策的持續(xù)實(shí)施，這種回暖難以長時(shí)間持續(xù)。，預(yù)計(jì)市場(chǎng)回暖趨勢(shì)將放緩限購限貸政策持續(xù)抑制一圈層的住房投資性需求，一些改善性住房需求也被抑制。盡管限購限貸政策對(duì)成交量的抑制作用較明顯，市場(chǎng)觀望情緒依然濃厚，但是經(jīng)過一年多的限購，市場(chǎng)已逐漸適應(yīng)限購政策，加上2012年年中貨幣政策的調(diào)整，如降低存款準(zhǔn)備金率、降低基準(zhǔn)利率等，%，市場(chǎng)回暖并走出低位，本季度延續(xù)此趨勢(shì)。一方面，本季度中央發(fā)布“國五條”，表明中央調(diào)控決心依然強(qiáng)烈，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的政策環(huán)境依然嚴(yán)格；另一方面，成都的地方實(shí)施細(xì)則的嚴(yán)格程度與市場(chǎng)猜測(cè)有一定差距，政策對(duì)市場(chǎng)造成很大影響的可能性不大。綜合以上因素，預(yù)計(jì)在調(diào)控政策持續(xù)實(shí)施的前提下，成都房地產(chǎn)市場(chǎng)將在逐漸放緩回暖趨勢(shì)后平穩(wěn)運(yùn)行。本季度房地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)集中在二手房交易的熱點(diǎn)區(qū)域，如雙楠片區(qū)、九眼橋片區(qū)、玉林片區(qū)及地鐵沿線區(qū)域，以上都是成都傳統(tǒng)居住區(qū)域。(五) 房產(chǎn)市場(chǎng)特殊狀況分析1.“國五條”發(fā)布背景及內(nèi)容自2009年12月以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策經(jīng)歷了四次升級(jí)，分別是2010年1月的“國十一條”、4月的“國十條”、9月的“”，2011年1月的“新國八條”，本次出臺(tái)的“國五條”是第五次調(diào)控升級(jí)。2012年2季度以來，包括成都在內(nèi)的全國大部分城市剛性需求釋放，造成成交量和成交均價(jià)有所上漲，由此導(dǎo)致更多的購房者放棄觀望，造成新建商品房和二手房成交量持續(xù)出現(xiàn)一定程度的上漲，價(jià)格水平下降的趨勢(shì)消失且回暖跡象明顯，“國五條”在這種背景下醞釀出臺(tái)。2013年1月15日，時(shí)任國務(wù)院總理溫