【正文】 第八章項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)一、項(xiàng)目預(yù)計(jì)銷售收入二、項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資土地費(fèi)用：計(jì)算指標(biāo)（畝）估算依據(jù)（元/畝)金額（元）土地價(jià)款 3,700, 469,752, 小計(jì)469,752, 前期工程費(fèi)：計(jì)算指標(biāo)（平方米）估算依據(jù)（元/平方米)金額（元）報(bào)建費(fèi)用296, 35,574, 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)296, 17,787, 地勘及測量費(fèi)296, 889, 三通一平296, 1,037, 小計(jì)55,288, 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)：計(jì)算指標(biāo)（平方米）估算依據(jù)（元/平方米)金額（元）電氣及照明工程296, 11,686, 供排水工程296, 7,417, 供氣工程296, 4,304, 供暖工程296, 排污工程296, 3,667, 小區(qū)道路工程296, 4,672, 管線及設(shè)備296, 3,919, 綠化和設(shè)施296, 15,252, 環(huán)衛(wèi)設(shè)施296, 1,926, 其他296, 302, 小計(jì)53,148, 建安工程費(fèi)（住宅）計(jì)算指標(biāo)（平方米）估算依據(jù)（元/平方米)金額（元）土建/安裝124, 1, 191,064, 消防124, 1,039, 通風(fēng)、動力等124, 259, 其他124, 561, 小計(jì)192,924, 建安工程費(fèi)（商業(yè)）土建/安裝/裝飾172, 3, 588,458, 消防172, 1,442, 通風(fēng)、動力等172, 360, 其他172, 778, 小計(jì)591,039, 建設(shè)費(fèi)用：計(jì)算指標(biāo)（元）估算依據(jù)金額（元）管理費(fèi)用%2,825,768, %42,386, 銷售費(fèi)用銷售額2%2,825,768, %56,515, 財(cái)務(wù)費(fèi)用（一年）400,000, %48,000, 小計(jì)146,901, 不可預(yù)見費(fèi)用建設(shè)費(fèi)用2%146,901, %總計(jì)1,511,993, 項(xiàng)目預(yù)計(jì)損益表第九章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析一、 政策與環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)任何項(xiàng)目都在一定的經(jīng)濟(jì)、市場、法律、產(chǎn)業(yè)政策等環(huán)境下存在和發(fā)展的外界環(huán)境如財(cái)稅、金融、法律法規(guī)的變化、通貨膨脹、匯率變化、自然環(huán)境的變化等都可能會在不同程度上對項(xiàng)目產(chǎn)生一定的影響。綜上所述：本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群主要是政府機(jī)關(guān)人士和白領(lǐng)階層人士，以及外地客戶。2. 改善自用型客戶此類客戶有自己的價(jià)值觀，事業(yè)穩(wěn)定，決策理智，往往根據(jù)自身的需求行事，不易受輿論和廣告的左右，受教育程度高，已擁有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。解決策略??這種宏觀調(diào)控并非扼殺整個市場而是規(guī)范市場，使房地產(chǎn)市場發(fā)展更加健康和合理。項(xiàng)目區(qū)域商務(wù)體系不發(fā)達(dá)。不僅要求客戶參與活動，更重要是能組織開展活動。悅峰高層普通住宅長城半島城邦高端住宅領(lǐng)館國際城高層普通住宅蒂梵尼高層普通住宅麓山國際社區(qū)高層豪宅茵特拉小高層普通住宅江宇天府城高層、普通住宅、公寓海昌CEC成都極地海洋世界商鋪花樣年在戶型和面積的選擇上，參照成都當(dāng)?shù)氐氖袌鰻顩r，設(shè)置了多種檔次的戶型，以滿足各個層次的消費(fèi)需求。）(一) 環(huán)保健康——以創(chuàng)造健康住宅為目的 從前期策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、設(shè)施建設(shè)、物業(yè)管理等一系列環(huán)節(jié)進(jìn)行全方位考慮，并結(jié)合融入先進(jìn)技術(shù)的環(huán)保措施等進(jìn)行全過程、多環(huán)節(jié)、全方位的科學(xué)開發(fā)，以創(chuàng)造出新世紀(jì)的健康住宅。詳見下圖423，圖424。本季度商業(yè)、住宅土地成交平均價(jià)格（樓面地價(jià)）分別為2394元/平方米、5610元/平方米，上季度分別為1923元/平方米和5157元/平方米，環(huán)比有所上漲。另外，本季度工業(yè)用地掛牌量創(chuàng)造新高。另一方面，利用EXCEL對近幾周成交數(shù)據(jù)做移動平均數(shù)趨勢分析，未來趨勢線是往下的，且向下幅度較大。由圖351，一方面，僅從成交數(shù)據(jù)分析，“國五條”發(fā)布以來新建商品住宅成交量震蕩中有所上漲，成都實(shí)施細(xì)則發(fā)布后，周成交量反而上漲較多，“國五條”對新建商品住宅市場確實(shí)也產(chǎn)生一定“積極”影響；另一方面，利用EXCEL對近幾周成交數(shù)據(jù)做移動平均數(shù)趨勢分析，未來趨勢線是往上的。以此判斷，《通知》在發(fā)布前，由于政策的不確定性可能對市場造成一定沖擊，使二手房成交量短時(shí)間沖高；但細(xì)則發(fā)布后，政策規(guī)定與市場預(yù)期有較大差異，故《通知》對房地產(chǎn)市場的短期影響不大，未來短時(shí)間內(nèi)新房及二手房價(jià)格下降的可能性較小。其后地方兩會相繼召開，各地政府紛紛通過表態(tài)將穩(wěn)定市場預(yù)期。，預(yù)計(jì)市場回暖趨勢將放緩限購限貸政策持續(xù)抑制一圈層的住房投資性需求，一些改善性住房需求也被抑制。盡管如此，本季度，%，%。其中，金堂成交均價(jià)較上季度有所下降，彭州、崇州成交均價(jià)無變化，其余各區(qū)縣成交均價(jià)較上季度有不同程度上漲，%%。本季度，在大部分前述重點(diǎn)城市成交均價(jià)回升的情況下，成都新建商品住宅價(jià)格也出現(xiàn)一定回升。見表31圖317。整體看來，一圈層新建商品住宅成交量在一季度集中反彈，%，延續(xù)上漲態(tài)勢。二、成都房產(chǎn)市場運(yùn)行狀況(一) 一圈層房產(chǎn)市場走勢2013年第一季度，一圈層新建商品住宅供應(yīng)量同比上漲，成交量延續(xù)上漲趨勢，同比有一定上漲，商品住宅成交價(jià)格連續(xù)3個季度小幅回升，二手房成交量受政策發(fā)布影響，大幅上漲。詳見圖114。從2011年以來，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資、住宅投資增速持續(xù)下降，至2012年11月止住下滑趨勢，至今年3月震蕩上漲，可以看出房地產(chǎn)市場有所回暖；住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重持續(xù)穩(wěn)定在7成左右，說明住宅開發(fā)的資金投入并未因?yàn)檎{(diào)控政策明顯減少。休閑：新益州公園、成都海洋樂園、成都歌劇院、極地海洋世界、濕地公園、華納夢幻島樂園、成都港、南天府廣場、市政體育館、麓山高爾夫球場、世紀(jì)生態(tài)公園。設(shè)有9個站；，設(shè)有2個站；，設(shè)有1個站。為支撐這一定位，天府新區(qū)將具備內(nèi)陸開放門戶、高技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、高端制造業(yè)基地、西部高端服務(wù)業(yè)中心和國家自主創(chuàng)新中心等五大核心功能。年平均降雨量921毫米，平原、丘陵、山地比例為1：1：1。借助天時(shí)地利，借助改革開放的東風(fēng)，通過多年努力，全鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施已初具規(guī)模，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷增強(qiáng)。萬華麓山國際社區(qū)等大型項(xiàng)目已落戶萬安，西南空管局、迪康藥業(yè)、大連海昌等一批有實(shí)力、發(fā)展?jié)摿薮蟮钠髽I(yè)項(xiàng)目正在緊鑼密鼓的運(yùn)籌之中。第八章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià) 一、 項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資二、 可售面積和銷售收入三、 項(xiàng)目預(yù)計(jì)損益表四、 敏感性分析 。麓山大道高等級公路自西向東橫貫全鎮(zhèn)，鎮(zhèn)內(nèi)生態(tài)資源豐富。東部與白沙鎮(zhèn)相連，西面緊依成都市城市次中心華陽鎮(zhèn)，南部與我縣興隆鎮(zhèn)接壤，北側(cè)與我縣新興鎮(zhèn)相臨，屬非城非鄉(xiāng)的遠(yuǎn)部郊區(qū)。（四）項(xiàng)目規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo)情況 第二章 項(xiàng)目區(qū)位分析 一、 項(xiàng)目區(qū)域 　　　雙流概況　　　(1)雙流擁有悠久的歷史文化，是開發(fā)最早的古縣邑之一，始建于公元前316年，古稱廣都，與古蜀國的成都、新都并稱“三都”?！　　?5)雙流的東升、華陽、航空港三大版塊已全部納入成都市第二圈層的城市發(fā)展中，華陽以房產(chǎn)開發(fā)、教育科研為主，建設(shè)成為新的都市區(qū)；航空港依托雙流機(jī)場的優(yōu)勢形成以物流配送為主的工業(yè)集中區(qū)；東升鎮(zhèn)則作為成都的衛(wèi)星城及雙流“核心樞紐”，向著城市多功能綜合性方向發(fā)展，形成成都南部新的財(cái)富聚匯中心。 (二) 地鐵一號線 成都地鐵1號線一期工程北起升仙湖站，南止世紀(jì)城站，設(shè)有17個站（升仙湖、火車北站、人民北路、文殊院、騾馬市、天府廣場、錦江賓館、華西壩、省體育館、倪家橋、桐梓林、火車南站、高新、金融城、孵化園、海洋公園、世紀(jì)城），平均時(shí)速36km，最高時(shí)速80km，2010年9月27日正式投入運(yùn)營。該項(xiàng)目最長的下穿隧道在紅星路南延線中和場鎮(zhèn)段，整個道路設(shè)計(jì)時(shí)速為60公里，7分鐘就能跑完全程，市民能充分享受到方便快捷的出城通道。圖111： 20112013年1季度國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）比較圖 2013年13月，全國固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）58092億元，%（%），與去年同期持平。（由于2013年13月的定金及預(yù)收款、個人按揭貸款數(shù)據(jù)未公布，該比例根據(jù)2013年12月數(shù)據(jù)計(jì)算）圖113： 2013年12月全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源結(jié)構(gòu)分布圖從資金來源的增長率來看，國內(nèi)貸款增長率從2011年開始一直處于低位，%；但今年同比增長率上升較多，%%。圖115： 2010年2013年3月全國房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)綜合景氣指數(shù)對比圖綜上所述，2013年第一季度GDP增速有所放緩的同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率震蕩上漲。見圖312。 新建商品住宅成交量方面，2012年二季度以來，“三限”政策從嚴(yán)從緊實(shí)施超過一年，且房屋售價(jià)同比去年確實(shí)有所下降，部分剛性需求購房者選擇不再觀望，造成成交量回升，市場至今一直呈現(xiàn)一定回暖跡象。第一季度供應(yīng)量環(huán)比下降的同時(shí)，成交量有所上漲，使得一季度供求比有所回落。總體來看，二圈層成交均價(jià)在保持相對穩(wěn)定的基礎(chǔ)上，有一定上漲趨勢。本季度，%，%，雙流、郫縣和龍泉驛同比上漲均超過8%，經(jīng)過2012年上半年樓市的低迷后，二圈層房地產(chǎn)市場已回暖?？傮w而言，成都市房地產(chǎn)市場回暖趨勢明顯。(五) 房產(chǎn)市場特殊狀況分析1.“國五條”發(fā)布背景及內(nèi)容自2009年12月以來，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策經(jīng)歷了四次升級，分別是2