【正文】 平均價(jià)格（樓面地價(jià)）為1667元/平方米，%，%；，環(huán)比、同比均有所上漲；，%；%，為2011年4季度以來(lái)最高。所有房間、衛(wèi)生間、廚房均為明間。這樣業(yè)主的參與性會(huì)大大增強(qiáng)。這種政策對(duì)于高價(jià)拍地的房地產(chǎn)商有較大的影響??而對(duì)于穩(wěn)健拿地，嚴(yán)格控制土地成本的房地產(chǎn)商影響較小。(三) 項(xiàng)目形象定位。??（2）規(guī)范招投標(biāo)管理，嚴(yán)格控制建設(shè)內(nèi)容的調(diào)整和成本費(fèi)用的增加嚴(yán)格施工環(huán)節(jié)管理，提高施工質(zhì)量，減少不必要的物料損耗和不必要的成本。(二) 目標(biāo)客群的職業(yè)特征1. 政府官員此類(lèi)人士具有較高的社會(huì)地位、穩(wěn)定的收入，大多已有單位分配的住宅，但希望一個(gè)更為私密、高檔的生活空間。(四) 項(xiàng)目威脅??T??近年來(lái)，政府陸續(xù)出臺(tái)一系列土地、利率、信貸、稅收等宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)整政策，以抑制流動(dòng)性過(guò)剩、控制投資過(guò)熱及通貨膨脹。商鋪21000元/㎡,㎡結(jié)合目前與本項(xiàng)目同品質(zhì)社區(qū)住宅樓盤(pán)、商鋪、寫(xiě)字樓銷(xiāo)售價(jià)格情況，本項(xiàng)目的均價(jià)應(yīng)該是具有較大的市場(chǎng)支撐。所有房間都有直接采光、并保證了日照的要求。從季度來(lái)看，二圈層整體成交價(jià)格環(huán)比所上漲，但波動(dòng)幅度不大。由于目前處于調(diào)控新政發(fā)布初期，且成都地方實(shí)施細(xì)則尚未完全細(xì)化，且不排除發(fā)布更新更細(xì)的實(shí)施細(xì)則的可能，房產(chǎn)市場(chǎng)后續(xù)發(fā)展尚待觀察，短期內(nèi)新房及二手房?jī)r(jià)格下降的可能性較小。“國(guó)八條”中提及的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，指向的是“新建住房”，這是可以包括保障房的；現(xiàn)在提及的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，指向是“新建商品住房”，調(diào)控的目標(biāo)更加明確，表明中央對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的決心依然強(qiáng)烈。(五) 房產(chǎn)市場(chǎng)特殊狀況分析1.“國(guó)五條”發(fā)布背景及內(nèi)容自2009年12月以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策經(jīng)歷了四次升級(jí)，分別是2010年1月的“國(guó)十一條”、4月的“國(guó)十條”、9月的“”，2011年1月的“新國(guó)八條”，本次出臺(tái)的“國(guó)五條”是第五次調(diào)控升級(jí)。本季度，%，%，雙流、郫縣和龍泉驛同比上漲均超過(guò)8%，經(jīng)過(guò)2012年上半年樓市的低迷后，二圈層房地產(chǎn)市場(chǎng)已回暖。第一季度供應(yīng)量環(huán)比下降的同時(shí)，成交量有所上漲，使得一季度供求比有所回落。見(jiàn)圖312。（由于2013年13月的定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款數(shù)據(jù)未公布，該比例根據(jù)2013年12月數(shù)據(jù)計(jì)算）圖113： 2013年12月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源結(jié)構(gòu)分布圖從資金來(lái)源的增長(zhǎng)率來(lái)看，國(guó)內(nèi)貸款增長(zhǎng)率從2011年開(kāi)始一直處于低位，%；但今年同比增長(zhǎng)率上升較多，%%。該項(xiàng)目最長(zhǎng)的下穿隧道在紅星路南延線中和場(chǎng)鎮(zhèn)段，整個(gè)道路設(shè)計(jì)時(shí)速為60公里，7分鐘就能跑完全程，市民能充分享受到方便快捷的出城通道?！　　?5)雙流的東升、華陽(yáng)、航空港三大版塊已全部納入成都市第二圈層的城市發(fā)展中，華陽(yáng)以房產(chǎn)開(kāi)發(fā)、教育科研為主，建設(shè)成為新的都市區(qū)；航空港依托雙流機(jī)場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)形成以物流配送為主的工業(yè)集中區(qū)；東升鎮(zhèn)則作為成都的衛(wèi)星城及雙流“核心樞紐”，向著城市多功能綜合性方向發(fā)展，形成成都南部新的財(cái)富聚匯中心。東部與白沙鎮(zhèn)相連，西面緊依成都市城市次中心華陽(yáng)鎮(zhèn)，南部與我縣興隆鎮(zhèn)接壤，北側(cè)與我縣新興鎮(zhèn)相臨，屬非城非鄉(xiāng)的遠(yuǎn)部郊區(qū)。第八章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 一、 項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資二、 可售面積和銷(xiāo)售收入三、 項(xiàng)目預(yù)計(jì)損益表四、 敏感性分析 。借助天時(shí)地利，借助改革開(kāi)放的東風(fēng)，通過(guò)多年努力，全鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施已初具規(guī)模，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷增強(qiáng)。為支撐這一定位，天府新區(qū)將具備內(nèi)陸開(kāi)放門(mén)戶、高技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、高端制造業(yè)基地、西部高端服務(wù)業(yè)中心和國(guó)家自主創(chuàng)新中心等五大核心功能。休閑：新益州公園、成都海洋樂(lè)園、成都歌劇院、極地海洋世界、濕地公園、華納夢(mèng)幻島樂(lè)園、成都港、南天府廣場(chǎng)、市政體育館、麓山高爾夫球場(chǎng)、世紀(jì)生態(tài)公園。詳見(jiàn)圖114。整體看來(lái)，一圈層新建商品住宅成交量在一季度集中反彈，%，延續(xù)上漲態(tài)勢(shì)。本季度，在大部分前述重點(diǎn)城市成交均價(jià)回升的情況下，成都新建商品住宅價(jià)格也出現(xiàn)一定回升。盡管如此，本季度，%，%。其后地方兩會(huì)相繼召開(kāi)，各地政府紛紛通過(guò)表態(tài)將穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。由圖351，一方面，僅從成交數(shù)據(jù)分析，“國(guó)五條”發(fā)布以來(lái)新建商品住宅成交量震蕩中有所上漲，成都實(shí)施細(xì)則發(fā)布后，周成交量反而上漲較多，“國(guó)五條”對(duì)新建商品住宅市場(chǎng)確實(shí)也產(chǎn)生一定“積極”影響；另一方面，利用EXCEL對(duì)近幾周成交數(shù)據(jù)做移動(dòng)平均數(shù)趨勢(shì)分析，未來(lái)趨勢(shì)線是往上的。另外，本季度工業(yè)用地掛牌量創(chuàng)造新高。詳見(jiàn)下圖423，圖424。在戶型和面積的選擇上，參照成都當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)狀況，設(shè)置了多種檔次的戶型，以滿足各個(gè)層次的消費(fèi)需求。不僅要求客戶參與活動(dòng)，更重要是能組織開(kāi)展活動(dòng)。解決策略??這種宏觀調(diào)控并非扼殺整個(gè)市場(chǎng)而是規(guī)范市場(chǎng)，使房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展更加健康和合理。綜上所述：本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群主要是政府機(jī)關(guān)人士和白領(lǐng)階層人士，以及外地客戶。第 67 頁(yè) 共 68 頁(yè)。第七章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度和計(jì)劃一、 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期由于本項(xiàng)目地塊規(guī)模較大，將定為二期開(kāi)發(fā)，分為住宅部分和商業(yè)部分，一期為住宅，二期為商業(yè)部分，這樣利于開(kāi)發(fā)節(jié)奏的把握和市場(chǎng)宣傳的集中發(fā)力，為項(xiàng)目的成功打好基礎(chǔ)。綜上所述：本地塊處于一個(gè)優(yōu)質(zhì)的地段，居住環(huán)境較佳，項(xiàng)目附近人群對(duì)房屋需求較大，各類(lèi)基本配套設(shè)施正在完善中，商品住宅開(kāi)發(fā)的條件已經(jīng)完善和成熟。通過(guò)這樣的活動(dòng)，營(yíng)銷(xiāo)增強(qiáng)客戶的“行動(dòng)體驗(yàn)”的認(rèn)同。三、 道路交通 項(xiàng)目周邊路網(wǎng)發(fā)達(dá)，交通便利，道路規(guī)劃與城市路網(wǎng)自然融合，社區(qū)車(chē)流組織于交通主軸道路上，在住宅外圍設(shè)輔道，建筑周邊設(shè)有消防環(huán)道和消防登高面，部分景觀路在緊急狀態(tài)下可兼做消防通道。從季度來(lái)看，由圖425和426可知，成都市三圈層成交樓面地價(jià)從2011年第二季度到2012年第二季度一直處于下降通道，2012年第三季度止跌并逐漸回暖，回暖態(tài)勢(shì)延續(xù)到本季度。圖411：成都市一圈層20112013年1季度土地成交情況圖 圖412：成都市一圈層20112013年1季度土地成交宗數(shù)比較圖，商業(yè)成交宗地?cái)?shù)多于住宅2013年第一季度，成都市二圈層共成交經(jīng)營(yíng)性用地31宗，其中商業(yè)用地20宗，居住用地11宗，總數(shù)較上季度減少4宗；，%，%；，%，%。二手房市場(chǎng)方面，“國(guó)五條”中與以往政策差別較大的是“二手房交易按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征個(gè)人所得稅”這一剛性條款。3月1日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》，《通知》要求：完善穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制，建立健全穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的考核問(wèn)責(zé)制度；增加普通商品住房及用地供應(yīng)，原則上2013年住房用地供應(yīng)總量應(yīng)不低于過(guò)去5年平均實(shí)際供應(yīng)量；加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)，全面落實(shí)2013年城鎮(zhèn)保障性安居工程基本建成470萬(wàn)套、新開(kāi)工630萬(wàn)套的任務(wù)；堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購(gòu)房，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購(gòu)措施，且限購(gòu)區(qū)域應(yīng)覆蓋城市全部行政區(qū)域，限購(gòu)住房類(lèi)型應(yīng)包括所有新建商品住房和二手住房；購(gòu)房資格審查環(huán)節(jié)應(yīng)前移至簽訂購(gòu)房合同（認(rèn)購(gòu)）前；對(duì)擁有1套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無(wú)法連續(xù)提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，要暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房；住房供需矛盾突出、房?jī)r(jià)上漲壓力較大的城市，要在上述要求的基礎(chǔ)上進(jìn)一步從嚴(yán)調(diào)整限購(gòu)措施。綜合來(lái)看，一圈層樓市的持續(xù)回暖，會(huì)對(duì)二、三圈層樓市產(chǎn)生一定積極影響。(二)二、三圈層房產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì) 2013年第一季度，二圈層區(qū)縣新建商品住宅成交均價(jià)為5699元/㎡，%，%。自2011年3季度，中心城區(qū)商品住宅成交均價(jià)持續(xù)下滑，2012年2季度止住下滑趨勢(shì)后持續(xù)小幅回升，本周延續(xù)回升態(tài)勢(shì)且上漲幅度加大。從2010年3月開(kāi)始，國(guó)房景氣指數(shù)振蕩下滑，至2011年10月下滑至景氣線附近，隨后一直位于景氣線之下，2012年10月至今開(kāi)始震蕩回升。學(xué)校：成都市試驗(yàn)外國(guó)語(yǔ)學(xué)校西區(qū)、光亞國(guó)際學(xué)校、美視國(guó)際學(xué)校第三章 項(xiàng)目市場(chǎng)分析 一、房地產(chǎn)市場(chǎng)背景分析(一)宏觀經(jīng)濟(jì)金融背景 1. GDP增速放緩，國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體平穩(wěn) 初步核算，2013年第一季度全國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值118855億元，按可比價(jià)格計(jì)算，%。二、 區(qū)域交通 (一) 天府大道 天府大道，位于四川省成都市，跨武侯、高新、雙流3個(gè)區(qū)（縣）， 是成都市的一條重要交通干道。 2008年，在縣委、縣政府正確的領(lǐng)導(dǎo)和縣級(jí)有關(guān)部門(mén)大力支持下，萬(wàn)安鎮(zhèn)立足實(shí)際，認(rèn)真實(shí)踐“”重要思想，堅(jiān)持以“四位一體”科學(xué)發(fā)展為統(tǒng)攬，積極統(tǒng)籌推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程，致力于“打造人居福地、構(gòu)建和諧萬(wàn)安”的奮斗目標(biāo)，積極爭(zhēng)創(chuàng)失地農(nóng)民充分就業(yè)樣板鎮(zhèn)和農(nóng)民向城鎮(zhèn)集中樣板鎮(zhèn)，鎮(zhèn)黨委團(tuán)結(jié)和帶領(lǐng)全鎮(zhèn)人民搶抓機(jī)遇，開(kāi)拓進(jìn)取，扎實(shí)工作，完成了年初確定的各項(xiàng)目標(biāo)任務(wù)。本項(xiàng)目位于雙流縣萬(wàn)安鎮(zhèn)東林村、河邊村。萬(wàn)安鎮(zhèn)地處雙流縣東部淺丘地帶，具有成都罕見(jiàn)的臺(tái)地地形優(yōu)勢(shì)?！　　?3)雙流距成都市區(qū)10公里，戶籍人口93萬(wàn)，幅員面積1067平方公里，轄21個(gè)鎮(zhèn)，4個(gè)街道。 該工程沿線主要路口均考慮采用下穿隧道的形式穿越。從資金來(lái)源的分布結(jié)構(gòu)看，自籌資金和定金及預(yù)付款占資金來(lái)源比例接近7成，%，為開(kāi)發(fā)企業(yè)主要資金來(lái)源渠道。%，%。根據(jù)2011年8月2013年3月供求數(shù)據(jù)，截止2012年年末，一圈層商品房庫(kù)存量超過(guò)2600萬(wàn)平方米。圖322： 20122013年1季度三圈層新建商品住宅均價(jià)圖、三圈層房產(chǎn)市場(chǎng)分析 2013年第一季度，二、三圈層樓市與一圈層情況相似：除個(gè)別區(qū)縣因成交結(jié)構(gòu)調(diào)整造成成交均價(jià)有所下降外，其余二、三圈層區(qū)縣成交均價(jià)有一定上漲，二、三圈層房產(chǎn)市場(chǎng)同樣延續(xù)上季度的回暖趨勢(shì)。綜合以上因素，預(yù)計(jì)在調(diào)控政策持續(xù)實(shí)施的前提下，成都房地產(chǎn)市場(chǎng)將在逐漸放緩回暖趨勢(shì)后平穩(wěn)運(yùn)行。圖351：“國(guó)五條”發(fā)布前后住宅成交量比較圖首先可以看出，以地方實(shí)施細(xì)則發(fā)布時(shí)間（2013年3月31日）為節(jié)點(diǎn)，新建商品住宅和二手住宅成交量呈現(xiàn)兩種截然不同的發(fā)展趨勢(shì)。所以，不排除未來(lái)發(fā)布更詳細(xì)的實(shí)施細(xì)則的可能。詳見(jiàn)圖421，圖422。設(shè)計(jì)中力求作到以下幾點(diǎn)：房間齊備，套內(nèi)安排臥室、起居、餐廳、儲(chǔ)藏等基本空間，并參照不同的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了房間面積和面寬的設(shè)計(jì)。商鋪均價(jià)21000元/㎡,㎡二、 項(xiàng)目定價(jià)根據(jù)本項(xiàng)目自身的優(yōu)劣勢(shì)情況，本項(xiàng)目的規(guī)模、產(chǎn)品設(shè)計(jì)上都具有一定優(yōu)勢(shì)，通過(guò)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)專(zhuān)業(yè)操作，能準(zhǔn)確找到市場(chǎng)位置，確定以高品質(zhì)住宅社區(qū)形象和產(chǎn)品面市，以合理的價(jià)格實(shí)現(xiàn)快速銷(xiāo)售的整體思路住宅入市均價(jià)在7600元/㎡較為穩(wěn)妥。二是在政府的支持下，區(qū)域內(nèi)將加快生活氛圍的營(yíng)造。他們關(guān)注投資，游動(dòng)性強(qiáng)，屬?zèng)_動(dòng)決策型。二、 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)如前市場(chǎng)預(yù)測(cè)與分析所述，雙流縣作為成都的副中心，屬于高科技集中地，將給該區(qū)域