【正文】 高端住宅領(lǐng)館國際城高層普通住宅蒂梵尼高層普通住宅麓山國際社區(qū)高層豪宅茵特拉小高層普通住宅江宇天府城高層、普通住宅、公寓海昌CEC成都極地海洋世界商鋪花樣年美年廣場(chǎng)（寫字樓）寫字樓目前項(xiàng)目周邊在售住宅的均價(jià)分布在7000—10000元/㎡的區(qū)間不等。地段好、社區(qū)品質(zhì)好的電梯公寓均價(jià)在7600元/㎡。商鋪均價(jià)21000元/㎡,㎡二、 項(xiàng)目定價(jià)根據(jù)本項(xiàng)目自身的優(yōu)劣勢(shì)情況，本項(xiàng)目的規(guī)模、產(chǎn)品設(shè)計(jì)上都具有一定優(yōu)勢(shì)，通過項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)專業(yè)操作，能準(zhǔn)確找到市場(chǎng)位置，確定以高品質(zhì)住宅社區(qū)形象和產(chǎn)品面市，以合理的價(jià)格實(shí)現(xiàn)快速銷售的整體思路住宅入市均價(jià)在7600元/㎡較為穩(wěn)妥。本方案測(cè)算保守估計(jì)7600元/㎡。商鋪21000元/㎡,㎡結(jié)合目前與本項(xiàng)目同品質(zhì)社區(qū)住宅樓盤、商鋪、寫字樓銷售價(jià)格情況，本項(xiàng)目的均價(jià)應(yīng)該是具有較大的市場(chǎng)支撐。三、 項(xiàng)目營銷推廣(一) 營銷推廣總原則針對(duì)目標(biāo)客戶的興趣，開展由客戶興趣覺得的系列活動(dòng)，如運(yùn)動(dòng)、休閑娛樂、品鑒會(huì)等方面的活動(dòng)。在活動(dòng)中充分發(fā)揮目標(biāo)客戶的主觀能動(dòng)性，讓客戶覺得參與我們的活動(dòng)不光是吃喝玩樂耍，還能結(jié)交生活上的朋友、工作上的伙伴。不僅要求客戶參與活動(dòng)，更重要是能組織開展活動(dòng)。這樣業(yè)主的參與性會(huì)大大增強(qiáng)。通過這樣的活動(dòng)，營銷增強(qiáng)客戶的“行動(dòng)體驗(yàn)”的認(rèn)同。第六章 項(xiàng)目SWOT 分析與定位一、 SWOT 分析(一) 優(yōu)勢(shì)分析??S??1. 資源優(yōu)勢(shì)（幼兒園。）2. 地塊優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目區(qū)域規(guī)劃明確，生活配套設(shè)施完善，基礎(chǔ)設(shè)施健全。本地塊處于天府大道、紅星路南延線、地鐵一號(hào)線附近。屬于規(guī)劃住宅區(qū)域??交通便利，生活配套完善，有良好的生活環(huán)境。(二) 劣勢(shì)分析??W??1. 配套暫不成熟，在消費(fèi)者心中離市中心心理距離較遠(yuǎn)。項(xiàng)目區(qū)域商務(wù)體系不發(fā)達(dá)。對(duì)成都地區(qū)的消費(fèi)群體來說，離成都市中心心理距離較遠(yuǎn)，可能會(huì)影響其消費(fèi)的選擇。解決策略：一是配合成都市、雙流政府的宣傳、謬論導(dǎo)向，通過營銷宣傳、實(shí)地參觀體驗(yàn)等方式拉近消費(fèi)者的心理距。二是在政府的支持下，區(qū)域內(nèi)將加快生活氛圍的營造。(三) 項(xiàng)目機(jī)會(huì)??O??隨著天府新區(qū)的建設(shè)和地鐵一號(hào)線南延線的開通，將大大加快雙流地區(qū)的城市化進(jìn)程，區(qū)域的聚集效應(yīng)及居住價(jià)值將得到大幅提升。(四) 項(xiàng)目威脅??T??近年來，政府陸續(xù)出臺(tái)一系列土地、利率、信貸、稅收等宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)整政策，以抑制流動(dòng)性過剩、控制投資過熱及通貨膨脹。未來幾年國家將繼續(xù)加大調(diào)控力度，落實(shí)已頒布的政策及措施，國家宏觀調(diào)控可能會(huì)影響本項(xiàng)目的發(fā)展。比如信貸政策的影響會(huì)對(duì)項(xiàng)目運(yùn)行中帶來一些風(fēng)險(xiǎn)，使得一些不了解項(xiàng)目和形勢(shì)的客戶持幣觀望。解決策略??這種宏觀調(diào)控并非扼殺整個(gè)市場(chǎng)而是規(guī)范市場(chǎng)，使房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展更加健康和合理。這種政策對(duì)于高價(jià)拍地的房地產(chǎn)商有較大的影響??而對(duì)于穩(wěn)健拿地，嚴(yán)格控制土地成本的房地產(chǎn)商影響較小。綜上所述：本地塊處于一個(gè)優(yōu)質(zhì)的地段，居住環(huán)境較佳，項(xiàng)目附近人群對(duì)房屋需求較大，各類基本配套設(shè)施正在完善中，商品住宅開發(fā)的條件已經(jīng)完善和成熟。通過一系列的強(qiáng)勢(shì)運(yùn)作和傾力打造，相信此項(xiàng)目的開發(fā)將使得項(xiàng)目地塊的社會(huì)效應(yīng)和經(jīng)濟(jì)效應(yīng)最大化。二、 市場(chǎng)定位(一) 目標(biāo)客群定位針對(duì)成都市購房消費(fèi)者市場(chǎng)調(diào)研的結(jié)果，結(jié)合周邊競(jìng)爭項(xiàng)目，本項(xiàng)目的目標(biāo)顧客主要定位為面向周邊改善型住房需求者和具有購買固定資產(chǎn)用于保值、增值的中青年群體。目前成都房地產(chǎn)住宅客戶可劃分為三種類型??1. 投資類客戶此類客戶極具投資意識(shí)，視野開闊，眼光獨(dú)到，對(duì)地產(chǎn)認(rèn)識(shí)深刻。這一類客戶人數(shù)較少，占成都市場(chǎng)總數(shù)的10%以內(nèi)。受國家政策的影響其數(shù)量還將進(jìn)一步減少。2. 改善自用型客戶此類客戶有自己的價(jià)值觀，事業(yè)穩(wěn)定，決策理智，往往根據(jù)自身的需求行事，不易受輿論和廣告的左右，受教育程度高，已擁有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。這一類客戶占總數(shù)的70%左右，是最大的也是最重要的群體應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注。3. 中間型客戶此類客戶勇于進(jìn)取，掙錢拼命，不失去生活中的各個(gè)機(jī)會(huì)。他們關(guān)注投資，游動(dòng)性強(qiáng)，屬?zèng)_動(dòng)決策型。這一類客戶占總數(shù)的20%左右??屬不穩(wěn)定客戶群。(二) 目標(biāo)客群的職業(yè)特征1. 政府官員此類人士具有較高的社會(huì)地位、穩(wěn)定的收入，大多已有單位分配的住宅，但希望一個(gè)更為私密、高檔的生活空間。此類人群對(duì)檔次、安全、私密及小區(qū)規(guī)劃、配套有較高要求。3. 本地居民這類客戶為本地有較高收入的群體，隨著本地經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和個(gè)人條件的提供需要改善目前的居住環(huán)境，提高生活質(zhì)量。綜上所述：本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群主要是政府機(jī)關(guān)人士和白領(lǐng)階層人士，以及外地客戶。(三) 項(xiàng)目形象定位。。第七章 項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度和計(jì)劃一、 項(xiàng)目開發(fā)周期由于本項(xiàng)目地塊規(guī)模較大，將定為二期開發(fā)，分為住宅部分和商業(yè)部分，一期為住宅，二期為商業(yè)部分，這樣利于開發(fā)節(jié)奏的把握和市場(chǎng)宣傳的集中發(fā)力，為項(xiàng)目的成功打好基礎(chǔ)。項(xiàng)目開發(fā)周期為24個(gè)月,其中建設(shè)周期為22個(gè)月。 建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃本項(xiàng)目計(jì)劃在2014 年1月開始進(jìn)行前期工作，2014 年9月開始動(dòng)工建設(shè)，2014年11月初取得預(yù)售證并進(jìn)行銷售，2016年9月底交房，工程建設(shè)周期為24個(gè)月。(1) 前期工作：主要工作包括市場(chǎng)調(diào)查、初步可行性分析、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、營銷方案策劃、員工培訓(xùn)、建筑施工設(shè)計(jì)、項(xiàng)目報(bào)建等內(nèi)容。二、 銷售回款隨著地鐵一號(hào)線南延線開通，該項(xiàng)目產(chǎn)品區(qū)域價(jià)值將處于一個(gè)快速提升的階段，所以該項(xiàng)目的銷售思路是控制節(jié)奏，穩(wěn)中取勝?在保障項(xiàng)目運(yùn)營正?，F(xiàn)金流的情況下，最大化的挖掘產(chǎn)品利潤。2014年11月住宅預(yù)售，2014 年銷售完成14% ，2015年銷售完成41%2016年銷售完成35%，2017年整體銷售完成10%，2017 年后商鋪及車庫陸續(xù)銷售。第八章項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)一、項(xiàng)目預(yù)計(jì)銷售收入二、項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資土地費(fèi)用：計(jì)算指標(biāo)（畝）估算依據(jù)（元/畝)金額（元）土地價(jià)款 3,700, 469,752, 小計(jì)469,752, 前期工程費(fèi)：計(jì)算指標(biāo)（平方米）估算依據(jù)（元/平方米)金額（元）報(bào)建費(fèi)用296, 35,574, 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)296, 17,787, 地勘及測(cè)量費(fèi)296, 889, 三通一平296, 1,037, 小計(jì)55,288, 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)：計(jì)算指標(biāo)（平方米）估算依據(jù)（元/平方米)金額（元）電氣及照明工程296, 11,686, 供排水工程296, 7,417, 供氣工程296, 4,304, 供暖工程296, 排污工程296, 3,667, 小區(qū)道路工程296, 4,672, 管線及設(shè)備296, 3,919, 綠化和設(shè)施296, 15,252, 環(huán)衛(wèi)設(shè)施296, 1,926, 其他296, 302, 小計(jì)53,148, 建安工程費(fèi)（住宅）計(jì)算指標(biāo)（平方米）估算依據(jù)（元/平方米)金額（元）土建/安裝124, 1, 191,064, 消防124, 1,039, 通風(fēng)、動(dòng)力等124, 259, 其他124, 561, 小計(jì)192,924, 建安工程費(fèi)（商業(yè)）土建/安裝/裝飾172, 3, 588,458, 消防172, 1,442, 通風(fēng)、動(dòng)力等172, 360, 其他172, 778, 小計(jì)591,039, 建設(shè)費(fèi)用：計(jì)算指標(biāo)（元）估算依據(jù)金額（元）管理費(fèi)用%2,825,768, %42,386, 銷售費(fèi)用銷售額2%2,825,768, %56,515, 財(cái)務(wù)費(fèi)用（一年）400,000, %48,000, 小計(jì)146,901, 不可預(yù)見費(fèi)用建設(shè)費(fèi)用2%146,901, %總計(jì)1,511,993, 項(xiàng)目預(yù)計(jì)損益表第九章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析一、 政策與環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)任何項(xiàng)目都在一定的經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)、法律、產(chǎn)業(yè)政策等環(huán)境下存在和發(fā)展的外界環(huán)境如財(cái)稅、金融、法律法規(guī)的變化、通貨膨脹、匯率變化、自然環(huán)境的變化等都可能會(huì)在不同程度上對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生一定的影響。由于此類風(fēng)險(xiǎn)是外界客觀存在的，屬于不可控風(fēng)險(xiǎn)，不以人的意志為轉(zhuǎn)移，項(xiàng)目有關(guān)各方不能防止風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，但可通過合理的分散或轉(zhuǎn)移等手段降低由于風(fēng)險(xiǎn)帶來的損失。此外，項(xiàng)目有關(guān)各方也應(yīng)密切注意與項(xiàng)目有關(guān)的財(cái)稅、產(chǎn)業(yè)政策和法律法規(guī)及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)等的變更或可能發(fā)生的變化，以便及時(shí)制定相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施。二、 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)如前市場(chǎng)預(yù)測(cè)與分析所述，雙流縣作為成都的副中心，屬于高科技集中地，將給該區(qū)域的發(fā)展注入強(qiáng)大的活力，并且由于該區(qū)域地段、條件等決定了以后會(huì)有更多的高端樓盤，因此易受到同品質(zhì)樓盤的挑戰(zhàn)市場(chǎng)競(jìng)爭的激烈程度將會(huì)成幾何倍數(shù)增加。三、 成本風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目施工過程中，我們將積極采取以下措施來控制成本：??（1）科學(xué)地進(jìn)行項(xiàng)目成本的預(yù)算和預(yù)算控制，減少不可預(yù)見費(fèi)用的發(fā)生。??（2）規(guī)范招投標(biāo)管理，嚴(yán)格控制建設(shè)內(nèi)容的調(diào)整和成本費(fèi)用的增加嚴(yán)格施工環(huán)節(jié)管理，提高施工質(zhì)量，減少不必要的物料損耗和不必要的成本。第十章 項(xiàng)目綜合評(píng)述項(xiàng)目將充分挖掘項(xiàng)目特色，發(fā)揮景觀環(huán)境優(yōu)勢(shì)和區(qū)域優(yōu)勢(shì)，依托公司專業(yè)開發(fā)團(tuán)隊(duì)，按照既定的市場(chǎng)定位和項(xiàng)目定位，確立項(xiàng)目市場(chǎng)形象和品牌形象，項(xiàng)目概念將得到充分體現(xiàn)，更容易地展示出企業(yè)的形象和品牌。從項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益來看，本項(xiàng)目不但具有較高的經(jīng)濟(jì)效益??而且通過本項(xiàng)目的實(shí)施，極大地引領(lǐng)成都北部片區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?并進(jìn)一步改善該地區(qū)人居環(huán)境。第 67 頁 共 68 頁