【正文】 景氣線以下，但全國房地產(chǎn)市場回暖趨勢比較明顯，房地產(chǎn)市場不景氣的情況將逐步改善。圖115： 2010年2013年3月全國房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)綜合景氣指數(shù)對比圖綜上所述，2013年第一季度GDP增速有所放緩的同時，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率震蕩上漲。因此，隨著國民經(jīng)濟增速有所放緩，運行總體平穩(wěn)，調(diào)控政策更新且持續(xù)實施，2013年全國房地產(chǎn)市場或?qū)⒗^續(xù)小幅回暖，但總體將保持相對穩(wěn)定。2013年第一季度，新建商品住宅季度供應量同比上漲。%，%。見圖312。本季度月份成交量延續(xù)去年年末以來的回暖趨勢，%、%%，3月由于“國五條”的發(fā)布，造成需求短時間內(nèi)集中爆發(fā)，為2010年11月以來最高，甚至超過限購實施前期，需求集中爆發(fā)的2011年1月的成交量。2013年第一季度，根據(jù)176個商品住宅交易樣本點數(shù)據(jù)，中心城區(qū)商品住宅成交均價為7771元/平方米，%。原因一方面是去年5月以來，不少城市新建商品房成交量上漲，隨著成交量的逐漸上漲，部分樓盤降低、取消優(yōu)惠甚至調(diào)高售價，使成交均價有所上漲，繼而推動房地產(chǎn)市場回暖；另一方面是3月初“國五條”發(fā)布，短時間內(nèi)對成交量有一定推動，繼而帶動成交均價上漲。 新建商品住宅成交量方面，2012年二季度以來，“三限”政策從嚴從緊實施超過一年，且房屋售價同比去年確實有所下降，部分剛性需求購房者選擇不再觀望，造成成交量回升，市場至今一直呈現(xiàn)一定回暖跡象。按照行政區(qū)域劃分，2013年第一季度，高新區(qū)和成華區(qū)新建商品住宅成交量最高，兩區(qū)域成交量超過全市成交量一半，說明目前城南和城東是商品住宅交易的熱點區(qū)域。表311：2012年2013年1季度中心城區(qū)新建商品住宅成交明細表月份 錦江金牛成華高新武侯青羊其他1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月2013年合計 單位：平方米 備注：其他為雙流中和鎮(zhèn)及華陽部分區(qū)域。根據(jù)2011年8月2013年3月供求數(shù)據(jù)，截止2012年年末，一圈層商品房庫存量超過2600萬平方米。第一季度供應量環(huán)比下降的同時，成交量有所上漲，使得一季度供求比有所回落。隨著市場的回暖，新建商品住宅成交量的上漲，部分樓盤提高售價，造成新房價格連續(xù)3個季度回暖。 綜上所述，從四季度來看，重點城市和成都住宅市場發(fā)展方向基本一致，均繼續(xù)呈現(xiàn)一定回暖跡象。其中，龍泉驛和雙流漲幅較大，%%；其余二圈層各區(qū)縣均價基本與上季度持平，%?？傮w來看，二圈層成交均價在保持相對穩(wěn)定的基礎(chǔ)上，有一定上漲趨勢。圖321：20122013年1季度二圈層新建商品住宅成交均價圖2013年第一季度，三圈層區(qū)縣新建商品住宅成交均價為3973元/㎡，%，%。總體來看，三圈層成交均價有一定上漲趨勢。圖322： 20122013年1季度三圈層新建商品住宅均價圖、三圈層房產(chǎn)市場分析 2013年第一季度，二、三圈層樓市與一圈層情況相似：除個別區(qū)縣因成交結(jié)構(gòu)調(diào)整造成成交均價有所下降外，其余二、三圈層區(qū)縣成交均價有一定上漲，二、三圈層房產(chǎn)市場同樣延續(xù)上季度的回暖趨勢。本季度，%，%，雙流、郫縣和龍泉驛同比上漲均超過8%，經(jīng)過2012年上半年樓市的低迷后，二圈層房地產(chǎn)市場已回暖。三圈層方面，從房價歷史數(shù)據(jù)來看，由于其無論是剛性需求還是投資需求，其基數(shù)都遠遠小于一、二圈層。經(jīng)過2012年上半年樓市的低迷后，三圈層與一、二圈層一樣，房地產(chǎn)市場已回暖。預計二、三圈層房產(chǎn)市場不會大幅度變動，新建商品住宅交易量或?qū)⒒境制?，新建商品住宅價格將比較穩(wěn)定，市場回暖趨勢將逐步放緩后平穩(wěn)運行?？傮w而言，成都市房地產(chǎn)市場回暖趨勢明顯。但由于調(diào)控政策的持續(xù)實施，這種回暖難以長時間持續(xù)。盡管限購限貸政策對成交量的抑制作用較明顯，市場觀望情緒依然濃厚，但是經(jīng)過一年多的限購，市場已逐漸適應限購政策，加上2012年年中貨幣政策的調(diào)整，如降低存款準備金率、降低基準利率等，%，市場回暖并走出低位，本季度延續(xù)此趨勢。綜合以上因素，預計在調(diào)控政策持續(xù)實施的前提下，成都房地產(chǎn)市場將在逐漸放緩回暖趨勢后平穩(wěn)運行。(五) 房產(chǎn)市場特殊狀況分析1.“國五條”發(fā)布背景及內(nèi)容自2009年12月以來，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策經(jīng)歷了四次升級，分別是2010年1月的“國十一條”、4月的“國十條”、9月的“”，2011年1月的“新國八條”，本次出臺的“國五條”是第五次調(diào)控升級。2013年1月15日，時任國務院總理溫家寶在財政部調(diào)研時一再表示，從中長期看，有兩項重大的稅制改革要認真研究，其中一項就是改革房地產(chǎn)稅收制度，逐步建立起覆蓋住房交易、保有等環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅制，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。2月20日，溫家寶主持召開國務院常務會議，研究部署房地產(chǎn)市場調(diào)控工作，出臺了樓市調(diào)控“國五條”，包括完善穩(wěn)定房價工作責任制、堅決抑制投機投資性購房、增加普通商品住房及用地供應、加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)、加強市場監(jiān)管等五項內(nèi)容?！锻ㄖ纷钍荜P(guān)注的一條政策是明確對出售自有住房應征收個人所得稅，應依法嚴格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征，該政策將對二級市場投機操作起到抑制性作用。股市對政策的反應從側(cè)面表明，“國五條”對整個房地產(chǎn)行業(yè)均有較大影響，2013年房地產(chǎn)市場，尤其是二手房市場將面臨嚴峻的政策環(huán)境。”《通知》完成了“國五條”的最低要求，公布了2013年度新建商品住房價格控制目標，強調(diào)了以往的調(diào)控措施，但是對目前受關(guān)注度較大的20%個稅、限購區(qū)域、二套房貸等重要內(nèi)容無涉及。4.“國五條”調(diào)控下成都房產(chǎn)市場簡析以2013年2月20日，“國五條”發(fā)布日期為時間軸基點，以周成交量為基礎(chǔ)分析“國五條”對成都市房產(chǎn)市場造成的影響。圖351：“國五條”發(fā)布前后住宅成交量比較圖首先可以看出，以地方實施細則發(fā)布時間（2013年3月31日）為節(jié)點，新建商品住宅和二手住宅成交量呈現(xiàn)兩種截然不同的發(fā)展趨勢。“國八條”中提及的房價控制目標，指向的是“新建住房”，這是可以包括保障房的；現(xiàn)在提及的房價控制目標，指向是“新建商品住房”，調(diào)控的目標更加明確，表明中央對房產(chǎn)市場調(diào)控的決心依然強烈。但是另一方面，盡管調(diào)控政策將繼續(xù)嚴格實施，“國五條”對二手房市場造成的影響大于對新建商品住宅市場造成的影響，可能繼續(xù)將部分改善性需求和剛性需求擠壓至新建商品房市場。綜合以上因素判斷，未來短期內(nèi)成都新建商品房市場可能進入震蕩上漲態(tài)勢。成都現(xiàn)行的政策是房產(chǎn)持有超過五年轉(zhuǎn)讓的免征營業(yè)稅，未滿5年的征收營業(yè)稅及附加，個人所得稅均按房屋指導價的1%收取。但是不管未來成都有無更進一步的實施細則出臺，原則上都要以“國五條”為準，必將對二手房市場造成長期影響。之前二手房成交火爆，是因為賣房者擔心地方細則會將20%個稅放在賣房者頭上而急于拋售套現(xiàn)，規(guī)避稅費上漲風險；但現(xiàn)在細則出臺，并沒有相關(guān)的硬性規(guī)定，那賣房者則不會急于出手已有房；二手房供應減少，許多購房者又會重新考慮新房，如此抬高新房價格、二手房成交量減少的可能性較大。綜合以上因素判斷，由于三月二手房成交量環(huán)比、同比均大漲，“透支”了較多市場需求，接下來更多的購房者可能會觀望一段時間，成交量回落的可能性較大。所以，不排除未來發(fā)布更詳細的實施細則的可能。由于目前處于調(diào)控新政發(fā)布初期，且成都地方實施細則尚未完全細化，且不排除發(fā)布更新更細的實施細則的可能，房產(chǎn)市場后續(xù)發(fā)展尚待觀察，短期內(nèi)新房及二手房價格下降的可能性較小。(一) 成交量分析、同比均下跌，商業(yè)用地略多于居住用地2013年第一季度，成都市一圈層共成交商住用地13宗，較上季度減少19宗，其中商業(yè)用地7宗，居住用地6宗，數(shù)量相差不大；，%，%；，%，%。詳見圖411，圖412。詳見圖413，圖414。詳見圖415，圖416。(二) 成交價格分析，溢價率正常2013年第一季度，成都市一圈層土地成交平均價格（樓面地價）為3879元/平方米，%，%；，同比、環(huán)比均有所上漲；，與上季度基本持平，%；%。從季度來看，本季度商住用地成交樓面地價較上季度有所上漲，其主要原因一是房地產(chǎn)市場延續(xù)回暖趨勢，開發(fā)企業(yè)競地意愿繼續(xù)增強；二是本季度供地中居住用地區(qū)域條件較佳，成交價格較高，造成整體樓面地價水平不低。詳見圖421，圖422。從季度來看，二圈層整體成交價格環(huán)比所上漲，但波動幅度不大。整體來看，本季度二圈層平均成交樓面地價水平不低，相較于近期平均水平有所上漲，市場回暖對價格水平的促進作用仍然較為明顯。圖423：成都市二圈層20112013年1季度土地成交價格走勢圖 圖424：成都市二圈層20102013年1季度土地成交價格比較圖3 .三圈層土地成交價格整體上漲較多，溢價率上升2013年第一季度，成都市三圈層土地成交平均價格（樓面地價）為1667元/平方米，%，%；，環(huán)比、同比均有所上漲；，%；%，為2011年4季度以來最高。從供應成交結(jié)構(gòu)上看，本季度三圈層供應多宗加油加氣站用地，低規(guī)劃容積率和高成交價拉高了平均成交樓面價，使本季度成交均價上漲較多。整體來看，本季度三圈層平均成交樓面地價水平達到近期最高，排除供應結(jié)構(gòu)的影響，預計下季度成交樓面地價將有所回落。圖425：成都市三圈層20112013年1季度土地成交價格走勢圖 圖426：成都市三圈層20112013年1季度土地成交價格比較圖第四章 項目設(shè)計一、 住宅規(guī)劃理念（關(guān)于幼兒園優(yōu)勢的文字描述。(二) 經(jīng)濟節(jié)能——體現(xiàn)“合理利用資源與節(jié)約資源”的理念在設(shè)計中充分考慮節(jié)約開發(fā)成本、合理利用土地及節(jié)約能源等目的，力求創(chuàng)造出新一代的節(jié)能型住宅。設(shè)計中力求作到以下幾點：房間齊備，套內(nèi)安排臥室、起居、餐廳、儲藏等基本空間，并參照不同的標準進行了房間面積和面寬的設(shè)計。所有房間都有直接采光、并保證了日照的要求。