【正文】 二、 市場風險如前市場預測與分析所述，雙流縣作為成都的副中心，屬于高科技集中地，將給該區(qū)域的發(fā)展注入強大的活力，并且由于該區(qū)域地段、條件等決定了以后會有更多的高端樓盤，因此易受到同品質(zhì)樓盤的挑戰(zhàn)市場競爭的激烈程度將會成幾何倍數(shù)增加。項目開發(fā)周期為24個月,其中建設周期為22個月。他們關注投資，游動性強，屬沖動決策型。通過一系列的強勢運作和傾力打造，相信此項目的開發(fā)將使得項目地塊的社會效應和經(jīng)濟效應最大化。二是在政府的支持下，區(qū)域內(nèi)將加快生活氛圍的營造。第六章 項目SWOT 分析與定位一、 SWOT 分析(一) 優(yōu)勢分析??S??1. 資源優(yōu)勢（幼兒園。商鋪均價21000元/㎡,㎡二、 項目定價根據(jù)本項目自身的優(yōu)劣勢情況，本項目的規(guī)模、產(chǎn)品設計上都具有一定優(yōu)勢，通過項目團隊專業(yè)操作，能準確找到市場位置，確定以高品質(zhì)住宅社區(qū)形象和產(chǎn)品面市，以合理的價格實現(xiàn)快速銷售的整體思路住宅入市均價在7600元/㎡較為穩(wěn)妥。第五章 項目營銷推廣一、 項目周邊環(huán)境分析：（一）住宅部分：萬科海悅匯城設計中力求作到以下幾點：房間齊備，套內(nèi)安排臥室、起居、餐廳、儲藏等基本空間，并參照不同的標準進行了房間面積和面寬的設計。從供應成交結(jié)構(gòu)上看，本季度三圈層供應多宗加油加氣站用地，低規(guī)劃容積率和高成交價拉高了平均成交樓面價，使本季度成交均價上漲較多。詳見圖421，圖422。詳見圖413，圖414。所以，不排除未來發(fā)布更詳細的實施細則的可能。成都現(xiàn)行的政策是房產(chǎn)持有超過五年轉(zhuǎn)讓的免征營業(yè)稅，未滿5年的征收營業(yè)稅及附加，個人所得稅均按房屋指導價的1%收取。圖351：“國五條”發(fā)布前后住宅成交量比較圖首先可以看出，以地方實施細則發(fā)布時間（2013年3月31日）為節(jié)點，新建商品住宅和二手住宅成交量呈現(xiàn)兩種截然不同的發(fā)展趨勢。《通知》最受關注的一條政策是明確對出售自有住房應征收個人所得稅，應依法嚴格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征，該政策將對二級市場投機操作起到抑制性作用。綜合以上因素，預計在調(diào)控政策持續(xù)實施的前提下，成都房地產(chǎn)市場將在逐漸放緩回暖趨勢后平穩(wěn)運行。預計二、三圈層房產(chǎn)市場不會大幅度變動，新建商品住宅交易量或?qū)⒒境制?，新建商品住宅價格將比較穩(wěn)定，市場回暖趨勢將逐步放緩后平穩(wěn)運行。圖322： 20122013年1季度三圈層新建商品住宅均價圖、三圈層房產(chǎn)市場分析 2013年第一季度，二、三圈層樓市與一圈層情況相似：除個別區(qū)縣因成交結(jié)構(gòu)調(diào)整造成成交均價有所下降外，其余二、三圈層區(qū)縣成交均價有一定上漲，二、三圈層房產(chǎn)市場同樣延續(xù)上季度的回暖趨勢。其中，龍泉驛和雙流漲幅較大，%%；其余二圈層各區(qū)縣均價基本與上季度持平，%。根據(jù)2011年8月2013年3月供求數(shù)據(jù)，截止2012年年末，一圈層商品房庫存量超過2600萬平方米。原因一方面是去年5月以來，不少城市新建商品房成交量上漲，隨著成交量的逐漸上漲，部分樓盤降低、取消優(yōu)惠甚至調(diào)高售價，使成交均價有所上漲，繼而推動房地產(chǎn)市場回暖；另一方面是3月初“國五條”發(fā)布，短時間內(nèi)對成交量有一定推動，繼而帶動成交均價上漲。%，%。雖然國房景氣指數(shù)仍位于綜合景氣線以下，但全國房地產(chǎn)市場回暖趨勢比較明顯，房地產(chǎn)市場不景氣的情況將逐步改善。從資金來源的分布結(jié)構(gòu)看，自籌資金和定金及預付款占資金來源比例接近7成，%，為開發(fā)企業(yè)主要資金來源渠道。分季度看，2012年以來，面對復雜嚴峻的國際經(jīng)濟形勢和國內(nèi)改革發(fā)展穩(wěn)定的繁重任務，黨中央、國務院把穩(wěn)增長放在更加重要的位置，國民經(jīng)濟增速有所放緩，但運行總體平穩(wěn)。 該工程沿線主要路口均考慮采用下穿隧道的形式穿越。北起于與人民南路四段、火車南站東路、火車南站西路交匯的路口上方的立交橋，南止于與府河路、華龍路平交的路口，雙向十二車道（含輔道），道路寬86米，路側(cè)綠化帶寬10米?！　　?3)雙流距成都市區(qū)10公里，戶籍人口93萬，幅員面積1067平方公里，轄21個鎮(zhèn)，4個街道。2008年全鎮(zhèn)完成工商稅收20300萬元，固定資產(chǎn)投資完成46000萬元，工業(yè)投資完成5350萬元，全口徑工業(yè)增加值完成3720萬元，招商引資總到位資金完成42790萬元，農(nóng)民人均純收入達7050元。萬安鎮(zhèn)地處雙流縣東部淺丘地帶，具有成都罕見的臺地地形優(yōu)勢。萬安鎮(zhèn)區(qū)位優(yōu)勢明顯，交通便捷。本項目位于雙流縣萬安鎮(zhèn)東林村、河邊村。按照雙流縣委、縣政府提出的全力打造“麓山大道國際社區(qū)走廊”構(gòu)想，不久的將來，中國的“比華利山”將在此顯現(xiàn)。 2008年，在縣委、縣政府正確的領導和縣級有關部門大力支持下，萬安鎮(zhèn)立足實際，認真實踐“”重要思想，堅持以“四位一體”科學發(fā)展為統(tǒng)攬，積極統(tǒng)籌推進城鄉(xiāng)一體化進程，致力于“打造人居福地、構(gòu)建和諧萬安”的奮斗目標，積極爭創(chuàng)失地農(nóng)民充分就業(yè)樣板鎮(zhèn)和農(nóng)民向城鎮(zhèn)集中樣板鎮(zhèn)，鎮(zhèn)黨委團結(jié)和帶領全鎮(zhèn)人民搶抓機遇，開拓進取，扎實工作，完成了年初確定的各項目標任務。雙流擁有得天獨厚的自然條件，冬無嚴寒，夏無酷暑，一年四季氣候宜人。二、 區(qū)域交通 (一) 天府大道 天府大道，位于四川省成都市，跨武侯、高新、雙流3個區(qū)（縣）， 是成都市的一條重要交通干道。2013年建成通車，設計時速60公里，自此市民向南就多了一條快速通道，建成后可將出城時間縮短至少20分鐘以上。學校：成都市試驗外國語學校西區(qū)、光亞國際學校、美視國際學校第三章 項目市場分析 一、房地產(chǎn)市場背景分析(一)宏觀經(jīng)濟金融背景 1. GDP增速放緩，國民經(jīng)濟運行總體平穩(wěn) 初步核算，2013年第一季度全國國內(nèi)生產(chǎn)總值118855億元，按可比價格計算，%。圖112： 20112013年3月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資比較圖 、定金及預付款為開發(fā)企業(yè)主要資金來源 2013年13月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金26962億元，增速從去年4月開始持續(xù)上升，%%，增幅明顯高于2011年以來平均水平。從2010年3月開始，國房景氣指數(shù)振蕩下滑，至2011年10月下滑至景氣線附近，隨后一直位于景氣線之下，2012年10月至今開始震蕩回升。其中2月由于春節(jié)假期供應量較小，3月供應量較大，保持在較高水平。自2011年3季度，中心城區(qū)商品住宅成交均價持續(xù)下滑，2012年2季度止住下滑趨勢后持續(xù)小幅回升，本周延續(xù)回升態(tài)勢且上漲幅度加大。 圖317：2013年1季度中心城區(qū)新建商品住宅區(qū)域成交量圖 新建商品住宅供應量方面，一季度供應量持續(xù)大于新建商品住宅成交量，但供大于求的形勢有所緩和。(二)二、三圈層房產(chǎn)市場走勢 2013年第一季度，二圈層區(qū)縣新建商品住宅成交均價為5699元/㎡，%，%。見圖322。綜合來看，一圈層樓市的持續(xù)回暖，會對二、三圈層樓市產(chǎn)生一定積極影響。一方面，本季度中央發(fā)布“國五條”，表明中央調(diào)控決心依然強烈，房地產(chǎn)市場面臨的政策環(huán)境依然嚴格；另一方面，成都的地方實施細則的嚴格程度與市場猜測有一定差距，政策對市場造成很大影響的可能性不大。3月1日，國務院辦公廳發(fā)布《關于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》，《通知》要求：完善穩(wěn)定房價工作責任制，建立健全穩(wěn)定房價工作的考核問責制度；增加普通商品住房及用地供應，原則上2013年住房用地供應總量應不低于過去5年平均實際供應量；加快保障性安居工程規(guī)劃建設，全面落實2013年城鎮(zhèn)保障性安居工程基本建成470萬套、新開工630萬套的任務；堅決抑制投機投資性購房，繼續(xù)嚴格執(zhí)行商品住房限購措施，且限購區(qū)域應覆蓋城市全部行政區(qū)域，限購住房類型應包括所有新建商品住房和二手住房；購房資格審查環(huán)節(jié)應前移至簽訂購房合同（認購）前；對擁有1套及以上住房的非當?shù)貞艏用窦彝?、無法連續(xù)提供一定年限當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當?shù)貞艏用窦彝?，要暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房；住房供需矛盾突出、房價上漲壓力較大的城市，要在上述要求的基礎上進一步從嚴調(diào)整限購措施?！皣鍡l”發(fā)布以來成都市新建商品住宅及二手房周成交量見圖351。二手房市場方面，“國五條”中與以往政策差別較大的是“二手房交易按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征個人所得稅”這一剛性條款。需要特別注意的是，由于中央2月底發(fā)布“國五條”，要求各地在3月底之前必須出臺實施細則，供地方政府研究的時間相對緊張，成都發(fā)布的實施細則僅達到“國五條”最低要求，即公布2013年度新建商品住房價格控制目標，對收取個稅、限購區(qū)域、二套房貸等問題均未提及。圖411：成都市一圈層20112013年1季度土地成交情況圖 圖412：成都市一圈層20112013年1季度土地成交宗數(shù)比較圖，商業(yè)成交宗地數(shù)多于住宅2013年第一季度，成都市二圈層共成交經(jīng)營性用地31宗，其中商業(yè)用地20宗，居住用地11宗，總數(shù)較上季度減少4宗；，%，%；，%，%?？傮w來看，本季度一圈層平均價格水平有所上漲。從季度來看，由圖425和426可知，成都市三圈層成交樓面地價從2011年第二季度到2012年第二季度一直處于下降通道，2012年第三季度止跌并逐漸回暖，回暖態(tài)勢延續(xù)到本季度。二、 戶型設計 參照建設部《商品住宅性能管理辦法》所規(guī)定的評定標準與評定體系進行了設計。三、 道路交通 項目周邊路網(wǎng)發(fā)達，交通便利，道路規(guī)劃與城市路網(wǎng)自然融合，社區(qū)車流組織于交通主軸道路上，在住宅外圍設輔道，建筑周邊設有消防環(huán)道和消防登高面，部分景觀路在緊急狀態(tài)下可兼做消防通道。地段好、社區(qū)品質(zhì)好的電梯公寓均價在7600元/㎡。通過這樣的活動，營銷增強客戶的“行動體驗”的認同。解決策略：一是配合成都市、雙流政府的宣傳、謬論導向，通過營銷宣傳、實地參觀體驗等方式拉近消費者的心理距。綜上所述：本地塊處于一個優(yōu)質(zhì)的地段，居住環(huán)境較佳，項目附近人群對房屋需求較大，各類基本配套設施正在完善中，商品住宅開發(fā)的條件已經(jīng)完善和成熟。3. 中間型客戶此類客戶勇于進取，掙錢拼命，不失去生活中的各個機會。第七章 項目開發(fā)進度和計劃一、 項目開發(fā)周期由于本項目地塊規(guī)模較大，將定為二期開發(fā)，分為住宅部分和商業(yè)部分，一期為住宅，二期為商業(yè)部分，這樣利于開發(fā)節(jié)奏的把握和市場宣傳的集中發(fā)力，為項目的成功打好基礎。此外，項目有關各方也應密切注意與項目有關的財稅、產(chǎn)業(yè)政策和法律法規(guī)及技術標準等的變更或可能發(fā)生的變化，以便及時制定相應的應對措施。第 67 頁 共 68 頁。