【正文】 ，以上都是成都傳統(tǒng)居住區(qū)域。其后地方兩會相繼召開，各地政府紛紛通過表態(tài)將穩(wěn)定市場預期?！皣鍡l”發(fā)布后，股市隨即下行，與房地產(chǎn)相關的地產(chǎn)股、鋼材股、水泥股等板塊領跌。以此判斷，《通知》在發(fā)布前，由于政策的不確定性可能對市場造成一定沖擊，使二手房成交量短時間沖高；但細則發(fā)布后，政策規(guī)定與市場預期有較大差異，故《通知》對房地產(chǎn)市場的短期影響不大，未來短時間內(nèi)新房及二手房價格下降的可能性較小。新建商品住宅方面，值得注意的是“國五條”中有關房價控制目標的表述，有別于2011年的“國八條”。由圖351，一方面，僅從成交數(shù)據(jù)分析，“國五條”發(fā)布以來新建商品住宅成交量震蕩中有所上漲，成都實施細則發(fā)布后，周成交量反而上漲較多，“國五條”對新建商品住宅市場確實也產(chǎn)生一定“積極”影響；另一方面，利用EXCEL對近幾周成交數(shù)據(jù)做移動平均數(shù)趨勢分析，未來趨勢線是往上的。雖然成都發(fā)布的地方實施細則沒有類似的描述，但將來二手房交易繳稅稅率大大提高的可能性仍然存在。另一方面，利用EXCEL對近幾周成交數(shù)據(jù)做移動平均數(shù)趨勢分析，未來趨勢線是往下的，且向下幅度較大?？傮w看來，新房成交量震蕩上漲，二手房市場盡管成交量上漲，但更多是由于市場對政策的猜測和揣摩造成，“國五條”尤其是《通知》本身對市場造成的影響還未顯現(xiàn)。另外，本季度工業(yè)用地掛牌量創(chuàng)造新高。圖413：成都市二圈層20112013年1季度土地成交情況圖 圖414：成都市二圈層20112013年1季度土地成交宗數(shù)比較圖，商業(yè)用地多于居住用地2013年第一季度，成都市三圈層共成交經(jīng)營性用地38宗，其中商業(yè)用地28宗，居住用地10宗；，%，%；，%，%。本季度商業(yè)、住宅土地成交平均價格（樓面地價）分別為2394元/平方米、5610元/平方米，上季度分別為1923元/平方米和5157元/平方米，環(huán)比有所上漲。圖421：成都市一圈層20112013年1季度土地成交價格走勢圖 圖422：成都市一圈層20112013年1季度年土地價格比較圖，溢價率上升2013年第一季度，成都市二圈層土地成交平均價格（樓面地價）為1561元/平方米，%，%；，環(huán)比、同比均小幅下降；，環(huán)比基本持平，%；%。詳見下圖423，圖424。對比來看，市場回暖趨勢已由一、二圈層傳遞至三圈層。）(一) 環(huán)保健康——以創(chuàng)造健康住宅為目的 從前期策劃、規(guī)劃設計、設施建設、物業(yè)管理等一系列環(huán)節(jié)進行全方位考慮，并結(jié)合融入先進技術的環(huán)保措施等進行全過程、多環(huán)節(jié)、全方位的科學開發(fā)，以創(chuàng)造出新世紀的健康住宅。公共空間與私密空間沒有相互干擾，交通順暢，起居室與餐廳、廚房空間配置緊密協(xié)調(diào)，并設有入戶的過渡空間，緊湊的空間布局使建筑使用面積系數(shù)達到85%以上。在戶型和面積的選擇上，參照成都當?shù)氐氖袌鰻顩r，設置了多種檔次的戶型，以滿足各個層次的消費需求。悅峰 基本信息行政區(qū)域：雙流項目位置：天府大道（人民南路南沿線）和規(guī)劃中的紅星路南沿線之間，極地海洋公園旁方位：南 三環(huán)以外建筑類型：高層物業(yè)類別：普通住宅戶型面積：99122平米開發(fā)商：成都萬科華東置業(yè)有限公司銷售信息開盤時間：2012年8月11日，5期4號樓2012年11月，2013年3月17日入住時間：2015年銷售狀況：在售價格信息均價：7000元/平方米歷史價格：20130624 均價 7000元/平米20130613 均價 7000元/平米20130523 均價 7000元/平米詳細信息容積率：綠化率：30%建筑面積：700000平方米占地面積：103896平方米萬科海悅匯城悅峰高層普通住宅長城半島城邦高端住宅領館國際城高層普通住宅蒂梵尼高層普通住宅麓山國際社區(qū)高層豪宅茵特拉小高層普通住宅江宇天府城高層、普通住宅、公寓海昌CEC成都極地海洋世界商鋪花樣年本方案測算保守估計7600元/㎡。不僅要求客戶參與活動，更重要是能組織開展活動。）2. 地塊優(yōu)勢項目區(qū)域規(guī)劃明確，生活配套設施完善，基礎設施健全。項目區(qū)域商務體系不發(fā)達。(三) 項目機會??O??隨著天府新區(qū)的建設和地鐵一號線南延線的開通，將大大加快雙流地區(qū)的城市化進程，區(qū)域的聚集效應及居住價值將得到大幅提升。解決策略??這種宏觀調(diào)控并非扼殺整個市場而是規(guī)范市場，使房地產(chǎn)市場發(fā)展更加健康和合理。二、 市場定位(一) 目標客群定位針對成都市購房消費者市場調(diào)研的結(jié)果，結(jié)合周邊競爭項目，本項目的目標顧客主要定位為面向周邊改善型住房需求者和具有購買固定資產(chǎn)用于保值、增值的中青年群體。2. 改善自用型客戶此類客戶有自己的價值觀，事業(yè)穩(wěn)定，決策理智，往往根據(jù)自身的需求行事，不易受輿論和廣告的左右，受教育程度高，已擁有較強的經(jīng)濟實力。這一類客戶占總數(shù)的20%左右??屬不穩(wěn)定客戶群。綜上所述：本項目的目標客戶群主要是政府機關人士和白領階層人士，以及外地客戶。 建設進度計劃本項目計劃在2014 年1月開始進行前期工作，2014 年9月開始動工建設，2014年11月初取得預售證并進行銷售，2016年9月底交房，工程建設周期為24個月。第八章項目財務評價一、項目預計銷售收入二、項目預計總投資土地費用：計算指標（畝）估算依據(jù)（元/畝)金額（元）土地價款 3,700, 469,752, 小計469,752, 前期工程費：計算指標（平方米）估算依據(jù)（元/平方米)金額（元）報建費用296, 35,574, 規(guī)劃設計費296, 17,787, 地勘及測量費296, 889, 三通一平296, 1,037, 小計55,288, 基礎設施建設費：計算指標（平方米）估算依據(jù)（元/平方米)金額（元）電氣及照明工程296, 11,686, 供排水工程296, 7,417, 供氣工程296, 4,304, 供暖工程296, 排污工程296, 3,667, 小區(qū)道路工程296, 4,672, 管線及設備296, 3,919, 綠化和設施296, 15,252, 環(huán)衛(wèi)設施296, 1,926, 其他296, 302, 小計53,148, 建安工程費（住宅）計算指標（平方米）估算依據(jù)（元/平方米)金額（元）土建/安裝124, 1, 191,064, 消防124, 1,039, 通風、動力等124, 259, 其他124, 561, 小計192,924, 建安工程費（商業(yè)）土建/安裝/裝飾172, 3, 588,458, 消防172, 1,442, 通風、動力等172, 360, 其他172, 778, 小計591,039, 建設費用：計算指標（元）估算依據(jù)金額（元）管理費用%2,825,768, %42,386, 銷售費用銷售額2%2,825,768, %56,515, 財務費用（一年）400,000, %48,000, 小計146,901, 不可預見費用建設費用2%146,901, %總計1,511,993, 項目預計損益表第九章 項目風險分析一、 政策與環(huán)境風險任何項目都在一定的經(jīng)濟、市場、法律、產(chǎn)業(yè)政策等環(huán)境下存在和發(fā)展的外界環(huán)境如財稅、金融、法律法規(guī)的變化、通貨膨脹、匯率變化、自然環(huán)境的變化等都可能會在不同程度上對項目產(chǎn)生一定的影響。三、 成本風險項目施工過程中，我們將積極采取以下措施來控制成本：??（1）科學地進行項目成本的預算和預算控制，減少不可預見費用的發(fā)生。第 67 頁 共 68 頁。第十章 項目綜合評述項目將充分挖掘項目特色，發(fā)揮景觀環(huán)境優(yōu)勢和區(qū)域優(yōu)勢，依托公司專業(yè)開發(fā)團隊，按照既定的市場定位和項目定位，確立項目市場形象和品牌形象，項目概念將得到充分體現(xiàn)，更容易地展示出企業(yè)的形象和品牌。此外，項目有關各方也應密切注意與項目有關的財稅、產(chǎn)業(yè)政策和法律法規(guī)及技術標準等的變更或可能發(fā)生的變化，以便及時制定相應的應對措施。二、 銷售回款隨著地鐵一號線南延線開通，該項目產(chǎn)品區(qū)域價值將處于一個快速提升的階段，所以該項目的銷售思路是控制節(jié)奏，穩(wěn)中取勝?在保障項目運營正?，F(xiàn)金流的情況下，最大化的挖掘產(chǎn)品利潤。第七章 項目開發(fā)進度和計劃一、 項目開發(fā)周期由于本項目地塊規(guī)模較大，將定為二期開發(fā)，分為住宅部分和商業(yè)部分，一期為住宅，二期為商業(yè)部分，這樣利于開發(fā)節(jié)奏的把握和市場宣傳的集中發(fā)力，為項目的成功打好基礎。此類人群對檔次、安全、私密及小區(qū)規(guī)劃、配套有較高要求。3. 中間型客戶此類客戶勇于進取，掙錢拼命，不失去生活中的各個機會。這一類客戶人數(shù)較少，占成都市場總數(shù)的10%以內(nèi)。綜上所述：本地塊處于一個優(yōu)質(zhì)的地段，居住環(huán)境較佳，項目附近人群對房屋需求較大，各類基本配套設施正在完善中，商品住宅開發(fā)的條件已經(jīng)完善和成熟。未來幾年國家將繼續(xù)加大調(diào)控力度，落實已頒布的政策及措施，國家宏觀調(diào)控可能會影響本項目的發(fā)展。解決策略：一是配合成都市、雙流政府的宣傳、謬論導向，通過營銷宣傳、實地參觀體驗等方式拉近消費者的心理距。屬于規(guī)劃住宅區(qū)域??交通便利，生活配套完善，有良好的生活環(huán)境。通過這樣的活動，營銷增強客