【正文】 加普通商品住房及用地供應(yīng)、加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管等五項(xiàng)內(nèi)容。盡管限購(gòu)限貸政策對(duì)成交量的抑制作用較明顯，市場(chǎng)觀望情緒依然濃厚，但是經(jīng)過(guò)一年多的限購(gòu)，市場(chǎng)已逐漸適應(yīng)限購(gòu)政策，加上2012年年中貨幣政策的調(diào)整，如降低存款準(zhǔn)備金率、降低基準(zhǔn)利率等，%，市場(chǎng)回暖并走出低位，本季度延續(xù)此趨勢(shì)。經(jīng)過(guò)2012年上半年樓市的低迷后，三圈層與一、二圈層一樣，房地產(chǎn)市場(chǎng)已回暖?？傮w來(lái)看，三圈層成交均價(jià)有一定上漲趨勢(shì)。 綜上所述，從四季度來(lái)看，重點(diǎn)城市和成都住宅市場(chǎng)發(fā)展方向基本一致，均繼續(xù)呈現(xiàn)一定回暖跡象。表311：2012年2013年1季度中心城區(qū)新建商品住宅成交明細(xì)表月份 錦江金牛成華高新武侯青羊其他1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月2013年合計(jì) 單位：平方米 備注：其他為雙流中和鎮(zhèn)及華陽(yáng)部分區(qū)域。2013年第一季度，根據(jù)176個(gè)商品住宅交易樣本點(diǎn)數(shù)據(jù)，中心城區(qū)商品住宅成交均價(jià)為7771元/平方米，%。2013年第一季度，新建商品住宅季度供應(yīng)量同比上漲。圖114： 20112013年2月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金增長(zhǎng)率比較圖 2013年3月，連續(xù)兩月同比回升。詳見(jiàn)圖112。醫(yī)院：成都市第一醫(yī)院、中德巴伐利亞國(guó)際醫(yī)院、雙流第二人民醫(yī)院、中奧國(guó)際醫(yī)院、宋慶齡華西婦女兒童醫(yī)院。（三）紅星路南延線 ，從繞城高速一直向南，到達(dá)最新規(guī)劃的天府新區(qū)“中和組團(tuán)”，接通新川創(chuàng)新科技園，是連接成都市主城區(qū)和天府新區(qū)核心區(qū)的重要快速通道。在幅員面積1578平方公里的土地上，未來(lái)將聚集約600萬(wàn)人口，形成現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代生活、現(xiàn)代都市三位一體協(xié)調(diào)發(fā)展的示范區(qū)，并秉承“產(chǎn)城一體”的規(guī)劃理念，再造一個(gè)“產(chǎn)業(yè)成都”?？h境河流屬岷江水系，有金馬河、江安河等河流總長(zhǎng)186公里。各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，完成了岷江自來(lái)水萬(wàn)安加壓站、天然氣配氣站、中石化萬(wàn)安加油站等基礎(chǔ)配套；先后投入兩千余萬(wàn)元，新建了萬(wàn)安供電所、萬(wàn)安衛(wèi)生院、萬(wàn)安小學(xué)，改建了中學(xué)綜合樓，場(chǎng)鎮(zhèn)面貌日新月異，實(shí)施并完成了萬(wàn)安場(chǎng)鎮(zhèn)城市排污管網(wǎng)建設(shè)，集中修建占地600余畝城南坡安置小區(qū)，目前第一期、二期和續(xù)建和三期已全部安置入住，共安置拆遷戶1424戶，5161人，居民安居樂(lè)業(yè)。如今的萬(wàn)安已成為各大商家投資的熱土，休閑度假的勝地。第九章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 一、 政策與環(huán)境風(fēng)險(xiǎn) 二、 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 三、 成本風(fēng)險(xiǎn)第十章 項(xiàng)目綜合評(píng)述 第一章 項(xiàng)目總論 一、 項(xiàng)目概況 (一) 項(xiàng)目名稱 成都國(guó)際兒童中心 (二) 項(xiàng)目區(qū)位 “成都國(guó)際兒童中心”項(xiàng)目位于成都市雙流縣萬(wàn)安鎮(zhèn)東林村、河邊村。距市區(qū)僅16公里，距雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅16公里。轄5個(gè)行政村，3個(gè)社區(qū)，（其中：城鎮(zhèn)居民553人，已征地失地農(nóng)民6083人，黨員742人）。(三) 項(xiàng)目規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo)情況 凈用地面積：（，），代征道路面具：（不參與各項(xiàng)指標(biāo)計(jì)算）；代征道路綠地面積：（不參加各項(xiàng)指標(biāo)計(jì)算）；用地性質(zhì)：商業(yè)（幼兒園、寫(xiě)字樓、賣場(chǎng)）用地強(qiáng)度：容積率： 建筑密度：≤50%用地性質(zhì)：二類住宅用地強(qiáng)度：容積率： 建筑密度：≤30%二、 項(xiàng)目宗地現(xiàn)狀 項(xiàng)目地塊位于成都市雙流縣萬(wàn)安鎮(zhèn)東林村、河邊村，道路規(guī)劃完善?！　　?4)雙流已經(jīng)連續(xù)7年躋身全國(guó)“百?gòu)?qiáng)縣”行列，%，縣域經(jīng)濟(jì)基本競(jìng)爭(zhēng)力排全國(guó)第37位，居西部第一，中小城市綜合實(shí)力排名全國(guó)第47位；雙流機(jī)場(chǎng)已發(fā)展成了“雙流國(guó)際航空港”。天府大道北段、中段于2001年建成通車。道路橫斷面采用雙向六車道加非機(jī)動(dòng)車道及人行道組成?？傮w看來(lái)，2013年第一季度國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體平穩(wěn)。詳見(jiàn)圖113。詳見(jiàn)圖115。 從供應(yīng)商品房的用途來(lái)看，除去商業(yè)辦公用房，新建商品住宅（含配套車位，下同），%。中心城區(qū)商品住宅成交均價(jià)止滑上漲的趨勢(shì)與國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的“七十個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格指數(shù)”成都指數(shù)一致。整體來(lái)看，一圈層商品房庫(kù)存量仍處于高位。盡管部分區(qū)縣成交均價(jià)有所下跌，但這種下跌多由成交結(jié)構(gòu)變化造成，新建商品住宅市場(chǎng)依然處在回暖區(qū)間。 二圈層方面，從房?jī)r(jià)歷史數(shù)據(jù)來(lái)看，當(dāng)一圈層房?jī)r(jià)下跌時(shí)，二圈層房?jī)r(jià)下跌幅度小于一圈層；當(dāng)一圈層房?jī)r(jià)有所回暖時(shí)，二圈層房?jī)r(jià)上漲幅度大于一圈層。(3) 成都市房產(chǎn)市場(chǎng) 新建商品房供應(yīng)同比上漲，供大于求；新房成交量延續(xù)上漲態(tài)勢(shì)，二手房成交量也大幅上漲，成交量均已走出低位；商品房成交價(jià)格連續(xù)三個(gè)季度小幅回升。本季度房地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)集中在二手房交易的熱點(diǎn)區(qū)域，如雙楠片區(qū)、九眼橋片區(qū)、玉林片區(qū)及地鐵沿線區(qū)域，以上都是成都傳統(tǒng)居住區(qū)域?！皣?guó)五條”發(fā)布后，股市隨即下行，與房地產(chǎn)相關(guān)的地產(chǎn)股、鋼材股、水泥股等板塊領(lǐng)跌。新建商品住宅方面，值得注意的是“國(guó)五條”中有關(guān)房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的表述，有別于2011年的“國(guó)八條”。雖然成都發(fā)布的地方實(shí)施細(xì)則沒(méi)有類似的描述，但將來(lái)二手房交易繳稅稅率大大提高的可能性仍然存在?？傮w看來(lái)，新房成交量震蕩上漲，二手房市場(chǎng)盡管成交量上漲，但更多是由于市場(chǎng)對(duì)政策的猜測(cè)和揣摩造成，“國(guó)五條”尤其是《通知》本身對(duì)市場(chǎng)造成的影響還未顯現(xiàn)。圖413：成都市二圈層20112013年1季度土地成交情況圖 圖414：成都市二圈層20112013年1季度土地成交宗數(shù)比較圖，商業(yè)用地多于居住用地2013年第一季度，成都市三圈層共成交經(jīng)營(yíng)性用地38宗，其中商業(yè)用地28宗，居住用地10宗；，%，%；，%，%。圖421：成都市一圈層20112013年1季度土地成交價(jià)格走勢(shì)圖 圖422：成都市一圈層20112013年1季度年土地價(jià)格比較圖，溢價(jià)率上升2013年第一季度，成都市二圈層土地成交平均價(jià)格（樓面地價(jià)）為1561元/平方米，%，%；，環(huán)比、同比均小幅下降；，環(huán)比基本持平，%；%。對(duì)比來(lái)看，市場(chǎng)回暖趨勢(shì)已由一、二圈層傳遞至三圈層。公共空間與私密空間沒(méi)有相互干擾，交通順暢，起居室與餐廳、廚房空間配置緊密協(xié)調(diào)，并設(shè)有入戶的過(guò)渡空間，緊湊的空間布局使建筑使用面積系數(shù)達(dá)到85%以上。悅峰 基本信息行政區(qū)域：雙流項(xiàng)目位置：天府大道（人民南路南沿線）和規(guī)劃中的紅星路南沿線之間，極地海洋公園旁方位：南 三環(huán)以外建筑類型：高層物業(yè)類別：普通住宅戶型面積：99122平米開(kāi)發(fā)商：成都萬(wàn)科華東置業(yè)有限公司銷售信息開(kāi)盤時(shí)間：2012年8月11日，5期4號(hào)樓2012年11月，2013年3月17日入住時(shí)間：2015年銷售狀況：在售價(jià)格信息均價(jià)：7000元/平方米歷史價(jià)格：20130624 均價(jià) 7000元/平米20130613 均價(jià) 7000元/平米20130523 均價(jià) 7000元/平米詳細(xì)信息容積率：綠化率：30%建筑面積：700000平方米占地面積：103896平方米萬(wàn)科海悅匯城本方案測(cè)算保守估計(jì)7600元/㎡。）2. 地塊優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目區(qū)域規(guī)劃明確，生活配套設(shè)施完善，基礎(chǔ)設(shè)施健全。(三) 項(xiàng)目機(jī)會(huì)??O??隨著天府新區(qū)的建設(shè)和地鐵一號(hào)線南延線的開(kāi)通，將大大加快雙流地區(qū)的城市化進(jìn)程，區(qū)域的聚集效應(yīng)及居住價(jià)值將得到大幅提升。二、 市場(chǎng)定位(一) 目標(biāo)客群定位針對(duì)成都市購(gòu)房消費(fèi)者市場(chǎng)調(diào)研的結(jié)果，結(jié)合周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，本項(xiàng)目的目標(biāo)顧客主要定位為面向周邊改善型住房需求者和具有購(gòu)買固定資產(chǎn)用于保值、增值的中青年群體。這一類客戶占總數(shù)的20%左右??屬不穩(wěn)定客戶群。 建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃本項(xiàng)目計(jì)劃在2014 年1月開(kāi)始進(jìn)行前期工作，2014 年9月開(kāi)始動(dòng)工建設(shè)，2014年11月初取得預(yù)售證并進(jìn)行銷售，2016年9月底交房，工程建設(shè)周期為24個(gè)月。三、 成本風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目施工過(guò)程中，我們將積極采取以下措施來(lái)控制成本：??（1）科學(xué)地進(jìn)行項(xiàng)目成本的預(yù)算和預(yù)算控制，減少不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用的發(fā)生。第十章 項(xiàng)目綜合評(píng)述項(xiàng)目將充分挖掘項(xiàng)目特色，發(fā)揮景觀環(huán)境優(yōu)勢(shì)和區(qū)域優(yōu)勢(shì)，依托公司專業(yè)開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)，按照既定的市場(chǎng)定位和項(xiàng)目定位，確立項(xiàng)目市場(chǎng)形象和品牌形象，項(xiàng)目概念將得到充分體現(xiàn)，更容易地展示出企業(yè)的形象和品牌。二、 銷售回款隨著地鐵一號(hào)線南延線開(kāi)通，該項(xiàng)目產(chǎn)品區(qū)域價(jià)值將處于一個(gè)快速提升的階段，所以該項(xiàng)目的銷售思路是控制節(jié)奏，穩(wěn)中取勝?在保障項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)正常現(xiàn)金流的情況下，最大化的挖掘產(chǎn)品利潤(rùn)。此類人群對(duì)檔次、安全、私密及小區(qū)規(guī)劃、配套有較高要求。這一類客戶人數(shù)較少，占成都市場(chǎng)總數(shù)的10%以內(nèi)。未來(lái)幾年國(guó)家將繼續(xù)加大調(diào)控力度，落實(shí)已頒布的政策及措施，國(guó)家宏觀調(diào)控可能會(huì)影響本項(xiàng)目的發(fā)展。屬于規(guī)劃住宅區(qū)域??交通便利，生活配套完善，有良好的生活環(huán)境。三、 項(xiàng)目營(yíng)銷推廣(一) 營(yíng)銷推廣總原則針對(duì)目標(biāo)客戶的興趣，開(kāi)展由客戶興趣覺(jué)得的系列活動(dòng)，如運(yùn)動(dòng)、休閑娛樂(lè)、品鑒會(huì)等方面的活動(dòng)。美年廣場(chǎng)（寫(xiě)字樓）基本信息行政區(qū)域：高新區(qū)域板塊：城南副中心項(xiàng)目位置：天府大道中段1388號(hào)方位：南 三環(huán)以外建筑類型：小高層物業(yè)類別：寫(xiě)字樓戶型面積：30180平方米開(kāi)發(fā)商：四川西美投資有限公司投資商：花樣年實(shí)業(yè)發(fā)展（成都）有好公司銷售信息開(kāi)盤時(shí)間：2009年9月入住時(shí)間：2012年3月銷售狀況：在售價(jià)格信息均價(jià)：10000元/平方米歷史價(jià)格：20130620 均價(jià) 10000元/平米20130608 均價(jià) 10000元/平米20130517 均價(jià)