【正文】 ”發(fā)布背景及內(nèi)容自2009年12月以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策經(jīng)歷了四次升級(jí)，分別是2010年1月的“國(guó)十一條”、4月的“國(guó)十條”、9月的“”，2011年1月的“新國(guó)八條”，本次出臺(tái)的“國(guó)五條”是第五次調(diào)控升級(jí)。盡管限購(gòu)限貸政策對(duì)成交量的抑制作用較明顯，市場(chǎng)觀望情緒依然濃厚，但是經(jīng)過一年多的限購(gòu)，市場(chǎng)已逐漸適應(yīng)限購(gòu)政策，加上2012年年中貨幣政策的調(diào)整，如降低存款準(zhǔn)備金率、降低基準(zhǔn)利率等，%，市場(chǎng)回暖并走出低位，本季度延續(xù)此趨勢(shì)?？傮w而言，成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖趨勢(shì)明顯。經(jīng)過2012年上半年樓市的低迷后，三圈層與一、二圈層一樣，房地產(chǎn)市場(chǎng)已回暖。本季度，%，%，雙流、郫縣和龍泉驛同比上漲均超過8%，經(jīng)過2012年上半年樓市的低迷后，二圈層房地產(chǎn)市場(chǎng)已回暖?？傮w來看，三圈層成交均價(jià)有一定上漲趨勢(shì)。總體來看，二圈層成交均價(jià)在保持相對(duì)穩(wěn)定的基礎(chǔ)上，有一定上漲趨勢(shì)。 綜上所述，從四季度來看，重點(diǎn)城市和成都住宅市場(chǎng)發(fā)展方向基本一致，均繼續(xù)呈現(xiàn)一定回暖跡象。第一季度供應(yīng)量環(huán)比下降的同時(shí)，成交量有所上漲，使得一季度供求比有所回落。表311：2012年2013年1季度中心城區(qū)新建商品住宅成交明細(xì)表月份 錦江金牛成華高新武侯青羊其他1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月2013年合計(jì) 單位：平方米 備注：其他為雙流中和鎮(zhèn)及華陽(yáng)部分區(qū)域。 新建商品住宅成交量方面，2012年二季度以來，“三限”政策從嚴(yán)從緊實(shí)施超過一年，且房屋售價(jià)同比去年確實(shí)有所下降，部分剛性需求購(gòu)房者選擇不再觀望，造成成交量回升，市場(chǎng)至今一直呈現(xiàn)一定回暖跡象。2013年第一季度，根據(jù)176個(gè)商品住宅交易樣本點(diǎn)數(shù)據(jù)，中心城區(qū)商品住宅成交均價(jià)為7771元/平方米，%。見圖312。2013年第一季度，新建商品住宅季度供應(yīng)量同比上漲。圖115： 2010年2013年3月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)綜合景氣指數(shù)對(duì)比圖綜上所述，2013年第一季度GDP增速有所放緩的同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)率震蕩上漲。圖114： 20112013年2月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金增長(zhǎng)率比較圖 2013年3月，連續(xù)兩月同比回升。（由于2013年13月的定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款數(shù)據(jù)未公布，該比例根據(jù)2013年12月數(shù)據(jù)計(jì)算）圖113： 2013年12月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源結(jié)構(gòu)分布圖從資金來源的增長(zhǎng)率來看，國(guó)內(nèi)貸款增長(zhǎng)率從2011年開始一直處于低位，%；但今年同比增長(zhǎng)率上升較多，%%。詳見圖112。圖111： 20112013年1季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）比較圖 2013年13月，全國(guó)固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）58092億元，%（%），與去年同期持平。醫(yī)院：成都市第一醫(yī)院、中德巴伐利亞國(guó)際醫(yī)院、雙流第二人民醫(yī)院、中奧國(guó)際醫(yī)院、宋慶齡華西婦女兒童醫(yī)院。該項(xiàng)目最長(zhǎng)的下穿隧道在紅星路南延線中和場(chǎng)鎮(zhèn)段，整個(gè)道路設(shè)計(jì)時(shí)速為60公里，7分鐘就能跑完全程，市民能充分享受到方便快捷的出城通道。（三）紅星路南延線 ，從繞城高速一直向南，到達(dá)最新規(guī)劃的天府新區(qū)“中和組團(tuán)”，接通新川創(chuàng)新科技園，是連接成都市主城區(qū)和天府新區(qū)核心區(qū)的重要快速通道。 (二) 地鐵一號(hào)線 成都地鐵1號(hào)線一期工程北起升仙湖站，南止世紀(jì)城站，設(shè)有17個(gè)站（升仙湖、火車北站、人民北路、文殊院、騾馬市、天府廣場(chǎng)、錦江賓館、華西壩、省體育館、倪家橋、桐梓林、火車南站、高新、金融城、孵化園、海洋公園、世紀(jì)城），平均時(shí)速36km，最高時(shí)速80km，2010年9月27日正式投入運(yùn)營(yíng)。在幅員面積1578平方公里的土地上，未來將聚集約600萬人口，形成現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代生活、現(xiàn)代都市三位一體協(xié)調(diào)發(fā)展的示范區(qū)，并秉承“產(chǎn)城一體”的規(guī)劃理念，再造一個(gè)“產(chǎn)業(yè)成都”?！　　?5)雙流的東升、華陽(yáng)、航空港三大版塊已全部納入成都市第二圈層的城市發(fā)展中，華陽(yáng)以房產(chǎn)開發(fā)、教育科研為主，建設(shè)成為新的都市區(qū)；航空港依托雙流機(jī)場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)形成以物流配送為主的工業(yè)集中區(qū)；東升鎮(zhèn)則作為成都的衛(wèi)星城及雙流“核心樞紐”，向著城市多功能綜合性方向發(fā)展，形成成都南部新的財(cái)富聚匯中心?？h境河流屬岷江水系，有金馬河、江安河等河流總長(zhǎng)186公里。（四）項(xiàng)目規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo)情況 第二章 項(xiàng)目區(qū)位分析 一、 項(xiàng)目區(qū)域 　　　雙流概況　　　(1)雙流擁有悠久的歷史文化，是開發(fā)最早的古縣邑之一，始建于公元前316年，古稱廣都，與古蜀國(guó)的成都、新都并稱“三都”。各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，完成了岷江自來水萬安加壓站、天然氣配氣站、中石化萬安加油站等基礎(chǔ)配套；先后投入兩千余萬元，新建了萬安供電所、萬安衛(wèi)生院、萬安小學(xué)，改建了中學(xué)綜合樓，場(chǎng)鎮(zhèn)面貌日新月異，實(shí)施并完成了萬安場(chǎng)鎮(zhèn)城市排污管網(wǎng)建設(shè)，集中修建占地600余畝城南坡安置小區(qū)，目前第一期、二期和續(xù)建和三期已全部安置入住，共安置拆遷戶1424戶，5161人，居民安居樂業(yè)。東部與白沙鎮(zhèn)相連，西面緊依成都市城市次中心華陽(yáng)鎮(zhèn)，南部與我縣興隆鎮(zhèn)接壤，北側(cè)與我縣新興鎮(zhèn)相臨，屬非城非鄉(xiāng)的遠(yuǎn)部郊區(qū)。如今的萬安已成為各大商家投資的熱土，休閑度假的勝地。麓山大道高等級(jí)公路自西向東橫貫全鎮(zhèn)，鎮(zhèn)內(nèi)生態(tài)資源豐富。第九章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 一、 政策與環(huán)境風(fēng)險(xiǎn) 二、 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 三、 成本風(fēng)險(xiǎn)第十章 項(xiàng)目綜合評(píng)述 第一章 項(xiàng)目總論 一、 項(xiàng)目概況 (一) 項(xiàng)目名稱 成都國(guó)際兒童中心 (二) 項(xiàng)目區(qū)位 “成都國(guó)際兒童中心”項(xiàng)目位于成都市雙流縣萬安鎮(zhèn)東林村、河邊村。第八章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 一、 項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資二、 可售面積和銷售收入三、 項(xiàng)目預(yù)計(jì)損益表四、 敏感性分析 。距市區(qū)僅16公里，距雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅16公里。萬華麓山國(guó)際社區(qū)等大型項(xiàng)目已落戶萬安，西南空管局、迪康藥業(yè)、大連海昌等一批有實(shí)力、發(fā)展?jié)摿薮蟮钠髽I(yè)項(xiàng)目正在緊鑼密鼓的運(yùn)籌之中。轄5個(gè)行政村，3個(gè)社區(qū)，（其中：城鎮(zhèn)居民553人，已征地失地農(nóng)民6083人，黨員742人）。借助天時(shí)地利，借助改革開放的東風(fēng)，通過多年努力，全鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施已初具規(guī)模，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷增強(qiáng)。(三) 項(xiàng)目規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo)情況 凈用地面積：（，），代征道路面具：（不參與各項(xiàng)指標(biāo)計(jì)算）；代征道路綠地面積：（不參加各項(xiàng)指標(biāo)計(jì)算）；用地性質(zhì)：商業(yè)（幼兒園、寫字樓、賣場(chǎng)）用地強(qiáng)度：容積率： 建筑密度：≤50%用地性質(zhì)：二類住宅用地強(qiáng)度：容積率： 建筑密度：≤30%二、 項(xiàng)目宗地現(xiàn)狀 項(xiàng)目地塊位于成都市雙流縣萬安鎮(zhèn)東林村、河邊村，道路規(guī)劃完善。年平均降雨量921毫米，平原、丘陵、山地比例為1：1：1。　　　(4)雙流已經(jīng)連續(xù)7年躋身全國(guó)“百?gòu)?qiáng)縣”行列，%，縣域經(jīng)濟(jì)基本競(jìng)爭(zhēng)力排全國(guó)第37位，居西部第一，中小城市綜合實(shí)力排名全國(guó)第47位；雙流機(jī)場(chǎng)已發(fā)展成了“雙流國(guó)際航空港”。為支撐這一定位，天府新區(qū)將具備內(nèi)陸開放門戶、高技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、高端制造業(yè)基地、西部高端服務(wù)業(yè)中心和國(guó)家自主創(chuàng)新中心等五大核心功能。天府大道北段、中段于2001年建成通車。設(shè)有9個(gè)站；，設(shè)有2個(gè)站；，設(shè)有1個(gè)站。道路橫斷面采用雙向六車道加非機(jī)動(dòng)車道及人行道組成。休閑：新益州公園、成都海洋樂園、成都歌劇院、極地海洋世界、濕地公園、華納夢(mèng)幻島樂園、成都港、南天府廣場(chǎng)、市政體育館、麓山高爾夫球場(chǎng)、世紀(jì)生態(tài)公園。總體看來，2013年第一季度國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體平穩(wěn)。從2011年以來，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資、住宅投資增速持續(xù)下降，至2012年11月止住下滑趨勢(shì)，至今年3月震蕩上漲，可以看出房地產(chǎn)市場(chǎng)有所回暖；住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重持續(xù)穩(wěn)定在7成左右，說明住宅開發(fā)的資金投入并未因?yàn)檎{(diào)控政策明顯減少。詳見圖113。詳見圖114。詳見圖115。二、成都房產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況(一) 一圈層房產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)2013年第一季度，一圈層新建商品住宅供應(yīng)量同比上漲，成交量延續(xù)上漲趨勢(shì)，同比有一定上漲，商品住宅成交價(jià)格連續(xù)3個(gè)季度小幅回升，二手房成交量受政策發(fā)布影響，大幅上漲。 從供應(yīng)商品房的用途來看，除去商業(yè)辦公用房，新建商品住宅（含配套車位，下同），%。整體看來，一圈層新建商品住宅成交量在一季度集中反彈，%，延續(xù)上漲態(tài)勢(shì)。中心城區(qū)商品住宅成交均價(jià)止滑上漲的趨勢(shì)與國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的“七十個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格指數(shù)”成都指數(shù)一致。見表31圖317。整體來看，一圈層商品房庫(kù)存量仍處于高位。本季度，在大部分前述重點(diǎn)城市成交均價(jià)回升的情況下，成都新建商品住宅價(jià)格也出現(xiàn)一定回升。盡管部分區(qū)縣成交均價(jià)有所下跌，但這種下跌多由成交結(jié)構(gòu)變化造成，新建商品住宅市場(chǎng)依然處在回暖區(qū)間。其中，金堂成交均價(jià)較上季度有所下降，彭州、崇州成交均價(jià)無變化，其余各區(qū)縣成交均價(jià)較上季度有不同程度上漲，%%。 二圈層方面，從房?jī)r(jià)歷史數(shù)據(jù)來看，當(dāng)一圈層房?jī)r(jià)下跌時(shí)，二圈層房?jī)r(jià)下跌幅度小于一圈層；當(dāng)一圈層房?jī)r(jià)有所回暖時(shí)，二圈層房?jī)r(jià)上漲幅度大于一圈層。盡管如此，本季度，%，%。(3) 成都市房產(chǎn)市場(chǎng) 新建商品房供應(yīng)同比上漲，供大于求；新房成交量延續(xù)上漲態(tài)勢(shì)，二手房成交量也大幅上漲，成交量均已走出低位；商品房成交價(jià)格連續(xù)三個(gè)季度小幅回升。，預(yù)計(jì)市場(chǎng)回暖趨勢(shì)將放緩限購(gòu)限貸政策持續(xù)抑制一圈層的住房投資性需求，一些改善性住房需求也被抑制。本季度房地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)集中在二手房交易的熱點(diǎn)區(qū)域，如雙楠片區(qū)、九眼橋片區(qū)、玉林片區(qū)及地鐵沿線區(qū)域