【文章內容簡介】 家寶在財政部調研時一再表示，從中長期看，有兩項重大的稅制改革要認真研究，其中一項就是改革房地產稅收制度，逐步建立起覆蓋住房交易、保有等環(huán)節(jié)的房地產稅制，促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展。其后地方兩會相繼召開，各地政府紛紛通過表態(tài)將穩(wěn)定市場預期。2月20日，溫家寶主持召開國務院常務會議，研究部署房地產市場調控工作，出臺了樓市調控“國五條”，包括完善穩(wěn)定房價工作責任制、堅決抑制投機投資性購房、增加普通商品住房及用地供應、加快保障性安居工程規(guī)劃建設、加強市場監(jiān)管等五項內容。3月1日，國務院辦公廳發(fā)布《關于繼續(xù)做好房地產市場調控工作的通知》，《通知》要求：完善穩(wěn)定房價工作責任制，建立健全穩(wěn)定房價工作的考核問責制度；增加普通商品住房及用地供應，原則上2013年住房用地供應總量應不低于過去5年平均實際供應量；加快保障性安居工程規(guī)劃建設，全面落實2013年城鎮(zhèn)保障性安居工程基本建成470萬套、新開工630萬套的任務；堅決抑制投機投資性購房，繼續(xù)嚴格執(zhí)行商品住房限購措施，且限購區(qū)域應覆蓋城市全部行政區(qū)域，限購住房類型應包括所有新建商品住房和二手住房；購房資格審查環(huán)節(jié)應前移至簽訂購房合同（認購）前；對擁有1套及以上住房的非當地戶籍居民家庭、無法連續(xù)提供一定年限當地納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，要暫停在本行政區(qū)域內向其售房；住房供需矛盾突出、房價上漲壓力較大的城市，要在上述要求的基礎上進一步從嚴調整限購措施?！锻ㄖ纷钍荜P注的一條政策是明確對出售自有住房應征收個人所得稅，應依法嚴格按轉讓所得的20%計征，該政策將對二級市場投機操作起到抑制性作用?！皣鍡l”發(fā)布后，股市隨即下行，與房地產相關的地產股、鋼材股、水泥股等板塊領跌。股市對政策的反應從側面表明，“國五條”對整個房地產行業(yè)均有較大影響，2013年房地產市場，尤其是二手房市場將面臨嚴峻的政策環(huán)境?！皣鍡l”實施細則簡析3月31日，成都市城鄉(xiāng)房產管理局發(fā)布《成都市城鄉(xiāng)房產管理局關于公布2013年度我市新建商品住房價格控制目標的通知》，全文為：“按照國務院辦公廳《關于繼續(xù)做好房地產市場調控工作的通知》（國辦發(fā)[2013]17號）要求，現將我市2013年度新建商品住房價格控制目標公布如下：各級房產管理部門要認真貫徹落實國務院、省政府和市政府各項房地產調控措施，進一步加大住房保障力度，強化房地產市場監(jiān)管，切實增加中小套型普通商品住房供應，努力滿足居民合理住房需求，確保新建商品住房價格漲幅低于本年度城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實際增長幅度?！薄锻ㄖ吠瓿闪恕皣鍡l”的最低要求，公布了2013年度新建商品住房價格控制目標，強調了以往的調控措施，但是對目前受關注度較大的20%個稅、限購區(qū)域、二套房貸等重要內容無涉及。以此判斷，《通知》在發(fā)布前，由于政策的不確定性可能對市場造成一定沖擊，使二手房成交量短時間沖高；但細則發(fā)布后，政策規(guī)定與市場預期有較大差異，故《通知》對房地產市場的短期影響不大，未來短時間內新房及二手房價格下降的可能性較小。4.“國五條”調控下成都房產市場簡析以2013年2月20日，“國五條”發(fā)布日期為時間軸基點，以周成交量為基礎分析“國五條”對成都市房產市場造成的影響?！皣鍡l”發(fā)布以來成都市新建商品住宅及二手房周成交量見圖351。圖351：“國五條”發(fā)布前后住宅成交量比較圖首先可以看出，以地方實施細則發(fā)布時間（2013年3月31日）為節(jié)點，新建商品住宅和二手住宅成交量呈現兩種截然不同的發(fā)展趨勢。新建商品住宅方面，值得注意的是“國五條”中有關房價控制目標的表述，有別于2011年的“國八條”?！皣藯l”中提及的房價控制目標，指向的是“新建住房”，這是可以包括保障房的；現在提及的房價控制目標，指向是“新建商品住房”，調控的目標更加明確，表明中央對房產市場調控的決心依然強烈。“國五條”釋放堅持調控政策不動搖、力度不放松的強烈信號，要求各地制定并公布年度新建商品住房價格控制目標，繼續(xù)嚴格執(zhí)行既有的限購政策，而且限購范圍有可能擴大。但是另一方面，盡管調控政策將繼續(xù)嚴格實施，“國五條”對二手房市場造成的影響大于對新建商品住宅市場造成的影響，可能繼續(xù)將部分改善性需求和剛性需求擠壓至新建商品房市場。由圖351，一方面，僅從成交數據分析，“國五條”發(fā)布以來新建商品住宅成交量震蕩中有所上漲，成都實施細則發(fā)布后，周成交量反而上漲較多，“國五條”對新建商品住宅市場確實也產生一定“積極”影響；另一方面，利用EXCEL對近幾周成交數據做移動平均數趨勢分析，未來趨勢線是往上的。綜合以上因素判斷，未來短期內成都新建商品房市場可能進入震蕩上漲態(tài)勢。二手房市場方面，“國五條”中與以往政策差別較大的是“二手房交易按轉讓所得的20%計征個人所得稅”這一剛性條款。成都現行的政策是房產持有超過五年轉讓的免征營業(yè)稅，未滿5年的征收營業(yè)稅及附加，個人所得稅均按房屋指導價的1%收取。雖然成都發(fā)布的地方實施細則沒有類似的描述，但將來二手房交易繳稅稅率大大提高的可能性仍然存在。但是不管未來成都有無更進一步的實施細則出臺，原則上都要以“國五條”為準，必將對二手房市場造成長期影響。由圖351，一方面，僅從成交數據分析，自“國五條”發(fā)布后，成都市二手房的周成交量一直處于上漲狀態(tài)，成交量連續(xù)3周高于新房成交量，至3月最后一周（即“國五條”地方實施細則發(fā)布截止日）成交量達到頂點后，隨即大幅回落。之前二手房成交火爆，是因為賣房者擔心地方細則會將20%個稅放在賣房者頭上而急于拋售套現，規(guī)避稅費上漲風險；但現在細則出臺，并沒有相關的硬性規(guī)定，那賣房者則不會急于出手已有房；二手房供應減少，許多購房者又會重新考慮新房，如此抬高新房價格、二手房成交量減少的可能性較大。另一方面，利用EXCEL對近幾周成交數據做移動平均數趨勢分析，未來趨勢線是往下的，且向下幅度較大。綜合以上因素判斷，由于三月二手房成交量環(huán)比、同比均大漲，“透支”了較多市場需求，接下來更多的購房者可能會觀望一段時間，成交量回落的可能性較大。需要特別注意的是，由于中央2月底發(fā)布“國五條”，要求各地在3月底之前必須出臺實施細則，供地方政府研究的時間相對緊張，成都發(fā)布的實施細則僅達到“國五條”最低要求，即公布2013年度新建商品住房價格控制目標，對收取個稅、限購區(qū)域、二套房貸等問題均未提及。所以，不排除未來發(fā)布更詳細的實施細則的可能?？傮w看來，新房成交量震蕩上漲，二手房市場盡管成交量上漲，但更多是由于市場對政策的猜測和揣摩造成，“國五條”尤其是《通知》本身對市場造成的影響還未顯現。由于目前處于調控新政發(fā)布初期，且成都地方實施細則尚未完全細化，且不排除發(fā)布更新更細的實施細則的可能，房產市場后續(xù)發(fā)展尚待觀察，短期內新房及二手房價格下降的可能性較小。三、成都商住用地市場運行狀況2013年第一季度，房地產市場持續(xù)回暖，土地供應規(guī)模保持在較高位，三個圈層成交情況均為量跌價漲，二、三圈層量跌價漲，全市流標宗地數及占比有所下降。(一) 成交量分析、同比均下跌，商業(yè)用地略多于居住用地2013年第一季度，成都市一圈層共成交商住用地13宗，較上季度減少19宗，其中商業(yè)用地7宗，居住用地6宗，數量相差不大；，%，%；，%，%。另外，本季度工業(yè)用地掛牌量創(chuàng)造新高。詳見圖411，圖412。圖411：成都市一圈層20112013年1季度土地成交情況圖 圖412：成都市一圈層20112013年1季度土地成交宗數比較圖，商業(yè)成交宗地數多于住宅2013年第一季度，成都市二圈層共成交經營性用地31宗，其中商業(yè)用地20宗，居住用地11宗，總數較上季度減少4宗；，%，%；，%，%。詳見圖413，圖414。圖413：成都市二圈層20112013年1季度土地成交情況圖 圖414：成都市二圈層20112013年1季度土地成交宗數比較圖，商業(yè)用地多于居住用地2013年第一季度，成都市三圈層共成交經營性用地38宗，其中商業(yè)用地28宗，居住用地10宗；，%，%；，%，%。詳見圖415，圖416。圖415：成都市三圈層20112013年1季度土地成交情況圖 圖416：成都市三圈層20112013年1季度土地成交宗數比較圖整體而言，2013年第一季度，成都市一、二、三圈層經營性用地成交量環(huán)比有所下降，供地規(guī)模和成交規(guī)模適中，經過2012年年末成交量價“翹尾”的現象后，成交量緩慢平穩(wěn)回落。(二) 成交價格分析，溢價率正常2013年第一季度，成都市一圈層土地成交平均價格（樓面地價）為3879元/平方米，%，%；，同比、環(huán)比均有所上漲；，與上季度基本持平，%；%。本季度商業(yè)、住宅土地成交平均價格（樓面地價）分別為2394元/平方米、5610元/平方米，上季度分別為1923元/平方米和5157元/平方米，環(huán)比有所上漲。從季度來看，本季度商住用地成交樓面地價較上季度有所上漲，其主要原因一是房地產市場延續(xù)回暖趨勢，開發(fā)企業(yè)競地意愿繼續(xù)增強；二是本季度供地中居住用地區(qū)域條件較佳，成交價格較高，造成整體樓面地價水平不低?？傮w來看，本季度一圈層平均價格水平有所上漲。詳見圖421，圖422。圖421：成都市一圈層20112013年1季度土地成交價格走勢圖 圖422：成都市一圈層20112013年1季度年土地價格比較圖，溢價率上升2013年第一季度，成都市二圈層土地成交平均價格（樓面地價）為1561元/平方米，%，%；，環(huán)比、同比均小幅下降；，環(huán)比基本持平，%；%。從季度來看，二圈層整體成交價格環(huán)比所上漲，但波動幅度不大。其主要原因一是房地產市場持續(xù)回暖，一季度回暖趨勢逐漸放緩；二是季度間土地供應結構發(fā)生變化。整體來看，本季度二圈層平均成交樓面地價水平不低，相較于近期平均水平有所上漲，市場回暖對價格水平的促進作用仍然較為明顯。詳見下圖423，圖424。圖423：成都市二圈層20112013年1季度土地成交價格走勢圖 圖424：成都市二圈層20102013年1季度土地成交價格比較圖3 .三圈層土地成交價格整體上漲較多，溢價率上升2013年第一季度，成都市三圈層土地成交平均價格（樓面地價）為1667元/平方米，%，%；，環(huán)比、同比均有所上漲；，%；%，為2011年4季度以來最高。從季度來看，由圖425和426可知，成都市三圈層成交樓面地價從2011年第二季度到2012年第二季度一直處于下降通道，2012年第三季度止跌并逐漸回暖，回暖態(tài)勢延續(xù)到本季度。從供應成交結構上看，本季度三圈層供應多宗加油加氣站用地，低規(guī)劃容積率和高成交價拉高了平均成交樓面價，使本季度