【正文】 單位：萬元 序號 項目 合計 計算期 1 2 3 4 1 現(xiàn)金流 入 34000 第一期銷售收入 34000 34000 第二期銷售收入 2 現(xiàn)金流出 10000 25000 15000 建設(shè)投資 15000 20xx0 銷售費用 500 財務(wù)費用 800 營業(yè)稅金及附加 2500 土地增值稅 4000 3 所得稅前凈現(xiàn)金 流量 (12) 3000 － 8000 4 累計所得稅前凈 現(xiàn)金流量 3000 11000 5 調(diào)整所得稅 6 所得稅后凈現(xiàn)金 流量 (35) 3000 － 8000 7 累計所得稅后凈 現(xiàn)金流量 3000 11000 41 動態(tài)收益分析結(jié)果 根據(jù) 項目投資現(xiàn)金流量表（全部投資），進行財務(wù)現(xiàn)金流量分析 ，主要指標結(jié)果如下表 主要經(jīng)濟指標 序號 名 稱 稅前指標 稅后指標 1 項目投資財務(wù)內(nèi)部收益 率 % % 2 項目投資財務(wù)凈現(xiàn)值 (ic=10％ )(萬元 ) 項目投資所得稅前財務(wù)內(nèi)部收益率 ％，項目投資所得稅后財務(wù)內(nèi)部收益率 ％，大于該公司基準收益率 10％； 項目投資 所得稅前 財務(wù)凈現(xiàn)值 萬元， 項目投資 所得稅 后 財務(wù)凈現(xiàn)值 萬元，均大于 0； 項目 投資回收期約 34 年，可以接受。 40 （ 2） 財務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） 財務(wù)凈現(xiàn)值按事先規(guī)定的基準貼現(xiàn)率 I 將項目計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期的現(xiàn)值之和。它反映項目所占用資金的盈利率，是考察項目盈利能力的主要動態(tài)評價指標。 銷售稅金及附加 （ 1） 項目銷售稅金及附加包括營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教 育費附加，營業(yè)稅按 5%征收，城市維護建設(shè)稅和教育費附加分別按照營業(yè)稅的 5%和 4%征收。 三、項目貼現(xiàn)率 項目貼現(xiàn)率取 10%。 銷售再投入資金 萬元，占 ％。根據(jù) XX 市同時期類似房地產(chǎn)項目的售價，預計本項目辦公 建筑平均售價為每平方米 8500 元，商業(yè)建筑平均售價為每平方米 25000 元， 銷售收入預計： 8500＋ 25000≈ 萬。 （二）基礎(chǔ)材料 建筑材料價格依據(jù) XX 市 20xx 年 9 月份發(fā)布的建筑工程價格； 可行性研究報告中相關(guān)建設(shè)方案及工程量。 30 第八章 項目招投標 一、招標依據(jù) 《中華人民共和國招標投標法》 《建設(shè)工程設(shè)計招標投 標管理辦法》（中華人民共和國建設(shè)部第 82 號令） 《評標委員會和評標方法暫行規(guī)定》（國家計委等七部委第 12號令） 國家發(fā)展計劃委員會第 第 第 18 號令 《福建省招標投標管理辦法》（福建省人民政府第 68 號令） 二、主要招標計劃 根據(jù)《中華人民共和國招標法》有關(guān)規(guī)定，本項目的土建工程勘察、設(shè)計、監(jiān)理、土建工程和設(shè)備的購置必須實行招投標，采用委托招形式。項目實施擬從公司抽調(diào)得力人員參與工程建設(shè)的監(jiān)督、管理工作。 XX 市 XX 置業(yè) 有限公司于 20xx 年 1 月 21 日成立，公司注冊資本金為 20xx 萬元人民幣，同時將隨工程進展按要求增資，公司現(xiàn)有員工 30 人，其中工程技術(shù)人員 15 人。 在建筑物外表面采用淺色處理，以減少外墻的太陽輻射吸收熱，外墻采用 200 厚蒸壓加氣混凝土砌 塊 。 本工程綠地覆蓋率為 25%，并布置有水池等，以改善本區(qū)的小氣候，降低周邊環(huán)境溫度。主要考慮夏季空調(diào)，冬季采暖，通過采用合理建筑設(shè)計，增強建筑圍護結(jié)構(gòu)保溫，隔熱性能和提高空調(diào)及采暖設(shè)備效能比的節(jié)能措施，在保證相同的室內(nèi)熱環(huán)境的前提下，與未采用節(jié)仍措施前相比，全年空調(diào)和采暖總能耗減少 50%。 固體廢棄物治理措施 施工期間的固體廢棄物主要為建筑垃圾，主要廢土、廢磚、廢鋼筋、廢渣等，部分廢土、廢磚填到低洼地，其他建筑垃圾由施工單位及時清運處理。 二、環(huán)境保護措施 污水處理 施工期間施工生產(chǎn)污水含大量泥沙、污物，不能直接排放。 聲環(huán)境影響分析 聲環(huán)境影響分析主要為推土機、挖掘機、打樁機、運輸車輛等施工機械產(chǎn)生的噪聲，施工噪聲一般在 75—100dB(A)之間。 十 一 、無障礙設(shè)計 本項目無障礙設(shè)計依據(jù)《城市 道路和建筑物無障礙設(shè)計規(guī)范》JGJ50— 20xx 進行設(shè)計，主要對道路、公共綠地及小廣、公共建筑入口、電梯廳和通道進行無障礙設(shè)計。 九 、人防設(shè)計 人防總建筑面積 ，地下室設(shè)計 二 個人防掩蔽單元，每個人防掩蔽單元最少設(shè)計一個密閉通道口部及一個防毒通道口部。自動噴淋用水量為 30L/S，火災(zāi)持續(xù)時間 1 小時。 高層 綜合樓 設(shè)置消防電梯，封閉式樓 梯間及前室。 防排煙控制系統(tǒng)在火災(zāi)發(fā)生后，平時用空調(diào)通風系統(tǒng)停止運行，消防排煙系統(tǒng)啟動。大樓立面設(shè)泛光照明，屋面預留廣告電源。 六、電氣設(shè)計 本工程負荷等級屬高層一類建筑，擬采用二路 10KV 市電電源供電，地下一層設(shè)置 500KW 應(yīng)急柴油發(fā)電機組一臺，當市電斷電后，由柴油發(fā)電機組供給所有一級負荷用電。生活給水采用變頻加壓供水，一至四層為商業(yè)用水，地下室設(shè)一套生活水箱 40m3 及一套變頻供水設(shè)備并單獨計量 ；五層以上為辦公用水，設(shè)三套供水設(shè) 21 備，地下室設(shè)一個辦公用水水箱 80 m3，水池采用獨立式結(jié)構(gòu)。按 照《建 筑抗震 設(shè)計 規(guī)范 》（ GB5001120xx），該場地抗震設(shè)防烈度為 6 度，地震動峰值加速度為 ，設(shè)計地震分組屬第一組，設(shè)防類別為 丙 類， 建筑結(jié)構(gòu)完全等級為二級， 抗震等級為三級。在寫字樓的造型上，以豎向線條來強調(diào)現(xiàn)代流暢明快的體量外觀，以 米黃色干掛花崗巖和色澤亮麗的玻璃幕墻來體現(xiàn)厚實與輕巧的平衡感，利用材質(zhì)的變化表達出不同層次的美感。 在外部造型方面，以線、面、塊的建筑語言構(gòu)成簡潔明快的建筑，體現(xiàn)時代特征，表達建筑的內(nèi)涵。 三、建筑單體設(shè)計 二十一世紀辦公空間的設(shè)計將更加傾向靈活性和多樣化，以便適應(yīng)不同的辦公模式。 交通流線組織 車行流線：遵循城市規(guī)劃要求，在 北側(cè)和西側(cè)分別設(shè)置出入口，連接廣場和環(huán)形道路，形成便捷通暢的車行線路。整體建筑呈“ 反 L” 形。結(jié)合用地周邊現(xiàn)狀和周邊環(huán)境，順應(yīng)地形來合理布置建筑，從合理的功能布置要切入，對鼎創(chuàng)國際廣場的結(jié)構(gòu)體系、交通組織、綠化系統(tǒng)、空間秩序進行深入設(shè)計，追求社會效益、經(jīng)濟效益和環(huán)境綜合效益的結(jié)合。 西 側(cè)為 中央 大道，北側(cè)為 18 米規(guī)劃路。廣電全市聯(lián)網(wǎng)，完全可滿足項目建設(shè)要求。 XX 市擁有程控交換機容量 16 萬門，滬穗光纜貫穿項目區(qū)，實現(xiàn)全市鄉(xiāng)鎮(zhèn)及福寧高速公路 、 104 國道 XX 段移動信號的全面覆蓋。社會保障體系、文化、衛(wèi)生、體育、廣播電視等各項社會事業(yè)得到進一步發(fā)展，建成市醫(yī)院病房大樓、體育館、青少年宮等一批社會公益項目；農(nóng)民人均純收入由 20xx 年的 2854 元提高到 20xx 年的 4027 元 ，年均增長 %，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入由 20xx 年的 5965 元提高到 20xx年 10118 元，年均增長 %。建成或基本建成重點項目 28 項，實現(xiàn)高速公路全線通車，硬化鄉(xiāng)村道路 450 公里，占總計劃的 %，城市建成面積由 20xx 年 的 平方公里拓展到 20xx 年的 12 平方公里，完成農(nóng)村電網(wǎng)和城市電網(wǎng)改造， “一園三區(qū) ”等項目載體建設(shè)初具規(guī)模，初步形成石材、汽配、食品加工三大行業(yè)，石材業(yè)為省集群產(chǎn)業(yè)。全年平均氣溫達 18℃ —19℃ 之間，最熱氣溫出現(xiàn)在 7 月份，平均達 23℃ —28℃ 之間。 XX 市下轄有 17 鄉(xiāng)鎮(zhèn)及街道辦事處和開發(fā)區(qū)，市區(qū)山水相間，風景秀麗，三亞至同山高速公路、 104 國道和省道沙呂線及溫福高速鐵路貫穿市區(qū)。26′，東經(jīng) 119176。 商業(yè)部分： 考慮到本區(qū)段 現(xiàn)階段 商業(yè)氣氛不濃 ， 但項目完成時間為 20xx 年10 月，建成后 桐南新城將發(fā)展成 商業(yè) 后氣氛濃厚的社區(qū)， 因此，預計本項目商 鋪 部分銷售均價為 25000 元 /m2。 三、機會 從發(fā)展看 ，從市中心 至本項目用地之間，近 期 將有多個項目建 設(shè)，本地段和市中心之間將形成較旺的人氣，周邊的城市環(huán)境和氛圍將大大改善，而且，隨著 XX 市確立 “東擴、南移、面海 ”的城市空間發(fā)展戰(zhàn)略 逐步完成， 將極大地提升本項目的區(qū)位優(yōu)勢，也將為本項目開發(fā)帶來機遇。 第二節(jié) 本項 目市場分析 一、 優(yōu)勢 項目建設(shè)場址位于 XX 市 桐南新城海事處南側(cè) ， 西臨中央大道，北面為一條 18 米的規(guī)劃路。因此，開發(fā)地理位置優(yōu)越、環(huán)境優(yōu)美、軟硬件過關(guān)、管理完善 的寫字樓項目，具有廣闊的市場前景。人均可消費支出 8400 元，增長 %。 二、人口城鎮(zhèn)化 及第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員的增加 ，擴大了市場消費需求 XX 是閩浙邊貿(mào)城市，有著悠久貿(mào)易的歷史，自古以來就是連貫?zāi)媳钡慕煌ㄒ臀镔Y集散地，隨著近 年來城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的逐步 11 完善，吸引了許多浙南等外地人來 XX 投資經(jīng)商。從某種意義上說，房 地產(chǎn)業(yè)不僅成為地方稅收的重要經(jīng)濟來源，拉動了其它行業(yè)的發(fā)展速度，緩和了居民住房難的矛盾，更改變了作為旅游城市所必需具備的市容、市貌。加快舊城改造步伐，完成建委片區(qū)、外貿(mào)片區(qū)、桐南片區(qū)等項目建設(shè)，新建體育中心、城市廣場等文體設(shè)施，完成城北鎮(zhèn)西、山前城東組團，建設(shè)巖前工業(yè)區(qū)組團和丹岐組團，規(guī)劃玉塘組團和鐵鏘組團，同時XX 市確立 “東擴、南移、面海 ”的城市空間發(fā)展戰(zhàn)略 ,提出 “千年城址，百年建設(shè) ”的規(guī)劃理念 ,堅持規(guī)劃高起點、建設(shè)高標準 、管理高效能、環(huán)境高質(zhì)量，強化城市總體功能，城市建設(shè)與管理水平得到很大提高。與此同時，良好的市場、服務(wù) 、 信用環(huán)境，為進一步擴大對外開放營造了可持續(xù)的發(fā)展氛 8 圍和條件，在 20xx 年度福建省縣域經(jīng)濟評價中，成為 “經(jīng)濟發(fā)展十佳 ”縣（市）之一，縣域競爭力居全省第 18 位，為全面建設(shè)小康社會奠定了良好的發(fā)展基礎(chǔ)。 XX 是閩越和甌越文化的發(fā)源地之一 ，中原文化的傳入也比較早，自秦漢以來，就是閩浙之間的重要城鎮(zhèn)?！昂Ｉ舷啥?”太姥山的自然景觀以花崗巖洞為特色，在國內(nèi)同類景觀中發(fā)育較全且特色明顯，是國家重點風景名勝區(qū)和國家地質(zhì)公園，融山、海、川、島和人文景觀為一體，有太姥山岳、晴川海濱、九鯉溪瀑、?，幜袓u、桑園翠湖等五大景區(qū)和翠郊古民居、冷城古 堡、昭明十剎等一批歷史古跡。同時， XX是閩浙兩省海陸相連的唯一縣級市，歷史上同浙南有著密切的經(jīng)濟社會文化往來，邊界貿(mào)易基礎(chǔ)好、發(fā)展快、規(guī)模大，是我省重要的省際邊貿(mào)改革試點縣（市）， 20xx 年邊界貿(mào)易額 億元，增長 %。于清乾隆 4 年（即公元 1739 年）置縣，1995 年撤縣設(shè)市，城市規(guī)劃控制面積 200 平方公里，現(xiàn)轄 16 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）、 1 個開發(fā)區(qū)，共有 250 個村、 29 個居委會，其中沿海鄉(xiāng)鎮(zhèn)有 12 個。項目建成后對提升 XX市濱海旅游城市的形象，完善城市的總體布 局，加快 XX 城市化的建設(shè)進程，促進社會經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展，提高 桐南 新城 片區(qū)的城市建設(shè)水平具有十分重要的意義。 產(chǎn)品結(jié)構(gòu) 設(shè)計成 二幢 26 層 功能齊全 的高層 寫字樓 ，四層的商業(yè)裙房將兩座樓緊密聯(lián)系，以“多元共享和城市綜合體”為基本設(shè)計理念，創(chuàng)造出多元化的建筑空間，滿足各種人群多樣化的生活 工作 模式和需求， 避免產(chǎn)品的同質(zhì)化帶來的市場風險。同時房產(chǎn)價格一直走高，體現(xiàn)了旺盛的購買潛力。 第二節(jié) 編制依據(jù) 一、 建設(shè)單位與 XX 市國土資源局簽訂的《國有 建設(shè)用地 使用權(quán)出讓合同》； 二、 XX 市建設(shè)局 鼎建規(guī) [20xx]40 號《 XX 市建設(shè)局關(guān)于桐南新城海事處南側(cè)地塊規(guī)劃用途及相