【正文】 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 計(jì)算期 1 2 3 4 1 現(xiàn)金流 入 34000 第一期銷(xiāo)售收入 34000 34000 第二期銷(xiāo)售收入 2 現(xiàn)金流出 10000 25000 15000 建設(shè)投資 15000 20xx0 銷(xiāo)售費(fèi)用 500 財(cái)務(wù)費(fèi)用 800 營(yíng)業(yè)稅金及附加 2500 土地增值稅 4000 3 所得稅前凈現(xiàn)金 流量 (12) 3000 － 8000 4 累計(jì)所得稅前凈 現(xiàn)金流量 3000 11000 5 調(diào)整所得稅 6 所得稅后凈現(xiàn)金 流量 (35) 3000 － 8000 7 累計(jì)所得稅后凈 現(xiàn)金流量 3000 11000 41 動(dòng)態(tài)收益分析結(jié)果 根據(jù) 項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表（全部投資），進(jìn)行財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量分析 ，主要指標(biāo)結(jié)果如下表 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號(hào) 名 稱 稅前指標(biāo) 稅后指標(biāo) 1 項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益 率 % % 2 項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (ic=10％ )(萬(wàn)元 ) 項(xiàng)目投資所得稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 ％，項(xiàng)目投資所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 ％，大于該公司基準(zhǔn)收益率 10％； 項(xiàng)目投資 所得稅前 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬(wàn)元， 項(xiàng)目投資 所得稅 后 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬(wàn)元，均大于 0； 項(xiàng)目 投資回收期約 34 年，可以接受。 40 （ 2） 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值按事先規(guī)定的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率 I 將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期的現(xiàn)值之和。它反映項(xiàng)目所占用資金的盈利率，是考察項(xiàng)目盈利能力的主要?jiǎng)討B(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)。 銷(xiāo)售稅金及附加 （ 1） 項(xiàng)目銷(xiāo)售稅金及附加包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教 育費(fèi)附加，營(yíng)業(yè)稅按 5%征收，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加分別按照營(yíng)業(yè)稅的 5%和 4%征收。 三、項(xiàng)目貼現(xiàn)率 項(xiàng)目貼現(xiàn)率取 10%。 銷(xiāo)售再投入資金 萬(wàn)元，占 ％。根據(jù) XX 市同時(shí)期類(lèi)似房地產(chǎn)項(xiàng)目的售價(jià)，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目辦公 建筑平均售價(jià)為每平方米 8500 元，商業(yè)建筑平均售價(jià)為每平方米 25000 元， 銷(xiāo)售收入預(yù)計(jì)： 8500＋ 25000≈ 萬(wàn)。 （二）基礎(chǔ)材料 建筑材料價(jià)格依據(jù) XX 市 20xx 年 9 月份發(fā)布的建筑工程價(jià)格； 可行性研究報(bào)告中相關(guān)建設(shè)方案及工程量。 30 第八章 項(xiàng)目招投標(biāo) 一、招標(biāo)依據(jù) 《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》 《建設(shè)工程設(shè)計(jì)招標(biāo)投 標(biāo)管理辦法》（中華人民共和國(guó)建設(shè)部第 82 號(hào)令） 《評(píng)標(biāo)委員會(huì)和評(píng)標(biāo)方法暫行規(guī)定》（國(guó)家計(jì)委等七部委第 12號(hào)令） 國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)第 第 第 18 號(hào)令 《福建省招標(biāo)投標(biāo)管理辦法》（福建省人民政府第 68 號(hào)令） 二、主要招標(biāo)計(jì)劃 根據(jù)《中華人民共和國(guó)招標(biāo)法》有關(guān)規(guī)定，本項(xiàng)目的土建工程勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、土建工程和設(shè)備的購(gòu)置必須實(shí)行招投標(biāo)，采用委托招形式。項(xiàng)目實(shí)施擬從公司抽調(diào)得力人員參與工程建設(shè)的監(jiān)督、管理工作。 XX 市 XX 置業(yè) 有限公司于 20xx 年 1 月 21 日成立，公司注冊(cè)資本金為 20xx 萬(wàn)元人民幣，同時(shí)將隨工程進(jìn)展按要求增資，公司現(xiàn)有員工 30 人，其中工程技術(shù)人員 15 人。 在建筑物外表面采用淺色處理，以減少外墻的太陽(yáng)輻射吸收熱，外墻采用 200 厚蒸壓加氣混凝土砌 塊 。 本工程綠地覆蓋率為 25%，并布置有水池等，以改善本區(qū)的小氣候，降低周邊環(huán)境溫度。主要考慮夏季空調(diào)，冬季采暖，通過(guò)采用合理建筑設(shè)計(jì)，增強(qiáng)建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)保溫，隔熱性能和提高空調(diào)及采暖設(shè)備效能比的節(jié)能措施，在保證相同的室內(nèi)熱環(huán)境的前提下，與未采用節(jié)仍措施前相比，全年空調(diào)和采暖總能耗減少 50%。 固體廢棄物治理措施 施工期間的固體廢棄物主要為建筑垃圾，主要廢土、廢磚、廢鋼筋、廢渣等，部分廢土、廢磚填到低洼地，其他建筑垃圾由施工單位及時(shí)清運(yùn)處理。 二、環(huán)境保護(hù)措施 污水處理 施工期間施工生產(chǎn)污水含大量泥沙、污物，不能直接排放。 聲環(huán)境影響分析 聲環(huán)境影響分析主要為推土機(jī)、挖掘機(jī)、打樁機(jī)、運(yùn)輸車(chē)輛等施工機(jī)械產(chǎn)生的噪聲，施工噪聲一般在 75—100dB(A)之間。 十 一 、無(wú)障礙設(shè)計(jì) 本項(xiàng)目無(wú)障礙設(shè)計(jì)依據(jù)《城市 道路和建筑物無(wú)障礙設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ50— 20xx 進(jìn)行設(shè)計(jì)，主要對(duì)道路、公共綠地及小廣、公共建筑入口、電梯廳和通道進(jìn)行無(wú)障礙設(shè)計(jì)。 九 、人防設(shè)計(jì) 人防總建筑面積 ，地下室設(shè)計(jì) 二 個(gè)人防掩蔽單元，每個(gè)人防掩蔽單元最少設(shè)計(jì)一個(gè)密閉通道口部及一個(gè)防毒通道口部。自動(dòng)噴淋用水量為 30L/S，火災(zāi)持續(xù)時(shí)間 1 小時(shí)。 高層 綜合樓 設(shè)置消防電梯，封閉式樓 梯間及前室。 防排煙控制系統(tǒng)在火災(zāi)發(fā)生后，平時(shí)用空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)停止運(yùn)行，消防排煙系統(tǒng)啟動(dòng)。大樓立面設(shè)泛光照明，屋面預(yù)留廣告電源。 六、電氣設(shè)計(jì) 本工程負(fù)荷等級(jí)屬高層一類(lèi)建筑，擬采用二路 10KV 市電電源供電，地下一層設(shè)置 500KW 應(yīng)急柴油發(fā)電機(jī)組一臺(tái)，當(dāng)市電斷電后，由柴油發(fā)電機(jī)組供給所有一級(jí)負(fù)荷用電。生活給水采用變頻加壓供水，一至四層為商業(yè)用水，地下室設(shè)一套生活水箱 40m3 及一套變頻供水設(shè)備并單獨(dú)計(jì)量 ；五層以上為辦公用水，設(shè)三套供水設(shè) 21 備，地下室設(shè)一個(gè)辦公用水水箱 80 m3，水池采用獨(dú)立式結(jié)構(gòu)。按 照《建 筑抗震 設(shè)計(jì) 規(guī)范 》（ GB5001120xx），該場(chǎng)地抗震設(shè)防烈度為 6 度，地震動(dòng)峰值加速度為 ，設(shè)計(jì)地震分組屬第一組，設(shè)防類(lèi)別為 丙 類(lèi)， 建筑結(jié)構(gòu)完全等級(jí)為二級(jí)， 抗震等級(jí)為三級(jí)。在寫(xiě)字樓的造型上，以豎向線條來(lái)強(qiáng)調(diào)現(xiàn)代流暢明快的體量外觀，以 米黃色干掛花崗巖和色澤亮麗的玻璃幕墻來(lái)體現(xiàn)厚實(shí)與輕巧的平衡感，利用材質(zhì)的變化表達(dá)出不同層次的美感。 在外部造型方面，以線、面、塊的建筑語(yǔ)言構(gòu)成簡(jiǎn)潔明快的建筑，體現(xiàn)時(shí)代特征，表達(dá)建筑的內(nèi)涵。 三、建筑單體設(shè)計(jì) 二十一世紀(jì)辦公空間的設(shè)計(jì)將更加傾向靈活性和多樣化，以便適應(yīng)不同的辦公模式。 交通流線組織 車(chē)行流線：遵循城市規(guī)劃要求，在 北側(cè)和西側(cè)分別設(shè)置出入口，連接廣場(chǎng)和環(huán)形道路，形成便捷通暢的車(chē)行線路。整體建筑呈“ 反 L” 形。結(jié)合用地周邊現(xiàn)狀和周邊環(huán)境，順應(yīng)地形來(lái)合理布置建筑，從合理的功能布置要切入，對(duì)鼎創(chuàng)國(guó)際廣場(chǎng)的結(jié)構(gòu)體系、交通組織、綠化系統(tǒng)、空間秩序進(jìn)行深入設(shè)計(jì)，追求社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境綜合效益的結(jié)合。 西 側(cè)為 中央 大道，北側(cè)為 18 米規(guī)劃路。廣電全市聯(lián)網(wǎng)，完全可滿足項(xiàng)目建設(shè)要求。 XX 市擁有程控交換機(jī)容量 16 萬(wàn)門(mén)，滬穗光纜貫穿項(xiàng)目區(qū)，實(shí)現(xiàn)全市鄉(xiāng)鎮(zhèn)及福寧高速公路 、 104 國(guó)道 XX 段移動(dòng)信號(hào)的全面覆蓋。社會(huì)保障體系、文化、衛(wèi)生、體育、廣播電視等各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)得到進(jìn)一步發(fā)展，建成市醫(yī)院病房大樓、體育館、青少年宮等一批社會(huì)公益項(xiàng)目；農(nóng)民人均純收入由 20xx 年的 2854 元提高到 20xx 年的 4027 元 ，年均增長(zhǎng) %，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入由 20xx 年的 5965 元提高到 20xx年 10118 元，年均增長(zhǎng) %。建成或基本建成重點(diǎn)項(xiàng)目 28 項(xiàng)，實(shí)現(xiàn)高速公路全線通車(chē)，硬化鄉(xiāng)村道路 450 公里，占總計(jì)劃的 %，城市建成面積由 20xx 年 的 平方公里拓展到 20xx 年的 12 平方公里，完成農(nóng)村電網(wǎng)和城市電網(wǎng)改造， “一園三區(qū) ”等項(xiàng)目載體建設(shè)初具規(guī)模，初步形成石材、汽配、食品加工三大行業(yè)，石材業(yè)為省集群產(chǎn)業(yè)。全年平均氣溫達(dá) 18℃ —19℃ 之間，最熱氣溫出現(xiàn)在 7 月份，平均達(dá) 23℃ —28℃ 之間。 XX 市下轄有 17 鄉(xiāng)鎮(zhèn)及街道辦事處和開(kāi)發(fā)區(qū)，市區(qū)山水相間，風(fēng)景秀麗，三亞至同山高速公路、 104 國(guó)道和省道沙呂線及溫福高速鐵路貫穿市區(qū)。26′，東經(jīng) 119176。 商業(yè)部分： 考慮到本區(qū)段 現(xiàn)階段 商業(yè)氣氛不濃 ， 但項(xiàng)目完成時(shí)間為 20xx 年10 月，建成后 桐南新城將發(fā)展成 商業(yè) 后氣氛濃厚的社區(qū)， 因此，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目商 鋪 部分銷(xiāo)售均價(jià)為 25000 元 /m2。 三、機(jī)會(huì) 從發(fā)展看 ，從市中心 至本項(xiàng)目用地之間，近 期 將有多個(gè)項(xiàng)目建 設(shè)，本地段和市中心之間將形成較旺的人氣，周邊的城市環(huán)境和氛圍將大大改善，而且，隨著 XX 市確立 “東擴(kuò)、南移、面海 ”的城市空間發(fā)展戰(zhàn)略 逐步完成， 將極大地提升本項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，也將為本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)帶來(lái)機(jī)遇。 第二節(jié) 本項(xiàng) 目市場(chǎng)分析 一、 優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)址位于 XX 市 桐南新城海事處南側(cè) ， 西臨中央大道，北面為一條 18 米的規(guī)劃路。因此，開(kāi)發(fā)地理位置優(yōu)越、環(huán)境優(yōu)美、軟硬件過(guò)關(guān)、管理完善 的寫(xiě)字樓項(xiàng)目，具有廣闊的市場(chǎng)前景。人均可消費(fèi)支出 8400 元，增長(zhǎng) %。 二、人口城鎮(zhèn)化 及第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員的增加 ，擴(kuò)大了市場(chǎng)消費(fèi)需求 XX 是閩浙邊貿(mào)城市，有著悠久貿(mào)易的歷史，自古以來(lái)就是連貫?zāi)媳钡慕煌ㄒ臀镔Y集散地，隨著近 年來(lái)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的逐步 11 完善，吸引了許多浙南等外地人來(lái) XX 投資經(jīng)商。從某種意義上說(shuō)，房 地產(chǎn)業(yè)不僅成為地方稅收的重要經(jīng)濟(jì)來(lái)源，拉動(dòng)了其它行業(yè)的發(fā)展速度，緩和了居民住房難的矛盾，更改變了作為旅游城市所必需具備的市容、市貌。加快舊城改造步伐，完成建委片區(qū)、外貿(mào)片區(qū)、桐南片區(qū)等項(xiàng)目建設(shè)，新建體育中心、城市廣場(chǎng)等文體設(shè)施，完成城北鎮(zhèn)西、山前城東組團(tuán)，建設(shè)巖前工業(yè)區(qū)組團(tuán)和丹岐組團(tuán)，規(guī)劃玉塘組團(tuán)和鐵鏘組團(tuán)，同時(shí)XX 市確立 “東擴(kuò)、南移、面海 ”的城市空間發(fā)展戰(zhàn)略 ,提出 “千年城址，百年建設(shè) ”的規(guī)劃理念 ,堅(jiān)持規(guī)劃高起點(diǎn)、建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn) 、管理高效能、環(huán)境高質(zhì)量，強(qiáng)化城市總體功能，城市建設(shè)與管理水平得到很大提高。與此同時(shí)，良好的市場(chǎng)、服務(wù) 、 信用環(huán)境，為進(jìn)一步擴(kuò)大對(duì)外開(kāi)放營(yíng)造了可持續(xù)的發(fā)展氛 8 圍和條件，在 20xx 年度福建省縣域經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中，成為 “經(jīng)濟(jì)發(fā)展十佳 ”縣（市）之一，縣域競(jìng)爭(zhēng)力居全省第 18 位，為全面建設(shè)小康社會(huì)奠定了良好的發(fā)展基礎(chǔ)。 XX 是閩越和甌越文化的發(fā)源地之一 ，中原文化的傳入也比較早，自秦漢以來(lái)，就是閩浙之間的重要城鎮(zhèn)。“海上仙都 ”太姥山的自然景觀以花崗巖洞為特色，在國(guó)內(nèi)同類(lèi)景觀中發(fā)育較全且特色明顯，是國(guó)家重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)和國(guó)家地質(zhì)公園，融山、海、川、島和人文景觀為一體，有太姥山岳、晴川海濱、九鯉溪瀑、?，幜袓u、桑園翠湖等五大景區(qū)和翠郊古民居、冷城古 堡、昭明十剎等一批歷史古跡。同時(shí)， XX是閩浙兩省海陸相連的唯一縣級(jí)市，歷史上同浙南有著密切的經(jīng)濟(jì)社會(huì)文化往來(lái)，邊界貿(mào)易基礎(chǔ)好、發(fā)展快、規(guī)模大，是我省重要的省際邊貿(mào)改革試點(diǎn)縣（市）， 20xx 年邊界貿(mào)易額 億元，增長(zhǎng) %。于清乾隆 4 年（即公元 1739 年）置縣，1995 年撤縣設(shè)市，城市規(guī)劃控制面積 200 平方公里，現(xiàn)轄 16 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）、 1 個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)，共有 250 個(gè)村、 29 個(gè)居委會(huì)，其中沿海鄉(xiāng)鎮(zhèn)有 12 個(gè)。項(xiàng)目建成后對(duì)提升 XX市濱海旅游城市的形象，完善城市的總體布 局，加快 XX 城市化的建設(shè)進(jìn)程，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，提高 桐南 新城 片區(qū)的城市建設(shè)水平具有十分重要的意義。 產(chǎn)品結(jié)構(gòu) 設(shè)計(jì)成 二幢 26 層 功能齊全 的高層 寫(xiě)字樓 ，四層的商業(yè)裙房將兩座樓緊密聯(lián)系，以“多元共享和城市綜合體”為基本設(shè)計(jì)理念，創(chuàng)造出多元化的建筑空間，滿足各種人群多樣化的生活 工作 模式和需求， 避免產(chǎn)品的同質(zhì)化帶來(lái)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)房產(chǎn)價(jià)格一直走高，體現(xiàn)了旺盛的購(gòu)買(mǎi)潛力。 第二節(jié) 編制依據(jù) 一、 建設(shè)單位與 XX 市國(guó)土資源局簽訂的《國(guó)有 建設(shè)用地 使用權(quán)出讓合同》； 二、 XX 市建設(shè)局 鼎建規(guī) [20xx]40 號(hào)《 XX 市建設(shè)局關(guān)于桐南新城海事處南側(cè)地塊規(guī)劃用途及相