【正文】 光帶；“三區(qū)”即森林公園景區(qū)、秀湖景區(qū)和世園會(huì)景區(qū)。規(guī)劃總面積1400平方公里，規(guī)劃2020年建設(shè)用地350平方公里，到2020年人口規(guī)模250萬(wàn)至300萬(wàn)。西翼延伸太原街、三好街的商貿(mào)文化服務(wù)功能，構(gòu)建以商貿(mào)科教文化為主的長(zhǎng)白島副中心；東翼結(jié)合東塔機(jī)場(chǎng)搬遷，與渾南高教園區(qū)整體考慮，形成南北聯(lián)動(dòng)的以科教商業(yè)居住為主的東塔灣副中心。功能定位依托遼寧中部城市群，輻射東北經(jīng)濟(jì)區(qū)，面向東北亞，以先進(jìn)裝備制造業(yè)為主體，發(fā)展化工及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶狀組團(tuán)式新興產(chǎn)業(yè)基地。規(guī)劃到2010年，西部工業(yè)走廊工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)到2500億元，到2025年達(dá)到10000億元?！耙怀恰?，即沈北地區(qū)重點(diǎn)發(fā)展三環(huán)與蒲河之間的近郊城市拓展區(qū)，形成北部新區(qū)；“三軸”，即沿沈鐵、沈新、沈阜交通走廊培育發(fā)展條件較好的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，優(yōu)化城鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu)；“一帶”，即聯(lián)系七星山、石佛寺水庫(kù)與棋盤(pán)山共同構(gòu)筑東部旅游觀光帶。沈陽(yáng)城市發(fā)展定位沈陽(yáng)將要發(fā)展成為東北經(jīng)濟(jì)中心之中心，而要達(dá)到這個(gè)發(fā)展目標(biāo)經(jīng)濟(jì)總量必須領(lǐng)先于區(qū)域內(nèi)的其它城市，人口應(yīng)該超過(guò)1000萬(wàn)。未來(lái)的沈陽(yáng)很可能像洛杉磯地區(qū)一樣，是一個(gè)大城市片，省里確定2005年啟動(dòng)了沈陽(yáng)周邊的高速公路，這是個(gè)非常有利的條件。沈陽(yáng)必須是東北地區(qū)開(kāi)放度最高的，是國(guó)際資本的集散地，還應(yīng)該是國(guó)際活動(dòng)頻繁的地方，是會(huì)展中心。n 沈陽(yáng)重新規(guī)劃，創(chuàng)造新格局，加大力度進(jìn)行金廊與渾河兩岸的開(kāi)發(fā)。 同時(shí)，沈陽(yáng)市將制定出臺(tái)《沈陽(yáng)市促進(jìn)軟件產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干意見(jiàn)》、《沈陽(yáng)市推進(jìn)動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干意見(jiàn)》和《沈陽(yáng)市信息產(chǎn)品制造業(yè)發(fā)展的若干意見(jiàn)》。渾南新區(qū)的動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)基地　　設(shè)在渾南新區(qū)的沈陽(yáng)市動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)基地于2004年5月建立，2005年實(shí)現(xiàn)動(dòng)漫產(chǎn)品產(chǎn)值5000萬(wàn)元。基地內(nèi)已有從事漫畫(huà)制作、動(dòng)畫(huà)制作、網(wǎng)絡(luò)游戲、手機(jī)游戲、虛擬仿真等產(chǎn)品研發(fā)和市場(chǎng)開(kāi)拓等32家企業(yè)入駐?；鹬饕糜诨毓财脚_(tái)設(shè)施、企業(yè)創(chuàng)業(yè)基金、入駐企業(yè)房租補(bǔ)貼、動(dòng)漫產(chǎn)品獎(jiǎng)勵(lì)、引進(jìn)人才補(bǔ)貼等方面。 產(chǎn)學(xué)聯(lián)合集聚動(dòng)漫人才動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)是智力勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，人才是產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵。業(yè)內(nèi)人士分析，實(shí)習(xí)基地的建立，更有利于滿足沈陽(yáng)市數(shù)字娛樂(lè)軟件產(chǎn)業(yè)基地復(fù)合型人才的培養(yǎng)和企業(yè)人才儲(chǔ)備。其中，向沈陽(yáng)市動(dòng)漫企業(yè)輸送人才的，每輸送1人，給予1000元的補(bǔ)貼。n 沈陽(yáng)市動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)基地實(shí)施產(chǎn)學(xué)聯(lián)合模式，每年可實(shí)現(xiàn)對(duì)動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)輸送近千名人才，這對(duì)于本項(xiàng)目的發(fā)展提供了絕好的人才儲(chǔ)備。三、項(xiàng)目分析及評(píng)價(jià) 地塊解析、四至、面積本項(xiàng)目為沈陽(yáng)市東陵區(qū)渾河南岸局部地塊：東起107省道用地西界，西至干河西界，南接二道河子河界南岸，北達(dá)渾河南岸。 地塊現(xiàn)狀地塊現(xiàn)狀全貌【東李路沈撫便道地塊入口處】【高坎大橋】【沈撫高速】【二道河】【107省道與東李路交匯處】【從地塊看渾河北岸】【鄉(xiāng)間小路】【項(xiàng)目南部路口】動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)區(qū)【地塊現(xiàn)狀全貌鳥(niǎo)瞰圖】地塊東部現(xiàn)狀地塊的東部為基本農(nóng)田及部分農(nóng)村宅基地。地塊中部現(xiàn)狀地塊中部大部分基本農(nóng)田。地質(zhì)條件項(xiàng)目區(qū)域主要為基本農(nóng)田，無(wú)不良工程地質(zhì)條件。此外，項(xiàng)目周邊有多條高速公路線路經(jīng)過(guò)，如沈撫、沈大、沈鐵、沈本高速公路等。優(yōu)勢(shì)（Strength） n 項(xiàng)目地理位置優(yōu)越本項(xiàng)目處于沈撫同城核心區(qū)，隨著沈撫同城進(jìn)程的進(jìn)一步實(shí)施，本項(xiàng)目的地理優(yōu)勢(shì)將日益凸顯。n 配套設(shè)施不完善目前，項(xiàng)目周邊各種生活配套設(shè)施較為缺乏。另外，沈撫城際將建設(shè)4條200公里長(zhǎng)的輕軌，該軌道起于地鐵二號(hào)線奧體中心綜合換乘樞紐，沿渾南大道，經(jīng)長(zhǎng)青街、大學(xué)城、李巴彥至石廟子，再沿沈撫高速公路，經(jīng)汪家、李石開(kāi)發(fā)區(qū)于望花區(qū)三寶屯綜合樞紐與沈撫輕軌對(duì)接。n 市場(chǎng)系統(tǒng)威脅從產(chǎn)業(yè)鏈的角度看，動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)需要?jiǎng)?chuàng)作、制作和經(jīng)營(yíng)三大類人材。SWOT分析結(jié)論本項(xiàng)目地處沈撫同城的核心區(qū)域，地理位置得天獨(dú)厚。開(kāi)發(fā)商如果能抓住沈陽(yáng)打造動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)城的利好機(jī)遇，在全國(guó)及沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境持續(xù)向好的背景下，充分利用項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)資源，采取合理的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策略，本項(xiàng)目將有著比較廣闊的市場(chǎng)前景。 項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)應(yīng)注重社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益的結(jié)合。麥格理全球物業(yè)投資銀行：總部位于悉尼，全球擁有九萬(wàn)名員工，是全球最大的房地產(chǎn)投資企業(yè)之一。10年來(lái)，公司的電影特技方面以及電視廣告制作曾獲得多項(xiàng)國(guó)際性電腦動(dòng)畫(huà)開(kāi)發(fā)大獎(jiǎng)以及無(wú)數(shù)電視廣告獎(jiǎng)項(xiàng)。集團(tuán)以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)為主營(yíng)業(yè)務(wù)，同時(shí)涵蓋城市運(yùn)營(yíng)、品牌連鎖、資產(chǎn)管理等行業(yè)。通過(guò)動(dòng)漫形象對(duì)動(dòng)漫作品進(jìn)行二次開(kāi)發(fā)利用，提升動(dòng)漫作品的附加值，進(jìn)行衍生產(chǎn)品如文具、玩具、游戲、電影的開(kāi)發(fā)，形成動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)鏈，從而帶動(dòng)與動(dòng)漫相關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)如出版、音像、影視、廣告、旅游、教育、食品、網(wǎng)絡(luò)、數(shù)字娛樂(lè)、通訊、玩具、服裝等十幾個(gè)行業(yè)或產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。作為城市設(shè)計(jì)的重要組成部分，“沈陽(yáng)國(guó)際動(dòng)漫城”必須融入城市，成為沈陽(yáng)城市功能的有機(jī)結(jié)合。規(guī)劃使“沈陽(yáng)國(guó)際動(dòng)漫城”片區(qū)，結(jié)合世博園、鳥(niǎo)島，成為沈陽(yáng)乃至中國(guó)，人人都向往的最適宜旅游度假區(qū)，吸引人們參觀、游覽。城市形象是吸引投資、吸引消費(fèi)的興趣重要因素，塑造一張代表國(guó)際化城市的名片。從城市規(guī)劃設(shè)計(jì)角度，注重各方面的處理，豐富城市景觀，構(gòu)筑優(yōu)美城市，推動(dòng)沈陽(yáng)市旅游景觀建設(shè)的發(fā)展。動(dòng)漫創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園和動(dòng)漫游戲軟件城是為切合動(dòng)漫生產(chǎn)的特點(diǎn)和需要而建立的，作為動(dòng)漫開(kāi)發(fā)生產(chǎn)園區(qū)，將為動(dòng)畫(huà)產(chǎn)業(yè)、漫畫(huà)產(chǎn)業(yè)、手機(jī)動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)、網(wǎng)絡(luò)動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)及網(wǎng)絡(luò)游戲產(chǎn)業(yè)等生產(chǎn)企業(yè)提供一流的生產(chǎn)辦公環(huán)境。配合動(dòng)漫主題酒店的建設(shè)，必將帶動(dòng)當(dāng)?shù)芈糜螛I(yè)，酒店業(yè)以及周邊餐飲、服務(wù)產(chǎn)業(yè)的大發(fā)展。為拓展動(dòng)漫周邊產(chǎn)品的研發(fā)制作，疏通流通渠道，促進(jìn)消費(fèi)群體的形成，逐步提升動(dòng)漫產(chǎn)品的附加值，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程發(fā)展。五、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式及建設(shè)進(jìn)度安排本項(xiàng)目采用所有類型物業(yè)一次性統(tǒng)一開(kāi)發(fā)的模式，即國(guó)際動(dòng)漫產(chǎn)品展示交易中心(A、B段)、國(guó)際動(dòng)漫模型玩具城、國(guó)際動(dòng)漫主題酒店、國(guó)際動(dòng)漫區(qū)域總部、國(guó)際動(dòng)漫網(wǎng)游影視城、國(guó)際動(dòng)漫演藝中心、國(guó)際動(dòng)漫創(chuàng)意動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)園、國(guó)際動(dòng)漫游戲軟件城同時(shí)開(kāi)工建設(shè)，一期開(kāi)發(fā)完所有產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)模式。測(cè)算期確定我們按自取得項(xiàng)目開(kāi)發(fā)用地開(kāi)始至發(fā)售完畢為止確定計(jì)算期，、銷(xiāo)售?！?綠化率和建筑密度是根據(jù)經(jīng)驗(yàn)值初步確定，準(zhǔn)確值以政府公布為準(zhǔn)。 (2) 前期費(fèi)用主要包括勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、市政配套費(fèi)、施工圖審查費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、工程設(shè)計(jì)費(fèi)等共計(jì)172,837,060元。 (6)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用按(1)、(2)、(3)、(4)、(5)項(xiàng)之和的5%計(jì)算，為73,054,841元。項(xiàng)目總投資估算表 單位：元序 號(hào)項(xiàng) 目第一年第二年第三年小計(jì)1土地取得成本343951169 0 　343951169 2前期工程費(fèi)172837060 0 　172837060 3配套費(fèi)用8494698 102451787 　110946485 4開(kāi)發(fā)建造成本1422849711 313649908 　1736499619 5管理費(fèi)58443979 12483051 　70927030 6不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)60197299 12857542 　73054841 7投資利息304870731 44187212 　349057943 8銷(xiāo)售費(fèi)用0 61082926 64138512 125221438 　　2371644647 546712426 64138512 　9銷(xiāo)售稅費(fèi)0 234151217 245864295 480015512 10合計(jì)2371644647 780863642 310002807 3462511096 ～。根據(jù)委托方提供的資料，本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資的資金來(lái)源包括三個(gè)渠道，一是企業(yè)自有資金、二是融資（含銀行借款和信托等方式）、三是各期銷(xiāo)售收入的再投入。根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃、工程進(jìn)度及銷(xiāo)售進(jìn)度，本項(xiàng)目各期的建安工程款投入計(jì)劃估算詳見(jiàn)下表： 項(xiàng)目建安工程款投入計(jì)劃估算表 單位：元項(xiàng)目第一年第二年第三年小計(jì)監(jiān)理費(fèi)　　　　建筑安裝工程費(fèi)　　　　　　　　(A、B段)159275586 0 0 159275586 ：按1500元/平方米計(jì)算75673921 0 0 75673921 ：按3500元/平方米計(jì)算403594246 0 0 403594246 ：按1500元/平方米計(jì)算90088001 0 0 90088001 ：按3500元/平方米計(jì)算91964835 55178901 0 147143735 ：按3500元/平方米計(jì)算126123202 75673921 0 201797123 ：按1500元/平方米75673921 0 0 75673921 ：按1500元/平方米計(jì)算108105602 0 0 108105602 16272776 0 0 16272776 ：按1900元/平方米計(jì)算268998768 0 0 268998768 、暖、電安裝費(fèi)：按180元/平方米計(jì)算
。在本次核算中設(shè)定地價(jià)款（含土地出讓金及契稅）在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期初一次性投入。包括儲(chǔ)備資金、生產(chǎn)資金、產(chǎn)品資金、結(jié)算資金和貨幣資金。 (8) 銷(xiāo)售費(fèi)用按總銷(xiāo)售額的3％計(jì)算，為125,221,438元。 (4)開(kāi)發(fā)建造成本包括監(jiān)理費(fèi)和國(guó)際動(dòng)漫產(chǎn)品展示交易中心(A、B段)、國(guó)際動(dòng)漫模型玩具城、國(guó)際動(dòng)漫主題酒店、國(guó)際動(dòng)漫區(qū)域總部、國(guó)際動(dòng)漫網(wǎng)游影視城、國(guó)際動(dòng)漫演藝中心、國(guó)際動(dòng)漫創(chuàng)意動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)園、國(guó)際動(dòng)漫游戲軟件城及地下停車(chē)位的建筑安裝費(fèi)以及各項(xiàng)水電安裝費(fèi)、電梯費(fèi)、消防設(shè)施工程費(fèi)、通訊設(shè)施工程費(fèi)、對(duì)講系統(tǒng)費(fèi)等共計(jì)1736,499,619元。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的建設(shè)總投資也稱固定資產(chǎn)投資，它表示投資項(xiàng)目建設(shè)期與籌建期間的全部投資支出，包括土地成本、建安工程成本、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用及有關(guān)稅費(fèi)等?；鶞?zhǔn)收益率確定本項(xiàng)目屬中高檔房地產(chǎn)項(xiàng)目，基準(zhǔn)收益率取房地產(chǎn)行業(yè)平均水平，這里設(shè)定基準(zhǔn)收益率為15%。（項(xiàng)目工程計(jì)劃?rùn)M道圖）。n 播出、演出環(huán)節(jié)——國(guó)際動(dòng)漫網(wǎng)游影視城、國(guó)際動(dòng)漫演藝中心。從而帶動(dòng)與動(dòng)漫相關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)，如與動(dòng)漫形象有關(guān)的服裝、玩具、電子游戲等衍生產(chǎn)業(yè)形成“互動(dòng)效應(yīng)”。某動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃建設(shè)的富于動(dòng)漫色彩的動(dòng)漫主題公園。n 生產(chǎn)環(huán)節(jié)——?jiǎng)勇a(chǎn)業(yè)大道、動(dòng)漫創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、動(dòng)漫游戲軟件城。從政府的角度，建設(shè)沈撫同城渾河、棋盤(pán)山片區(qū)及風(fēng)光帶，提升沈陽(yáng)城市品位和城市形象，為城市整體面貌的改善和形象提升做貢獻(xiàn)?！景屠璞R浮宮金字塔】巴黎盧浮宮金字塔：每年慕名來(lái)訪的游客達(dá)750萬(wàn)，其中三分之一寧愿排長(zhǎng)隊(duì)也要經(jīng)由極具現(xiàn)代氣息的玻璃金字塔進(jìn)入古老的盧浮宮。樹(shù)標(biāo)志、立形象，可以參考先進(jìn)的規(guī)劃經(jīng)驗(yàn)，做一座地標(biāo)性建筑，如法國(guó)巴黎盧浮宮的玻璃金字塔、澳大利亞悉尼歌劇院、北京鳥(niǎo)巢、水立方等。充分整合東陵濱河景觀資源和歷史文化資源，用“經(jīng)營(yíng)城市”理念和“國(guó)際化”思維，走經(jīng)營(yíng)城市之路，塑造城市品牌和城市名片形象。連續(xù)六年被四大國(guó)有商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)聯(lián)合授予“廣東省地產(chǎn)資信20強(qiáng)”，連續(xù)三年榮獲“中國(guó)名企”稱號(hào)；多次被工商銀行、中國(guó)銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行授予“優(yōu)質(zhì)客戶”、“黃金客戶”稱號(hào)，以實(shí)力和誠(chéng)信受到金融界的一致好評(píng)。實(shí)力雄厚，經(jīng)驗(yàn)豐富，曾參與成龍電影《玻璃樽》、《紫雨風(fēng)暴》、《星愿》等電影特技后期制作。作為澳大利亞最大的投行，麥格理銀行在中國(guó)已有近10年的發(fā)展經(jīng)歷，業(yè)務(wù)范圍包括房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)企業(yè)兼并重組等業(yè)務(wù)在內(nèi)的各種投行業(yè)務(wù)。打造中國(guó)最大的動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)基地n 開(kāi)發(fā)商背景 本項(xiàng)目由國(guó)際著名的麥格理全球物業(yè)投資銀行、中國(guó)某地產(chǎn)集團(tuán)、香港萬(wàn)寬動(dòng)漫科技公司投資30億美元合作開(kāi)發(fā)。 定位策略中采取可持續(xù)發(fā)展策略，體現(xiàn)在以下方面：n 定位主題的非時(shí)代性項(xiàng)目的定位能適應(yīng)各個(gè)時(shí)段、多種經(jīng)濟(jì)變化的市場(chǎng)情況，使之不受到現(xiàn)有開(kāi)發(fā)模式的局限，同時(shí)緊跟市場(chǎng)的發(fā)展。雖然存在著其它產(chǎn)業(yè)園的威脅，但在目前動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)發(fā)展的熱潮下，國(guó)內(nèi)、國(guó)外資金紛紛涌入，各地動(dòng)漫蓬勃發(fā)展的大環(huán)境下，跳出動(dòng)漫，依靠旅游作為杠桿，撬動(dòng)與之關(guān)聯(lián)的地產(chǎn)業(yè)、泛旅游業(yè)及其它商業(yè)的發(fā)展，本項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)前期穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)，中期擴(kuò)大研發(fā)，遠(yuǎn)期可觀回報(bào)的運(yùn)作目標(biāo)將是一片光明的。目前，國(guó)內(nèi)缺乏優(yōu)秀的動(dòng)漫人才，尤其是創(chuàng)作和經(jīng)營(yíng)方面的人才。威脅（Threat）n 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)威脅目前，沈陽(yáng)主要的動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)區(qū)有渾南產(chǎn)業(yè)園和東軟產(chǎn)業(yè)園，其已擁有一定的知名度和穩(wěn)定的客源。n 沈陽(yáng)市政府對(duì)動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)扶持力度大近年，沈陽(yáng)市政府加大了對(duì)動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)的扶持力度，并制定了一系列優(yōu)惠政策，規(guī)劃將沈陽(yáng)打造成為東三省的動(dòng)漫之都，這為本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)帶來(lái)了很好的契機(jī)。n 合作伙伴實(shí)力雄厚本項(xiàng)目由國(guó)際著名的麥格理全球物業(yè)投資銀行、中國(guó)某地產(chǎn)集團(tuán)、香港萬(wàn)寬動(dòng)漫科技公司聯(lián)合開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，實(shí)際開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)豐富。項(xiàng)目周邊主要生活、商業(yè)配套周邊設(shè)施名 稱位 置步行時(shí)間購(gòu)物場(chǎng)所鑫鑫超市項(xiàng)目南側(cè)25分鐘德美源超市項(xiàng)目南側(cè)30分鐘昆海超市項(xiàng)目南側(cè)30分鐘來(lái)客多超市項(xiàng)目南側(cè)30分鐘汪家綜合大市場(chǎng)項(xiàng)目南側(cè)30分鐘教育學(xué)校東陵街道汪家小學(xué)