【正文】 景分析(一)宏觀經(jīng)濟(jì)金融背景 1. GDP增速放緩，國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體平穩(wěn) 初步核算，2013年第一季度全國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值118855億元，按可比價(jià)格計(jì)算，%。休閑：新益州公園、成都海洋樂(lè)園、成都歌劇院、極地海洋世界、濕地公園、華納夢(mèng)幻島樂(lè)園、成都港、南天府廣場(chǎng)、市政體育館、麓山高爾夫球場(chǎng)、世紀(jì)生態(tài)公園。按照建設(shè)步伐，紅星路南延線將于2013年正式建成通車(chē)，自此市民向南就多了一條快速通道。道路橫斷面采用雙向六車(chē)道加非機(jī)動(dòng)車(chē)道及人行道組成。2013年建成通車(chē)，設(shè)計(jì)時(shí)速60公里，自此市民向南就多了一條快速通道，建成后可將出城時(shí)間縮短至少20分鐘以上。設(shè)有9個(gè)站；，設(shè)有2個(gè)站；，設(shè)有1個(gè)站。設(shè)有5個(gè)站（科技園、錦江、華陽(yáng)北、華陽(yáng)、廣都北），二期工程為一期工程的南延線，起于世紀(jì)城站，止于廣都北站，均為地下線，共設(shè)5座車(chē)站。天府大道北段、中段于2001年建成通車(chē)。二、 區(qū)域交通 (一) 天府大道 天府大道，位于四川省成都市，跨武侯、高新、雙流3個(gè)區(qū)（縣）， 是成都市的一條重要交通干道。為支撐這一定位，天府新區(qū)將具備內(nèi)陸開(kāi)放門(mén)戶、高技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、高端制造業(yè)基地、西部高端服務(wù)業(yè)中心和國(guó)家自主創(chuàng)新中心等五大核心功能?！　　√旄聟^(qū) 　　天府新區(qū)主體為成都高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)（南區(qū)）、成都經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、雙流經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、彭山經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、仁壽視高經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)及龍泉湖、三岔湖和龍泉山，主要覆蓋成都市的高新區(qū)南區(qū)、龍泉驛區(qū)、雙流縣、新津縣，資陽(yáng)市的簡(jiǎn)陽(yáng)市，眉山市的彭山縣、仁壽縣，共涉及3市7縣（市、區(qū)）37個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)和街道辦事處?！　　?4)雙流已經(jīng)連續(xù)7年躋身全國(guó)“百?gòu)?qiáng)縣”行列，%，縣域經(jīng)濟(jì)基本競(jìng)爭(zhēng)力排全國(guó)第37位，居西部第一，中小城市綜合實(shí)力排名全國(guó)第47位；雙流機(jī)場(chǎng)已發(fā)展成了“雙流國(guó)際航空港”。雙流擁有得天獨(dú)厚的自然條件，冬無(wú)嚴(yán)寒，夏無(wú)酷暑，一年四季氣候宜人。年平均降雨量921毫米，平原、丘陵、山地比例為1：1：1。因境內(nèi)有錦江、江安河交匯而過(guò)，至隋朝時(shí)改稱“雙流”。(三) 項(xiàng)目規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo)情況 凈用地面積：（，），代征道路面具：（不參與各項(xiàng)指標(biāo)計(jì)算）；代征道路綠地面積：（不參加各項(xiàng)指標(biāo)計(jì)算）；用地性質(zhì)：商業(yè)（幼兒園、寫(xiě)字樓、賣(mài)場(chǎng)）用地強(qiáng)度：容積率： 建筑密度：≤50%用地性質(zhì)：二類住宅用地強(qiáng)度：容積率： 建筑密度：≤30%二、 項(xiàng)目宗地現(xiàn)狀 項(xiàng)目地塊位于成都市雙流縣萬(wàn)安鎮(zhèn)東林村、河邊村，道路規(guī)劃完善。 2008年，在縣委、縣政府正確的領(lǐng)導(dǎo)和縣級(jí)有關(guān)部門(mén)大力支持下，萬(wàn)安鎮(zhèn)立足實(shí)際，認(rèn)真實(shí)踐“”重要思想，堅(jiān)持以“四位一體”科學(xué)發(fā)展為統(tǒng)攬，積極統(tǒng)籌推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程，致力于“打造人居福地、構(gòu)建和諧萬(wàn)安”的奮斗目標(biāo)，積極爭(zhēng)創(chuàng)失地農(nóng)民充分就業(yè)樣板鎮(zhèn)和農(nóng)民向城鎮(zhèn)集中樣板鎮(zhèn)，鎮(zhèn)黨委團(tuán)結(jié)和帶領(lǐng)全鎮(zhèn)人民搶抓機(jī)遇，開(kāi)拓進(jìn)取，扎實(shí)工作，完成了年初確定的各項(xiàng)目標(biāo)任務(wù)。借助天時(shí)地利，借助改革開(kāi)放的東風(fēng)，通過(guò)多年努力，全鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施已初具規(guī)模，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷增強(qiáng)。近年來(lái)，在歷屆鎮(zhèn)黨委政府的不懈努力下，萬(wàn)安現(xiàn)已成為國(guó)際國(guó)內(nèi)知名商家投資、休閑、居住的首選之地。轄5個(gè)行政村，3個(gè)社區(qū)，（其中：城鎮(zhèn)居民553人，已征地失地農(nóng)民6083人，黨員742人）。按照雙流縣委、縣政府提出的全力打造“麓山大道國(guó)際社區(qū)走廊”構(gòu)想，不久的將來(lái)，中國(guó)的“比華利山”將在此顯現(xiàn)。萬(wàn)華麓山國(guó)際社區(qū)等大型項(xiàng)目已落戶萬(wàn)安，西南空管局、迪康藥業(yè)、大連海昌等一批有實(shí)力、發(fā)展?jié)摿薮蟮钠髽I(yè)項(xiàng)目正在緊鑼密鼓的運(yùn)籌之中。全鎮(zhèn)擁有6個(gè)20－300畝的天然水庫(kù)，東部的韓婆嶺地區(qū)和南部的天馬地區(qū)擁有成都市近郊獨(dú)一無(wú)二的生態(tài)森林6000余畝，形成一道天然綠色屏障，可謂山水相依、秀美怡人，被媒體譽(yù)為“綠色的水庫(kù)，天然的氧吧”。距市區(qū)僅16公里，距雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅16公里。本項(xiàng)目位于雙流縣萬(wàn)安鎮(zhèn)東林村、河邊村。第八章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 一、 項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資二、 可售面積和銷售收入三、 項(xiàng)目預(yù)計(jì)損益表四、 敏感性分析 。 成都萬(wàn)鼎隆投資管理中心“成都國(guó)際兒童中心項(xiàng)目”可行性研究報(bào)告 成都國(guó)際兒童中心項(xiàng)目可行研究報(bào)告第一章 項(xiàng)目總論 一、 項(xiàng)目概況 第二章 項(xiàng)目區(qū)位分析一、 項(xiàng)目區(qū)域 二、 區(qū)域交通 三、 區(qū)域配套 第三章 項(xiàng)目市場(chǎng)分析 一、 房地產(chǎn)市場(chǎng)背景分析二、 成都房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況三、成都商住用地市場(chǎng)運(yùn)行狀況第四章 項(xiàng)目設(shè)計(jì) 一、 住宅規(guī)劃理念二、 戶型設(shè)計(jì) 三、 景觀規(guī)劃 四、 道路交通 第五章 項(xiàng)目營(yíng)銷推廣 一、 項(xiàng)目周邊環(huán)境分析二、 項(xiàng)目定價(jià) 三、 項(xiàng)目營(yíng)銷推廣第六章 項(xiàng)目SWOT分析與定位一、 SWOT分析 二、 市場(chǎng)定位第七章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度和計(jì)劃一、 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期 二、 建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃 三、 銷售回款。第九章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 一、 政策與環(huán)境風(fēng)險(xiǎn) 二、 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 三、 成本風(fēng)險(xiǎn)第十章 項(xiàng)目綜合評(píng)述 第一章 項(xiàng)目總論 一、 項(xiàng)目概況 (一) 項(xiàng)目名稱 成都國(guó)際兒童中心 (二) 項(xiàng)目區(qū)位 “成都國(guó)際兒童中心”項(xiàng)目位于成都市雙流縣萬(wàn)安鎮(zhèn)東林村、河邊村。萬(wàn)安鎮(zhèn)區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，交通便捷。麓山大道高等級(jí)公路自西向東橫貫全鎮(zhèn)，鎮(zhèn)內(nèi)生態(tài)資源豐富。 萬(wàn)安鎮(zhèn)獨(dú)具的區(qū)位、交通、生態(tài)優(yōu)勢(shì)和良好投資環(huán)境，給萬(wàn)安鎮(zhèn)的發(fā)展帶來(lái)了生機(jī)。如今的萬(wàn)安已成為各大商家投資的熱土，休閑度假的勝地。萬(wàn)安鎮(zhèn)地處雙流縣東部淺丘地帶，具有成都罕見(jiàn)的臺(tái)地地形優(yōu)勢(shì)。東部與白沙鎮(zhèn)相連，西面緊依成都市城市次中心華陽(yáng)鎮(zhèn)，南部與我縣興隆鎮(zhèn)接壤，北側(cè)與我縣新興鎮(zhèn)相臨，屬非城非鄉(xiāng)的遠(yuǎn)部郊區(qū)。 萬(wàn)安鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施日趨完善。各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，完成了岷江自來(lái)水萬(wàn)安加壓站、天然氣配氣站、中石化萬(wàn)安加油站等基礎(chǔ)配套；先后投入兩千余萬(wàn)元，新建了萬(wàn)安供電所、萬(wàn)安衛(wèi)生院、萬(wàn)安小學(xué)，改建了中學(xué)綜合樓，場(chǎng)鎮(zhèn)面貌日新月異，實(shí)施并完成了萬(wàn)安場(chǎng)鎮(zhèn)城市排污管網(wǎng)建設(shè)，集中修建占地600余畝城南坡安置小區(qū)，目前第一期、二期和續(xù)建和三期已全部安置入住，共安置拆遷戶1424戶，5161人，居民安居樂(lè)業(yè)。2008年全鎮(zhèn)完成工商稅收20300萬(wàn)元，固定資產(chǎn)投資完成46000萬(wàn)元，工業(yè)投資完成5350萬(wàn)元，全口徑工業(yè)增加值完成3720萬(wàn)元，招商引資總到位資金完成42790萬(wàn)元，農(nóng)民人均純收入達(dá)7050元。（四）項(xiàng)目規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo)情況 第二章 項(xiàng)目區(qū)位分析 一、 項(xiàng)目區(qū)域 　　　雙流概況　　　(1)雙流擁有悠久的歷史文化，是開(kāi)發(fā)最早的古縣邑之一，始建于公元前316年，古稱廣都，與古蜀國(guó)的成都、新都并稱“三都”?！　　?2)雙流縣位于成都平原腹地?？h境河流屬岷江水系，有金馬河、江安河等河流總長(zhǎng)186公里。　　　(3)雙流距成都市區(qū)10公里，戶籍人口93萬(wàn)，幅員面積1067平方公里，轄21個(gè)鎮(zhèn)，4個(gè)街道?！　　?5)雙流的東升、華陽(yáng)、航空港三大版塊已全部納入成都市第二圈層的城市發(fā)展中，華陽(yáng)以房產(chǎn)開(kāi)發(fā)、教育科研為主，建設(shè)成為新的都市區(qū)；航空港依托雙流機(jī)場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)形成以物流配送為主的工業(yè)集中區(qū)；東升鎮(zhèn)則作為成都的衛(wèi)星城及雙流“核心樞紐”，向著城市多功能綜合性方向發(fā)展，形成成都南部新的財(cái)富聚匯中心。天府新區(qū)總體定位為以現(xiàn)代制造業(yè)為主、高端服務(wù)業(yè)集聚、宜業(yè)宜商宜居的國(guó)際化現(xiàn)代新城區(qū)。在幅員面積1578平方公里的土地上，未來(lái)將聚集約600萬(wàn)人口，形成現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代生活、現(xiàn)代都市三位一體協(xié)調(diào)發(fā)展的示范區(qū)，并秉承“產(chǎn)城一體”的規(guī)劃理念，再造一個(gè)“產(chǎn)業(yè)成都”。北起于與人民南路四段、火車(chē)南站東路、火車(chē)南站西路交匯的路口上方的立交橋，南止于與府河路、華龍路平交的路口，雙向十二車(chē)道（含輔道），道路寬86米，路側(cè)綠化帶寬10米。 (二) 地鐵一號(hào)線 成都地鐵1號(hào)線一期工程北起升仙湖站，南止世紀(jì)城站，設(shè)有17個(gè)站（升仙湖、火車(chē)北站、人民北路、文殊院、騾馬市、天府廣場(chǎng)、錦江賓館、華西壩、省體育館、倪家橋、桐梓林、火車(chē)南站、高新、金融城、孵化園、海洋公園、世紀(jì)城），平均時(shí)速36km，最高時(shí)速80km，2010年9月27日正式投入運(yùn)營(yíng)。工程于2011年12月28日動(dòng)工，將于2015年底前建成投運(yùn)。（三）紅星路南延線 ，從繞城高速一直向南，到達(dá)最新規(guī)劃的天府新區(qū)“中和組團(tuán)”，接通新川創(chuàng)新科技園，是連接成都市主城區(qū)和天府新區(qū)核心區(qū)的重要快速通道。 該工程沿線主要路口均考慮采用下穿隧道的形式穿越。該項(xiàng)目最長(zhǎng)的下穿隧道在紅星路南延線中和場(chǎng)鎮(zhèn)段，整個(gè)道路設(shè)計(jì)時(shí)速為60公里，7分鐘就能跑完全程，市民能充分享受到方便快捷的出城通道。三、 區(qū)域配套 商業(yè)：歐尚超市、宜家家居、伊藤洋華堂、蘇寧廣場(chǎng)、凱丹購(gòu)物廣場(chǎng)、遠(yuǎn)大購(gòu)物中心、新國(guó)際會(huì)展中心、美美百貨。醫(yī)院：成都市第一醫(yī)院、中德巴伐利亞國(guó)際醫(yī)院、雙流第二人民醫(yī)院、中奧國(guó)際醫(yī)院、宋慶齡華西婦女兒童醫(yī)院。分季度看，2012年以來(lái)，面對(duì)復(fù)雜嚴(yán)峻的國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和國(guó)內(nèi)改革發(fā)展穩(wěn)定的繁重任務(wù)，黨中央、國(guó)務(wù)院把穩(wěn)增長(zhǎng)放在更加重要的位置，國(guó)民經(jīng)濟(jì)增速有所放緩，但運(yùn)行總體平穩(wěn)。圖111： 20112013年1季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）比較圖 2013年13月，全國(guó)固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）58092億元，%（%），與去年同期持平。其中，住宅投資9013億元，%，%。詳見(jiàn)圖112。從資金來(lái)源的分布結(jié)構(gòu)看，自籌資金和定金及預(yù)付款占資金來(lái)源比例接近7成，%，為開(kāi)發(fā)企業(yè)主要資金來(lái)源渠道。（由于2013年13月的定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款數(shù)據(jù)未公布，該比例根據(jù)2013年12月數(shù)據(jù)計(jì)算）圖113： 2013年12月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源結(jié)構(gòu)分布圖從資金來(lái)源的增長(zhǎng)率來(lái)看，國(guó)內(nèi)貸款增長(zhǎng)率從2011年開(kāi)始一直處于低位，%；但今年同比增長(zhǎng)率上升較多，%%。2012年1月，定金及預(yù)收款同比增長(zhǎng)率達(dá)到歷史低點(diǎn)，其后一直處于穩(wěn)步回升階段，2013年2月，%，達(dá)到2011年以來(lái)的最高點(diǎn)，表明開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售在2012年年初觸底后開(kāi)始持續(xù)上升，銷售僵局開(kāi)始持續(xù)好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖趨勢(shì)明顯。圖114： 20112013年2月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金增長(zhǎng)率比較圖 2013年3月，連續(xù)兩月同比回升。雖然國(guó)房景氣指數(shù)仍位于綜合