【正文】 功能齊全 的高層 寫字樓 ，四層的商業(yè)裙房將兩座樓緊密聯(lián)系，以“多元共享和城市綜合體”為基本設(shè)計(jì)理念，創(chuàng)造出多元化的建筑空間，滿足各種人群多樣化的生活 工作 模式和需求， 避免產(chǎn)品的同質(zhì)化帶來的市場風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)注重小區(qū)景觀環(huán)境和 品位的塑造， 避免商業(yè)人流和寫字樓人流的交叉干擾，因此市場前景看好。 4 三、 項(xiàng)目總投資及資金籌措方案 項(xiàng)目總投資為 萬元，項(xiàng)目所需資金由建設(shè)單位自籌28000 萬元， 其余 萬元 由 銷售收入再投入 解決。 四、 綜合評價(jià)結(jié)論 項(xiàng)目建設(shè)符合當(dāng)前 XX 市作為濱海旅游城市建設(shè)的總體規(guī)劃要求，項(xiàng)目開發(fā)按國家對房地產(chǎn)事業(yè)的有關(guān)規(guī)定和要求進(jìn)行建設(shè)，項(xiàng)目規(guī)劃選址和設(shè)計(jì)方案已通過建設(shè)局批準(zhǔn)。項(xiàng)目建成后對提升 XX市濱海旅游城市的形象，完善城市的總體布 局，加快 XX 城市化的建設(shè)進(jìn)程，促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，提高 桐南 新城 片區(qū)的城市建設(shè)水平具有十分重要的意義。 項(xiàng)目選址科學(xué)合理，自然條件及水、電、路等基礎(chǔ)設(shè)施條件好，具備了建設(shè)的 基本 條件。項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見下表： 在現(xiàn)有價(jià)格體系及計(jì)算基準(zhǔn)下，總投資收益率為 ％，項(xiàng)目資本金凈利潤率 ％，項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)稅前內(nèi)部收益率為 ％，項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)稅后內(nèi)部收益率為 ％，償債備付率和利息備付率指標(biāo)也都滿足要求，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益較好，具有財(cái)務(wù)生存能力，同時(shí)具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序號 工程或項(xiàng)目名稱 單位 數(shù)量 備注 1 總 用 地面積 ㎡ 2 總建筑面積 ㎡ 3 計(jì)容 總建筑面積 ㎡ 辦公 建筑面積 ㎡ 商業(yè) 建筑面積 ㎡ 5 配套建筑面積 ㎡ 4 不計(jì)容總建筑面積 ㎡ 地下室面積 ㎡ 人防面積 ㎡ 停車場面積 ㎡ 配套 建筑面積 ㎡ 5 建筑 占地 面積 ㎡ 6 綠地面積 ㎡ 3334 7 容積率 7 建筑密度 % 8 綠地率 % 9 實(shí)際停車數(shù) 機(jī)動車停車數(shù) 輛 224 地面停車數(shù) 輛 36 地下車庫停車數(shù) 輛 188 摩托車停車數(shù) 輛 74 換算為 222 輛非機(jī)動車 非機(jī)動車停車數(shù) 輛 1681 地面停車數(shù) 輛 1459 摩托車換算為非機(jī)動車停車數(shù) 輛 222 10 建設(shè) 項(xiàng)目總投資 萬元 6 第二章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 第一節(jié) 項(xiàng)目背景 XX 市位于福建省東北部，與浙江溫州毗鄰，是閩東南通往浙江乃至長江三角洲的 “北大門 ”。于清乾隆 4 年（即公元 1739 年）置縣，1995 年撤縣設(shè)市，城市規(guī)劃控制面積 200 平方公里，現(xiàn)轄 16 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）、 1 個開發(fā)區(qū)，共有 250 個村、 29 個居委會，其中沿海鄉(xiāng)鎮(zhèn)有 12 個。全市陸地面積 1526 平方公里，海域面積 14960 平方公里，是陸地面積的近 10 倍，其中灘涂面積 6670 公頃， 0～ 20 米等深線淺海面積 7 萬公頃。 總 人口 56 萬 人 ，老區(qū)基點(diǎn)村 231 個， 老區(qū)人口占全市總面積的 86%，少數(shù)民族鄉(xiāng) 1 個、民族村 25 個，少數(shù)民族人口占全市總?cè)丝诘?%。 XX 市南距省會福州 230 公里，北鄰浙江溫州 84 公里，東至臺灣基隆 142 海里， 104 國道、高速公路同三線和已經(jīng)動工建設(shè)的溫福鐵路縱貫全境，水陸交通便捷， “南聯(lián)北接 ”的時(shí)空距離短。同時(shí)， XX是閩浙兩省海陸相連的唯一縣級市，歷史上同浙南有著密切的經(jīng)濟(jì)社會文化往來，邊界貿(mào)易基礎(chǔ)好、發(fā)展快、規(guī)模大，是我省重要的省際邊貿(mào)改革試點(diǎn)縣（市）， 20xx 年邊界貿(mào)易額 億元，增長 %。 XX 市擁有海岸線長 公里， 占全省的十分之一，有大小港灣 41 個，島嶼 81 個。天然深水良港之一的 XX 沙埕港，水深港闊，長年不淤不凍，萬噸巨輪出入不受潮汐限制，在 公里長的岸線上可建 5～ 10 萬噸泊位 8 個， 1 萬噸泊位 10 個，是國家二類口岸和國家一級漁港。 7 奇山秀水和濱海島嶼構(gòu)成了 XX 市獨(dú)具特色的自然旅游資源。“海上仙都 ”太姥山的自然景觀以花崗巖洞為特色，在國內(nèi)同類景觀中發(fā)育較全且特色明顯，是國家重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)和國家地質(zhì)公園，融山、海、川、島和人文景觀為一體，有太姥山岳、晴川海濱、九鯉溪瀑、?，幜袓u、桑園翠湖等五大景區(qū)和翠郊古民居、冷城古 堡、昭明十剎等一批歷史古跡。成功舉辦了五屆中國太姥山文化旅游節(jié)，使太姥山的知名度不斷提高，旅游經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展。同時(shí)市政府以名山為媒，以特色海濱風(fēng)光為媒，積極開發(fā)和儲備旅游建設(shè)項(xiàng)目，在全國大中城市開展推介、促銷、招商活動，并在政策上制定一系列優(yōu)惠措施，提供良好的投資環(huán)境、服務(wù)環(huán)境，尋求各種經(jīng)濟(jì)成份參與旅游開發(fā)。大力發(fā)展生產(chǎn)富有地方特色的工藝美術(shù)品、土特產(chǎn)品、海產(chǎn)品等旅游紀(jì)念品，發(fā)展區(qū)域文化、旅游文化、畬族文化、鄉(xiāng)村文化、生態(tài)文化等各種特色文化，擴(kuò)大旅游宣傳覆蓋面，拓展客源市場。 XX 是閩越和甌越文化的發(fā)源地之一 ，中原文化的傳入也比較早，自秦漢以來，就是閩浙之間的重要城鎮(zhèn)。深厚的道教、佛教、儒教文化，獨(dú)具民族特色的畬族文化、獨(dú)具地方特色的飲食文化與閩東老區(qū)的革命精神共同構(gòu)筑現(xiàn)代 XX 多元的文化體系， 1997 年和 20xx 年連續(xù)兩屆榮獲全國 “雙擁模范城 ”稱號。 隨著經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展進(jìn)程的不斷加快， XX 市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)日異完善，城市綜合服務(wù)功能不斷增強(qiáng)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步趨向合理，城鄉(xiāng)居民生活水平穩(wěn)步提高，一批重大基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目和生產(chǎn)性項(xiàng)目落戶 該 市，增強(qiáng)了 城市 經(jīng)濟(jì)發(fā)展后勁與活力。共引進(jìn) 70 多個工業(yè)項(xiàng)目，總投資達(dá) 20 億元，正式投產(chǎn)后年可新 增產(chǎn)值 50 億元。與此同時(shí)，良好的市場、服務(wù) 、 信用環(huán)境，為進(jìn)一步擴(kuò)大對外開放營造了可持續(xù)的發(fā)展氛 8 圍和條件，在 20xx 年度福建省縣域經(jīng)濟(jì)評價(jià)中，成為 “經(jīng)濟(jì)發(fā)展十佳 ”縣（市）之一，縣域競爭力居全省第 18 位，為全面建設(shè)小康社會奠定了良好的發(fā)展基礎(chǔ)。 為加快 XX 市的城市建設(shè)步伐，進(jìn)一步改善旅游城市形象，完善城市的整體功 能， XX 市人民政府將項(xiàng)目用地進(jìn)行公開掛牌出讓， XX市 XX 置業(yè) 有限公司 28000 萬元的地價(jià)取得了該地塊的開發(fā)權(quán)。 第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 一、 項(xiàng)目建設(shè)是 XX 市城市建設(shè)的需要 近年來 XX 市加快城市化 進(jìn)程，提高城市管理水平作為推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)的飛躍、提高人民生活質(zhì)量的突破口。 XX 以建設(shè)閩浙邊界濱海旅游城市為目標(biāo)，按照城市總體規(guī)劃 “一中心、六組團(tuán) ”的要求，中心區(qū)重點(diǎn)抓好路網(wǎng)建設(shè)、污水和垃圾處理、舊城改造、綠化美化等。加快舊城改造步伐，完成建委片區(qū)、外貿(mào)片區(qū)、桐南片區(qū)等項(xiàng)目建設(shè)，新建體育中心、城市廣場等文體設(shè)施，完成城北鎮(zhèn)西、山前城東組團(tuán)，建設(shè)巖前工業(yè)區(qū)組團(tuán)和丹岐組團(tuán)，規(guī)劃玉塘組團(tuán)和鐵鏘組團(tuán)，同時(shí)XX 市確立 “東擴(kuò)、南移、面海 ”的城市空間發(fā)展戰(zhàn)略 ,提出 “千年城址，百年建設(shè) ”的規(guī)劃理念 ,堅(jiān)持規(guī)劃高起點(diǎn)、建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn) 、管理高效能、環(huán)境高質(zhì)量，強(qiáng)化城市總體功能，城市建設(shè)與管理水平得到很大提高。十幾年間城市建成區(qū)面積比原來擴(kuò)大了近一倍，城市規(guī)劃控制區(qū)從 60平方公里擴(kuò)展到 200 平方公里，城市人均居住用地、人均居住面積、人均道路面積、人均公共綠地面積等指標(biāo)都大幅提高，現(xiàn)已完成城市道路、給排水、防洪、電力、公交、消防、燃?xì)獾葘I(yè)規(guī)劃。本項(xiàng)目 9 的建設(shè)為完善城市的總體規(guī)劃提供了有益的支持。 二、 項(xiàng)目建設(shè)是 XX 市社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要 在 XX 市確定了以旅游經(jīng)濟(jì)帶動社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的戰(zhàn)略中，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展占據(jù)了一個重要的位置。從某種意義上說，房 地產(chǎn)業(yè)不僅成為地方稅收的重要經(jīng)濟(jì)來源，拉動了其它行業(yè)的發(fā)展速度，緩和了居民住房難的矛盾，更改變了作為旅游城市所必需具備的市容、市貌。隨著我市核電站等大型項(xiàng)目的落戶，石板材、化油器等支柱產(chǎn)業(yè)、旅游行業(yè)的迅猛發(fā)展， XX 經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了一個快車道，城市改造的進(jìn)一步完善將提入重要議事日程，而本項(xiàng)目的建設(shè)為將會更進(jìn)一步拉動 XX社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 三、 項(xiàng)目建設(shè)是拉動 桐南新城 發(fā)展的需要 本項(xiàng)目用地位于 XX 市桐南新城海事處南側(cè) ， 西臨中央大道，北臨 18 米規(guī)劃路， 它的建設(shè)與完善，能帶動 桐南新城 的建設(shè)，使 桐南新城 的城市建設(shè)步入新的階段， 充分體現(xiàn)城市東擴(kuò)的發(fā)展戰(zhàn)略。 10 第三章 項(xiàng)目功能定位和目標(biāo)市場預(yù)測 第一節(jié) 寫字樓 市場調(diào)研分析 一、國內(nèi)寫字樓發(fā)展環(huán)境 從國內(nèi) 寫字樓發(fā)展的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢，我國寫字樓可分為以下幾個階段： 初級階段 →中級階段→高速發(fā)展階段→成熟階段 國內(nèi)較發(fā)達(dá)城市 GDP 呈高速增長態(tài)勢，第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員人數(shù)的上升為寫字樓的需求提供了良好的基礎(chǔ)； 與早期寫字樓形態(tài)、功能單一，品質(zhì)檔次僅滿足于一般性辦公需要，入住客戶零散、檔次較低，供應(yīng)、需求較少的初、中級階段相比，隨著中國房地產(chǎn)行業(yè)近幾年的高速發(fā)展，眾多實(shí)力開發(fā)商的進(jìn)入，先進(jìn)的 開發(fā)理念使得寫字樓市場在供應(yīng)量、產(chǎn)品外觀、使用功能、軟硬件配套、人性化管理方面都得到了極大的改善，檔次也隨著提升； 在供需兩旺的強(qiáng)勁動力帶動下，國內(nèi)寫字樓市場目前也處在一個高速發(fā)展的階段，但由于城市規(guī)劃的不完善，很難形成成熟的商務(wù)辦公區(qū)，集中的寫字樓群，國內(nèi)的寫字樓市場整體上與國外成熟的寫字樓市場尚有一段距離，在目標(biāo)市場定位準(zhǔn)確的前提下，尚有很大的發(fā)展空間。 二、人口城鎮(zhèn)化 及第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員的增加 ，擴(kuò)大了市場消費(fèi)需求 XX 是閩浙邊貿(mào)城市，有著悠久貿(mào)易的歷史，自古以來就是連貫?zāi)媳钡慕煌ㄒ臀镔Y集散地，隨著近 年來城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的逐步 11 完善，吸引了許多浙南等外地人來 XX 投資經(jīng)商。另外戶籍制度的改革，使農(nóng)村人口城鎮(zhèn)化，城鎮(zhèn)人口大量增加。這些都為 XX 市的商品房 和寫字樓 消費(fèi)市場增添了新的主力軍。 隨著人均收入的增加，人民生活水平的提高，市場消費(fèi)能力逐步增強(qiáng)， 20xx 年 XX 市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為 10118 元，比上年增長 %。人均可消費(fèi)支出 8400 元，增長 %。 20xx 年 XX 市完成地區(qū) 生產(chǎn)總值 億元，人均 GDP 超過 10000 元，同比增長 11%；農(nóng)民人均純收入 4027 元，比上年增加 1083 元，增長 %， 增長速度創(chuàng)近年來最好水平，增長速度居 XX 市第一位 ； 第三產(chǎn)業(yè)層次和水平不斷提高，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由 20xx 年的 ： ： 調(diào)整為 20xx年的 ： ： ，其中第二產(chǎn)業(yè)比重比 20xx 年提高 個百分點(diǎn)。以上數(shù)據(jù)反映了企業(yè)和個人的投資與消費(fèi)仍蘊(yùn)藏著較大的增長潛力 ，特別是第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員的增加，為寫字樓市場提供了巨大的消費(fèi)潛力 。 但 XX 近年來寫字樓的開發(fā)一直處于一個空白點(diǎn)，眾多對寫字樓有需要的客戶，只能租用酒店或一些單位空余辦公室。因此，開發(fā)地理位置優(yōu)越、環(huán)境優(yōu)美、軟硬件過關(guān)、管理完善 的寫字樓項(xiàng)目，具有廣闊的市場前景。 三 、 XX 寫字樓 市場前景 根據(jù)宏觀房地產(chǎn)市場 和 XX 市寫字樓需求 特征，本項(xiàng)目優(yōu)、劣勢等的分析，本項(xiàng)目定位為 集“購物、娛樂、休閑、辦公”于一體的繁華金融商業(yè)中心。 產(chǎn)品結(jié)構(gòu) 設(shè)計(jì)成二幢 26 層 功能齊全 的高層 寫字樓 ，四層的商業(yè)裙房將兩座樓緊密聯(lián)系，以“多元共享和城市綜合體”為基本設(shè)計(jì)理念，創(chuàng)造出多元化的建筑空間，滿足各種人群多樣化的生 12 活模式和需求， 避免產(chǎn)品的同質(zhì)化帶來的市場風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)注重小區(qū)景觀環(huán)境和品位的塑造， 避免商業(yè)人流和寫字樓人流的交叉干擾， 因此市場前景看好。 第二節(jié) 本項(xiàng) 目市場分析 一、 優(yōu)勢 項(xiàng)目建設(shè)場址位于 XX 市 桐南新城海事處南側(cè) ， 西臨中央大道，北面為一條 18