【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 米的規(guī)劃路。周邊道路通暢，交通便捷。政府行政中心及法院、檢察院、建設(shè)局、國(guó)土局、海事處等諸多部門均處于項(xiàng)目周邊， 而目前周邊地區(qū)并無(wú)建設(shè)規(guī)模較大的專業(yè)寫字樓， 因此， 特 別適合建 造 環(huán)境優(yōu)雅、景觀美麗 、 管理完善、 功能齊全的寫字樓。 二、劣勢(shì) 本 項(xiàng)目用地離市中心不遠(yuǎn)，但就目前看其周邊 雖形成較成熟的辦公社區(qū)，但 形成較成熟的居住社區(qū) 尚須一段時(shí)間 ，區(qū)域 居住 人口 不足，商業(yè)人氣不旺， 本項(xiàng)目商業(yè)部分 市場(chǎng)培育尚需一定時(shí)間 。 三、機(jī)會(huì) 從發(fā)展看 ，從市中心 至本項(xiàng)目用地之間，近 期 將有多個(gè)項(xiàng)目建 設(shè)，本地段和市中心之間將形成較旺的人氣，周邊的城市環(huán)境和氛圍將大大改善，而且，隨著 XX 市確立 “東擴(kuò)、南移、面海 ”的城市空間發(fā)展戰(zhàn)略 逐步完成， 將極大地提升本項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，也將為本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)帶來(lái)機(jī)遇。 四、威脅 13 國(guó)家 某些 政策的不確定性，將可能給本項(xiàng)目造成一定的影響。 第三節(jié) 市場(chǎng)定位 一、產(chǎn)品定位 根據(jù)宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng) 特征，本項(xiàng)目?jī)?yōu)、劣勢(shì)等的分析，本項(xiàng)目定位為較大規(guī)模的 商業(yè)金融、辦公綜合大樓 ，在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上 一至四層為商業(yè)樓群， 5 至 26 層的高層 寫字樓 ，以適應(yīng)不同收入 水平的消費(fèi)群體的需求，避免產(chǎn)品的同質(zhì)化帶來(lái)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 二、價(jià)格定位 寫字樓 部分： 參考近年 XX 市 房地產(chǎn) 價(jià)格的均價(jià)上漲趨勢(shì) 及 銷售情況，結(jié)合項(xiàng)目本身的素質(zhì)和定位，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目 寫字樓 部分在銷售期內(nèi)可實(shí)現(xiàn)的銷售均價(jià)為 8500 元 /m2。 商業(yè)部分： 考慮到本區(qū)段 現(xiàn)階段 商業(yè)氣氛不濃 ， 但項(xiàng)目完成時(shí)間為 20xx 年10 月，建成后 桐南新城將發(fā)展成 商業(yè) 后氣氛濃厚的社區(qū)， 因此，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目商 鋪 部分銷售均價(jià)為 25000 元 /m2。 14 第四章 項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)址條件 第一節(jié) 區(qū)域自然條件 XX 市位于福建省東北閩浙交界處， 南距福州 299km，北距溫州114km，處在福州與溫州兩個(gè)沿海開(kāi)放城市的中間地帶。介于北緯26176。55′—27176。26′，東經(jīng) 119176。55′—120176。43′之間，東南瀕東海，西界柘榮，南連霞浦，北至分水關(guān)與浙江省蒼南、泰順兩縣接壤，近海有沖積小平原，氣候溫和、雨量充沛。陸地面積 1461，東西寬 ，南北長(zhǎng)。 XX 市下轄有 17 鄉(xiāng)鎮(zhèn)及街道辦事處和開(kāi)發(fā)區(qū)，市區(qū)山水相間，風(fēng)景秀麗，三亞至同山高速公路、 104 國(guó)道和省道沙呂線及溫福高速鐵路貫穿市區(qū)。境內(nèi)太姥山是國(guó)家風(fēng)景名勝區(qū)；沙埕港地處我國(guó)南北重要港口的中心位置 ，是我國(guó)天然避風(fēng)良港之一；前岐四季柚是 “世界奇果 ”；白琳玄武巖礦山是全國(guó)十大石板材基地之一，化油器年產(chǎn)量占全國(guó)的三分之一。 1995 年 10月 13 日竟國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)同意撤縣設(shè)市，年輕的 XX 市依據(jù)自身的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和資源條件，確定了 XX 市城市性質(zhì)為：海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)東北翼濱海旅游工業(yè)城市。 第二節(jié) 氣候水文特征 項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)屬于中亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)，海洋性氣候顯著，秋高春溫；夏長(zhǎng)冬短，春秋分明；冬夏季風(fēng)交替，旱雨季分明；富有區(qū)域性特征。全年平均氣溫達(dá) 18℃ —19℃ 之間，最熱氣溫出現(xiàn)在 7 月份，平均達(dá) 23℃ —28℃ 之間。沿海 地區(qū)年平均降雨量為 1300—1700 毫米， 15 太姥山是 XX 市降雨中心區(qū)，您平均降雨量達(dá) 2112. 3 毫米，主要降水都集中在水稻生長(zhǎng)季的 3—9 月，其中 5—6 月為梅雨季和 8—9 月的臺(tái)風(fēng)雷雨季節(jié)是降水量的高峰期。 第三節(jié) 社會(huì)經(jīng)濟(jì)概況 改革開(kāi)放以來(lái)， XX 市國(guó)民經(jīng)濟(jì)有了較大的發(fā)展，十五期間， XX市地區(qū)生產(chǎn)總值（ GDP）年平均遞增 11%， 20xx 年達(dá) 億元，人均 GDP 為 11295 元，年均遞增 %，完成 “十五 ”計(jì)劃目標(biāo)；財(cái)政總收入年均增長(zhǎng) %，達(dá) 億元，其中地方級(jí)財(cái)政收入 億元，年均增長(zhǎng) 13%；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資年均增長(zhǎng) %，累計(jì)完成投資 億元， 20xx 年達(dá) 億元，增長(zhǎng) 19%。農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程加快，工業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)凸現(xiàn)，第三產(chǎn)業(yè)層次和水平不斷提高，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由20xx 年的 ： ： 調(diào)整為 20xx 年的 ： ： ，其中第二產(chǎn)業(yè)比重比 20xx 年提高 個(gè)百分點(diǎn)； 20xx 年城鎮(zhèn)化水平達(dá)%，超 “十五 ”計(jì)劃 5 個(gè)百分點(diǎn)。建成或基本建成重點(diǎn)項(xiàng)目 28 項(xiàng)，實(shí)現(xiàn)高速公路全線通車，硬化鄉(xiāng)村道路 450 公里，占總計(jì)劃的 %，城市建成面積由 20xx 年 的 平方公里拓展到 20xx 年的 12 平方公里，完成農(nóng)村電網(wǎng)和城市電網(wǎng)改造， “一園三區(qū) ”等項(xiàng)目載體建設(shè)初具規(guī)模，初步形成石材、汽配、食品加工三大行業(yè)，石材業(yè)為省集群產(chǎn)業(yè)。農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施和防災(zāi)抗災(zāi)能力明顯增強(qiáng)；旅游事業(yè)不斷發(fā)展，太姥山旅游設(shè)施進(jìn)一步完善，被評(píng)為國(guó)家地質(zhì)公園，景區(qū)面積達(dá) 93 平方公里，崳山島列入 “中國(guó)最美十大海島 ”之一； 20xx 年全市接待游客 94萬(wàn)人次，旅游經(jīng)濟(jì)總收入達(dá) 億元。十五期間，一批有較強(qiáng)輻射帶 16 動(dòng)能力的生產(chǎn)性項(xiàng)目落戶 XX 并陸續(xù)開(kāi)工、建設(shè)和投產(chǎn)，累計(jì)承接浙南等市外項(xiàng)目 95 項(xiàng)，資金 億元；累計(jì)利用外資 6281 萬(wàn)美元；總投資為 800 億元的核電項(xiàng)目落戶 XX，將給 XX 帶來(lái)前所未有的發(fā)展高速和機(jī)遇。政府職能轉(zhuǎn)變、國(guó)有資產(chǎn)管理機(jī)制改革、農(nóng)村稅費(fèi)改革、林權(quán)制度改革、外貿(mào)體制改革、投資體制改革等均取得新突破，非公有制經(jīng)濟(jì)加快發(fā)展，社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制進(jìn)一步完善。社會(huì)保障體系、文化、衛(wèi)生、體育、廣播電視等各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)得到進(jìn)一步發(fā)展，建成市醫(yī)院病房大樓、體育館、青少年宮等一批社會(huì)公益項(xiàng)目；農(nóng)民人均純收入由 20xx 年的 2854 元提高到 20xx 年的 4027 元 ，年均增長(zhǎng) %，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入由 20xx 年的 5965 元提高到 20xx年 10118 元，年均增長(zhǎng) %。 第四節(jié) 配套基礎(chǔ)設(shè)施條件 近年來(lái)， XX 市加大基礎(chǔ)設(shè)施投入力度，初步形成了四通八達(dá)的交通網(wǎng)。該項(xiàng)目 西 臨 50 米 中央 大道， 北臨 18 米規(guī)劃路。 供水管道已經(jīng)接到項(xiàng)目場(chǎng)址的周邊，可滿足項(xiàng)目建設(shè)與使用的需要； 11 萬(wàn)伏變電站的 10 萬(wàn)伏輸電線路已經(jīng)達(dá)項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)址附近，可從此處的 10KV出線引出。 XX 市擁有程控交換機(jī)容量 16 萬(wàn)門，滬穗光纜貫穿項(xiàng)目區(qū)，實(shí)現(xiàn)全市鄉(xiāng)鎮(zhèn)及福寧高速公路 、 104 國(guó)道 XX 段移動(dòng)信號(hào)的全面覆蓋。區(qū)域開(kāi)通程控電話率達(dá) 100%。郵政也得到 穩(wěn)步發(fā)展，開(kāi)辦了特快專遞。金融服務(wù)網(wǎng)絡(luò)健全，是了各銀行網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的互連互通。廣電全市聯(lián)網(wǎng)，完全可滿足項(xiàng)目建設(shè)要求。 17 項(xiàng)目建設(shè)的鋼材、水泥、木材，當(dāng)?shù)亟ú氖袌?chǎng)可以采購(gòu)：基建所需的砂、石、磚等地材在當(dāng)?shù)丶瓤刹少?gòu)并滿足供應(yīng)。 第五節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的政策支持 本項(xiàng)目是 XX 市國(guó)土資源局公開(kāi)掛牌中標(biāo)項(xiàng)目，市發(fā)改局、建設(shè)局、國(guó)土資源局等有關(guān)部門在項(xiàng)目的策劃和申報(bào)上提供了幫助和便利。 第六節(jié) 基地及地質(zhì)狀況 本項(xiàng)目位于 XX 市 桐南新城 ，基地形狀呈規(guī)則 四 邊形，東西長(zhǎng)約120 米，南北寬約 112 米，總用地面積 ㎡。 西 側(cè)為 中央 大道，北側(cè)為 18 米規(guī)劃路。 根據(jù)地形地貌及附近地質(zhì)資料，擬建場(chǎng)地地形地貌類型屬濱海沉積平原地貌單元，整體場(chǎng)地適宜房屋建設(shè)。 18 第五章 工程建設(shè)方案與建設(shè)內(nèi)容 第一節(jié) 設(shè)計(jì)依據(jù) 一、《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB5018093）； 二、《 XX 市城市總體規(guī)劃》； 三、《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》； 四、《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB500961999）； 五、《住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》； 六、《建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車場(chǎng)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》； 七、《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范》（ CJJ7597）； 八、《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（ GB5004595）（ 20xx 版）。 第二節(jié) 工程建設(shè)方案 一、 設(shè)計(jì)理念 本 項(xiàng)目意在打造集“購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑、辦公”于一體的繁華金融商業(yè)中心。結(jié)合用地周邊現(xiàn)狀和周邊環(huán)境，順應(yīng)地形來(lái)合理布置建筑，從合理的功能布置要切入，對(duì)鼎創(chuàng)國(guó)際廣場(chǎng)的結(jié)構(gòu)體系、交通組織、綠化系統(tǒng)、空間秩序進(jìn)行深入設(shè)計(jì)，追求社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境綜合效益的結(jié)合。 以“多元共享和城市綜合體”為基本設(shè)計(jì)理念，創(chuàng)造出多元化的建筑空間，滿足各種人群多樣化的生活模式與需求，塑造出獨(dú)特的都市天際線及新景觀風(fēng)貌。 19 二、總平面布置 沿 中央大道和北側(cè)道路分別設(shè)置了一幢 26 層的寫字樓，寫字樓以“姐妹樓”的形式矗立在十字路口，將 XX 國(guó)際廣場(chǎng)融入周邊環(huán)境，融入城市關(guān)系之中，成為城市的背景。設(shè)置四層商業(yè)裙房將兩座樓緊密聯(lián)系。整體建筑呈“ 反 L” 形。對(duì)外形成金融商業(yè)中心，對(duì)內(nèi)自然圍合成私密性較強(qiáng)的中心花園。沿街中央大道設(shè)置獨(dú)立店面，在十字路口處設(shè)置商業(yè)廣場(chǎng)，在聚集人氣、吸引人流的同時(shí)，也提升了 XX國(guó)際廣場(chǎng)的形象。寫字樓的出入口設(shè)在中心花園內(nèi)部，避免了商業(yè)人流和寫字樓人流的交叉干擾。 交通流線組織 車行流線：遵循城市規(guī)劃要求，在 北側(cè)和西側(cè)分別設(shè)置出入口，連接廣場(chǎng)和環(huán)形道路，形成便捷通暢的車行線路。 人行流線：合理組織流暢的步行流線，保證商業(yè)、寫字樓功能區(qū)互不干擾。 停車場(chǎng)地：本案的停車以地下為主，并沿中央大道設(shè)置地面臨時(shí)停車以滿足商業(yè)停車的需要。 消防單元：規(guī)劃中充分考慮緊急狀態(tài)下消防車駛?cè)氲目赡埽ㄖ苓呌邢儡嚨拉h(huán)行，并與基地出入口連接。 三、建筑單體設(shè)計(jì) 二十一世紀(jì)辦公空間的設(shè)計(jì)將更加傾向靈活性和多樣化，以便適應(yīng)不同的辦公模式。本案寫字樓的辦公室按敞開(kāi)式辦公設(shè)計(jì)，辦公室可大可小，可分可合，機(jī)動(dòng)靈活，為 XX 地區(qū) 金融企業(yè)、商業(yè)等部門及社會(huì)精英量身定做。 商業(yè)樓房有四層，主要為大空間商業(yè)用房，一層沿中央大道 20 一側(cè)設(shè)置 8 間店面。其余均為大空間商業(yè)用房。 在外部造型方面，以線、面、塊的建筑語(yǔ)言構(gòu)成簡(jiǎn)潔明快的建筑，體現(xiàn)時(shí)代特征，表達(dá)建筑的內(nèi)涵。建筑整體穩(wěn)重大氣，并結(jié)合各造型元素的刻畫，利用材料及色彩的對(duì)比，形成純凈簡(jiǎn)潔的現(xiàn)代風(fēng)格。在商業(yè)裙房的造型上，著重突出商業(yè)裙房沿街 展開(kāi)的整體體量感。運(yùn)用構(gòu)架在空間立面之間形成連續(xù)的造型元素，突出表現(xiàn)商業(yè)建筑的個(gè)性化特征。在寫字樓的造型上，以豎向線條來(lái)強(qiáng)調(diào)現(xiàn)代流暢明快的體量外觀，以 米黃色干掛花崗巖和色澤亮麗的玻璃幕墻來(lái)體現(xiàn)厚實(shí)與輕巧的平衡感，利用材質(zhì)的變化表達(dá)出不同層次的美感。設(shè)計(jì)手法上避免過(guò)于夸張、嬌艷，外觀造型簡(jiǎn)潔大方。 四、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 主體為 鋼筋混凝土 框架 — 剪力墻 結(jié)構(gòu)，樓屋面均采用現(xiàn)澆鋼筋砼梁板結(jié)構(gòu)， 地下室為全埋式鋼筋混凝土整體結(jié)構(gòu)。 結(jié)構(gòu)構(gòu)件尺寸在確保安全 的前提 下，力 求經(jīng) 濟(jì)合理 。按 照《建 筑抗震 設(shè)計(jì) 規(guī)范 》（ GB5001120xx），該場(chǎng)地抗震設(shè)防烈度為 6 度，地震動(dòng)峰值加速度為 ，設(shè)計(jì)地震分組屬第一組，設(shè)防類別為 丙 類， 建筑結(jié)構(gòu)完全等級(jí)為二級(jí)， 抗震等級(jí)為三級(jí)。 人防抗力等級(jí)甲類 核六級(jí)，常六級(jí)。 五 、 給排水設(shè)計(jì) 本工程給排水根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行給排水專業(yè)設(shè)計(jì)規(guī)范、省內(nèi)地方法規(guī)及建設(shè)單位提供的要求進(jìn)行設(shè)計(jì)。 給水系統(tǒng)水源接自市政給水管網(wǎng)，由室外中央大道方向引入一根 DN150 給水管進(jìn)入水池，并在室外連成網(wǎng)狀。生活給水采用變頻加壓供水，一至四層為商業(yè)用水，地下室設(shè)一套生活水箱 40m3 及一套變頻供水設(shè)備并單獨(dú)計(jì)量 ；五層以上為辦公用水，設(shè)三套供水設(shè) 21 備，地下室設(shè)一個(gè)辦公用水水箱 80 m3，水池采用獨(dú)立式結(jié)構(gòu)。 排水 采用雨污分流，生活污水經(jīng)地埋式污水處理系統(tǒng)處理達(dá)標(biāo)后排放。地下室內(nèi)泵房、車道 截水溝均設(shè)置集水坑，經(jīng)潛水排污泵提升后排出室外，雨水經(jīng)室外管網(wǎng)匯集后排