【正文】 衛(wèi)星城鎮(zhèn)：大彎、龍 泉、柳城、桂湖、郫筒、東升、華陽。 成都市都市區(qū)總體規(guī)劃 ： ? 都市區(qū)是由大彎、龍泉、柳城、桂湖、郫筒、東升、華陽等七個衛(wèi)星城與中心城共同構(gòu)成的高度城市化和現(xiàn)代化的城市群，是形成成都現(xiàn)代化都市的主體，都市區(qū)幅員面積 3260 平方公里 、也是中心城規(guī)劃區(qū)范圍，各衛(wèi)星城按照各自的職能分工，優(yōu)勢互補，共同發(fā)揮都市區(qū)的整體功能。 ? 都市區(qū)是市域城市化及第二、第三產(chǎn)業(yè)的重點發(fā)展區(qū)域；都市區(qū)以內(nèi)為一體化的城市地區(qū)，區(qū)內(nèi)經(jīng)濟、環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施和城市功能在 2020 年以前逐步實現(xiàn)一體化；各衛(wèi)星城既相對獨立地承擔f 所在區(qū)域的中心職能，又分別 承擔中心城的部分功能。 ? 另外，市政府同時提出了要構(gòu)建“ 30 分鐘大成都 ” 的概念，即從成都市中心城區(qū)到每一個外圍功能片區(qū)最多只要 30 分鐘車程。 1. 區(qū)域定位 ： 隨著 3260 平方公里的大成都概念提出后，初步擬定將 一環(huán)路作為城市中心區(qū)，重點發(fā)展商務(wù)、文化功能；一環(huán)路至三環(huán)路以內(nèi)，作為主城區(qū)，主要作生活區(qū)； 三環(huán)路至外環(huán)路之間，作為環(huán)城區(qū)，重點發(fā)展各類產(chǎn)業(yè)；溫江、郫縣、華陽、龍泉等周邊城市屆時作為“ 大成都 ” 的外圍功能片區(qū)，將形成產(chǎn)業(yè)跟生活配套的格局。 2. 城市發(fā)展方向 成都市位于四川盆地的西部，西北高東南低的特征決定了城市要向 更容易開發(fā)、開闊平坦的 東、南方向發(fā)展 ；而西、北方向由于海拔高、開發(fā)難度大的因素，同時又多自然風景區(qū)，因此不適合進行大規(guī)模城市開發(fā)。從將來將成都與周邊城市共同發(fā)展為經(jīng)濟圈的角度來說，城市也應(yīng)該向東、南方向發(fā)展。 ? 向東發(fā)展： 根據(jù)成都市政府審議通過的《成都市向東向南發(fā)展規(guī)劃》，以市中心城東地區(qū)、西臨外環(huán)路、南至成龍路及成仁路，范圍約 76 平方公里，總體結(jié)構(gòu)為 1 個副中心， 1 個片區(qū)中心， 3 個片區(qū)， 15 個居住區(qū)，四縱五橫的干道系統(tǒng)。該規(guī)劃區(qū)是以生活居住功能為主的生態(tài)型新城區(qū)，是城市副中心。 f ? 向南發(fā)展： 根據(jù)《成都市總 體規(guī)劃（ 1995～ 2020 年）》、《成都市向東向南發(fā)展規(guī)劃》，成都市南部副中心是以人民南路南延線（火車南站外環(huán)路）周邊為核心的 34 平方公里地區(qū)，重點以發(fā)展科研、教育、文化及高科技術(shù)產(chǎn)業(yè)等功能的，以高新技術(shù)發(fā)展導向的綜合性城市科技產(chǎn)業(yè)文化區(qū)；人南延線和火車南站立交橋有機地連接了舊城區(qū)與城南副中心，未來地鐵線穿越人民南路主干道使城南副中心暢通無阻。 3. 城市發(fā)展熱點區(qū)域 ? 城東區(qū)域 —— 改造熱點區(qū) 城東片區(qū) 2020 年以來市場發(fā)展迅速，《東郊工業(yè)區(qū)結(jié)構(gòu)調(diào)整規(guī)劃》、《成都市中心城市向東發(fā)展規(guī)劃》、《成都市沙河綜合整治工程規(guī) 劃》三大規(guī)劃的出臺，極大的刺激了該片區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 ? 城南城市副中心區(qū)域 —— 建設(shè)熱點區(qū) 城市向南發(fā)展方向的確定，城市副中心建設(shè)啟動；同時，臨近成都市高品質(zhì)樓盤開發(fā)集中區(qū) —— 城南，使得城市副中心規(guī)劃發(fā)展地帶更加令人向往。 ? 周邊衛(wèi)星城 —— 輻射熱點區(qū) 城市向南發(fā)展方向政策出臺、天府大道開通成就了華陽；撤縣變區(qū)、成溫公路的施工帶熱了溫江；同時其他衛(wèi)星城鎮(zhèn)也正越來越受到業(yè)界關(guān)注。目前已經(jīng)有眾多實力開發(fā)商，如華新國際、建信、新希望、棠湖集團等進入衛(wèi)星城，未來幾年內(nèi)，周邊衛(wèi)星城的發(fā)f 展將持續(xù)升溫。 宏觀經(jīng)濟環(huán)境 1. GDP 2020 年，成都實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 2371 億元，年遞增長 %，比“九五” 時期上升 個百分點，其中，第一、二、三產(chǎn)業(yè)增加值分別完成 億元、 億元和 億元，年均增長速度分別為%、 %和 %。 2. 固定資產(chǎn)投資 2020 年全社會固定資產(chǎn)投資達 億元，增速達 %。 f 可以看到， 2020 年成都市固定資產(chǎn)投資超速發(fā)展，發(fā)展勢頭較為猛烈。 3. 社會消費 2020 年社會消費品零售總額達 億元 ，比 2020 年增長 %，年均增長 %。 比較 GDP 和社會消費 2 圖標，可以看出社會消費和 GDP 基本是同軌跡發(fā)展的，說明城市經(jīng)濟發(fā)展和消費是同步的。 f 4. 居民收入 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 由 2020年的 7649元增加到 2020年的 11359元 ，農(nóng)民人均純收入由 3016 元增加到 4485 元，年均增長 %、 %。 人均可支配收入穩(wěn)步上升， 2020 年成都市人均可支配首次突破萬元大關(guān)。人均可支配收入的快速 增長大大增強了居民的實際購買力，而住房消費作為居民消費重要組成部分的不斷增加，保證了成都住宅需求市場的穩(wěn)定發(fā)展并不斷壯大。 二、 人口狀況 ? 2020 年末成都市總?cè)丝?1013 萬人，在全國特大城市中，僅次于北京、上海、重慶，居第四位。其中，市區(qū)人口 336 萬人，縣（市）人口 667 萬人；女性人口 497 萬人，男性人口 516 萬人；全市共317 萬戶，其中，市區(qū)為 111 萬戶，縣（市）為 206 萬戶。全市平均每戶 人，其中，市區(qū)平均每戶 人。全市人口密度為每平方公里 818 人，其中，市區(qū)人口稠密，平均每平方公里達 2370人。 f ? 2020年末成都市戶籍人口 ,比上年末增加 。全年出生人口 萬人，出生率為 ?；死亡人口 萬人，死亡率為 ?；人口自然增長率為 ?；全市計劃生育率為%。 從 2020 年和 2020 年人口數(shù)據(jù)可以看出， 2020 年的人口自然增長率僅為 ?，遠低于“十五”人口發(fā)展目標中 4?的指標，成都市的人口數(shù)量發(fā)展應(yīng)該能夠得到有效的控制；但同時我們也可以看到，由于城市人口基數(shù)大，絕對增長數(shù)量還是比較大的。龐大的城市戶籍人口加上大量的流動人口，中心城區(qū)人口已經(jīng)過于密 集了；為減輕城市負擔，城市向外圍發(fā)展勢在必行 成都市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 政策背景 2020 年國家根據(jù)房地產(chǎn)價格上漲過快和投機炒房的狀況，加強了對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，連續(xù)出臺了一系列調(diào)控政策，主要目的是從宏觀管理的角度，改善房地產(chǎn)的投資和需求結(jié)構(gòu)，控制房地產(chǎn)投資總量增長過快的局面，防止泡沫的產(chǎn)生，使國民經(jīng)濟保持持續(xù)、健康、穩(wěn)定的發(fā)展。其中包括了： 3 月 17 日央行取消房貸利率優(yōu)惠政策，個人住房貸款利率也再次上調(diào)。 4 月 27 日國務(wù)院常務(wù)會議提出加強房地產(chǎn)市場引導和調(diào)控的 8 條措施。 5 月 11 日，建設(shè)部、發(fā)改委等中央七部門 聯(lián)合出臺《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》，f “ 打擊炒地 ” 、 “ 期房禁止轉(zhuǎn)讓 ” ，成為此次房地產(chǎn)新政的關(guān)鍵詞。隨后，各級地方政府也頒發(fā)了相關(guān)政策，調(diào)控手段從行政手段提升到利率、稅收手段，體現(xiàn)了堅決擠掉商品房價格泡沫，實現(xiàn) “ 硬著陸 ”的政策目標。 2020 年房地產(chǎn)市場進入了一個新的調(diào)整期，國家根據(jù)房地產(chǎn)價格上漲過快和投機炒房的狀況，繼續(xù)加強了對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，連續(xù)出臺了一系列調(diào)控政策，由建設(shè)部、中國人民銀行以及銀監(jiān)會聯(lián)合制定的《房地產(chǎn)抵押估價指導意見》于 3 月 1 號起施行，以規(guī)范房地產(chǎn)抵押估價行為，防范房地產(chǎn)信 貸風險； 2020 年 3 月，國務(wù)院公布今年工作要點，提出繼續(xù)解決部分城市房地產(chǎn)投資規(guī)模過大和房價上漲過快的問題；國家稅務(wù)總局下發(fā)通知，調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅征管辦法，規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得享受新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠； 2020 年 4 月，中國人民銀行宣布，從 4 月 28 號起上調(diào)金融機構(gòu)貸款基準利率，金融機構(gòu)一年期貸款基準利率上 個百分點，其他各檔次貸款利率也相應(yīng)調(diào)整； 2020 年 5 月，溫家寶總理主持國務(wù)院常務(wù)會議，認為少數(shù)大城市房價上漲過快，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理矛盾突出，提出改善商品房結(jié)構(gòu)、嚴格土地管理等六項措施。 2020 年 5月，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部等九部門《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》，公布延長全額征收營業(yè)稅年限，房屋建筑面積90 平方以下的個人住房按揭貸款首付款比例不得低于 30%等措施。所以 2020年被稱為房地產(chǎn) “ 政策年 ” ， 2020年被稱為 “ 宏觀調(diào)控年 ” ，2020 年是中央和地方政府上下結(jié)合、條塊結(jié)合，房地產(chǎn)市場新政的f “ 組合拳 ” 基本成為一套完整的體系。 在國家進一步加大房地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度的同時，成都市也及時采取一系列有力的措施，力促房地產(chǎn)市場持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展。包括繼續(xù)按照 “ 引導高端、調(diào)控中端、保 障低端 ” 的房地產(chǎn)市場發(fā)展思路，采取多種措施，保障了成都房地產(chǎn)市場健康、持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展。 一是完善公共住房制度。對經(jīng)濟適用住房 “ 按照標準、提前登記、按需建設(shè)、保證供應(yīng) ” ，對符合條件的購房戶，只要不挑不揀，滿足供應(yīng)；對廉租住房對象實行 “ 應(yīng)保盡保 ”, 適當調(diào)整保障比例，擴大保障面，盡快出臺解決中低收入居民住房問題的方案。 二是增加土地供應(yīng)量，加大普通商品住房供應(yīng)。堅持土地供應(yīng)與住房供求狀況、城市規(guī)劃相結(jié)合，做到 “ 以價定量，以量控價 ” 。 三是規(guī)范市場秩序，加強市場監(jiān)管。嚴肅查處破壞市場秩序的違法違規(guī)行為。 四是進一步 加強輿論宣傳，引導理性消費。 五是開展住房狀況調(diào)查和需求預(yù)測工作。成都市先后進行了各郊區(qū) (市 )縣人均住房面積普查、九城區(qū)人均 12 平方米以下住房困難家庭普查、成都市低保戶住房調(diào)查等專項調(diào)查，以及對未來三年的住房需求總量和土地出讓規(guī)模進行了預(yù)測，從而為科學制定住房供應(yīng)規(guī)模提供了依據(jù)。 1）房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模日益增大 f 從 1997 年開始，房地產(chǎn)投資開始進入快速增長階段。作為我市投資的三大主體力量之一，房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)步上漲， 2020 年同比增長 ％，占固定資產(chǎn)投資的 31%，今年上半年房地產(chǎn)投資所占比例持續(xù) 增長（參見圖 1）。 圖 1：成都房地產(chǎn)開發(fā)在固定資產(chǎn)中所占比例走勢分析 資料來源：成都統(tǒng)計局 土地成本的大幅增長是推動房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅提高的重要因素之一。 2020 至 2020 年間，成都地價上漲 40%。 2020 年１－５月，在開發(fā)投資完成額中，開發(fā)商支付的土地取得費用７４ .０６ 億元，同比增長１５０ .１％，土地成本占投資完成額的比例為４４ .２７％，同比提高１３ .５２個百分點。 2）外來資金對房地產(chǎn)投資的影響越來越大。 成都房地產(chǎn)整體市場的另一個特點則是外來資金對房地產(chǎn)開發(fā)投資中的影響越來越大。根據(jù) 戴德梁行研究顧問部－北亞區(qū) 對多年f 市場動態(tài)趨勢進行分析可得知：自 1992 年華新國際進入成都房地產(chǎn)市場至 2020 年春，入駐成都的外來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總數(shù)為 53 家，入市資金已超過人民幣 100 億元。第一、外來開發(fā)商的介入直接推動土地價格上漲；第二、樓盤競爭、相對品質(zhì)的提升與外來大品牌 的影響勢必導致房價的快速上漲。 3）成都房地產(chǎn)市場供求關(guān)系趨于平衡 圖 2：成都五城區(qū)房地產(chǎn)總體供應(yīng)銷售表 資料來源：成都市房管局 由上圖可以看出，從 2020 年開始，在宏觀調(diào)控等各種影響因素的作用下，一方面，市場需求受到抑制，成交面積增幅放緩。 2020年商品房的 成交量同比增長 2％，增幅下降 10％。 另一方面，五城區(qū)商品房供應(yīng)面積增長較快， 2020 年的供應(yīng)同比增長 ％，增幅為2020 年的一倍。成交增幅的放緩和供應(yīng)增幅的加快，使供求關(guān)系逐f 漸趨于平衡。在 2020 年，供應(yīng)面積開始超過交易面積，供銷比快速上升為 。 4）競爭日漸激烈，市場細分必須更加明確 隨著房地產(chǎn)市場競爭的日趨激烈，土地獲得的難度和成本加大，開發(fā)商必須更加注重樓盤品質(zhì)、塑造自身品牌，向著精細化、個性化發(fā)展，以便在激烈的市場競爭中立于不敗之地，因此，市場細分必須更加明確。 住宅市 場 住宅作為房地產(chǎn)市場中重要的分類市