【文章內容簡介】 場，其市場走勢對整個行業(yè)產生深刻的影響。下圖反映了 2020 年 2020 年上半年五城區(qū)住宅的供銷走勢。 2020 年 2020 年，五城區(qū)的新增供應面積均小于銷售面積，尤其在 2020 和 2020 年，需求增加明顯，五城區(qū)供需矛盾較為突出。2020 年供應面積增大，超過銷售面積，供需矛盾有所緩解。 圖 3：住宅市場供銷售情況（ 2020 年 2020 年上半年） f 資料來源：成都房管局 在價格方面，住宅交易價格逐年攀升， 2020 年漲幅為近幾年最大，進入 2020 年，住宅均價的漲幅受到宏觀調控等多方面影響開始放緩。 圖 4：住宅均價（ 2020 年 2020 年上半年） 資料來源：成都房管局 預測 ： f 根據近三年五城區(qū)的土地供應規(guī)模（ 20202020 年土地供應量分別為 、 和 萬平方米），可以預測，在住宅市場保持平穩(wěn)發(fā)展的情況下，住宅供應理論上仍然會持續(xù)增長。 。 根據近三年來購房者需求變化趨勢，可以預測，未來 13 年內，隨著城市化進程的加快、人居環(huán)境的改善，將會吸引更多的外地人，需求將持續(xù)上漲。但在國家宏觀調控和購房成本提 高等因素的影響下，上漲幅度將趨于平緩。 ，但漲幅放緩。 根據近幾年價格走勢和目前市場需求，我們預測住宅價格將繼續(xù)上漲。但由于受到國家宏觀調控的影響，漲幅將有所放緩。 甲級寫字樓市場 由于成都目前缺乏真正意義上的甲級寫字樓，我們對甲級寫字樓的選取是在參考國際甲級寫字樓設施設備標準上做出的。 根據我們 Q2 季度做出的最新統(tǒng)計，成都目前投入使用的甲級寫字樓總共有 7 座，其中 5 座位于 CBD 區(qū)域內（川信大廈、城市之心、時代廣場、中環(huán)廣場和冠城大廈）， 2 座位于 SBD 區(qū)域內（ 威斯頓聯f 邦大廈和開行國際廣場），總存量面積為 278， 995 平方米，平均租金為 元 /平方米 /月，空置為 ％。 IT，銀行和電子企業(yè)是成都甲級寫字樓的主要客戶。下圖顯示了成都甲級寫字樓 1998 年 2020年第二季度的租金變化情況?？梢钥闯?，成都甲級寫字樓的租金保持著平穩(wěn)上漲。 圖 5：甲級寫字樓租金變化（ 1998 年 2020 年上半年） 資料來源：戴德梁行研究顧問部 由 19982020 年第二季度甲級寫字樓供應、占用和空置變化情況（圖 6）可以看出，從 1998 年 2020 年，甲級寫字樓都基本處于一個供需平衡的情況下。而 2020 年和 2020 年上半年供銷比和空置的上升主要是因為新入市的三個甲級寫字樓（時代廣場、中環(huán)廣場和匯日央f 擴國際廣場還處于市場吸納階段，因此造成短期的供銷比和空置率上升。 圖 6： 19982020 年第二季度甲級寫字樓供應、占用和空置變化情況 資料來源：戴德梁行研究顧問部 預測 ： 隨著外來知名企業(yè)的增多和企業(yè)擴張需求的增大，成都甲級寫字樓的需求將進一步增大，甲級寫字樓市場看好。 商業(yè)市場 f 商業(yè)地產市場的需求從 2020 年開始明顯地顯現出來。 2020 年商業(yè)地產銷售面積為 萬平方米，同比上升 ％，銷售金額同比增長 ％，被稱為 成都商業(yè)地產年 。然而，進入 2020 年以后，過度的開發(fā)導致了供銷比從 2020 年的 直接上漲到 ，供應增長過快，需求出現疲軟，商業(yè)用房空置面積大幅增加。 2020年，政府加強了對房地產市場的宏觀調控，減少部份盲目投資，開始消化之前商業(yè)存量， 2020 年上半年，商業(yè)用房的供應面積同比下降明顯，為 ％，銷售面積同比下降 ％，標志著商業(yè)地產開始進入理性發(fā)展階段。 圖 7： 20202020 年上半年商業(yè)用房供需情況分析 資料來源：成都房管局 在價格方面， 2020 年的商業(yè)物業(yè)均價上漲了 個百分點，漲幅為近幾年最大。 2020 年，在國家宏觀調控作用下，商業(yè)物業(yè)均價f 下降了 ％，下降幅度明顯。在經過一段時間的理性調整以后，2020 年商業(yè)物業(yè)價格開始有所上升，市場開始回暖（圖 8）。 資料來源：成都房管局 預測 ： ，新的商業(yè)格局將逐漸形成。 《成都市商業(yè)網點發(fā)展規(guī)劃》，成都市的主城區(qū)將形成 1個 CBD（中央商務區(qū)）， 6 大組團中心， 19 個區(qū)域商業(yè)中心（例如 :光華、紅牌樓商業(yè)中心等）和 100 個左右的社區(qū)中心，因此，新生的商業(yè)片區(qū)將成為 新的開發(fā)熱點（例如：發(fā)展中的第四商圈 ―― 金沙片區(qū)）。 二手房市場 （商品房） f 下圖為 20202020 年上半年五城區(qū)二手商品房成交比較。由此可以看出二手房在 2020年和 2020年間成交量增加迅速，市場表現活躍。由于受到宏觀調控等影響， 2020 年二手商品房增速明顯放緩。到 2020年上半年 4 月份，二手房市場悄然回暖。但 5 月 6 月，受到營業(yè)稅政策調整的影響，二手房成交量不斷下滑。 7 月 8 月，由于為了避開即將開征的個人所得稅，二手房交易量短期內有所上漲。目前，大多數購房者對二手房市場抱持幣觀望態(tài)度。 圖 9： 20202020 年上半年二手商品房成交情況 資料來源：成都房管局 預測 隨著新一輪宏觀調控的到來，二手房市場的未來有待觀望。 f 小戶型市場分析 需求市場特征 消費者的需求很大程度上會影響到市場供應的發(fā)展方向，及具體項目的定位，針對小戶型購買客戶的需求特 征調查和分析，我們發(fā)現有如下特征： 1. 目前成都市小戶型物業(yè)的消費群體構成特征 目前成都市小戶型市場所針對的消費群主要是：投資型需求者、處于創(chuàng)業(yè)狀態(tài)的中高收入年輕單身貴族、每年產生的大量新婚青年、外地來蓉務工的白領階層和處于求學狀態(tài)的部分大學生。通常，小戶型物業(yè)都會有較為完善的配套設施，當家庭人口只有一個或兩個時，這種小面積的住宅是適合的，但隨著家庭人口的增加，小戶型物業(yè)的功能更多的就轉為了投資。 所以說，小戶型物業(yè)本身并不是過渡型的產品，只是居住在里面的人是過渡變化的。 2. 年輕一族是小戶型物業(yè)最重要 的一支市場消費支撐力量 新一代的白領完全改變了傳統(tǒng)的財富概念和人生概念，把握當下、享受人生成為時尚白領、小資們的人生口號，個性化、獨立化生活理念使大批年輕人成為置業(yè)生力軍，支撐了小戶型項目的發(fā)展空間；單身貴族、眾多的新婚青年和部分大學生，或希望能夠擁有屬于自己的獨立空間，或因為經濟實力不夠，不能購買大戶型住宅，因而各類型的f 小戶型物業(yè)正好能夠滿足他們的要求，成為他們進行 “ 梯度 ” 置業(yè)的首選。 3. 投資市場是小戶型市場的另一個重要的支撐點 投資小戶型比投資高檔物業(yè)回報更高，未來租務市場更廣闊，而且投資門檻更低，用相對較低的投入，獲得相對較高的投資回報，因而倍受投資者青睞。 4. 影響小戶型物業(yè)消費者的幾個關鍵性因素： 地段、交通、各項生活配套設施、工作性質 小戶型住戶最大的的特點是 ―― 年輕的上班族。這類人對城市公共交通的依賴性較強，而且對生活配套設施要求也較高，所以小戶型對地帶的分布，明顯地表現出聚居性，一般分為三類： 第一類： 鬧市中心，包括 CBD區(qū)域和市中心 ； 處于鬧市區(qū)的小戶型項目有著極高的投資效益，而且處于交通、商業(yè)、各種配套成熟的區(qū) 域，無論是生活還是工作都極為便利。對居住在這些區(qū)域的年輕人而言，時間是非常寶貴的。他們寧肯在市中心購買或租賃價格高一些的小戶型物業(yè)，也不愿將時間花在乘車上下班的路上。 第二類： 城市交通車站附近； 年輕的上班一族買不起市中心的房子，但又要每天準時到市中心上班，所以他們最樂于購買城市交通車站附近的小戶型物業(yè)。這樣，住f 宅與車站在 15 分鐘步行距離以內，不需要任何換乘工具，就可以直接乘車上下班。所以城市交通車站附近聚集的小戶型物業(yè)也較多。 第三類： 以工作性質為導向 ； 通常情況下，在高校附近是部分學生和老師的聚居，在科 技園附近是IT 產業(yè)人士的聚居，在電視臺是附近廣告人的聚居等等。這種聚居會為附近帶來相當一批小戶型住宅的投資者，從而為那些需要依托某個專項區(qū)域工作的人士提供生活工作上的便利。 五 、目前成都市小戶型物業(yè)存在的缺陷 ： ★ 雖然，小戶型項目針對年輕消費者提出了 “ 追求時尚與個性 ” 的口號，提高物業(yè)檔次及定位，而且其獨立性及低總價對消費者有著極大的吸引力，但小戶型本身存在的缺陷卻也讓人無法忽視： ★ 居室數目模糊、功能設備模糊，居住功能差； ★ 戶型怪異，采光和通風不足，對家電、家具擺放考慮不充分； ★ 墻壁太薄，對視性強，私密 性差； ★ 內廊式的設計，走道過長，樓層戶數多，單戶識別性差； ★ 電梯配備不足，樓層出入不方便； ★ 公攤較高，得房率低； ★ 商住兩用樓對項目品質影響，同時存在安全及消防隱患； ★ 小戶型物業(yè)被作為辦公用，住戶與公司之間矛盾突出； ★ 部分小戶型物業(yè)是由大改小或由寫字樓改建而成，戶型布局差，居住功能差。 f 小戶型項目開發(fā)區(qū)域的分布 總 體來看，目前成都市的小戶型項目開發(fā)主要集中在城南區(qū)域 (包括西南、東南在內 )。而長久以來，成都人的居住習慣就是居住城南和城西，因此有了 “ 城南住富人，城西住富人 ” 的說法。正是因為這個原因，所以城南和城西的各項生活配套設施都較其他區(qū)域完善；而小戶型物業(yè)因為其自身功能的限制，對周邊生活配套設施的要求要比其它類型物業(yè)高得多。 沙河流域整治及舊城改造工程的實施，對城東土地價值提升以及居住環(huán)境改善，起到了不小的影響作用。加之，小戶型物業(yè)本身所具有的可投資性，因而，城東小戶型物業(yè)的開發(fā)也正方興未艾。 f 小戶型項目開發(fā)的 環(huán)線分布 整體來看，小戶型項目在各環(huán)線內的分布較為均勻，但更多的是側重于內環(huán)線內的區(qū)域。隨著舊城改造工程的進一步實施以及 CBD(城市中央商務區(qū) )的建設，使得城區(qū)內大量用于住宅開發(fā)的土地越來越少，而且土地價值越來越高。這就決定了，開發(fā)商更多的是將城區(qū)內的土地用于商用、投資價值高的物業(yè)類型的開發(fā)。而同時，城市以前的單核心 “ 攤大餅 ” 式發(fā)展，也因城東、城南城市副中心建設總體規(guī)劃的實施，而轉向多核心擴展式發(fā)展，由此而引發(fā)的交通建設、城市擴張產生的低于市區(qū)土地價格的供應，為小戶型項目的開發(fā)提供了必然的發(fā)展空間。 隨著，城市交通建設的加快，由城市各區(qū)域到達中央商務區(qū)所耗費的時間正逐漸減少，而且目前成都市的城市化水平也達到了 42%的比率，正處于城市化進程高速發(fā)展的階段。人們對于城市環(huán)線的概念已經開始變弱，只要能有效的解決交通問題，居住在幾環(huán)已經不再是購房的絕對選擇標準。 f 小戶型項目的開發(fā)方式 目前，成都市房地產市場上的小戶型項目，基本上是以居住為主要功能，項目作為商務用途使用 的較少 ；以居住功能為主的項目中， 83%的項目中配備有商業(yè)物業(yè)，而且主要是以 12 層的商業(yè)配套為主，而目前成都市房地產市場的商業(yè)物業(yè)高度一般都不超過 3 層。 這樣的結論恰恰與眾多小戶型項目所處的區(qū)域位置一致，小戶型本身所具備的投資性，及其對周邊各項生活配套設施的要求，加之這些小戶型項目基本都處在商 業(yè)相對發(fā)達的區(qū)域，而且地價水平也相對較高，這就使商業(yè)的投入顯得非常有必要。 總的來說，小戶型項目的可投資性對眾多購房者具有相當的吸引，而與之配套的商業(yè)更是開發(fā)商利潤的平衡點，但商業(yè)配套品質對項目本身品質的影響也非常大，同時，商業(yè)的經營也受到小戶型項目定位的制約，二者