【正文】 f 興禪詩(shī)項(xiàng)目市場(chǎng)可行性研究 f 目錄 前 言 ..................................................................................................................... 4 產(chǎn)品檔案 ................................................................................................................... 5 市 場(chǎng) 分 析 篇 ...................................................................................................... 6 一、成都房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 ........................................................................................ 6 二 、 成都城市發(fā)展戰(zhàn)略 ............................................................................................ 8 三 、成都 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 ........................................................................................... 11 四 、 成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 ..................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 五 、 小戶型市場(chǎng)分析 ...............................................................................................27 六 、 板快市場(chǎng)分析 ..................................................................................................34 （一）市場(chǎng) 調(diào)研內(nèi)容 ........................................................................................... 35 （二） 價(jià)格 租金分析 ......................................................................................... 36 （三）區(qū)域市場(chǎng)目標(biāo)客層研究 ........................................................................... 37 （四） 項(xiàng)目 SWOT 分析 ...................................................................................... 39 營(yíng) 銷(xiāo) 定 位 篇 .....................................................................................................41 一、 項(xiàng)目定 位 ..........................................................................................................41 二、 產(chǎn)品定位 ..........................................................................................................45 三、 客戶定位 ..........................................................................................................45 四、主題定位 ..........................................................................................................46 f 五 、 形象定位 ..........................................................................................................47 營(yíng) 銷(xiāo) 實(shí) 戰(zhàn) 篇 .....................................................................................................47 一、 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)總思路 ................................................................. 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 （一）營(yíng)銷(xiāo) 基本原則 ........................................................................................... 47 （二） 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)價(jià)值模式 ............................................................................... 48 （三） 消費(fèi)者評(píng)價(jià)的體現(xiàn) ................................................................................... 49 （ 四 ） 項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)梳理 ........................................................................................... 51 （ 五 ） 房地產(chǎn) 4P 營(yíng)銷(xiāo) ........................................................................................ 51 結(jié)論 .......................................................................................................................54 f 前言 目前，由禾嘉房地產(chǎn)有限公司將要開(kāi)發(fā)的青羊區(qū)太升北路成都市興禪寺街 22— 26 號(hào)地塊，前期我對(duì)成都房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了宏觀的整 體分析，對(duì)目標(biāo)區(qū)域市場(chǎng)進(jìn)行了微觀的細(xì)致研究，基于對(duì)市場(chǎng)有了正確的評(píng)估和判斷后，我方對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品有了整體定位構(gòu)想，經(jīng)過(guò)半個(gè)月的市場(chǎng)調(diào)查，對(duì)該項(xiàng)目有了一套營(yíng)銷(xiāo)策劃思路，對(duì)市場(chǎng)部分做了可性性研究。 在經(jīng)歷了成都房地產(chǎn)沉浮發(fā)展的十多年來(lái)，市場(chǎng)已由原先的“賣(mài)方市場(chǎng)”轉(zhuǎn)為現(xiàn)有的“買(mǎi)方市場(chǎng)”，從市場(chǎng)的整合轉(zhuǎn)為市場(chǎng)的細(xì)分化，至此成都房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了激烈的競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代，即從具體實(shí)物的競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入了系統(tǒng)形象的競(jìng)爭(zhēng)，消費(fèi)者在經(jīng)過(guò)了數(shù)多樓盤(pán)的洗腦后，也日漸成熟和專(zhuān)業(yè)，在對(duì)關(guān)心物業(yè)的位置、價(jià)格、房型等因素外，也關(guān)心起小區(qū)的整體環(huán)境、綜合品質(zhì)、 售后服務(wù)以及發(fā)展商的信譽(yù)實(shí)力，這也是市場(chǎng)發(fā)展的必然趨勢(shì)。 基于上述原因，我提供的部分營(yíng)銷(xiāo)策劃方案含概了市場(chǎng)分析和研究、營(yíng)銷(xiāo)企劃等內(nèi)容，全部?jī)?nèi)容由下列三個(gè)部分組成： 第一部分： 市場(chǎng)分析篇 第二部分： 營(yíng)銷(xiāo)定位篇 第三部分： 營(yíng)銷(xiāo)實(shí)戰(zhàn)篇 f 產(chǎn)品檔案 地理位置：成都 青羊區(qū)太升北路成都市興禪寺街 22— 26 號(hào)地塊 項(xiàng)目位置： 項(xiàng)目地塊位于成都市青羊區(qū)太升北路興禪寺街內(nèi)環(huán)與一環(huán)線之間，地處成都市北門(mén) CBD 核心區(qū)域，地鐵 3 號(hào)線出口，成都市通訊一條街相鄰，并與新華大道繁榮的主要城市街道相容 開(kāi) 發(fā) 商：禾嘉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 有限責(zé)任公司 總用地地面積： 平米 建筑面積： 平米 地面建筑： 1） 住宅： 平米 2） 商業(yè)用房： 平米 3） 地下建筑 (未計(jì)入容積率 )： 平米 容 積 率： 周邊配套設(shè)施 ? 學(xué)校：桂王橋小學(xué)，升平街小學(xué)，成都 13 中學(xué)，成都 3 中。 ? 醫(yī)院：永康醫(yī)院，成都中醫(yī)醫(yī)院，二醫(yī)院，三醫(yī)院，兒童醫(yī)院。 ? 市場(chǎng)：人人樂(lè)超市，北大街農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，凍青樹(shù)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。 ? 公園：錦江活水公園，游樂(lè)園 ? 運(yùn)動(dòng)休閑：春熙路步行街，市體育中心，西郊體育場(chǎng) ? 購(gòu)物：伊藤洋華堂，摩爾 百盛，人民商場(chǎng)，太平洋商場(chǎng)，王府井，國(guó)美電器，博美裝飾城 ? 公交線路： 3， 5， 7， 14， 32， 45， 55， 56， 61， 62， 74， 85等十多條公交 f 第一部分 市場(chǎng)篇 成都房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 一、 成都市城市狀況 城市概況 ? 歷史文化 成都是四川省省會(huì)，是一座有 2300 多年悠久歷史的古城，秦漢以后一直為西南的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，軍事重鎮(zhèn)。世稱(chēng)“天府”，又有“錦官城”、“錦城”、“芙蓉城”、“蓉城”、“花城”等稱(chēng)呼。武侯祠、杜甫草堂等名勝古跡千百年來(lái)向人們講述著成都的重要地位。成都是國(guó)務(wù)院首批公布的 24 個(gè)歷史文化名城 之一。隨著西部大開(kāi)發(fā)的推行，成都憑借 GDP 及科技人員擁有量名列西部城市第一的實(shí)力，理所當(dāng)然地成為西部大開(kāi)發(fā)的戰(zhàn)略高地。 ? 地理位置和自然資源 成都市位于四川省中部，四川盆地西部，總土地面積 12390 平方公里 ，成都市市區(qū)包括兩部分，一部分是市中區(qū)，現(xiàn)為錦江、青羊、金牛、成華、武侯五個(gè)行政區(qū)及成都高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)共有土地面積 平方公里，是成都市區(qū)的主體。另有兩個(gè)郊區(qū)：龍泉驛區(qū)和青白江區(qū)，有土地面積 平方公里。合計(jì) 成都市區(qū)面積 平方公 里。全市地勢(shì)差異顯著，西北高，東南低。氣候資源獨(dú)特， 年平均氣溫在16 .4℃左右，晴天少，日照率在 24~32%之間；水資源、生物礦產(chǎn)資主題 :源、旅游資源、勞動(dòng)力資源豐富。 f ? 生活特色 成都?xì)夂蛞巳耍瑹o(wú)嚴(yán)寒，夏無(wú)酷暑，適合居住。成都人喜歡飲茶，大街小巷的茶館、茶樓成為蓉城一景，且茶樓設(shè)施、服務(wù)俱佳。成都人閑暇舒緩的生活心情與清茶一起飄香。成都被稱(chēng)作“最適合居住的城市”，大部分原因也許就歸功于成都的氣候、人文及閑適的生活習(xí)慣。 ? 行政區(qū)劃 目前，成都市轄 8 區(qū) 4 市（縣級(jí)市） 8 縣， 即錦江區(qū)、青羊區(qū)、成華區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)、青白江區(qū)、龍泉驛區(qū)、尚新區(qū)，都江堰市、彭州市、 崇州市、邛崍市，溫江縣、郫縣、新都縣、大邑縣、新津縣、雙流縣、金堂縣、蒲江縣。 簡(jiǎn)析： 從以上數(shù)據(jù)以及情況我們可以顯而易見(jiàn)的發(fā)現(xiàn)，成都具備開(kāi)發(fā)旅游地產(chǎn)的各類(lèi)基礎(chǔ)元素，綜合條件相當(dāng)優(yōu)越。例如豐富的旅游休閑景觀資源、良好的生活氛圍以及優(yōu)越的城市設(shè)施配套等 ? f 成 都城市發(fā)展戰(zhàn)略 城市規(guī)劃 ? 中心城布局形態(tài)逐步由現(xiàn)在的密集 圈層式 發(fā)展為疏密結(jié)合的 扇葉式 布 局；優(yōu)化城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和用地布局，采取有效措施，引導(dǎo)城市 向東部、南部發(fā)展 ；優(yōu)化城鎮(zhèn)體系結(jié)構(gòu)與布局，重點(diǎn)建設(shè)中心城周邊七個(gè)