【正文】 16。 統(tǒng)計顯示，1至5月份，全國商品房完成銷售面積8310萬平方米，%。216。茶——是許多傳統(tǒng)名茶的原產(chǎn)地；n 蕪湖——2004中國國際茶博會；n 黃山——黃山茶葉交易會每年舉辦；n 地處皖南邊陲的休寧——“中國第一綠茶出口縣”；n 繁昌峨橋茶市——“江南 第一茶市”；工藝品————u 竹編工藝品——舒城為主要產(chǎn)地u 仿古家具——北京有條“東至仿古家具街”，仿古家具多數(shù)銷往國外u 徽州四雕——指磚雕、石雕、木雕、竹雕，以歙縣、黟縣、婺源縣最為典型，極具歷史和藝術(shù)價值1) 桐城——皖江文化的中心，桐城派（中國史上時間最長、參加人數(shù)最多、影響最大）的發(fā)源地，明清期間2) 毫州——在商代曾為成湯之都3) 古壽春（今壽縣）——在春秋戰(zhàn)國時曾為楚國首都4) 鳳陽府——朱元璋的家鄉(xiāng)，在明朝時是中都5) 明中葉之后，新安商人崛起于東南地區(qū)，成為與晉商相抗衡的一支最重要的商業(yè)力量。 經(jīng)濟不斷增長，國民經(jīng)濟與人口的增長為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了有力的支撐；216。 居民住房消費持續(xù)擴大，住房水平不斷提高——％。第二部分 細(xì)分市場分析2細(xì)分市場馬鞍山主要的商業(yè)中心有兩塊，即以解放路為核心的老商業(yè)中心和以團結(jié)花壇為中心的新興商業(yè)中心。主要商場一覽：商場名稱營業(yè)面積經(jīng)營內(nèi)容招租方式華聯(lián)商廈共三層，營業(yè)面積7000平方米1F煙酒、鐘表、女鞋、珠寶、化妝品2F女式服裝、床上用品、兒童用品3F男式服裝、羽絨制品20－25％營業(yè)額返還新大新鞋城/萊斯厚服裝三層，1000平方米左右－1F童裝1F服裝、化妝品2F新大新鞋城自營新亞百貨共4層，9000平方米1F煙酒副食、日用百貨、小家電、化妝品、KFC 2F首飾、床上用品、手機、箱包、鞋、家飾布藝3F男女服裝4F家電、廚衛(wèi)用品看品牌，一般營業(yè)額扣點25%鴻泰新百5層，10000平方米左右1F飾品、通訊、首飾、化妝品、箱包、鞋、文化用品2F服飾3F床上用品45F家電、電腦世界/以團結(jié)廣場為中心的核心商業(yè)圈，輻射道路除湖南路、湖東路外，還涵蓋了南湖及四周的部分高檔住宅區(qū)，這一區(qū)域是未來馬鞍山的富人區(qū)，如中央花園、海外海名筑等，住宅小區(qū)配備的商業(yè)有相當(dāng)大的體量，、建面達7萬平米的馬鞍山步行街。 五金建材：花山路、湖東中路，雨山路，檔次較低，缺少系統(tǒng)的整合。 音像廣告：湖東中路公園路216。 KTV：哆唻咪、巴拉那、維多利亞、IOIO、上島；其中上島KTV和上島咖啡聯(lián)合經(jīng)營，位于湖東路湖北路口，IOIO是馬鞍山第一家綜合性上檔次的KTV，帶動了馬鞍山的休閑娛樂業(yè)開始了新的發(fā)展。避風(fēng)港和金盛、紅梅都是稍有影響力的餐飲企業(yè)，此外，重陽路餐飲一條街，以黟縣、黃山等安徽特色菜為主，已經(jīng)形成氣候，占有一定的市場份額。216。 歌舞廳：FACE熱舞會所、田園歌舞廳、海闊天空。 網(wǎng)吧：新浪潮、歐亞，此外還有一些零星的網(wǎng)吧，尚未形成主體市場。216。即將進駐的大超市還有易初蓮花，位于江東大道湖南路口，占地40畝左右，目前正在拆遷，預(yù)計9月份可以動工。216。除了政府強制實施的藥店連鎖形成規(guī)模性品牌以外，其余都相對比較零散。 馬鞍山的商業(yè)缺乏有效的整合，一些大型的購物中心或批發(fā)市場等都在緊鑼密鼓進行之中。n 月外出消費額n 消費內(nèi)容的偏好n 消費地點的偏好n 對目前商業(yè)設(shè)施不足的思考普通家庭每月外出的消費額集中在1000元以下，尤以低于500元/月的消費水平為主，這與目前馬鞍山市的職工工資水平相適應(yīng)?；谀壳榜R鞍山的餐飲基本為夢都和塞納河畔等壟斷，而兩家餐飲公司都有數(shù)家連鎖店的緣故，因而餐飲消費無固定的區(qū)域限制。認(rèn)為馬鞍山缺少的商業(yè)設(shè)施：三分之一的客戶對于目前馬鞍山?jīng)]有上檔次的購物中心表示認(rèn)同，而大型中餐廳以及西式快餐等也相當(dāng)欠缺；而如體育場館、健身中心等高尚場所也比較欠缺。消費特征總結(jié)：216。 目前的消費仍以方便快捷為主，新興消費以及偏遠(yuǎn)地區(qū)的商業(yè)消費則需要引導(dǎo)新天地(上海)展示辦公區(qū)文化藝術(shù)保護區(qū)區(qū)新天地廣場是一個綜合性的房地產(chǎn)項目，項目總投資人民幣逾13億元，占地約3萬平米。在這里房舍是舊的，但里面的設(shè)備卻是現(xiàn)代的、意念是新的，原汁原味地再現(xiàn)了20世紀(jì)初上海一家人的生活形態(tài)，讓游客在懷舊尋根的情緒中了解上海的歷史和文化。 開發(fā)思路：該項目采用一種嶄新的開發(fā)思路，用商業(yè)設(shè)施的建設(shè)來帶動整個舊區(qū)改造。就目前的供需市場來看，216。 在需求市場上，存在一批上檔次的消費群，其目前的需求無法在馬鞍山得到滿足，因而前往南京等地消費。 國內(nèi)外名牌專業(yè)店商家——彌補目前馬鞍山名牌產(chǎn)品的缺口216。馬鞍山目前共有四星級賓館兩家（含新近開業(yè)的為準(zhǔn)四星的雨山湖飯店），三星級（含準(zhǔn)三星）三家，二星級賓館七家，共提供客房1236間，床位數(shù)2400個左右；三星級及以上酒店提供客房數(shù)620間左右。 星級飯店的營銷手段落后216。雖受“非典”影響，%，%。隨著馬鞍山近年來打造以“李白鐘愛的山水都”為主題的旅游城市的活動開展，馬鞍山的旅游經(jīng)濟將有進一步發(fā)展，到2005年，全市要有10處以上的存在一定數(shù)量的潛在客戶。216。 馬鞍山市步行街二期項目——五星級酒店（暫定），六層，預(yù)計2006年建成，另有一家四星級賓館同期建設(shè)216。 以南京為核心的“1小時都市圈”的建立，為馬鞍山經(jīng)濟、旅游的發(fā)展帶來新機遇216。 馬鞍山市近年來將著力打造旅游城市，改建擴建原有的采石風(fēng)景區(qū)，并大力開發(fā)東部的濮塘風(fēng)景區(qū)，今后馬鞍山的旅游客源將逐步增多從賓館市場的發(fā)展來看216。 本地塊位于寧馬高速公路出口處，緊鄰快速干道——江東大道，具有良好的交通條件，具備截流南京等方向來源客戶的優(yōu)勢216。就目前來看，馬鞍山無純辦公樓供應(yīng)，銀行、電信、郵政等大樓自用剩余的部分可對外招租，但成交不多；目前馬鞍山的企業(yè)主要辦公地點如下：216。 住宅小區(qū)。根據(jù)馬鞍山的市政規(guī)劃，馬鞍山市政府將南遷，市政廣場將于今年下半年動工，約需兩年時間竣工，屆時馬鞍山市行政中心將搬至中心大道印山路附近，規(guī)劃中市政廣場附近將會興建一批辦公樓。20022020城市規(guī)劃216。B. 2003年房屋銷售面積達到80萬平方米左右，空置面積為32057平方米。216。名筑由浙江海外集團開發(fā)，總建筑面積４萬平方米。 匯翠名邸匯翠名邸由上海濱江置業(yè)公司投資，馬鞍山澳申置業(yè)開發(fā)，由一幢32層點式及五幢板式18層建筑組成。該盤8月8日開盤，首批推出150套房源開盤當(dāng)天去化100套，銷售狀況較好，之后10天里銷售了20余套，高層大戶型市場阻力較大。u 馬鞍山有特色的樓盤較少，還沒有真正成型的致命品牌。216。 ；。住宅2110套。2004年計劃步行街項目竣工面積3萬m2。住宅852套。2004年計劃竣工面積2萬m2，住宅136套。建筑面積的選擇主力需求面積為90130平米，從216。216。 馬鞍山居民對別墅物業(yè)的需求較大，但該地區(qū)多以多層，小高層為主，別墅物業(yè)較少，該地區(qū)房屋交付狀態(tài)全部為毛坯，無裝修房供應(yīng)。 地塊處于安徽的東大門，與南京半小時車程。 規(guī)模性開發(fā)，可以有效地形成集聚和輻射。216。平均價格在每平方米18002200元左右。 馬鞍山的基本發(fā)展戰(zhàn)略是東擴南進，重大設(shè)施都在向這兩個區(qū)域傾斜。216。 區(qū)域購買力尚可，其中本項目東部馬鋼園區(qū)以及北部的工業(yè)園區(qū)將會向本區(qū)域輸送大量的居民客源。 目前馬鞍山的住宅小區(qū)在景觀設(shè)計和建筑設(shè)計等方面普遍層次較低，外來開發(fā)商雖然逐步進入馬鞍山市場，但除西湖花園外，尚未對市場造成很大的影響。 馬鞍山目前的商業(yè)中心有兩個，一個是老區(qū)，一個是新區(qū)，各有千秋，無明顯的此消彼長效應(yīng)。其中住宅部分風(fēng)險較小，取決于開發(fā)商對于目標(biāo)實現(xiàn)利潤的心態(tài)；商業(yè)部分風(fēng)險偏大，更大程度上取決于項目發(fā)起人的商業(yè)經(jīng)驗與長遠(yuǎn)戰(zhàn)略眼光。目標(biāo)——經(jīng)營規(guī)模大型化、經(jīng)營品種專業(yè)化、經(jīng)營檔次高級化、經(jīng)營手段現(xiàn)代化、經(jīng)營空間國際化、經(jīng)營環(huán)境規(guī)范化的超大規(guī)模專業(yè)交易中心 。l 具有較高的文化內(nèi)涵與藝術(shù)品味。l 促進了經(jīng)濟發(fā)展，人民生活水平提高，財政收入增長；l 促進了經(jīng)濟的專業(yè)化、商品化、市場化；l 促進了農(nóng)村的工業(yè)化、城市化；——擴大就業(yè)能力商品批發(fā)市場及相關(guān)流通部門為社會創(chuàng)造了大量的勞動就業(yè)機會。 商品批發(fā)市場帶動了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，吸納富余勞動力。 商品批發(fā)市場提高了經(jīng)濟的市場化，增強閑置勞動力的經(jīng)商意識，提高了就業(yè)水平。l 馬鞍山第二產(chǎn)業(yè)相當(dāng)發(fā)達，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展比較遲緩，而第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展程度的高低將會決定地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展能力和城市形象。l 工藝品眾多，竹編、仿古家具、徽州四雕等文化底蘊濃厚。欲讓幾乎所有的消費品市場中都有來自某商品批發(fā)市場的商品， 必然要求商品批發(fā)市場擁有強大的物流產(chǎn)業(yè)支撐。大市場、大流通格局，沒有第三方物流的支持，是難以實現(xiàn)的。休閑娛樂地產(chǎn)的必要性1. 隨著人們消費模式和消費行為的改變，大型商品批發(fā)市場在適應(yīng)現(xiàn)代社會大范圍、高效率、快節(jié)奏的需要同時；也應(yīng)該滿足了人們購物與休閑活動相結(jié)合的要求。商業(yè)配套住宅的必要性1. 商品批發(fā)市場大量的經(jīng)營者，需要一個居住的空間。