【正文】 休閑娛樂地產(chǎn)的必要性1. 隨著人們消費模式和消費行為的改變，大型商品批發(fā)市場在適應(yīng)現(xiàn)代社會大范圍、高效率、快節(jié)奏的需要同時；也應(yīng)該滿足了人們購物與休閑活動相結(jié)合的要求。l 馬鞍山第二產(chǎn)業(yè)相當發(fā)達，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展比較遲緩，而第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展程度的高低將會決定地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展能力和城市形象。l 具有較高的文化內(nèi)涵與藝術(shù)品味。 目前馬鞍山的住宅小區(qū)在景觀設(shè)計和建筑設(shè)計等方面普遍層次較低，外來開發(fā)商雖然逐步進入馬鞍山市場，但除西湖花園外，尚未對市場造成很大的影響。平均價格在每平方米18002200元左右。 馬鞍山居民對別墅物業(yè)的需求較大，但該地區(qū)多以多層，小高層為主，別墅物業(yè)較少，該地區(qū)房屋交付狀態(tài)全部為毛坯，無裝修房供應(yīng)。住宅852套。216。名筑由浙江海外集團開發(fā)，總建筑面積４萬平方米。根據(jù)馬鞍山的市政規(guī)劃，馬鞍山市政府將南遷，市政廣場將于今年下半年動工，約需兩年時間竣工，屆時馬鞍山市行政中心將搬至中心大道印山路附近，規(guī)劃中市政廣場附近將會興建一批辦公樓。 馬鞍山市近年來將著力打造旅游城市，改建擴建原有的采石風景區(qū)，并大力開發(fā)東部的濮塘風景區(qū)，今后馬鞍山的旅游客源將逐步增多從賓館市場的發(fā)展來看216。隨著馬鞍山近年來打造以“李白鐘愛的山水都”為主題的旅游城市的活動開展，馬鞍山的旅游經(jīng)濟將有進一步發(fā)展，到2005年，全市要有10處以上的存在一定數(shù)量的潛在客戶。 國內(nèi)外名牌專業(yè)店商家——彌補目前馬鞍山名牌產(chǎn)品的缺口216。在這里房舍是舊的，但里面的設(shè)備卻是現(xiàn)代的、意念是新的，原汁原味地再現(xiàn)了20世紀初上海一家人的生活形態(tài)，讓游客在懷舊尋根的情緒中了解上海的歷史和文化?；谀壳榜R鞍山的餐飲基本為夢都和塞納河畔等壟斷，而兩家餐飲公司都有數(shù)家連鎖店的緣故，因而餐飲消費無固定的區(qū)域限制。216。 歌舞廳：FACE熱舞會所、田園歌舞廳、海闊天空。 音像廣告：湖東中路公園路216。 居民住房消費持續(xù)擴大，住房水平不斷提高——％。 統(tǒng)計顯示，1至5月份，全國商品房完成銷售面積8310萬平方米，%。一期工程開發(fā)行政會議中心和市民廣場；216。社會消費品零售額增長趨勢2003年社會消費品零售額結(jié)構(gòu)2003年商業(yè)市場繁榮興旺——216。 ， %；。 ，％。216。 按經(jīng)濟類型劃分：，%；，%；，%。 工業(yè)經(jīng)濟效益大幅提升。216。216。 全年實際利用外資4272萬美元。其中：，％；216。216。 ，％，是98年以來首次突破兩位數(shù)增幅；216。 經(jīng)安徽省人民政府批準的19962010年馬鞍山城市規(guī)劃區(qū)面積為77平方千米；. 2礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展 .形成“二心二軸三圈層”的布局結(jié)構(gòu)。其中，銷售給個人7839萬平方米，同比增長32%。個人購買商品房總額約75997萬元，居民住房支出已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場需求的主體，成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本動力。 電信：湖東南路216。海闊天空是馬鞍山新近開業(yè)的一家迪吧，位于花山路上，已經(jīng)在市場上有一定的轟動效應(yīng)，經(jīng)營狀況較好。 從細分業(yè)態(tài)來說，餐飲業(yè)由夢都和塞納河畔兩家壟斷；大型超市未來競爭激烈；五金和建材市場目前檔次過低且處于無序競爭的狀態(tài)，迫切需要整合；馬鞍山的特色水文化目前僅有翠林一家做出品牌，未來市場潛力相當大。休閑娛樂目前基本依靠幾家KTV、迪吧和翠林等。216。 百貨、娛樂、餐飲業(yè)經(jīng)營者或集團——可以考慮引進浙江等地的經(jīng)營者，以電影院、游藝場所、大型中西餐廳、食府等為主216。216。 隨著馬鞍山經(jīng)濟的快速發(fā)展，星級酒店這一目前市場的稀缺產(chǎn)品將有良好的發(fā)展空間216。長久以來，馬鞍山的經(jīng)濟發(fā)展一向是“重工輕商”，主要依靠馬鋼，以馬鋼及其配套企業(yè)為核心發(fā)展，馬鋼在馬鞍山的GDP發(fā)展中占據(jù)重要位置，馬鞍山的第三產(chǎn)業(yè)以及第二產(chǎn)業(yè)中其他行業(yè)的發(fā)展長久以來比較緩慢，近年來隨著馬鞍山經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的逐步建設(shè)，憑借一些優(yōu)惠的政策和稅收措施，引進了如星馬汽車、泰爾重工等一大批企業(yè)進駐，并逐步開始建設(shè)馬鞍山汽車城，使得馬鞍山的經(jīng)濟又有了快速的發(fā)展。5000平方米商網(wǎng)配套，綠化率達46%，由多層公寓、景觀洋房、排屋、別墅構(gòu)成，總戶數(shù)約186戶，多層137疊加36聯(lián)13。 未來兩年內(nèi)竣工面積將大幅度增加216。江東小區(qū)：由中房置業(yè)公司開發(fā)建設(shè)。216。216。項目威脅 Threats216。 工商、稅務(wù)、海關(guān)等政府職能部門將在原料城設(shè)立辦事機構(gòu)，為市場經(jīng)營者及客商提供各種便利，縮短辦理相關(guān)手續(xù)的時間?？紤]到打造的名片應(yīng)該以輻射長三角為目標，因此，著眼于商品批發(fā)市場的建設(shè)是必要的。2. 在現(xiàn)代社會中，購物活動已不僅僅是為了滿足基本生活需要，而且還包括娛樂和休閑的成分，是一種社會活動。同時，本項目東臨江東大道，南為葛羊路，都是快速干道，江東大道將建設(shè)為景觀大道，這些為物流業(yè)的發(fā)展提供了基本支持。——馬鞍山的地位決定l 馬鞍山作為整個安徽融入長三角經(jīng)濟圈的啟動點，馬鞍山自身融入長三角、融入大南京經(jīng)濟圈的迫切性，需要馬鞍山打造一張屬于自己的名片。l 管理水平一流：包括整體形象宣傳、公共服務(wù)、與商業(yè)服務(wù)。216。 區(qū)域形象相對比較落后，周邊以動遷房為主。216?；ü骄幼^(qū)：由同濟花園、花果山莊、康城花園等3個項目組成，由5家房產(chǎn)商開發(fā)建設(shè)。u 區(qū)位差異帶來的價格變化影響相對較小，決定價位的更多的是物業(yè)的品牌、品質(zhì)。名筑海外海其改建后，13層為購物中心，622層為賓館，而東附樓410層為辦公，目前暫定為只租不售。 除馬鋼之外，馬鞍山經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內(nèi)的企業(yè)也逐漸興起，為馬鞍山帶來一定的商務(wù)客源216。 會議和商務(wù)活動是馬鞍山酒店入住客戶的主體。216。 總體定位：一個在舊石庫門建筑老區(qū)內(nèi)的集餐飲、娛樂、休閑、歷史、文化為一體的全新的石庫門的“上海新天地”。主要消費地點：消費形式地點購物天潤發(fā)/農(nóng)工商：55%團結(jié)花壇：22%就餐特色餐飲店：45%團結(jié)花壇：31%休閑娛樂團結(jié)花壇：37%其他：42%團結(jié)花壇作為主要的商業(yè)中心，仍然是目前日常購物的主要場所，以天潤發(fā)為首的大型超市，則是日常生活用品的主要購買地，而一些要求較高的消費者，購買服飾、建材以及數(shù)碼產(chǎn)品等稍高檔次的物品，則基本會選擇前往南京。 兩個商業(yè)中心的業(yè)態(tài)分布仍以傳統(tǒng)的百貨業(yè)為主，休閑娛樂所占比重較少。216。 摩托車助動車：解放路、車站路216。 商業(yè)市場繁榮興旺，％，是98年以來首次突破兩位數(shù)增幅；216。216。 市政廣場將于年底動工，總體規(guī)劃包括行政會議中心、市民廣場和文化藝術(shù)中心三部分。2004年1—7月份，%。216。7）財政狀況l 財政收入大幅增長216。 全市以招商引資為重點，以開發(fā)區(qū)和各具特色的縣區(qū)經(jīng)濟園區(qū)為載體，抓住國際資本和國內(nèi)沿海地區(qū)產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移的歷史性機遇，不斷優(yōu)化投資環(huán)境，創(chuàng)新招商方式，拓寬招商領(lǐng)域，招商引資取得突破性進展。216。2）工業(yè)216。 ，％；，％；，％。 開發(fā)區(qū)建設(shè)投資成倍增長。實際利用內(nèi)資接近10億元。 ，％。 在保險公司保費收入總額中，人壽保險份額明顯提高，人壽險所占比重達73%。 批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)是社會消費品的主體，％；216。二心為雨山湖公園、金山湖公園；二軸為中心大道景觀綠帶、采石河濱河生態(tài)綠帶；三圈層為城市環(huán)城綠圈、主城環(huán)城綠圈、副城環(huán)城綠圈。商品住宅平均銷售價格為2479元／平方米，%；%%。216。 小商品：桃源路216?？傮w而言，娛樂業(yè)的幾家舞廳檔次尚不夠，比較雜亂，設(shè)施設(shè)備和服務(wù)都不夠檔次。216。就消費地點的選擇而言，基于馬鞍山市區(qū)范圍并不大，所以本地的消費仍以方便、快捷為主，到居住地附近消費和到商業(yè)中心消費是人們選擇消費地時的重要考慮因素。 新天地集中了許多中高檔品牌的餐飲娛樂商家，共同營造了高品位的休閑場所，目前已成為眼下上海最風靡的“休閑港灣“之一。 私人業(yè)主及投資者——經(jīng)營各種中低檔的服飾、精品或小鋪位的風味美食等216。 在部分星級酒店中，有相當數(shù)量的長期包房客戶，這部分客戶多為馬鋼的外籍專家，例如，在南湖賓館有60個左右長期包房；馬鋼賓館大部分為長期包房；而新開業(yè)的雨山湖飯店則有30個左右長期包房。 未來兩年內(nèi)馬鞍山市區(qū)將有三家五星級酒店上市，且其體量較大，區(qū)位及景觀狀況均將導致五星級酒店市場將趨于飽和，競爭異常激烈216。但由于入駐企業(yè)多數(shù)在經(jīng)濟開發(fā)區(qū)辦公，因而對市區(qū)辦公樓需求較少。預計05年年底交房。 ；216。住宅472套。 由于馬鞍山?jīng)]有純辦公樓物業(yè)，多數(shù)住宅物業(yè)能做辦公用，部分能注冊。 項目北面為葛羊山，山邊為火葬場；項目西北側(cè)為馬鋼的生產(chǎn)基地，在馬鞍山人心目中，本項目地塊屬于工業(yè)地塊，不適于居住。 本項目所在區(qū)域潛在的土地和房產(chǎn)供應(yīng)量比較大。 專業(yè)將引進專業(yè)的搬運、裝卸、運輸、銀行、保險、信息咨詢等機構(gòu)，同時還將設(shè)立餐飲、賓館、會所等生活配套服務(wù)，為經(jīng)營者及客商提供各種專業(yè)化的服務(wù)以及個性化的營商環(huán)境?？赡苄浴歇毺氐漠a(chǎn)品資源l 馬鋼作為全國知名鋼鐵企業(yè)，擁有其特有的競爭優(yōu)勢和無形資產(chǎn)，鋼材交易市場基本條件成熟。從購物者的角度來看，購物既是家務(wù)，也是娛樂、放松或刺激。物流業(yè)——可能性地塊處于安徽的東大門，與南京半小時車程。 商品批發(fā)市場促進了經(jīng)濟的發(fā)展，反過來，經(jīng)濟的發(fā)展為吸收更多的勞動力提供空間。l 多功能：涵蓋商品批發(fā)、物流以及購物、餐飲、休閑、文化、娛樂、旅游、酒店、服務(wù)等。 整個市區(qū)有若干特色一條街，建材、汽配、電腦、摩托、家電、服裝等，但都未形成規(guī)模，管理混亂，產(chǎn)品檔次不夠。