【正文】 尚層： 本案將采用高層 /小高層為主導(dǎo)的建筑形態(tài)，空間軸線為向上發(fā)展?？蛻舳ㄎ粚?duì)于生活，他們需要的是一個(gè)屬于自己的圈子改變?nèi)藗儗?duì)居所的狹義理解改變前人們居住價(jià)值排序 重要程度 改變后人們居住價(jià)值排序 重要程度日常居?。ǔ鞘泻诵摹⑴涮R全） 高尚居住體驗(yàn)小區(qū)環(huán)境、配套，戶型設(shè)計(jì) 生活享受體驗(yàn)身份感 社交體驗(yàn)投資 投資體驗(yàn)其他功能 文化體驗(yàn)客戶定位階層示范客戶高管張經(jīng)理v特征：?追求品質(zhì)感、內(nèi)外環(huán)境好?追求享有的獨(dú)特資源?追求享受，健康的生活方式?有優(yōu)越感，有特有的生活圈子，具有排他性?追求身份感和成就感v購房特征：?理智、警慎、重品味?重視住宅的細(xì)節(jié)，材質(zhì)等實(shí)際感受?相信自己的判斷力 逐步轉(zhuǎn)移老商業(yè)中心消費(fèi)顧客群，成為新的商業(yè)中心216。252。做足規(guī)模感 ：強(qiáng)化規(guī)模感，塑造與市場(chǎng)現(xiàn)有產(chǎn)品差異點(diǎn)，打動(dòng)購買客戶和消費(fèi)者；216。隨著區(qū)域購房人群的不斷涌入，以及經(jīng)濟(jì)承受能力的改善，高品質(zhì)的高舒適性（尤其是 120平米以下）的三房越來越成為市場(chǎng)的新寵，項(xiàng)目未來不同戶型的銷售狀況可能存在明顯的差異216。?隨著江東大道板塊樓盤品質(zhì)的提升，與馬鞍山市區(qū)相比其價(jià)格優(yōu)勢(shì)也正逐步縮小。馬鞍山房地產(chǎn)市場(chǎng)正步入穩(wěn)定發(fā)展階段人均 GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系生存需求 生存、改善需求兼有改善需求為主 改善需求為主超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型 低于 4% 45% 58% 高于 8%萎縮 停滯 穩(wěn)定發(fā)展 高速發(fā)展宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系 國際通用衡量標(biāo)準(zhǔn)表明，宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和人均 GDP水平?jīng)Q定了一個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展階段。但住房支出比重和國際標(biāo)準(zhǔn)相比，處于偏低水平；? 由此可見隨著生活水平提高，消費(fèi)者在住房上的支出還會(huì)增加，房地產(chǎn)有較大消費(fèi)空間有待發(fā)展。4361美元，因此其 房地產(chǎn)市場(chǎng)處于平穩(wěn)發(fā)展階段，以改善需求為主 。地塊解析地塊解析及市場(chǎng)背景182。商辦建筑面積： 2800㎡ 規(guī)劃解析182。 房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀經(jīng)濟(jì)—— 經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展發(fā)展階段 啟動(dòng)階段 快速發(fā)展階段 平穩(wěn)發(fā)展階段 減緩發(fā)展階段人均 GDP（美元） 0～ 800 800～ 4000 4000～ 8000 8000以上需求特征 生存需求 生存、改善需求兼有 改善需求為主 改善需求為主發(fā)展特征 超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型p 2023年，馬鞍山市 GDP為 ， 同比增長(zhǎng) 16%，增幅居安徽省第 2位。城市背景人均居住面積增加產(chǎn)生改善居住條件的需要? 2023年，馬鞍山人均居住面積達(dá)到 ㎡，離發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)30 規(guī)劃解析182。作為城市的副中心，板塊已成為眾多房地產(chǎn)開發(fā)商眼中的 “ 香餑餑 ” 。整體房地產(chǎn)市場(chǎng)正進(jìn)入一個(gè)穩(wěn)定發(fā)展的階段，由數(shù)量型發(fā)展向質(zhì)量型發(fā)展轉(zhuǎn)變216。獨(dú)立性 ：集中商業(yè)區(qū)和住宅區(qū)域分開，減少相互干擾；216。252。補(bǔ)補(bǔ) 缺缺 轉(zhuǎn)轉(zhuǎn) 移移 爭(zhēng)爭(zhēng) 奪奪216。本地工礦企業(yè)的中高層管理人員及白領(lǐng)等薪富（穩(wěn)定的工作環(huán)境和事業(yè)基礎(chǔ)）首次置業(yè)，滿足基本的居家要求。中高檔形象產(chǎn)品定位p滿足中高檔社區(qū)日常生活及附近居民生活需要p形成 “泛會(huì)所 ”，滿足目標(biāo)客戶集群性需求p設(shè)置大型集中商業(yè)， 承擔(dān)服務(wù)城市與輻射周邊雙重功能p作為本案的主要依托，也是整個(gè)城東高品質(zhì)商業(yè)的主要集中地。生活圈： 為了迎合未來生活的潮流，以 互動(dòng)型群體概念 吸引全城的購房注意力我們將從 3個(gè)方面進(jìn)行項(xiàng)目定位行銷行銷形象形象產(chǎn)品產(chǎn)品發(fā)力發(fā)力生活生活模式模式聯(lián)力聯(lián)力?形象定位?客戶定位?產(chǎn)品定位1. 客戶定位2. 產(chǎn)品定位3. 形象定位項(xiàng)目定位形象定位行銷形象定位基于以上目標(biāo)客群及產(chǎn)品功能，我們倡導(dǎo)一種全新的行銷形象體系：空中的，花園的，生態(tài)的軸心的，人文的， CLD的高端的，國際的，集群的從功能型消費(fèi)轉(zhuǎn)向品質(zhì)消費(fèi)，精神消費(fèi)的地產(chǎn)轉(zhuǎn)型期，城市菁英在這里邁向國際化都市的宏偉版圖上，寫下濃彩一筆一座倡導(dǎo) “上層人士集群生活 ”、必將開啟馬鞍山前端居住潮流的 “圈子社區(qū) ”v特征：?喜歡在附近購房，現(xiàn)居住在城中?追求居住舒適感、注重品質(zhì)和規(guī)劃?選擇三房，要求面積在 120平左右，多和兒女住在一起?喜歡大商業(yè)，喜歡一站式的商業(yè)v購房特征：?重視樓盤質(zhì)量?對(duì)樓盤單價(jià)敏感老教授知富階層知富階層v特征：?喜歡自然的安靜?喜歡在城中居住?要求別太大?對(duì)社區(qū)內(nèi)外環(huán)境要求比較高?喜歡住宅增值點(diǎn)，如科技附加值、觀景轉(zhuǎn)角窗等v購房特征：?對(duì)樓盤單價(jià)不夠敏感?對(duì)樓盤品質(zhì)要求很高?重視身份品位和高雅格調(diào)私營王總致富階層致富階層 薪富階層薪富階層客戶定位我們將從 3個(gè)方面進(jìn)行項(xiàng)目定位行銷行銷形象形象產(chǎn)品產(chǎn)品發(fā)力發(fā)力生活生活模式模式聯(lián)力聯(lián)力?形象定位?客戶定位?產(chǎn)品定位1. 客戶定位2. 產(chǎn)品定位3. 形象定位項(xiàng)目定位實(shí)用主義型仍是區(qū)域市場(chǎng)的消費(fèi)主流，本案要改變這一現(xiàn)狀，創(chuàng)造差異化的產(chǎn)品。居住戰(zhàn)略走補(bǔ)缺的方向，打造新商業(yè)模式，重塑市場(chǎng)標(biāo)桿，服務(wù)整個(gè)城市。結(jié)合新商業(yè)發(fā)展需求，引領(lǐng)市場(chǎng)。整體布局設(shè)計(jì)原則利用現(xiàn)有地塊，項(xiàng)目商辦裙樓設(shè)主力店商業(yè)，商辦樓可作為酒店式商務(wù)公寓。㎡以下的戶型；? 西湖花園在售的 5棟中全部為 148－ 155 ㎡的大戶型；? 東暉花園和康嘉大景城都是以120－ 140 ㎡為主要戶型。區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)?目前區(qū)域板塊商業(yè)仍以道路兩側(cè)的社區(qū)底層商業(yè)為主，本項(xiàng)目西北對(duì)角有一個(gè)建材市場(chǎng)?目前人氣較淡，以過往人群為主，難以停留，目前主要是居住在該區(qū)域的居民，沒有形成商業(yè)氛圍；典型樓盤個(gè)案 1：區(qū)域住宅市場(chǎng)項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目位置 建筑類型 占地 /建筑面積（㎡） 主力戶型 銷售均價(jià)（元 /㎡） 交付時(shí)間東方明珠 江東大道與橋山路西側(cè) 多層小高層（ 2棟） 606100/ 2房 2廳： 92㎡3房 2廳： 115㎡ 3100 二期 2023年底東暉花園 江東大道 多層小高層（ 6棟） /生活水平 恩格 爾 系數(shù)（ %） 住房支出比重（ %）溫 飽 型 55～ 59 50～ 55 小康型 45～ 50 40～ 45 富裕型 40以下 ?我國城鎮(zhèn)居民 “住房支出比重 ”平均投資僅占 10％左右，發(fā)達(dá)國家一般達(dá)到 25％。特種專用汽車的產(chǎn)銷量和市場(chǎng)占有率均列全國第一位，造紙、炭黑、磁性材料、服裝等在同行業(yè)也有一定的位次。 城市背景182。開發(fā)背景目標(biāo)? 區(qū)域居住環(huán)境一般，房地產(chǎn)發(fā)展相對(duì)低烈度的地帶；? 存在一定的樓市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)；? 項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)在于住宅定價(jià)及商業(yè)如何運(yùn)作。本項(xiàng)目位于 馬鞍山市湖南東路 , 屬于舊城改造項(xiàng)目建筑用地 ： 17000 ㎡。針對(duì)本項(xiàng)目，本報(bào)告重點(diǎn)從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)層面，解決價(jià)格的定位問題，同時(shí)客觀評(píng)估銷售進(jìn)程的實(shí)現(xiàn)計(jì)劃。 地塊解析182。? 2023年四季度，馬鞍山企業(yè)家信心指數(shù)為，企業(yè)景氣指數(shù)為 ，均處在較強(qiáng)的景氣區(qū)間 。 ? 可以說，本案所在的區(qū)域是高層小高層項(xiàng)目相對(duì)密集的區(qū)域，近年來項(xiàng)目數(shù)量也呈現(xiàn)激增態(tài)勢(shì)，直接競(jìng)爭(zhēng)不可避免。? 從右圖可以看出，周邊項(xiàng)目小高層 /高層銷售周期要高于多層的銷售周期，市場(chǎng)接受度比多層要低? 盡管存在樓盤戶型差異導(dǎo)致的 C/A指數(shù)不同，但小高層 /高層平均 C/A指數(shù)為 ? 也就是說一萬平米