【正文】 地塊解析及市場(chǎng)背景客戶(hù)目標(biāo)項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略 客戶(hù)定位產(chǎn)品定位形象定位價(jià)格定位項(xiàng)目核心問(wèn)題界定：? 我們的一切研究都以客戶(hù)的目標(biāo)為出發(fā)點(diǎn)，以市場(chǎng)為導(dǎo)向。我們的思維導(dǎo)圖開(kāi)發(fā)背景項(xiàng)目定位項(xiàng)目核心問(wèn)題確定項(xiàng)目推廣要點(diǎn)項(xiàng)目發(fā)展方向地塊解析及市場(chǎng)背景客戶(hù)目標(biāo)項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略地塊解析城市背景房地產(chǎn)市場(chǎng)客戶(hù)定位產(chǎn)品定位形象定位規(guī)劃解析價(jià)格定位地塊解析及市場(chǎng)背景182。 房地產(chǎn)市場(chǎng)地塊總結(jié)： 城東區(qū)域地標(biāo)性的中大型地塊屬性 具象 詮釋體量 中大型規(guī)模綜合項(xiàng)目 p 總建面約 ㎡， A區(qū) ㎡區(qū)位 城東核心區(qū)域 p 區(qū)域發(fā)展較快，形象改造力度大交通 組織便利 p 地塊周邊路網(wǎng)發(fā)達(dá)，對(duì)外交通便捷，有眾多公交線(xiàn)路及站臺(tái)環(huán)境 生活設(shè)施一般 p 周邊有超市、銀行等配套，但層次不高正在快速成形的大商業(yè)氛圍p 從樂(lè)家等綜合性超市到專(zhuān)業(yè)性超市，從街鋪到商業(yè)中心，正在快速興起及成形地塊 地塊整齊，臨路條件良好p 臨市區(qū)東西向主干道 —— 湖南東路，臨近南北向快速干道 —— 江東大道，地塊主要為民房拆遷，場(chǎng)地平整，周邊建筑高度不高。 城市背景182。 ㎡三房約占 45％p 130—150 規(guī)劃解析182。 房地產(chǎn)發(fā)展階段與人均 GDP關(guān)系國(guó)際通用衡量標(biāo)準(zhǔn)表明，不同地區(qū)的人均 GDP決定了該地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不同發(fā)展階段；? 馬鞍山的宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)均處于 高速度發(fā)展期 ；? 馬鞍山的人均 GDP為 特種專(zhuān)用汽車(chē)的產(chǎn)銷(xiāo)量和市場(chǎng)占有率均列全國(guó)第一位，造紙、炭黑、磁性材料、服裝等在同行業(yè)也有一定的位次。? 第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，標(biāo)志著馬鞍山市進(jìn)入后工業(yè)化時(shí)代，改善居住的需求較大。? 馬鞍山企業(yè)家信心指數(shù)和企業(yè)景氣指數(shù)均高于安徽省平均水平，和全國(guó)平均水平。? 根據(jù)測(cè)算，在國(guó)家宏觀調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的形勢(shì)下，至少在未來(lái)6年內(nèi)，馬鞍山住宅需求仍會(huì)保持穩(wěn)定的增長(zhǎng)勢(shì)頭；p世界各國(guó)的經(jīng)驗(yàn)表明，在人均住宅面積達(dá)到 30至 35平方米之前，會(huì)保持較旺盛的住房需求，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有較大的發(fā)展空間；p近 5年，馬鞍山人均居住面積平均每年增長(zhǎng) 1平方米，最多增長(zhǎng) ；p因此根據(jù)人均居住面積增長(zhǎng)趨勢(shì) 1平方米計(jì)算，達(dá)到 30平方米只需 6年左右；未來(lái)人均居住面積增長(zhǎng)預(yù)測(cè)圖《資料來(lái)源：馬鞍山市統(tǒng)計(jì)局》城市背景住房支出比重與恩格爾系數(shù)? 馬鞍山恩格爾系數(shù)較低，說(shuō)明人民生活水平較高。生活水平 恩格 爾 系數(shù)（ %） 住房支出比重（ %）溫 飽 型 55～ 59 50～ 55 小康型 45～ 50 40～ 45 富裕型 40以下 ?我國(guó)城鎮(zhèn)居民 “住房支出比重 ”平均投資僅占 10％左右，發(fā)達(dá)國(guó)家一般達(dá)到 25％。 2023年，常住人口 81城市背景地塊解析及市場(chǎng)背景整體市場(chǎng)板塊特點(diǎn)高層、小高層市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)182。 房地產(chǎn)市場(chǎng)市場(chǎng)評(píng)析? 根據(jù)相關(guān)理論和國(guó)際通用衡量標(biāo)準(zhǔn)判斷，馬鞍山房地產(chǎn)市場(chǎng)正進(jìn)入一個(gè) 穩(wěn)定發(fā)展 的階段。馬鞍山房地產(chǎn)實(shí)際運(yùn)行態(tài)勢(shì)良好，房地產(chǎn)整體步入良性發(fā)展時(shí)期。區(qū)域住宅市場(chǎng)馬鞍山主要小高層 /高層項(xiàng)目 區(qū)域 代表性樓盤(pán)江東大道板塊 西湖花園、東暉花園、國(guó)際華城、金匯城市花園、康嘉花園等平山、印山板塊 春暉家園、格林春天、江南御花園、康嘉花園、東湖壁水灣等城南板塊 康嘉大景城、瑞慈花園、康泰佳苑等雨山湖南湖板塊 中央花園、匯翠名邸、荷西嘉園等城北王家山板塊 康城花園、東方明珠等馬鞍山高層小高層市場(chǎng)分析—— 產(chǎn)品?近年來(lái)，小高層住宅以商業(yè)城區(qū)為中心向四周發(fā)展?目前江東大道周邊的樓盤(pán)都以小高層 /高層住宅為主?這種新興的建筑形態(tài)逐漸被市場(chǎng)接受產(chǎn)品定位?中心城區(qū)也是小高層聚集的主要區(qū)域，這些區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，居民消費(fèi)水平相對(duì)較高，交通方便，商貿(mào)繁盛，人流量較大，配套設(shè)施齊全；?小高層 /高層樓盤(pán)定位中高檔，品質(zhì)較好，客戶(hù)群主要為中高端消費(fèi)群，更注重住宅的享受性和品質(zhì)? 受市場(chǎng)、成本等多因素影響，小高層 /高層項(xiàng)目定位較高已成為趨勢(shì)，在具體推廣上，根據(jù)區(qū)位的不同，形象定位的差異性較大，本項(xiàng)目地處東區(qū)核心地帶，具備高端定位的基本質(zhì)素馬鞍山高層小高層市場(chǎng)分析—— 價(jià)格?小高層總體價(jià)格略高于多層?較低樓層存在一定的銷(xiāo)售抗性，價(jià)格基本與多層持平價(jià)格層次?小高層 /高層低樓層與多層住宅的價(jià)格較為接近，小高層一、二層價(jià)格甚至低于多層價(jià)格；?目前，馬鞍山市城東地區(qū)小高層項(xiàng)目的售價(jià)一般在 2500元／平方米至 3200元／平方米之間，市中心小高層高層價(jià)格約為 3500—4300 元 /平方米，多層價(jià)格約在 2500元／平方米至3000元／平方米之間；? 產(chǎn)品定位、開(kāi)發(fā)成本和區(qū)位的差異形成小高層/高層的價(jià)格差異性，對(duì)于本項(xiàng)目而言，除市場(chǎng)因素外，戶(hù)型、配套等產(chǎn)品自身競(jìng)爭(zhēng)力在規(guī)劃階段應(yīng)當(dāng)確立。?有 2個(gè)盤(pán)在 89萬(wàn)平米左右，西湖花園總建達(dá)到 38萬(wàn)平米，項(xiàng)目正對(duì)面的國(guó)際華城 72萬(wàn)平米，均為馬鞍山的超級(jí)大盤(pán)；板塊特點(diǎn)： 品質(zhì)東城東城又為上城 ，品質(zhì)決定板快深度區(qū)域住宅市場(chǎng)? 板快可共享市中心商業(yè)配套和生活配套? 佳山公園附近，環(huán)境優(yōu)美?該區(qū)域由于交通方便，樓盤(pán)銷(xiāo)售較好，相對(duì)于市中心樓盤(pán)（如中央花園、匯翠名邸等小高層樓盤(pán)）有較高的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力。區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)?目前區(qū)域板塊商業(yè)仍以道路兩側(cè)的社區(qū)底層商業(yè)為主，本項(xiàng)目西北對(duì)角有一個(gè)建材市場(chǎng)?目前人氣較淡，以過(guò)往人群為主，難以停留，目前主要是居住在該區(qū)域的居民，沒(méi)有形成商業(yè)氛圍；典型樓盤(pán)個(gè)案 1：區(qū)域住宅市場(chǎng)項(xiàng)目名稱(chēng) 項(xiàng)目位置 建筑類(lèi)型 占地 /建筑面積（㎡） 主力戶(hù)型 銷(xiāo)售均價(jià)（元 /㎡） 交付時(shí)間東方明珠 江東大道與橋山路西側(cè) 多層小高層（ 2棟） 606100/ 2房 2廳： 92㎡3房 2廳： 115㎡ 3100 二期 2023年底東暉花園 江東大道 多層小高層（ 6棟） /典型樓盤(pán)個(gè)案 2：區(qū)域住宅市場(chǎng)項(xiàng)目名稱(chēng) 項(xiàng)目位置 建筑類(lèi)型 主力戶(hù)型（ ㎡ ） 銷(xiāo)售均價(jià)（元 /㎡）交付時(shí)間匯翠名邸 湖南路 15號(hào) 1棟點(diǎn)式高層和 5棟板式高層1房 1廳： 53－ 64 ㎡2房 2廳： 107－ 116 ㎡3房 2廳： 125－ 127 ㎡4房 2廳： 143－ 159 ㎡4300 現(xiàn)房格林花園 花園路南 ,江東大道東多層 +小高層 5棟2房 2廳： 94 ㎡3房 2廳： 100－ 108 ㎡3房 2廳： 128－ 136 ㎡2690－3210春暉家園 江東大道東 ,印山東北角多層 +小高層 6棟3房 2廳： 135－ 148 ㎡ 3600 現(xiàn)房江南 .御花園 江東大道與九華路口多層 +小高層 11棟2房 2廳： 93－ 99 ㎡3房 2廳： 138 ㎡3/4房 2廳： 144－ 146 2600－3200高層：2房 2廳： ㎡3房 2廳： 134142 ㎡25003275均價(jià) 2900多層為現(xiàn)房，高層 2023年底 城東區(qū)域的生活配套主要還是依賴(lài)于市中心的配套216。㎡以下的戶(hù)型；? 西湖花園在售的 5棟中全部為 148－ 155 ㎡的大戶(hù)型；? 東暉花園和康嘉大景城都是以120－ 140 ㎡為主要戶(hù)型。? 可見(jiàn)項(xiàng)目周邊的小高層 /高層樓盤(pán)的戶(hù)型以 120平米以上的中大戶(hù)型為主， 140平米以上的戶(hù)型也占有一定的比例。 我們的思維導(dǎo)圖開(kāi)發(fā)背景項(xiàng)目定位項(xiàng)目核心問(wèn)題確定項(xiàng)目推廣要點(diǎn)項(xiàng)目發(fā)展方向地塊解析及市場(chǎng)背景客戶(hù)目標(biāo)項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略 客戶(hù)定位產(chǎn)品定位形象定位價(jià)格定位我們首先建立 KPI指標(biāo)體系來(lái)判斷本項(xiàng)目的物業(yè)發(fā)展方向物業(yè)選擇KPI體系地塊屬性