【正文】 800 元 /㎡，已售完 投資商 香港振和集團(tuán) 售樓部 東苑小區(qū)南側(cè) 05552455188 廣告企劃 星觀陣達(dá)房產(chǎn)營銷策劃 單價(jià)范圍 23002700元 /㎡ 折扣率 一次性折扣 ，分期首付 50% 樓層差價(jià) 每上一層加 40元 /㎡ 銷售均價(jià) 2500元 /㎡ 主力戶型 兩房兩 廳一衛(wèi) 三房兩廳兩衛(wèi) 三房兩廳兩衛(wèi) 主力總價(jià) 30萬元 主力面積 109㎡ 122㎡ ㎡ 付款方式 一次性付款，按揭，分期付款 銷售去化 小戶型全部售完，共售出 50余戶 環(huán)境分析 學(xué)校 新址二中 環(huán)境產(chǎn)品綜合分析 依靠東苑小區(qū)成熟社區(qū)，周邊生活配套齊全，新址二中、體育館、天潤發(fā)大超市，休閑浴場資源豐富。 房策網(wǎng) 2021 年度馬鞍山商品住宅市場調(diào)查報(bào)告 上海安騰 投資咨詢有限公司 第 15 頁 由于多家樓盤沿江東大道小高層的規(guī)劃，使這一區(qū)域產(chǎn)品建筑形態(tài)豐富了起來，打破了以往該區(qū)域產(chǎn)品形態(tài)單一的沉悶，多層一統(tǒng)天下的局面不復(fù)存在。入住后的消費(fèi)需求與未來商業(yè)發(fā)展空間兩者間形成了有機(jī)的互補(bǔ)作用，并互相促進(jìn)共同發(fā)展。在后期，西湖花園房價(jià)拉升階段受到阻礙，分析主要原因，一是湖西板塊集中上市量大，吸引了一批購房戶，二是江東大道板塊一些定位較低樓盤紛紛推出，由于目前各種配套設(shè)施不是很全，其銷售價(jià)格相對(duì)較低，一般集中在每平方米 2500 元之下，這部分低價(jià)位房源分流了相當(dāng)一部分購房戶。分析本案在 10 月中旬后的銷售不利情況，也有此原因的影響。另外，20%的樓盤規(guī)模在 26 萬平米。同時(shí)這些樓盤也給打算在此購房置業(yè)的消費(fèi)者提供了更多的選擇機(jī)會(huì)。 “大盤時(shí)代”到來， 板塊聯(lián)動(dòng)效應(yīng)已顯現(xiàn) 據(jù)調(diào)查對(duì)江東大道板塊樓盤的專項(xiàng)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示， 江東大道出現(xiàn)了越來越多的“大盤”，從開發(fā)較早的建筑面積達(dá)到了 40萬平方米的西湖花園開始，近年來開發(fā)這種大盤數(shù)量越來越多。 抗性： 商鋪整體單價(jià)過高； 分割式室內(nèi)商鋪 經(jīng)營，需要品牌化經(jīng)營，購買客戶群較散亂； 1區(qū)、 5區(qū)經(jīng)營有局限性，限制了購買消費(fèi)群體的類別。 廣告投放 廣告投放量較大，報(bào)紙、廣告牌、印刷品（單頁、樓書），策劃活動(dòng)不多 備注 競爭力度 ☆ ☆ ☆ 房策網(wǎng) 2021 年度馬鞍山商品住宅市場調(diào)查報(bào)告 上海安騰 投資咨詢有限公司 第 12 頁 市場調(diào)查表 5 調(diào)查日期： 2021 年 1 月 13 日 調(diào)查人： 樓盤名稱 步行街 地理位置 華飛路，東起艷陽路西至湖西路 占地面積 項(xiàng)目定位 中心商業(yè)街，黃金龍頭商鋪 建筑面積 營業(yè) 面積 7萬平米 推廣賣點(diǎn) 三湖瀕臨自然景觀環(huán)境優(yōu)勢(shì)； 市中心商業(yè)街，最主要的龍頭地段 加華國際實(shí)力傾注千萬元，完美配套工程，高級(jí)智能化； 交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，順暢便捷； 不容質(zhì)疑升值潛力。 廣告投放 廣告量較大，戶外廣告牌、燈箱、看板、車體廣告（基本每條公交都有） …… 印刷品（樓書、單頁成本高、制作精美） 備注 競爭力度☆☆☆ 商鋪競爭對(duì)象 房策網(wǎng) 2021 年度馬鞍山商品住宅市場調(diào)查報(bào)告 上海安騰 投資咨詢有限公司 第 9 頁 市場調(diào)查表 2 調(diào)查日期： 2021 年 1 月 13 日 調(diào)查人： 樓盤名稱 海外海 .名筑 地理位置 湖南路與花雨路交匯處（湖西路東側(cè)） 占地面積 共 6萬平米， A區(qū)（住宅） ，B區(qū)（商業(yè)） 項(xiàng)目定位 國際化低密度情景社區(qū) 城市中堅(jiān)力量南湖貴族綠洲 建筑面積 共 10萬平米 ， A區(qū) ， 景觀主題 潛龍于淵 布局的圖騰 四度空間，展開南湖畔醉美傳奇 風(fēng)景與建筑的五星級(jí)對(duì)話 規(guī)劃形式 多層、景觀洋房、排屋、疊加別墅 總戶數(shù) 80余戶 容積率 住宅區(qū)容積率 ， 商業(yè)區(qū)容積率 ， 推廣賣點(diǎn) 南湖畔景觀優(yōu)勢(shì)、絕版地段 低密度情景社區(qū) 產(chǎn)品建筑的市場唯一性 星級(jí)酒店一座、商場、寫字樓綜合物業(yè)一座 農(nóng)貿(mào)市場 智能化體系 綠化率 43% 推出日期 202 8 交房日期 估計(jì) 2021年上半年 車位 基本上按照 10： 9配置 工程進(jìn)度 部分樓出地面 23層 開發(fā)商 浙江海外海集團(tuán) 物業(yè)管理費(fèi) /平米以上，具體待定 廣告企劃 杭州盛世偉業(yè)房產(chǎn)代理公司 智能化體系 室內(nèi)外消火栓系統(tǒng)、保安巡更系統(tǒng)、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、樓宇對(duì)講系統(tǒng)、車庫管理系統(tǒng)、 保安監(jiān)控系統(tǒng)、有線電訊系統(tǒng)系統(tǒng) 售樓部 現(xiàn)場 電話 湖南路與花雨路交匯處 2367788 售價(jià) 單價(jià)范圍 樓層差價(jià) 折扣率 住宅：均價(jià) 4500元 /㎡ 按照每套房總售價(jià) 一次性付款 98折；商鋪待定 主力戶型 房型 三室二廳二衛(wèi) 連體別墅 疊加別墅 商鋪主力戶型 面積 付款方式 一次性付款、按揭（七成） 銷售現(xiàn)狀 共推出共 21 棟，其中多層（ 5 躍 6） 11 棟，別墅 10 棟 多層已 銷售 8 棟，保留 4 棟靠中心景觀部分，其他低層、疊加別墅接受預(yù)定客戶登記 廣告投放 報(bào)紙、廣告牌、印刷品（單頁、樓書） 備注 競爭力度☆☆☆ 商鋪競爭對(duì)象 房策網(wǎng) 2021 年度馬鞍山商品住宅市場調(diào)查報(bào)告 上海安騰 投資咨詢有限公司 第 10 頁 市場調(diào)查表 3 調(diào)查日期： 2021 年 1 月 13 日 調(diào)查人： 樓盤名稱： 花雨亭 樓盤地址： 位于湖西路與花雨路交叉口處 開發(fā)商：（ 投資商）北京首創(chuàng)集團(tuán)；（發(fā)展商） 安徽恒通置業(yè)有限公司 企劃代理單位： 寶資通 售樓部 地址： 聯(lián)系電話： 湖西路與花雨路交匯處，雨山東路 2364888， 2364898 總占地面積： 總建筑面積： 2萬平米 樓盤性質(zhì)：高層（ ）小高層（ ）低層（ /）住宅（ ）公建（ ）商業(yè)（ /）其他（別墅） 售價(jià) 單價(jià)范圍（ 多層） 單價(jià)范圍（ 別墅） 單元差價(jià) 折扣率 2900元 /平方米起 38004000元 /平方米 付款方式：按揭、一次性付款 付款優(yōu)惠：一次性付清 戶型 3室 2廳 1衛(wèi) 4室 2廳 2衛(wèi) 5室 2廳 3衛(wèi) 5室 2廳 3衛(wèi) 114 ㎡ 157 ㎡ 176 ㎡ 192 ㎡ 得房率： 90% 是否有汽車庫：地下車庫 綠化率： 40% 汽車庫面積：不詳 小區(qū)景觀情況：一般 車庫價(jià)格：不詳 物業(yè)管理公司：待定 車庫出租或出售方式：已售完 物業(yè)管理費(fèi)用： 高層電梯品牌：無 商鋪 價(jià)格： 8000元 /平米左右 智能化設(shè)備：可視對(duì)講 配套設(shè)施 商業(yè)街 羽毛球場 健身房 特殊建材：無 工程進(jìn)度：現(xiàn)房 交房時(shí)間： 2021年 3月底 銷售現(xiàn)狀 目前售樓部已關(guān)閉 一期 4層低層 62套售完。 商鋪一次性付款 96折。如中央花園的小高層的價(jià)格為 3400 元 /平方米左右。 2021 年大華地產(chǎn)拿下原新源市場地塊，鞏固了此地未來商業(yè)中心的地位，因此，該區(qū)域還是未來商務(wù)辦公樓的聚集地，如中央花園就有傾向 “商務(wù)辦公＋住宅”引導(dǎo)消費(fèi)，而且越來越多的樓盤也都開始關(guān)注“商住”樓的潛力，因而其中一些樓盤就借機(jī)特別有了單身公寓、寫字樓的建筑形式，如中央花園、匯翠名邸。這些 樓盤 高起點(diǎn)規(guī)劃和高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)， 使 其地理環(huán)境和人文環(huán)境更加凸顯 ， 為 該中心區(qū)開發(fā)高檔物業(yè)樹立起典范 。這與地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)配套不斷 完善 ，住宅物業(yè)的綜合品質(zhì)不斷提高有很大關(guān)系。 從湖西板塊近一年的建筑類型占比的情況來看 (見圖三 )， 與其他區(qū)域相比，該區(qū)的高層、小高層建筑初步顯示了被市場接受的供應(yīng)能力，高層、小高層供應(yīng)面積比率已經(jīng)超過多層，也充分反映出該區(qū)向高層發(fā)展的趨勢(shì)。其中營業(yè)面積達(dá) 7萬平米的商業(yè)項(xiàng)目“步行街”的開發(fā)更加帶動(dòng)了這一區(qū)域的繁榮。 目前馬鞍山市所有在售樓盤的建筑總面積中，從 2021年以前少有樓盤開發(fā)，現(xiàn)如今湖西板塊的在售樓盤總建筑面積占比達(dá)到約 20%（見圖二）。 該區(qū)域，地處馬鞍山市中心繁華地段， 擁有雨山湖沿湖自然資源優(yōu)勢(shì)、綠化優(yōu)良 ，今年整體房價(jià)已超0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%2 0 0 4 年5 月 2 0 0 4 年8 月 2 0 0 5 年1 月圖一　2 0 0 4 年度馬鞍山各類型建筑面積比較圖多層小高層高層別墅 房策網(wǎng) 2021 年度馬鞍山商品住宅市場調(diào)查報(bào)告 上海安騰 投資咨詢有限公司 第 6 頁 過全市均價(jià)，位居榜首。 第一板塊：市中心湖西板塊 第二板塊：江東大道板塊 第三板塊：雨山板塊 第四板塊：車站板塊 （各板塊樓盤分布如下圖） 房策網(wǎng) 2021 年度馬鞍山商品住宅市場調(diào)查報(bào)告 上海安騰 投資咨詢有限公司 第 4 頁 房策網(wǎng) 2021 年度馬鞍山商品住宅市場調(diào)查報(bào)告 上海安騰 投資咨詢有限公司 第 5 頁 板塊分析 2021 年度商品住宅盤點(diǎn)四大板塊整體分析 建筑類型格局突變，小高層、別墅住宅占比上升 據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示： 2021年馬鞍山市全年的在售樓盤有 35個(gè)之多，以在售建筑類型面積比例看 (見 圖一 )，多層住宅的供應(yīng)面積在 2021年仍然位于各建筑類型之首，但其領(lǐng)導(dǎo)地位在 12月底已然沒有了絕對(duì)性。樓市的利好，極大地激發(fā)了地產(chǎn)商的開發(fā)熱情，樓盤一個(gè)接一個(gè)地推出，并得到了市場的熱烈響應(yīng)。可以這么說， 2021年的馬鞍山房產(chǎn)市場是亮點(diǎn)頻現(xiàn)的一年。 從 2021年 1月份，馬鞍山市多層住宅的供應(yīng)面積仍然是以近 85%的占有率位于馬鞍山市第一位，而至12月份多層住宅的占比明顯下降，其供應(yīng)面積的占有率由原來的近 85%下滑了約 25個(gè)百分點(diǎn)。 2021 年，該區(qū)域在售樓盤數(shù)目、規(guī)模都已上一定層次， 相繼出現(xiàn)了中央花園、匯翠名邸、海外海 .名筑等一批高品質(zhì)的樓盤。 2021年，湖西板塊區(qū)域內(nèi)的開發(fā)供應(yīng)量陸續(xù)增長， 樓盤分布較為集中。 該板塊的產(chǎn)品類型較為豐富，有住宅區(qū)、寫字樓、商住樓等多種建筑產(chǎn)品， 單一型多層基本絕跡了 。同時(shí)，在馬鞍山市場接受小高層、高層有一定的難度，高層高價(jià)區(qū)難消化，開發(fā)商為降低風(fēng)險(xiǎn)，選擇了類似于別墅的低層、連排、復(fù)式樓，以相對(duì)低價(jià)享受 別墅的 性價(jià)比優(yōu)勢(shì) 取得了開發(fā)成功 ， 受到市場的追捧。 因?yàn)?該區(qū)域商業(yè)氣息濃郁、自然資源、人力資源豐富，幾乎清一色的吸引了較有實(shí)力的外地開發(fā)商 云集， 如上海富陽地產(chǎn) 、上海濱江置業(yè)、浙江海外海、浙江萬馬、北京首創(chuàng)等。 人們買好房、住優(yōu)房的攀比及消費(fèi)隨眾心理，帶動(dòng)了該區(qū)域的房產(chǎn)繁榮，直接效果是使該區(qū)域房價(jià)大幅度攀升。 房價(jià)大幅度上漲，成為全市房勢(shì)