【導(dǎo)讀】本次調(diào)查是在2021年5月18日、2021年8月14日市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，尤其是今年以來，馬鞍山的住宅市場(chǎng)供需兩旺，樓市一路上揚(yáng)。熱情，樓盤一個(gè)接一個(gè)地推出，并得到了市場(chǎng)的熱烈響應(yīng)。觀察馬鞍山房產(chǎn)整體發(fā)展格局，我們發(fā)現(xiàn)在相對(duì)集中區(qū)域形成了板塊效應(yīng)，同一板塊樓盤有。根據(jù)這些相似的產(chǎn)品特征，我們將全市2021年在售樓盤。據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：2021年馬鞍山市全年的在售樓盤有35個(gè)之多，以在售建筑類型面積比例看(見圖一)，12月份多層住宅的占比明顯下降，其供應(yīng)面積的占有率由原來的近85%下滑了約25個(gè)百分點(diǎn)。靜觀本市樓情，2021年度市中心的樓盤較為集中在湖西路和花雨路。過全市均價(jià)，位居榜首。2021年，該區(qū)域在售樓盤數(shù)目、規(guī)模都已上一定層次，相繼出現(xiàn)了中央花園、匯。翠名邸、海外海.名筑等一批高品質(zhì)的樓盤。目前積聚了相當(dāng)?shù)娜藲?，集中體現(xiàn)了消費(fèi)者購(gòu)房受環(huán)境影響，對(duì)房屋品質(zhì)要求的提高，以及對(duì)尊貴、身份象征的渴求等。高檔樓盤的環(huán)境、物業(yè)等配置優(yōu)勢(shì)，帶動(dòng)了馬

　　

【正文】 2300— 2700元 /㎡ 開發(fā)時(shí)間： 2021年 5月 銷售熱線： 2347000、 2228687 銷售現(xiàn)狀： 已售 90%，房源銷控幾乎沒有做，余下為一層、躍層 項(xiàng)目名稱： 名雅居 具體位置： 湖東南路與花園路交叉口的東北側(cè) 價(jià)格范圍： 2100— 2400元 /㎡ 面積范圍： 80— 140㎡ 開發(fā)時(shí)間： 2021年 6月；今年十二月份內(nèi) 6動(dòng)工 交房時(shí)間： 2021年 1月 — 2月 銷售熱線： 232708 2327988 銷售現(xiàn)狀： 已售完。二期商鋪未推出，處關(guān)注期。 項(xiàng)目名稱： 金匯 — 城市之光 具體位置： 雨山路南側(cè)，江東大道以東 開 發(fā) 商： 浙江經(jīng)濟(jì)協(xié)作公司、馬鞍山金匯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 行銷企劃： 杭州合豐廣告 (由杭州經(jīng)濟(jì)協(xié)作公司進(jìn)行全盤企劃 ) 設(shè)計(jì)單位： 馬鞍山市匯華設(shè)計(jì)院 總占地面積： 60000平方米左右 (一期： 24600平方米 ) 總建筑面積： 90000平方米左右 (一期： 37800平方米 ) 容 積 率： 綠 化 率： 37% 總 戶 數(shù)： 500戶，一期 237戶 物業(yè)形態(tài)： 多層，高層共 4棟其中 19層及 15層各兩棟，全部為點(diǎn)式 價(jià)格范圍： 多層基價(jià)： 21002400元 ?㎡ (一期價(jià)格 ) 別墅基價(jià) : 2500元 /平方米 (一期價(jià)格 ) 面積范圍 : 86165㎡（多層） 開發(fā)時(shí)間： 2021年 11月 28日 銷售現(xiàn)狀： 已售完 項(xiàng)目名稱： 江東小區(qū) 開發(fā)商： 中房房地產(chǎn)置業(yè)有限公司 項(xiàng)目介紹： 該項(xiàng)目分四期開發(fā) 房策網(wǎng) 2021 年度馬鞍山商品住宅市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 上海安騰 投資咨詢有限公司 第 23 頁(yè) 一期：基價(jià) 1620元 /平米，目前已交房 二期：基價(jià) 1720元 /平米， 2021年 5月交付（目前已售完） 三期：基價(jià) 1980元 /平米，最高價(jià) 2450元 /平米，一房一價(jià)，每層 20％層次費(fèi)，躍層（綜合價(jià)） 1600－ 1700元 /平米， 2021年 12月底竣工， 2021年 5月交付（目前已售完） 四期： 5棟小高層（ 18層）， 2棟多層， 2021年 12月底動(dòng)工（暫無價(jià)格等資料） 配套： 3個(gè)地下車庫(kù)（ 600－ 700 個(gè)車位）、 2個(gè)大型綜合商場(chǎng)（ 1 個(gè) 20210 多平米、 1個(gè) 10000多平米，內(nèi)有菜場(chǎng)和綜合超市） 售樓熱線： 2333335 項(xiàng)目名稱： 金山碧水 拆遷階段，資料未出 其中 天柱 .同濟(jì)花園、碧溪麗景、名雅居、平山新村、 2021年初已售完，不再分析 2021 年度馬鞍山商品住宅市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 上海安騰 投資咨詢有限公司 第 24 頁(yè) 第三板塊分析 雨山路板塊： 樓盤名稱： 雨豐花園、瑞慈花園、康泰佳苑、新紀(jì)元 .中央商業(yè)廣場(chǎng)、康嘉 .大景城、昕源花園 雨山路，中心新干道，寬敞潔凈，雨山路板塊又是距離市中心最近的板塊，良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，成熟的生活配套環(huán)境，加上前兩年該地段開發(fā)的全市影響力最大的高檔小區(qū)，如珍珠園、碧云天，使得該板塊樓盤一直有著良好的價(jià)格基礎(chǔ)，其區(qū)內(nèi)商品住宅銷售價(jià)格一向明顯高于其它區(qū)域。但隨著馬鞍山城市的不斷開發(fā)建設(shè)，熱點(diǎn)板塊頻出，其領(lǐng)先全市樓盤 的地位在 2021 年逐步被湖西板塊取代。 區(qū)內(nèi)特征明顯，房地產(chǎn)開發(fā)向北拓展 受城市規(guī)劃影響，雨山路板塊的房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)出新的特點(diǎn)，各樓盤從前兩年的追求產(chǎn)品高檔配套物業(yè)，逐步向以城市東括南進(jìn)、市政府規(guī)劃新址等相關(guān)外部環(huán)境賣點(diǎn)內(nèi)容靠攏。進(jìn)入 2021 年以來，雨山路區(qū)域推出了較多的樓盤，如早期的名雅居、碧溪麗景，雨豐花園，到在售的瑞慈花園、昕源花園，以及即將開發(fā)的康盛嘉園。由于房?jī)r(jià)基礎(chǔ)、地理位置較好，這些樓盤售價(jià)集中在 25004000 元 /平方米區(qū)域。 整體售價(jià)已低于湖西路板塊 由于目前雨山路商品住宅的開發(fā)基本上 集中在城市規(guī)劃東括南進(jìn)的向南地域，離市中心越來越遠(yuǎn)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)已不再明顯，根據(jù)相關(guān)調(diào)查，進(jìn)入 2021 年 5 月份后，雨山板塊在售各類型商品住宅的銷售均價(jià)已低于湖西板塊。 由于區(qū)位相差較大，雨山板塊內(nèi)在售樓盤的價(jià)格區(qū)間較大，其區(qū)內(nèi)樓盤在銷售價(jià)格上，有雨山路內(nèi)的雨豐花園高檔住宅公寓，樓盤售價(jià)較高，都集中在 3000 元 /平米以上；而南進(jìn)區(qū)域的樓盤在 2500 元 /平米左右，受其原因影響， 2021 年 12 月份開盤的瑞慈花園定價(jià)不高，基本上取了兩頭的平均部分，價(jià)格為 3000元 /平米。 產(chǎn)品類型較 為集中，單一型樓盤較多 通過分析，我們不難發(fā)現(xiàn)，在今年雨山路板塊的房地產(chǎn)開發(fā)中呈現(xiàn)了以下幾個(gè)特點(diǎn)：一方面：雨山路以內(nèi)一帶可供開發(fā)用地不多，在雨豐花園、碧云天售完后，雨山板塊以北已無樓盤在售。 另外就是基本上都是單一型的樓盤，以多層為主，只有雨豐花園沿雨山路規(guī)劃有小高層，絕大部分還是以單一型多層推出市場(chǎng)，特別有代表性的就是瑞慈花園， 2021 年 12月開盤，較晚推出，也全部是多層的規(guī)劃建筑形態(tài)。 2021 年度馬鞍山商品住宅市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 上海安騰 投資咨詢有限公司 第 25 頁(yè) 市場(chǎng)調(diào)查表 1 調(diào)查日期： 2021 年 1 月 17 日 調(diào)查人： 樓盤名稱： 雨豐花園 樓盤地址：雨山路湖東路口 開發(fā)商：馬鞍山森隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 企劃代理單位：益聽 售樓部 地址：雨山路湖東路口 聯(lián)系電話 現(xiàn)場(chǎng)：雨山路湖東路口 233338 2336688 總占地面積： 25000 總建筑面積： 45000萬平米 建筑形態(tài)： 5幢多層，共 140戶； 3幢小高層，共 178戶。 售價(jià) 單價(jià)范圍 樓層差 單元差價(jià) 折扣率 多層 25103260元 /平米 小高層 2710－ 3460元 /㎡ 50元 /㎡ 2030元 /㎡ 無 付款方式：一次性付款，按揭，分期付款 付款優(yōu)惠：無 戶型 二房二廳一衛(wèi) 三房二廳二衛(wèi) 三室二廳二衛(wèi) 三室二廳二衛(wèi) 四室二廳二衛(wèi) ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 得房率： 83％ 是否有汽車庫(kù)：有 綠化率： 30％ 汽車庫(kù)面積： 40/300 小區(qū)景觀：一般 車庫(kù)價(jià)格：未定 物業(yè)管理公司：未定 車庫(kù)出租或出售方式：未定 物業(yè)管理費(fèi)用：未定 高層電梯品牌：日立 商鋪 面積： 140平米、 框架結(jié)構(gòu) 公用設(shè)備： 價(jià)格： 一層 12021 元 /平方米左右，二層 8000元 /平方米左右 智能化設(shè)備： 可視對(duì)講門鈴、電視 監(jiān)控、紅外放盜 配套設(shè)施 寬帶、電話、有線電視 特殊建材：彩鋁， 彩色鋁合金外飄窗設(shè)計(jì)，落地式彩鋁推拉門 工程進(jìn)度：現(xiàn)房 交房時(shí)間： 05年 6月 銷售、案場(chǎng)情況 銷售人員只有一名 顧客稀少 銷售去化、抗性分析 已基本售完，余下者基本為小高層幾套，難售出 2021 年度馬鞍山商品住宅市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 上海安騰 投資咨詢有限公司 第 26 頁(yè) 市場(chǎng)調(diào)查表 2 調(diào)查日期： 2021 年 1 月 17 日 調(diào)查人： 樓盤名稱： 瑞慈花園 樓盤地址：原市傳動(dòng)機(jī) 械廠地塊，與新市政廣場(chǎng)相隔幾百米 開發(fā)商： 南通瑞慈投資有限公司 企劃代理單位：天行健設(shè)計(jì)事務(wù)有限公司 售樓部 地址：馬鞍山市雨山路 10號(hào)（原傳動(dòng)機(jī)械廠） 聯(lián)系電話 現(xiàn)場(chǎng)：馬鞍山市雨山路 10號(hào)（原傳動(dòng)機(jī)械廠） 2367688 3357888 總占地面積： 總建筑面積： 10萬平米 樓盤性質(zhì)： 7棟小高層、 13棟多層 售價(jià) 單價(jià)范圍 樓層差 單元差價(jià) 折扣率 基價(jià) 28003200元 /㎡ 50元 /㎡ 3050元 /㎡ 付款方式：一次性付款，按揭，分期付款 付款優(yōu)惠：一次性 付款首付 50%，優(yōu)惠 60元 /平米 戶型 二房二廳一衛(wèi) 三房二廳二衛(wèi) 三室二廳二衛(wèi) 三室二廳二衛(wèi) 四室二廳二衛(wèi) ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 容積率： 是否有汽車庫(kù)：有 綠化率： 40％ 汽車庫(kù)面積：地下車庫(kù) 4000平米 小區(qū)景觀：一般 車庫(kù)價(jià)格：未定 物業(yè)管理公司：待定 車庫(kù)出租或出售方式：未定 物業(yè)管理費(fèi)用： /平米 高層電梯品牌：無 商鋪 面積：待定 公用設(shè)備： 價(jià)格：待定 物業(yè)管理：全封閉 管理、 24 晝夜保安巡更 配套設(shè)施 中心幼兒園、周邊實(shí)驗(yàn)小學(xué)、七中、銀行、超市、娛樂、休閑 特殊建材： 無 工程進(jìn)度：動(dòng)工 交房時(shí)間：一期 2021年 9月 銷售、案場(chǎng)情況 銷售現(xiàn)場(chǎng)布置一般， 銷售員未經(jīng)過培訓(xùn)、案場(chǎng)銷售氣氛良好，人流量較大 銷售去化、抗性分析 開盤不久，銷售狀態(tài)良好，一期推出 5棟多層，基本銷售 70%，余下主要為躍層難消化。 廣告投放 基本沒有廣告投放，登記客戶一期半版報(bào)紙廣告 備注 競(jìng)爭(zhēng)力度☆☆☆ 2021 年度馬鞍山商品住宅市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 上海安騰 投資咨詢有限公司 第 27 頁(yè) 另 項(xiàng)目名稱： 康泰佳苑 開發(fā)商： 馬鞍山康泰公司 地理位置： 位于市中心大道以西、印山路以北地段 環(huán)境設(shè)計(jì)： 美國(guó) TLA環(huán)境公司 占地面積： 建筑面積： 23萬平米（住宅 16萬平米） 綠化率： 40％ 建筑密度： 28％ 房源情況： 1000套， 4棟 21層高層， 6棟 11層小高層， 80套低層高檔住宅 戶型： 110－ 246平米 配套： 一個(gè) 6000平米凈菜超市、一個(gè)幼兒園、一個(gè)網(wǎng)球場(chǎng)、一條商業(yè)街、一個(gè) 500 平米社區(qū)活動(dòng)室以及人防設(shè)施、四個(gè)大型車庫(kù)、地下存車位等 ，高檔住宅每戶都有獨(dú)立車庫(kù)。 工程進(jìn)度： 小區(qū)一期工程 2021年 12 月 1 日動(dòng)工，將于 2021年 11月竣工，整個(gè)工程力爭(zhēng) 2021年基本完成。 銷售現(xiàn)狀： 未銷售 項(xiàng)目名稱： 昕源花園 開發(fā)商： 馬鞍山昕源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 策劃公司： 馬鞍山益昕廣告公司 項(xiàng)目地址： 東至實(shí)驗(yàn)小學(xué)，北接師苑路，南臨花園路，西靠名雅居住宅區(qū) 售樓地址： 生化新村第 30棟 占地面積： 建筑面積： 22730平米（住宅 21480平米、商業(yè) 1250平米、車庫(kù) 2940平米） 綠化率： 38% 容積率： 工程進(jìn)度： 2021年底動(dòng)工 交房日期： 2021年底