【導讀】本次調查是在2021年5月18日、2021年8月14日市場調查數據的基礎上，尤其是今年以來，馬鞍山的住宅市場供需兩旺，樓市一路上揚。熱情，樓盤一個接一個地推出，并得到了市場的熱烈響應。觀察馬鞍山房產整體發(fā)展格局，我們發(fā)現在相對集中區(qū)域形成了板塊效應，同一板塊樓盤有。根據這些相似的產品特征，我們將全市2021年在售樓盤。據調查數據顯示：2021年馬鞍山市全年的在售樓盤有35個之多，以在售建筑類型面積比例看(見圖一)，12月份多層住宅的占比明顯下降，其供應面積的占有率由原來的近85%下滑了約25個百分點。靜觀本市樓情，2021年度市中心的樓盤較為集中在湖西路和花雨路。過全市均價，位居榜首。2021年，該區(qū)域在售樓盤數目、規(guī)模都已上一定層次，相繼出現了中央花園、匯。翠名邸、海外海.名筑等一批高品質的樓盤。目前積聚了相當的人氣，集中體現了消費者購房受環(huán)境影響，對房屋品質要求的提高，以及對尊貴、身份象征的渴求等。高檔樓盤的環(huán)境、物業(yè)等配置優(yōu)勢，帶動了馬

　　

【正文】 2300— 2700元 /㎡ 開發(fā)時間： 2021年 5月 銷售熱線： 2347000、 2228687 銷售現狀： 已售 90%，房源銷控幾乎沒有做，余下為一層、躍層 項目名稱： 名雅居 具體位置： 湖東南路與花園路交叉口的東北側 價格范圍： 2100— 2400元 /㎡ 面積范圍： 80— 140㎡ 開發(fā)時間： 2021年 6月；今年十二月份內 6動工 交房時間： 2021年 1月 — 2月 銷售熱線： 232708 2327988 銷售現狀： 已售完。二期商鋪未推出，處關注期。 項目名稱： 金匯 — 城市之光 具體位置： 雨山路南側，江東大道以東 開 發(fā) 商： 浙江經濟協(xié)作公司、馬鞍山金匯房地產開發(fā)有限公司 行銷企劃： 杭州合豐廣告 (由杭州經濟協(xié)作公司進行全盤企劃 ) 設計單位： 馬鞍山市匯華設計院 總占地面積： 60000平方米左右 (一期： 24600平方米 ) 總建筑面積： 90000平方米左右 (一期： 37800平方米 ) 容 積 率： 綠 化 率： 37% 總 戶 數： 500戶，一期 237戶 物業(yè)形態(tài)： 多層，高層共 4棟其中 19層及 15層各兩棟，全部為點式 價格范圍： 多層基價： 21002400元 ?㎡ (一期價格 ) 別墅基價 : 2500元 /平方米 (一期價格 ) 面積范圍 : 86165㎡（多層） 開發(fā)時間： 2021年 11月 28日 銷售現狀： 已售完 項目名稱： 江東小區(qū) 開發(fā)商： 中房房地產置業(yè)有限公司 項目介紹： 該項目分四期開發(fā) 房策網 2021 年度馬鞍山商品住宅市場調查報告 上海安騰 投資咨詢有限公司 第 23 頁 一期：基價 1620元 /平米，目前已交房 二期：基價 1720元 /平米， 2021年 5月交付（目前已售完） 三期：基價 1980元 /平米，最高價 2450元 /平米，一房一價，每層 20％層次費，躍層（綜合價） 1600－ 1700元 /平米， 2021年 12月底竣工， 2021年 5月交付（目前已售完） 四期： 5棟小高層（ 18層）， 2棟多層， 2021年 12月底動工（暫無價格等資料） 配套： 3個地下車庫（ 600－ 700 個車位）、 2個大型綜合商場（ 1 個 20210 多平米、 1個 10000多平米，內有菜場和綜合超市） 售樓熱線： 2333335 項目名稱： 金山碧水 拆遷階段，資料未出 其中 天柱 .同濟花園、碧溪麗景、名雅居、平山新村、 2021年初已售完，不再分析 2021 年度馬鞍山商品住宅市場調查報告 上海安騰 投資咨詢有限公司 第 24 頁 第三板塊分析 雨山路板塊： 樓盤名稱： 雨豐花園、瑞慈花園、康泰佳苑、新紀元 .中央商業(yè)廣場、康嘉 .大景城、昕源花園 雨山路，中心新干道，寬敞潔凈，雨山路板塊又是距離市中心最近的板塊，良好的區(qū)位優(yōu)勢，成熟的生活配套環(huán)境，加上前兩年該地段開發(fā)的全市影響力最大的高檔小區(qū)，如珍珠園、碧云天，使得該板塊樓盤一直有著良好的價格基礎，其區(qū)內商品住宅銷售價格一向明顯高于其它區(qū)域。但隨著馬鞍山城市的不斷開發(fā)建設，熱點板塊頻出，其領先全市樓盤 的地位在 2021 年逐步被湖西板塊取代。 區(qū)內特征明顯，房地產開發(fā)向北拓展 受城市規(guī)劃影響，雨山路板塊的房地產開發(fā)呈現出新的特點，各樓盤從前兩年的追求產品高檔配套物業(yè)，逐步向以城市東括南進、市政府規(guī)劃新址等相關外部環(huán)境賣點內容靠攏。進入 2021 年以來，雨山路區(qū)域推出了較多的樓盤，如早期的名雅居、碧溪麗景，雨豐花園，到在售的瑞慈花園、昕源花園，以及即將開發(fā)的康盛嘉園。由于房價基礎、地理位置較好，這些樓盤售價集中在 25004000 元 /平方米區(qū)域。 整體售價已低于湖西路板塊 由于目前雨山路商品住宅的開發(fā)基本上 集中在城市規(guī)劃東括南進的向南地域，離市中心越來越遠，區(qū)位優(yōu)勢已不再明顯，根據相關調查，進入 2021 年 5 月份后，雨山板塊在售各類型商品住宅的銷售均價已低于湖西板塊。 由于區(qū)位相差較大，雨山板塊內在售樓盤的價格區(qū)間較大，其區(qū)內樓盤在銷售價格上，有雨山路內的雨豐花園高檔住宅公寓，樓盤售價較高，都集中在 3000 元 /平米以上；而南進區(qū)域的樓盤在 2500 元 /平米左右，受其原因影響， 2021 年 12 月份開盤的瑞慈花園定價不高，基本上取了兩頭的平均部分，價格為 3000元 /平米。 產品類型較 為集中，單一型樓盤較多 通過分析，我們不難發(fā)現，在今年雨山路板塊的房地產開發(fā)中呈現了以下幾個特點：一方面：雨山路以內一帶可供開發(fā)用地不多，在雨豐花園、碧云天售完后，雨山板塊以北已無樓盤在售。 另外就是基本上都是單一型的樓盤，以多層為主，只有雨豐花園沿雨山路規(guī)劃有小高層，絕大部分還是以單一型多層推出市場，特別有代表性的就是瑞慈花園， 2021 年 12月開盤，較晚推出，也全部是多層的規(guī)劃建筑形態(tài)。 2021 年度馬鞍山商品住宅市場調查報告 上海安騰 投資咨詢有限公司 第 25 頁 市場調查表 1 調查日期： 2021 年 1 月 17 日 調查人： 樓盤名稱： 雨豐花園 樓盤地址：雨山路湖東路口 開發(fā)商：馬鞍山森隆房地產開發(fā)有限公司 企劃代理單位：益聽 售樓部 地址：雨山路湖東路口 聯(lián)系電話 現場：雨山路湖東路口 233338 2336688 總占地面積： 25000 總建筑面積： 45000萬平米 建筑形態(tài)： 5幢多層，共 140戶； 3幢小高層，共 178戶。 售價 單價范圍 樓層差 單元差價 折扣率 多層 25103260元 /平米 小高層 2710－ 3460元 /㎡ 50元 /㎡ 2030元 /㎡ 無 付款方式：一次性付款，按揭，分期付款 付款優(yōu)惠：無 戶型 二房二廳一衛(wèi) 三房二廳二衛(wèi) 三室二廳二衛(wèi) 三室二廳二衛(wèi) 四室二廳二衛(wèi) ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 得房率： 83％ 是否有汽車庫：有 綠化率： 30％ 汽車庫面積： 40/300 小區(qū)景觀：一般 車庫價格：未定 物業(yè)管理公司：未定 車庫出租或出售方式：未定 物業(yè)管理費用：未定 高層電梯品牌：日立 商鋪 面積： 140平米、 框架結構 公用設備： 價格： 一層 12021 元 /平方米左右，二層 8000元 /平方米左右 智能化設備： 可視對講門鈴、電視 監(jiān)控、紅外放盜 配套設施 寬帶、電話、有線電視 特殊建材：彩鋁， 彩色鋁合金外飄窗設計，落地式彩鋁推拉門 工程進度：現房 交房時間： 05年 6月 銷售、案場情況 銷售人員只有一名 顧客稀少 銷售去化、抗性分析 已基本售完，余下者基本為小高層幾套，難售出 2021 年度馬鞍山商品住宅市場調查報告 上海安騰 投資咨詢有限公司 第 26 頁 市場調查表 2 調查日期： 2021 年 1 月 17 日 調查人： 樓盤名稱： 瑞慈花園 樓盤地址：原市傳動機 械廠地塊，與新市政廣場相隔幾百米 開發(fā)商： 南通瑞慈投資有限公司 企劃代理單位：天行健設計事務有限公司 售樓部 地址：馬鞍山市雨山路 10號（原傳動機械廠） 聯(lián)系電話 現場：馬鞍山市雨山路 10號（原傳動機械廠） 2367688 3357888 總占地面積： 總建筑面積： 10萬平米 樓盤性質： 7棟小高層、 13棟多層 售價 單價范圍 樓層差 單元差價 折扣率 基價 28003200元 /㎡ 50元 /㎡ 3050元 /㎡ 付款方式：一次性付款，按揭，分期付款 付款優(yōu)惠：一次性 付款首付 50%，優(yōu)惠 60元 /平米 戶型 二房二廳一衛(wèi) 三房二廳二衛(wèi) 三室二廳二衛(wèi) 三室二廳二衛(wèi) 四室二廳二衛(wèi) ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 容積率： 是否有汽車庫：有 綠化率： 40％ 汽車庫面積：地下車庫 4000平米 小區(qū)景觀：一般 車庫價格：未定 物業(yè)管理公司：待定 車庫出租或出售方式：未定 物業(yè)管理費用： /平米 高層電梯品牌：無 商鋪 面積：待定 公用設備： 價格：待定 物業(yè)管理：全封閉 管理、 24 晝夜保安巡更 配套設施 中心幼兒園、周邊實驗小學、七中、銀行、超市、娛樂、休閑 特殊建材： 無 工程進度：動工 交房時間：一期 2021年 9月 銷售、案場情況 銷售現場布置一般， 銷售員未經過培訓、案場銷售氣氛良好，人流量較大 銷售去化、抗性分析 開盤不久，銷售狀態(tài)良好，一期推出 5棟多層，基本銷售 70%，余下主要為躍層難消化。 廣告投放 基本沒有廣告投放，登記客戶一期半版報紙廣告 備注 競爭力度☆☆☆ 2021 年度馬鞍山商品住宅市場調查報告 上海安騰 投資咨詢有限公司 第 27 頁 另 項目名稱： 康泰佳苑 開發(fā)商： 馬鞍山康泰公司 地理位置： 位于市中心大道以西、印山路以北地段 環(huán)境設計： 美國 TLA環(huán)境公司 占地面積： 建筑面積： 23萬平米（住宅 16萬平米） 綠化率： 40％ 建筑密度： 28％ 房源情況： 1000套， 4棟 21層高層， 6棟 11層小高層， 80套低層高檔住宅 戶型： 110－ 246平米 配套： 一個 6000平米凈菜超市、一個幼兒園、一個網球場、一條商業(yè)街、一個 500 平米社區(qū)活動室以及人防設施、四個大型車庫、地下存車位等 ，高檔住宅每戶都有獨立車庫。 工程進度： 小區(qū)一期工程 2021年 12 月 1 日動工，將于 2021年 11月竣工，整個工程力爭 2021年基本完成。 銷售現狀： 未銷售 項目名稱： 昕源花園 開發(fā)商： 馬鞍山昕源房地產開發(fā)有限公司 策劃公司： 馬鞍山益昕廣告公司 項目地址： 東至實驗小學，北接師苑路，南臨花園路，西靠名雅居住宅區(qū) 售樓地址： 生化新村第 30棟 占地面積： 建筑面積： 22730平米（住宅 21480平米、商業(yè) 1250平米、車庫 2940平米） 綠化率： 38% 容積率： 工程進度： 2021年底動工 交房日期： 2021年底