【正文】 億元人民幣項(xiàng)目開發(fā)周期：五年（2004年—2008年）二、背景資料（一）宏觀形勢● 改革開放后的中國GDP持續(xù)多年保持8%左右的增長率，為世人所矚目。2004年10月馬鞍山市正式加入長三角經(jīng)濟(jì)合作圈。二市的合作也進(jìn)入實(shí)質(zhì)性階段，真正在資源互補(bǔ)上實(shí)現(xiàn)區(qū)域分工協(xié)作，南京市的輕軌延伸至馬鞍山市已通過立項(xiàng)，南京中北（上市公司）的公交車已駛?cè)腭R鞍山。當(dāng)前的國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢給馬鞍山市經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了前所未有的機(jī)遇。2003年，以企業(yè)改革為中心的改革攻堅(jiān)取得歷史性突破，行政管理體制改革繼續(xù)深化，也是全國行政綜合執(zhí)法試點(diǎn)城市?！?2003年人均GDP1858美元，城鎮(zhèn)人均可支配收入8749元，人均消費(fèi)性支出6610元，各項(xiàng)指標(biāo)均列安徽省首位。其理由為：外國資本的涌入與民營資本的迅速擴(kuò)張必將大大加快中國工業(yè)化與國際化進(jìn)程。市政府提出要通過三步走，翻三番，確?！皟蓚€(gè)率先”目標(biāo)的圓滿實(shí)現(xiàn)。而從產(chǎn)品消費(fèi)的種類上講，主要集中在建材、家電、家具、休閑娛樂類消費(fèi)、汽車和居住上。我們在經(jīng)過多次的實(shí)地考察之后，對這一區(qū)域的特點(diǎn)進(jìn)行詳盡的分析，認(rèn)為：從馬鞍山市政府業(yè)已確定的開發(fā)、開放總體戰(zhàn)略考慮，這一區(qū)域處于老城區(qū)與新城區(qū)的交界處及城市東大門，比較適宜于建設(shè)一個(gè)集大市場、餐飲、賓館、休閑娛樂、商務(wù)辦公、住宅等物業(yè)的新的商業(yè)城。WEAKNESS（問題點(diǎn)）1）地理位置雖然優(yōu)越，但北側(cè)的紅旗路尚未建成；2）整個(gè)項(xiàng)目周期長，投資規(guī)模大，必須合理籌劃，建立多渠道資金來源；3）目前項(xiàng)目周邊環(huán)境較差，周邊都是農(nóng)田、小路、廢棄廠房等；4）馬鞍山業(yè)態(tài)單一。未名湖畔綠地、廊橋及商業(yè)街景觀采用中西結(jié)合的方式，突出視覺效果。將本項(xiàng)目打造成為馬鞍山市最為繁華的商業(yè)中心和不夜城。中心區(qū)：以水系與綠化景觀為背景規(guī)劃大型主題廣場，四周布高層高檔寫字樓、產(chǎn)權(quán)式公寓，底下二層為大型商業(yè)廣場，聚集人氣，使整個(gè)地塊升值。B區(qū)為家俱家電、建材批發(fā)區(qū)：位于地塊的東北部，建設(shè)大型家俱批發(fā)市場，規(guī)劃為三層大賣場，靠近江東大道，交通便捷，并可塑造新區(qū)良好的形象。E區(qū)為住宅區(qū)：分位于圓橋路兩側(cè)的商住區(qū)和花果山邊的高檔別墅區(qū)，為整個(gè)區(qū)域增加人氣，為市招商引資創(chuàng)造條件?？紤]到本項(xiàng)目規(guī)模較大，物業(yè)種類多，開發(fā)經(jīng)營及招商專業(yè)性較強(qiáng)，同時(shí)為便于與國內(nèi)某一領(lǐng)域的著名企業(yè)進(jìn)行強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，特為專業(yè)批發(fā)市場、寫字樓、酒店、住宅、商業(yè)物業(yè)等在總公司設(shè)立專業(yè)的項(xiàng)目公司及市場管理和物業(yè)管理公司。1）健全管理組織與規(guī)章制度。我們計(jì)劃邀請工商、稅務(wù)、技監(jiān)、安全和消協(xié)等政府部門派員到市場合署辦公，組建區(qū)域性的監(jiān)督中心。市場管理人員將主動參與行業(yè)組織活動，積極引導(dǎo)從業(yè)人員合法經(jīng)商、誠信經(jīng)商，主動疏導(dǎo)矛盾，提高從業(yè)人員素質(zhì)。挖掘文化與旅游價(jià)值。廣場建成之前，將建立或委托物業(yè)管理公司實(shí)施日常物業(yè)管理，包括物業(yè)維修、綠化、保安和市場活動安排等。顯著增加城市經(jīng)濟(jì)總量與財(cái)政收入該項(xiàng)目建成后，50萬平方米的商業(yè)性經(jīng)營面積及配套，預(yù)測可實(shí)現(xiàn)年銷售額超50億元。本項(xiàng)目全部建成之后將向社會直接提供就業(yè)崗位15000個(gè)左右。有效經(jīng)營城市本項(xiàng)目建成后，將大大改善區(qū)域環(huán)境和城市配套，政府將在周邊地塊的出讓上獲得回報(bào)。二、招商計(jì)劃項(xiàng)目招商是本項(xiàng)目開發(fā)過程的重要環(huán)節(jié)?，F(xiàn)將初步打算概述如下：市場調(diào)研。招商的具體實(shí)施需要一班人馬。廣告宣傳。中期宣傳市場營銷方式、價(jià)位、定金式租金、付款方式、優(yōu)惠措施等，后期則重點(diǎn)宣傳招商實(shí)現(xiàn)率、裝修標(biāo)準(zhǔn)、市場管理辦法、試營業(yè)與開張安排為主。招商側(cè)重點(diǎn)：A、對重點(diǎn)地區(qū)主動出擊招商，如溫州等地； B、引進(jìn)主力店和人氣店，以點(diǎn)帶面； C、前期與有社會資源的投資商簽訂合作協(xié)議； 目前已取得實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展（根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營定律12進(jìn)行操作）。制訂切實(shí)可行且有較高收益率的營銷價(jià)格。第七篇 競爭優(yōu)勢縱觀本案有如下優(yōu)勢：獨(dú)特的地理位置；便捷的交通條件；規(guī)模大、配套齊、有主題、起點(diǎn)高，下可復(fù)制；新的土地政策及管理體制，會使土地成本升高、資源越來越稀缺；《大店選址法》和《商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃》會對新的項(xiàng)目有所制約；文化與創(chuàng)新是本案的核心競爭力；本項(xiàng)目有一流的管理團(tuán)隊(duì)。豐富的社會資源和成功經(jīng)驗(yàn)為本項(xiàng)目的順利實(shí)施提供了可靠的保證。張 群：浙江省優(yōu)秀女企業(yè)家，金華精選礦業(yè)有限公司董事長，本公司董事。王文松：曾任浙江近江集團(tuán)總裁，萬事利集團(tuán)房產(chǎn)部總經(jīng)理。另外本公司還在當(dāng)?shù)毓_招聘有識志士加盟，努力打造一支有凝聚力、有競爭力、有戰(zhàn)斗力的高效團(tuán)隊(duì)。第九篇 風(fēng)險(xiǎn)與對策由于項(xiàng)目實(shí)施周期較長，在實(shí)施過程中尚有許多不確定性因素，故必須充分預(yù)測項(xiàng)目的實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)，盡可能完善保障措施，最大限度地提高項(xiàng)目成功運(yùn)作的可靠性。2）憑借公司良好的信譽(yù)，與銀行簽訂授信協(xié)議，獲得一定的信貸額度，以備需要時(shí)采用。為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，我們要求在土地合同中及馬鞍山市政府會議備忘錄中明確，確保政策的延續(xù)性。挑選精兵強(qiáng)將，建立一流的項(xiàng)目策劃隊(duì)伍施工管理隊(duì)伍、項(xiàng)目招商隊(duì)伍和物業(yè)管理隊(duì)伍，并將其形成合力，全力打造質(zhì)量一流、管理先進(jìn)、富有特色的精品項(xiàng)目。所有此商業(yè)計(jì)劃包含的信息及進(jìn)一步查詢的相關(guān)任何信息都必須永久地加以保密。26 / 26。此商業(yè)計(jì)劃中所含的信息是建立在大量的社會調(diào)研獲取的可靠數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行邏輯推理得出，由于總體詳細(xì)規(guī)劃尚未最后確定及市場也在發(fā)生變化,所以本計(jì)劃書可能會與實(shí)際結(jié)果有所偏差。不能復(fù)制或使用于其它用途。產(chǎn)品創(chuàng)新:按照SHOPPING MALL商業(yè)模式建立一個(gè)高平臺的商城,在住宅區(qū)內(nèi)引入生態(tài),健康,運(yùn)動等概念打造高檔住宅區(qū),讓消費(fèi)者在購房的同時(shí)也選擇了一種生活方式。4）引進(jìn)信托資金。為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，必須建立多渠道的資金來源。 企業(yè)的精神是：持續(xù)創(chuàng)新，追求卓越。本公司延聘由上海房地產(chǎn)業(yè)權(quán)威印坤華教授領(lǐng)銜的上海華燕置業(yè)策劃有限公司擔(dān)任本項(xiàng)目的全程營銷策劃。趙國毅：曾在浙江多家國企和民企擔(dān)任總經(jīng)理，現(xiàn)任本公司董事、副總經(jīng)理。有從事建筑設(shè)計(jì)和房地產(chǎn)開發(fā)二十余年的經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)任本公司董事長、蘇州市農(nóng)工商房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長。按照現(xiàn)代企業(yè)制度和經(jīng)營理念建立的股份有限公司，主要從事房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、中介和物業(yè)管理，主要發(fā)起人之一蘇州市農(nóng)工商房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于1993年，具備豐富的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，市場運(yùn)作能力和良好的社會信譽(yù)（省級AAA資信等級和重合同、守