【正文】 業(yè)的新的商業(yè)城。二、產(chǎn)品競爭分析（因住宅類物業(yè)供不應求，僅對商業(yè)地產(chǎn)進行分析）本地同類市場如華東國際裝飾城、花山路建材市場、解放路商業(yè)街等規(guī)模較小、品種單一，無法滿足消費者需求，造成消費外流；南京江寧區(qū)在建中的同曦建材市場會對本案有一定沖擊，但距離、成本和租金是本案的優(yōu)勢，大而全、有文化、有品位、有創(chuàng)新是本案的核心競爭力；蕪湖建材市場開發(fā)經(jīng)營很不成功，對本案影響不大。三、項目定位立足馬鞍山，輻射蕪湖、巢湖、江寧的建材、家俱、服裝、家電、農(nóng)副產(chǎn)品等集散地，同時成為馬鞍山、南京的餐飲、休閑、購物和娛樂中心，成為馬鞍山市新的商業(yè)中心。四、SWOT分析要點：STRENGTH（優(yōu)勢點）：1）本案處于馬鞍山新城區(qū)規(guī)劃方案的重要地塊，距離市中心僅五分鐘車程，人流，車流引入比較方便；2）本地塊就位與寧馬高速出入口，由紅旗路、葛羊路連通市中心，江東大道貫通南北，足可涵蓋南京、蕪湖、馬鞍山三大市場，交通便捷，地理位置優(yōu)越，地段優(yōu)勢明顯；3）規(guī)模大，占地面積830000平方米，建筑面積約900000平方米；4）配套完整，整個區(qū)域包括：四星級酒店、多功能商務樓、家居用品批發(fā)市場、建材批發(fā)中心、餐飲休閑、購物廣場、住宅、別墅等；5）位于地塊北側(cè)，江東大道和紅旗北路口有一個公交總站，乃將來的客流集散中心，人流匯聚，物品集散；6）地塊東即將興建3萬人的居住區(qū)，花果山東己建重點中學和將建2萬人居住區(qū)。WEAKNESS（問題點）1）地理位置雖然優(yōu)越，但北側(cè)的紅旗路尚未建成；2）整個項目周期長，投資規(guī)模大，必須合理籌劃，建立多渠道資金來源；3）目前項目周邊環(huán)境較差，周邊都是農(nóng)田、小路、廢棄廠房等；4）馬鞍山業(yè)態(tài)單一。OPPORTUNIES（機會點）：1)馬鞍山市的整體經(jīng)濟目前正處于高速發(fā)展的起步階段，且基礎雄厚、經(jīng)濟環(huán)境優(yōu)越；2）全國整體的房地產(chǎn)市場正處于新一輪的景氣周期，近期介入市場的時機很好；3）國內(nèi)宏觀經(jīng)濟形勢向好，投資者信心增強，商貿(mào)活動頻繁必然對大型批發(fā)類型市場物業(yè)的需求量增加；4）目前馬鞍山、蕪湖、南京江寧區(qū)相關(guān)的大規(guī)模的建材、家俱、服飾、家電等大型市場并沒有真正形成，但又都在近兩年逐步得到發(fā)展；5）市府重視并大力支持本項目（己列入今年市政府實事工程），將有力的推動本項目的順利展開；6）國家《大店選址法》和《商業(yè)網(wǎng)點規(guī)范》在年內(nèi)出臺，將保障本項目的順利實施和升值空間。THREATS（威脅點）：1）如果項目的開發(fā)周期較長，前期運作不順，后期可能要面臨市場下滑的風險；2）周邊城市，如蕪湖、江寧都在積極發(fā)展規(guī)?；虡I(yè)市場，后期會對本項目的經(jīng)營帶來競爭壓力；第三篇 總體規(guī)劃一、規(guī)劃思路借鑒國際流行的第五代商業(yè)地產(chǎn)模式——SHOPPING MALL模式，同時保留了商業(yè)步行街等傳統(tǒng)業(yè)態(tài)特點，力求在購物、環(huán)境、休閑、娛樂、旅游、文化等方面與商業(yè)地產(chǎn)達到完美結(jié)合。本著“以人為本，因地制宜”的原則，將現(xiàn)代的建筑風格與傳統(tǒng)的徽派建筑元素揉合在一起，以強化該區(qū)域的傳統(tǒng)文化氣氛和旅游功能。未名湖畔綠地、廊橋及商業(yè)街景觀采用中西結(jié)合的方式，突出視覺效果。賓館酒店及休閑娛樂項目的設計則采用現(xiàn)代建筑設計理念，力求突出整個區(qū)域的中心功能和建筑層次。整個廣場以美化、綠化和亮化為目標。做到四個最，即市場面積最大，中外餐飲最全，傳統(tǒng)文化氣氛最強、生態(tài)環(huán)境最佳。將本項目打造成為馬鞍山市最為繁華的商業(yè)中心和不夜城。二、總體規(guī)劃本項目規(guī)劃的整體結(jié)構(gòu)為“兩條綠軸、一個中心區(qū)和五個功能片區(qū)”，其中中心區(qū)圍繞兩條綠化水景主軸交叉處形成新區(qū)公共活動與休閑空間；兩條綠軸將地塊自然分割為五個片區(qū)，五個片區(qū)則以一種向外的商業(yè)功能漸次過渡為內(nèi)向的商業(yè)與居住功能，使整個區(qū)域形成分布合理、功能清晰、過渡自然、人天合一的生態(tài)環(huán)境。兩條軸向綠化帶：以基地內(nèi)現(xiàn)有的東西向水系和沿規(guī)劃的東西向干道為依托形成橫向綠軸，其向東與城市濱河綠帶相連，向西則與西部地塊徑連；南北向沿規(guī)劃干道規(guī)劃了一條縱向綠軸，從而整個新區(qū)形成十字型伸展的綠化網(wǎng)絡。通過軸線與道路的引導作用，使地塊內(nèi)部的土地增值。中心區(qū)：以水系與綠化景觀為背景規(guī)劃大型主題廣場，四周布高層高檔寫字樓、產(chǎn)權(quán)式公寓，底下二層為大型商業(yè)廣場，聚集人氣，使整個地塊升值。五個功能區(qū)片：A區(qū)為賓館、寫字樓與餐飲娛樂區(qū)：該區(qū)靠近江東大道與葛羊路交叉口，是馬鞍山市的東大門。規(guī)劃在交叉口處設高層次的賓館和寫字樓，二樓外形上相互呼應，構(gòu)成姐妹樓態(tài)勢，將建成城市的標志性建筑。賓館以西設一處休閑娛樂設施，與賓館、寫字樓配套，同時吸引南京的客人在商城消費。B區(qū)為家俱家電、建材批發(fā)區(qū)：位于地塊的東北部，建設大型家俱批發(fā)市場，規(guī)劃為三層大賣場，靠近江東大道，交通便捷，并可塑造新區(qū)良好的形象。C區(qū)為倉儲區(qū)：位于地塊北部，紅旗東路延伸段之南。倉儲區(qū)靠近建材、家俱、家電批發(fā)市場，可為批發(fā)市場提供便捷的配套服務，靠近鐵路、國道和公交總站，便于人流和貨物的流轉(zhuǎn)。D區(qū)：休閑步行街、小百貨區(qū)：考慮到地塊南部、葛羊路以南為城市主要的居住區(qū)，因此規(guī)劃了一片為之服務的商貿(mào)區(qū)，以零售、餐飲為主的商業(yè)配套對批發(fā)市場區(qū)也構(gòu)成必要的補充。E區(qū)為住宅區(qū)：分位于圓橋路兩側(cè)的商住區(qū)和花果山邊的高檔別墅區(qū)，為整個區(qū)域增加人氣，為市招商引資創(chuàng)造條件?？蓞⒁娍傮w規(guī)劃圖.第四篇 運作計劃一、經(jīng)營理念本案博采新都市主義和SHOPPING MALL等之特長，根據(jù)馬鞍山當?shù)氐膶嶋H情況，挖掘當?shù)睾竦臍v史文化內(nèi)涵，進行創(chuàng)新，把新都市廣場塑造成一個主題廣場，讓大人、小孩、男人、女人、中國人、外國人都能在其中找到自己的樂所。以誠信為本，把本案做成旺租、旺鋪、旺場、旺銷，達到與經(jīng)營者、投資者（業(yè)主）、合作伙伴共贏。二、運營模式為實施項目，在馬鞍山市組建安徽省新都建設股份有限公司，注冊資金6500萬元。考慮到本項目規(guī)模較大，物業(yè)種類多，開發(fā)經(jīng)營及招商專業(yè)性較強，同時為便于與國內(nèi)某一領(lǐng)域的著名企業(yè)進行強強聯(lián)手，特為專業(yè)批發(fā)市場、寫字樓、酒店、住宅、商業(yè)物業(yè)等在總公司設立專業(yè)的項目公司及市場管理和物業(yè)管理公司。 根據(jù)各類物業(yè)的特點和市場情況，確立各項目公司的經(jīng)營原則：住宅、別墅根據(jù)市場的需求，目標為全部實現(xiàn)銷售；寫字樓租售結(jié)合；酒店委托管理或整體轉(zhuǎn)讓；大型批發(fā)市場和其它商業(yè)物業(yè)以出租為主結(jié)合出售（以租帶售）；物流及輔房以出租為主，總體要求有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，實現(xiàn)滾動式開發(fā)，達到利潤最大化。商業(yè)地產(chǎn)以定單式為主——針對