【正文】 業(yè)的新的商業(yè)城。二、產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)分析（因住宅類(lèi)物業(yè)供不應(yīng)求，僅對(duì)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行分析）本地同類(lèi)市場(chǎng)如華東國(guó)際裝飾城、花山路建材市場(chǎng)、解放路商業(yè)街等規(guī)模較小、品種單一，無(wú)法滿足消費(fèi)者需求，造成消費(fèi)外流；南京江寧區(qū)在建中的同曦建材市場(chǎng)會(huì)對(duì)本案有一定沖擊，但距離、成本和租金是本案的優(yōu)勢(shì)，大而全、有文化、有品位、有創(chuàng)新是本案的核心競(jìng)爭(zhēng)力；蕪湖建材市場(chǎng)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)很不成功，對(duì)本案影響不大。三、項(xiàng)目定位立足馬鞍山，輻射蕪湖、巢湖、江寧的建材、家俱、服裝、家電、農(nóng)副產(chǎn)品等集散地，同時(shí)成為馬鞍山、南京的餐飲、休閑、購(gòu)物和娛樂(lè)中心，成為馬鞍山市新的商業(yè)中心。四、SWOT分析要點(diǎn)：STRENGTH（優(yōu)勢(shì)點(diǎn)）：1）本案處于馬鞍山新城區(qū)規(guī)劃方案的重要地塊，距離市中心僅五分鐘車(chē)程，人流，車(chē)流引入比較方便；2）本地塊就位與寧馬高速出入口，由紅旗路、葛羊路連通市中心，江東大道貫通南北，足可涵蓋南京、蕪湖、馬鞍山三大市場(chǎng)，交通便捷，地理位置優(yōu)越，地段優(yōu)勢(shì)明顯；3）規(guī)模大，占地面積830000平方米，建筑面積約900000平方米；4）配套完整，整個(gè)區(qū)域包括：四星級(jí)酒店、多功能商務(wù)樓、家居用品批發(fā)市場(chǎng)、建材批發(fā)中心、餐飲休閑、購(gòu)物廣場(chǎng)、住宅、別墅等；5）位于地塊北側(cè)，江東大道和紅旗北路口有一個(gè)公交總站，乃將來(lái)的客流集散中心，人流匯聚，物品集散；6）地塊東即將興建3萬(wàn)人的居住區(qū)，花果山東己建重點(diǎn)中學(xué)和將建2萬(wàn)人居住區(qū)。WEAKNESS（問(wèn)題點(diǎn)）1）地理位置雖然優(yōu)越，但北側(cè)的紅旗路尚未建成；2）整個(gè)項(xiàng)目周期長(zhǎng)，投資規(guī)模大，必須合理籌劃，建立多渠道資金來(lái)源；3）目前項(xiàng)目周邊環(huán)境較差，周邊都是農(nóng)田、小路、廢棄廠房等；4）馬鞍山業(yè)態(tài)單一。OPPORTUNIES（機(jī)會(huì)點(diǎn)）：1)馬鞍山市的整體經(jīng)濟(jì)目前正處于高速發(fā)展的起步階段，且基礎(chǔ)雄厚、經(jīng)濟(jì)環(huán)境優(yōu)越；2）全國(guó)整體的房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于新一輪的景氣周期，近期介入市場(chǎng)的時(shí)機(jī)很好；3）國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)向好，投資者信心增強(qiáng)，商貿(mào)活動(dòng)頻繁必然對(duì)大型批發(fā)類(lèi)型市場(chǎng)物業(yè)的需求量增加；4）目前馬鞍山、蕪湖、南京江寧區(qū)相關(guān)的大規(guī)模的建材、家俱、服飾、家電等大型市場(chǎng)并沒(méi)有真正形成，但又都在近兩年逐步得到發(fā)展；5）市府重視并大力支持本項(xiàng)目（己列入今年市政府實(shí)事工程），將有力的推動(dòng)本項(xiàng)目的順利展開(kāi)；6）國(guó)家《大店選址法》和《商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)范》在年內(nèi)出臺(tái)，將保障本項(xiàng)目的順利實(shí)施和升值空間。THREATS（威脅點(diǎn)）：1）如果項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，前期運(yùn)作不順，后期可能要面臨市場(chǎng)下滑的風(fēng)險(xiǎn)；2）周邊城市，如蕪湖、江寧都在積極發(fā)展規(guī)?；虡I(yè)市場(chǎng)，后期會(huì)對(duì)本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)帶來(lái)競(jìng)爭(zhēng)壓力；第三篇 總體規(guī)劃一、規(guī)劃思路借鑒國(guó)際流行的第五代商業(yè)地產(chǎn)模式——SHOPPING MALL模式，同時(shí)保留了商業(yè)步行街等傳統(tǒng)業(yè)態(tài)特點(diǎn)，力求在購(gòu)物、環(huán)境、休閑、娛樂(lè)、旅游、文化等方面與商業(yè)地產(chǎn)達(dá)到完美結(jié)合。本著“以人為本，因地制宜”的原則，將現(xiàn)代的建筑風(fēng)格與傳統(tǒng)的徽派建筑元素揉合在一起，以強(qiáng)化該區(qū)域的傳統(tǒng)文化氣氛和旅游功能。未名湖畔綠地、廊橋及商業(yè)街景觀采用中西結(jié)合的方式，突出視覺(jué)效果。賓館酒店及休閑娛樂(lè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)則采用現(xiàn)代建筑設(shè)計(jì)理念，力求突出整個(gè)區(qū)域的中心功能和建筑層次。整個(gè)廣場(chǎng)以美化、綠化和亮化為目標(biāo)。做到四個(gè)最，即市場(chǎng)面積最大，中外餐飲最全，傳統(tǒng)文化氣氛最強(qiáng)、生態(tài)環(huán)境最佳。將本項(xiàng)目打造成為馬鞍山市最為繁華的商業(yè)中心和不夜城。二、總體規(guī)劃本項(xiàng)目規(guī)劃的整體結(jié)構(gòu)為“兩條綠軸、一個(gè)中心區(qū)和五個(gè)功能片區(qū)”，其中中心區(qū)圍繞兩條綠化水景主軸交叉處形成新區(qū)公共活動(dòng)與休閑空間；兩條綠軸將地塊自然分割為五個(gè)片區(qū)，五個(gè)片區(qū)則以一種向外的商業(yè)功能漸次過(guò)渡為內(nèi)向的商業(yè)與居住功能，使整個(gè)區(qū)域形成分布合理、功能清晰、過(guò)渡自然、人天合一的生態(tài)環(huán)境。兩條軸向綠化帶：以基地內(nèi)現(xiàn)有的東西向水系和沿規(guī)劃的東西向干道為依托形成橫向綠軸，其向東與城市濱河綠帶相連，向西則與西部地塊徑連；南北向沿規(guī)劃干道規(guī)劃了一條縱向綠軸，從而整個(gè)新區(qū)形成十字型伸展的綠化網(wǎng)絡(luò)。通過(guò)軸線與道路的引導(dǎo)作用，使地塊內(nèi)部的土地增值。中心區(qū)：以水系與綠化景觀為背景規(guī)劃大型主題廣場(chǎng)，四周布高層高檔寫(xiě)字樓、產(chǎn)權(quán)式公寓，底下二層為大型商業(yè)廣場(chǎng)，聚集人氣，使整個(gè)地塊升值。五個(gè)功能區(qū)片：A區(qū)為賓館、寫(xiě)字樓與餐飲娛樂(lè)區(qū)：該區(qū)靠近江東大道與葛羊路交叉口，是馬鞍山市的東大門(mén)。規(guī)劃在交叉口處設(shè)高層次的賓館和寫(xiě)字樓，二樓外形上相互呼應(yīng)，構(gòu)成姐妹樓態(tài)勢(shì)，將建成城市的標(biāo)志性建筑。賓館以西設(shè)一處休閑娛樂(lè)設(shè)施，與賓館、寫(xiě)字樓配套，同時(shí)吸引南京的客人在商城消費(fèi)。B區(qū)為家俱家電、建材批發(fā)區(qū)：位于地塊的東北部，建設(shè)大型家俱批發(fā)市場(chǎng)，規(guī)劃為三層大賣(mài)場(chǎng)，靠近江東大道，交通便捷，并可塑造新區(qū)良好的形象。C區(qū)為倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)：位于地塊北部，紅旗東路延伸段之南。倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)靠近建材、家俱、家電批發(fā)市場(chǎng)，可為批發(fā)市場(chǎng)提供便捷的配套服務(wù)，靠近鐵路、國(guó)道和公交總站，便于人流和貨物的流轉(zhuǎn)。D區(qū)：休閑步行街、小百貨區(qū)：考慮到地塊南部、葛羊路以南為城市主要的居住區(qū)，因此規(guī)劃了一片為之服務(wù)的商貿(mào)區(qū)，以零售、餐飲為主的商業(yè)配套對(duì)批發(fā)市場(chǎng)區(qū)也構(gòu)成必要的補(bǔ)充。E區(qū)為住宅區(qū)：分位于圓橋路兩側(cè)的商住區(qū)和花果山邊的高檔別墅區(qū)，為整個(gè)區(qū)域增加人氣，為市招商引資創(chuàng)造條件?？蓞⒁?jiàn)總體規(guī)劃圖.第四篇 運(yùn)作計(jì)劃一、經(jīng)營(yíng)理念本案博采新都市主義和SHOPPING MALL等之特長(zhǎng)，根據(jù)馬鞍山當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，挖掘當(dāng)?shù)睾竦臍v史文化內(nèi)涵，進(jìn)行創(chuàng)新，把新都市廣場(chǎng)塑造成一個(gè)主題廣場(chǎng)，讓大人、小孩、男人、女人、中國(guó)人、外國(guó)人都能在其中找到自己的樂(lè)所。以誠(chéng)信為本，把本案做成旺租、旺鋪、旺場(chǎng)、旺銷(xiāo)，達(dá)到與經(jīng)營(yíng)者、投資者（業(yè)主）、合作伙伴共贏。二、運(yùn)營(yíng)模式為實(shí)施項(xiàng)目，在馬鞍山市組建安徽省新都建設(shè)股份有限公司，注冊(cè)資金6500萬(wàn)元?？紤]到本項(xiàng)目規(guī)模較大，物業(yè)種類(lèi)多，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)及招商專(zhuān)業(yè)性較強(qiáng)，同時(shí)為便于與國(guó)內(nèi)某一領(lǐng)域的著名企業(yè)進(jìn)行強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，特為專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)、寫(xiě)字樓、酒店、住宅、商業(yè)物業(yè)等在總公司設(shè)立專(zhuān)業(yè)的項(xiàng)目公司及市場(chǎng)管理和物業(yè)管理公司。 根據(jù)各類(lèi)物業(yè)的特點(diǎn)和市場(chǎng)情況，確立各項(xiàng)目公司的經(jīng)營(yíng)原則：住宅、別墅根據(jù)市場(chǎng)的需求，目標(biāo)為全部實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售；寫(xiě)字樓租售結(jié)合；酒店委托管理或整體轉(zhuǎn)讓?zhuān)淮笮团l(fā)市場(chǎng)和其它商業(yè)物業(yè)以出租為主結(jié)合出售（以租帶售）；物流及輔房以出租為主，總體要求有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)式開(kāi)發(fā)，達(dá)到利潤(rùn)最大化。商業(yè)地產(chǎn)以定單式為主——針對(duì)