【正文】 ，故必須充分預(yù)測(cè)項(xiàng)目的實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)，盡可能完善保障措施，最大限度地提高項(xiàng)目成功運(yùn)作的可靠性。為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，我們要求在土地合同中及馬鞍山市政府會(huì)議備忘錄中明確，確保政策的延續(xù)性。所有此商業(yè)計(jì)劃包含的信息及進(jìn)一步查詢的相關(guān)任何信息都必須永久地加以保密。此商業(yè)計(jì)劃中所含的信息是建立在大量的社會(huì)調(diào)研獲取的可靠數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行邏輯推理得出，由于總體詳細(xì)規(guī)劃尚未最后確定及市場(chǎng)也在發(fā)生變化,所以本計(jì)劃書(shū)可能會(huì)與實(shí)際結(jié)果有所偏差。產(chǎn)品創(chuàng)新:按照SHOPPING MALL商業(yè)模式建立一個(gè)高平臺(tái)的商城,在住宅區(qū)內(nèi)引入生態(tài),健康,運(yùn)動(dòng)等概念打造高檔住宅區(qū),讓消費(fèi)者在購(gòu)房的同時(shí)也選擇了一種生活方式。為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，必須建立多渠道的資金來(lái)源。本公司延聘由上海房地產(chǎn)業(yè)權(quán)威印坤華教授領(lǐng)銜的上海華燕置業(yè)策劃有限公司擔(dān)任本項(xiàng)目的全程營(yíng)銷策劃。有從事建筑設(shè)計(jì)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)二十余年的經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)任本公司董事長(zhǎng)、蘇州市農(nóng)工商房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事長(zhǎng)。盡可能達(dá)到市場(chǎng)招商一氣呵成，形成氣勢(shì)。方式的采用主要參考價(jià)效比。培訓(xùn)招商人員。同時(shí)，鑒于該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)是有城區(qū)規(guī)劃、建設(shè)功能特性，招商工作不僅需與城區(qū)發(fā)展相協(xié)調(diào)，而且要與馬鞍山城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相協(xié)調(diào)。城市功能明顯增強(qiáng)本項(xiàng)目處于老城區(qū)與新城區(qū)的交叉區(qū)域，它對(duì)于新城區(qū)的擴(kuò)大和老城區(qū)的改造具有不可或缺的作用。投資回報(bào)分析：總利潤(rùn)：280750232715+13100（財(cái)務(wù)費(fèi)用）=61135萬(wàn)元稅后凈利潤(rùn)：6113567%=40960萬(wàn)元項(xiàng)目利潤(rùn)率：40960/200000=%投資利潤(rùn)率：40960/35000=%年投資利潤(rùn)率：%/=% （）二、財(cái)務(wù)說(shuō)明賓館的轉(zhuǎn)讓未考慮利潤(rùn)；財(cái)務(wù)費(fèi)用中考慮了土地分期付款，但計(jì)算利息，也考慮了融資成本；所有出讓均價(jià)比目前市場(chǎng)價(jià)格低，較保守；也未考慮上漲空間；實(shí)際上，商業(yè)物業(yè)以招租為主，本計(jì)劃書(shū)未作調(diào)正，僅考慮市場(chǎng)培育期部分租金收入。5）強(qiáng)化員工服務(wù)意識(shí)。與之同時(shí)，還將制訂與健全管理制度，尤其是對(duì)從業(yè)人員的職業(yè)道德規(guī)范，明碼標(biāo)價(jià)、商品質(zhì)量、售后服務(wù)和消防安全等方面作出明確規(guī)定。以誠(chéng)信為本，把本案做成旺租、旺鋪、旺場(chǎng)、旺銷，達(dá)到與經(jīng)營(yíng)者、投資者（業(yè)主）、合作伙伴共贏。規(guī)劃在交叉口處設(shè)高層次的賓館和寫(xiě)字樓，二樓外形上相互呼應(yīng)，構(gòu)成姐妹樓態(tài)勢(shì)，將建成城市的標(biāo)志性建筑。整個(gè)廣場(chǎng)以美化、綠化和亮化為目標(biāo)。三、項(xiàng)目定位立足馬鞍山，輻射蕪湖、巢湖、江寧的建材、家俱、服裝、家電、農(nóng)副產(chǎn)品等集散地，同時(shí)成為馬鞍山、南京的餐飲、休閑、購(gòu)物和娛樂(lè)中心，成為馬鞍山市新的商業(yè)中心。從總體小康到全面實(shí)現(xiàn)小康，廣大的人民群眾必將首先受惠，增加收入，提高貨幣的可支付能力?！?市政府提出今年著力打造的道德為支撐、產(chǎn)權(quán)為基礎(chǔ)、法律為保障的“信用馬鞍山”。號(hào)召全市上下在開(kāi)發(fā)、開(kāi)放兩條線上下功夫、做文章。 ● 近年來(lái)，以南京為核心南京都市圈框架正在加速構(gòu)建，馬鞍山市的地緣優(yōu)勢(shì)愈加凸現(xiàn)。限高：80M。全市總面積1686平方公里，東西最大橫距46公里。B地塊為葛羊路南、花果山東北，原星火福利廠位置。受中國(guó)龐大的國(guó)內(nèi)市場(chǎng)所吸引，同時(shí)中國(guó)大陸具有土地和勞動(dòng)力價(jià)格優(yōu)勢(shì)，國(guó)際資本向我國(guó)，尤其向沿海地區(qū)加速流動(dòng)。 ● 由馬鞍山、蕪湖、銅陵三市構(gòu)成的皖江開(kāi)發(fā)、開(kāi)放帶建設(shè)亦已啟動(dòng)，三市相互協(xié)作，相互聯(lián)動(dòng)態(tài)勢(shì)業(yè)已形成?！?對(duì)外開(kāi)放向全方位、多層次、寬領(lǐng)域快速拓展。各省市國(guó)家級(jí)和地方級(jí)的經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)如火如荼，方興未艾。因此，以這類產(chǎn)品為銷售對(duì)象的市場(chǎng)必然會(huì)遇到十分看好的商業(yè)機(jī)會(huì)。OPPORTUNIES（機(jī)會(huì)點(diǎn)）：1)馬鞍山市的整體經(jīng)濟(jì)目前正處于高速發(fā)展的起步階段，且基礎(chǔ)雄厚、經(jīng)濟(jì)環(huán)境優(yōu)越；2）全國(guó)整體的房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于新一輪的景氣周期，近期介入市場(chǎng)的時(shí)機(jī)很好；3）國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)向好，投資者信心增強(qiáng)，商貿(mào)活動(dòng)頻繁必然對(duì)大型批發(fā)類型市場(chǎng)物業(yè)的需求量增加；4）目前馬鞍山、蕪湖、南京江寧區(qū)相關(guān)的大規(guī)模的建材、家俱、服飾、家電等大型市場(chǎng)并沒(méi)有真正形成，但又都在近兩年逐步得到發(fā)展；5）市府重視并大力支持本項(xiàng)目（己列入今年市政府實(shí)事工程），將有力的推動(dòng)本項(xiàng)目的順利展開(kāi)；6）國(guó)家《大店選址法》和《商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)范》在年內(nèi)出臺(tái)，將保障本項(xiàng)目的順利實(shí)施和升值空間。二、總體規(guī)劃本項(xiàng)目規(guī)劃的整體結(jié)構(gòu)為“兩條綠軸、一個(gè)中心區(qū)和五個(gè)功能片區(qū)”，其中中心區(qū)圍繞兩條綠化水景主軸交叉處形成新區(qū)公共活動(dòng)與休閑空間；兩條綠軸將地塊自然分割為五個(gè)片區(qū)，五個(gè)片區(qū)則以一種向外的商業(yè)功能漸次過(guò)渡為內(nèi)向的商業(yè)與居住功能，使整個(gè)區(qū)域形成分布合理、功能清晰、過(guò)渡自然、人天合一的生態(tài)環(huán)境。C區(qū)為倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)：位于地塊北部，紅旗東路延伸段之南。 根據(jù)各類物業(yè)的特點(diǎn)和市場(chǎng)情況，確立各項(xiàng)目公司的經(jīng)營(yíng)原則：住宅、別墅根據(jù)市場(chǎng)的需求，目標(biāo)為全部實(shí)現(xiàn)銷售；寫(xiě)字樓租售結(jié)合；酒店委托管理或整體轉(zhuǎn)讓；大型批發(fā)市場(chǎng)和其它商業(yè)物業(yè)以出租為主結(jié)合出售（以租帶售）；物流及輔房以出租為主，總體要求有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)式開(kāi)發(fā)，達(dá)到利潤(rùn)最大化。一方面加強(qiáng)對(duì)從業(yè)人員的知識(shí)培訓(xùn)與指導(dǎo)，另一方面對(duì)違規(guī)行為進(jìn)行監(jiān)督處理。充分考慮建筑的地方特色，除在住宿、餐飲、娛樂(lè)等外，還設(shè)計(jì)了主題廣場(chǎng)、古戲樓、茶樓舞臺(tái)、華表與石雕等文化元素，并在經(jīng)營(yíng)品種上已安排了旅游小商品、土特產(chǎn)品、風(fēng)味餐飲等。觸發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈上下游產(chǎn)業(yè)和相關(guān)服務(wù)業(yè)的發(fā)展本項(xiàng)目以商貿(mào)、服務(wù)業(yè)為龍頭，其經(jīng)濟(jì)能量將通過(guò)產(chǎn)業(yè)鏈傳遞到上、下游產(chǎn)業(yè)和相關(guān)服務(wù)業(yè)（如加工業(yè)、餐飲業(yè)、賓館、地產(chǎn)等）。第六篇 營(yíng)銷計(jì)劃一、營(yíng)銷策略本項(xiàng)目延聘上海著名房產(chǎn)營(yíng)銷策劃公司——上海華燕置業(yè)策劃有限公司擔(dān)任本項(xiàng)目的全程營(yíng)銷策劃。為招商服務(wù)的市場(chǎng)調(diào)研，其任務(wù)主要是馬鞍山市市場(chǎng)情況，如相關(guān)市場(chǎng)分布規(guī)模、商品品類、租金價(jià)位，商品品牌代理商與主要分銷商的實(shí)力、銷售額、目前的銷售情況和潛在的消費(fèi)能力，消費(fèi)者的需求等。在確定項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)的基礎(chǔ)上，制訂由粗而細(xì)，由稀而密的廣告宣傳計(jì)劃。制作一份《招商手冊(cè)或招商說(shuō)明書(shū)》（邀請(qǐng)函）。第八篇 管理團(tuán)隊(duì)安徽省新都建設(shè)股份有限公司（下簡(jiǎn)稱本公司）由五個(gè)發(fā)起人：蘇州市農(nóng)工商房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、。劉東寧：研究生學(xué)歷，曾擔(dān)任多家著名外企總經(jīng)理，具有豐富的管理經(jīng)驗(yàn)，資深策劃師，現(xiàn)任本公司總經(jīng)理。我們企業(yè)的宗旨是：誠(chéng)信為本。3）引進(jìn)境外投資基金。第十篇 說(shuō) 明本商業(yè)計(jì)劃書(shū)僅供公司董事會(huì)成員和經(jīng)過(guò)選擇的合作伙伴，在對(duì)本項(xiàng)目參與討論時(shí)使