【正文】 ，故必須充分預測項目的實施風險，盡可能完善保障措施，最大限度地提高項目成功運作的可靠性。為規(guī)避風險，我們要求在土地合同中及馬鞍山市政府會議備忘錄中明確，確保政策的延續(xù)性。所有此商業(yè)計劃包含的信息及進一步查詢的相關任何信息都必須永久地加以保密。此商業(yè)計劃中所含的信息是建立在大量的社會調研獲取的可靠數據的基礎上，根據經驗進行邏輯推理得出，由于總體詳細規(guī)劃尚未最后確定及市場也在發(fā)生變化,所以本計劃書可能會與實際結果有所偏差。產品創(chuàng)新:按照SHOPPING MALL商業(yè)模式建立一個高平臺的商城,在住宅區(qū)內引入生態(tài),健康,運動等概念打造高檔住宅區(qū),讓消費者在購房的同時也選擇了一種生活方式。為規(guī)避風險，必須建立多渠道的資金來源。本公司延聘由上海房地產業(yè)權威印坤華教授領銜的上海華燕置業(yè)策劃有限公司擔任本項目的全程營銷策劃。有從事建筑設計和房地產開發(fā)二十余年的經驗，現(xiàn)任本公司董事長、蘇州市農工商房地產開發(fā)有限公司董事長。盡可能達到市場招商一氣呵成，形成氣勢。方式的采用主要參考價效比。培訓招商人員。同時，鑒于該項目開發(fā)是有城區(qū)規(guī)劃、建設功能特性，招商工作不僅需與城區(qū)發(fā)展相協(xié)調，而且要與馬鞍山城市社會經濟發(fā)展相協(xié)調。城市功能明顯增強本項目處于老城區(qū)與新城區(qū)的交叉區(qū)域，它對于新城區(qū)的擴大和老城區(qū)的改造具有不可或缺的作用。投資回報分析：總利潤：280750232715+13100（財務費用）=61135萬元稅后凈利潤：6113567%=40960萬元項目利潤率：40960/200000=%投資利潤率：40960/35000=%年投資利潤率：%/=% （）二、財務說明賓館的轉讓未考慮利潤；財務費用中考慮了土地分期付款，但計算利息，也考慮了融資成本；所有出讓均價比目前市場價格低，較保守；也未考慮上漲空間；實際上，商業(yè)物業(yè)以招租為主，本計劃書未作調正，僅考慮市場培育期部分租金收入。5）強化員工服務意識。與之同時，還將制訂與健全管理制度，尤其是對從業(yè)人員的職業(yè)道德規(guī)范，明碼標價、商品質量、售后服務和消防安全等方面作出明確規(guī)定。以誠信為本，把本案做成旺租、旺鋪、旺場、旺銷，達到與經營者、投資者（業(yè)主）、合作伙伴共贏。規(guī)劃在交叉口處設高層次的賓館和寫字樓，二樓外形上相互呼應，構成姐妹樓態(tài)勢，將建成城市的標志性建筑。整個廣場以美化、綠化和亮化為目標。三、項目定位立足馬鞍山，輻射蕪湖、巢湖、江寧的建材、家俱、服裝、家電、農副產品等集散地，同時成為馬鞍山、南京的餐飲、休閑、購物和娛樂中心，成為馬鞍山市新的商業(yè)中心。從總體小康到全面實現(xiàn)小康，廣大的人民群眾必將首先受惠，增加收入，提高貨幣的可支付能力?！?市政府提出今年著力打造的道德為支撐、產權為基礎、法律為保障的“信用馬鞍山”。號召全市上下在開發(fā)、開放兩條線上下功夫、做文章。 ● 近年來，以南京為核心南京都市圈框架正在加速構建，馬鞍山市的地緣優(yōu)勢愈加凸現(xiàn)。限高：80M。全市總面積1686平方公里，東西最大橫距46公里。B地塊為葛羊路南、花果山東北，原星火福利廠位置。受中國龐大的國內市場所吸引，同時中國大陸具有土地和勞動力價格優(yōu)勢，國際資本向我國，尤其向沿海地區(qū)加速流動。 ● 由馬鞍山、蕪湖、銅陵三市構成的皖江開發(fā)、開放帶建設亦已啟動，三市相互協(xié)作，相互聯(lián)動態(tài)勢業(yè)已形成。● 對外開放向全方位、多層次、寬領域快速拓展。各省市國家級和地方級的經濟開發(fā)區(qū)建設如火如荼，方興未艾。因此，以這類產品為銷售對象的市場必然會遇到十分看好的商業(yè)機會。OPPORTUNIES（機會點）：1)馬鞍山市的整體經濟目前正處于高速發(fā)展的起步階段，且基礎雄厚、經濟環(huán)境優(yōu)越；2）全國整體的房地產市場正處于新一輪的景氣周期，近期介入市場的時機很好；3）國內宏觀經濟形勢向好，投資者信心增強，商貿活動頻繁必然對大型批發(fā)類型市場物業(yè)的需求量增加；4）目前馬鞍山、蕪湖、南京江寧區(qū)相關的大規(guī)模的建材、家俱、服飾、家電等大型市場并沒有真正形成，但又都在近兩年逐步得到發(fā)展；5）市府重視并大力支持本項目（己列入今年市政府實事工程），將有力的推動本項目的順利展開；6）國家《大店選址法》和《商業(yè)網點規(guī)范》在年內出臺，將保障本項目的順利實施和升值空間。二、總體規(guī)劃本項目規(guī)劃的整體結構為“兩條綠軸、一個中心區(qū)和五個功能片區(qū)”，其中中心區(qū)圍繞兩條綠化水景主軸交叉處形成新區(qū)公共活動與休閑空間；兩條綠軸將地塊自然分割為五個片區(qū)，五個片區(qū)則以一種向外的商業(yè)功能漸次過渡為內向的商業(yè)與居住功能，使整個區(qū)域形成分布合理、功能清晰、過渡自然、人天合一的生態(tài)環(huán)境。C區(qū)為倉儲區(qū)：位于地塊北部，紅旗東路延伸段之南。 根據各類物業(yè)的特點和市場情況，確立各項目公司的經營原則：住宅、別墅根據市場的需求，目標為全部實現(xiàn)銷售；寫字樓租售結合；酒店委托管理或整體轉讓；大型批發(fā)市場和其它商業(yè)物業(yè)以出租為主結合出售（以租帶售）；物流及輔房以出租為主，總體要求有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，實現(xiàn)滾動式開發(fā)，達到利潤最大化。一方面加強對從業(yè)人員的知識培訓與指導，另一方面對違規(guī)行為進行監(jiān)督處理。充分考慮建筑的地方特色，除在住宿、餐飲、娛樂等外，還設計了主題廣場、古戲樓、茶樓舞臺、華表與石雕等文化元素，并在經營品種上已安排了旅游小商品、土特產品、風味餐飲等。觸發(fā)產業(yè)鏈上下游產業(yè)和相關服務業(yè)的發(fā)展本項目以商貿、服務業(yè)為龍頭，其經濟能量將通過產業(yè)鏈傳遞到上、下游產業(yè)和相關服務業(yè)（如加工業(yè)、餐飲業(yè)、賓館、地產等）。第六篇 營銷計劃一、營銷策略本項目延聘上海著名房產營銷策劃公司——上海華燕置業(yè)策劃有限公司擔任本項目的全程營銷策劃。為招商服務的市場調研，其任務主要是馬鞍山市市場情況，如相關市場分布規(guī)模、商品品類、租金價位，商品品牌代理商與主要分銷商的實力、銷售額、目前的銷售情況和潛在的消費能力，消費者的需求等。在確定項目賣點的基礎上，制訂由粗而細，由稀而密的廣告宣傳計劃。制作一份《招商手冊或招商說明書》（邀請函）。第八篇 管理團隊安徽省新都建設股份有限公司（下簡稱本公司）由五個發(fā)起人：蘇州市農工商房地產開發(fā)有限公司、。劉東寧：研究生學歷，曾擔任多家著名外企總經理，具有豐富的管理經驗，資深策劃師，現(xiàn)任本公司總經理。我們企業(yè)的宗旨是：誠信為本。3）引進境外投資基金。第十篇 說 明本商業(yè)計劃書僅供公司董事會成員和經過選擇的合作伙伴，在對本項目參與討論時使