【正文】 定位，以保持與上海這一龍頭相對接，避免重復(fù)建設(shè)與過度競爭，拓寬了協(xié)作空間，強化了各個城市的特殊功能，增強了城市發(fā)展的源動力?！?2010年的上海世博會將會極大地推進長三角地區(qū)的迅猛發(fā)展。如何以積極的姿態(tài)，在更高的起點上規(guī)劃城市建設(shè)，盡快與大都市城市圈相對接，已經(jīng)受到地方政府的高度關(guān)注。 ● 由馬鞍山、蕪湖、銅陵三市構(gòu)成的皖江開發(fā)、開放帶建設(shè)亦已啟動，三市相互協(xié)作，相互聯(lián)動態(tài)勢業(yè)已形成。近年來，馬鞍山市的招商引資卓有成效，圣戈班、中橡等一批中外合資項目發(fā)展迅速，馬鞍山市的經(jīng)濟進入快速增長期?！?2003年的市政府工作報告對未來五年的發(fā)展提出了“國內(nèi)生產(chǎn)總值每年遞增12%，五年內(nèi)實際利用外資5億美元，內(nèi)資100億元”的奮斗目標。馬鞍山市2003年提出三年實現(xiàn)雙百“城區(qū)面積100平方公里，城市人口100萬”?！?對外開放向全方位、多層次、寬領(lǐng)域快速拓展。同時還看到，招商引資除了需要解放思想，變革觀念與制度創(chuàng)新之外，還需要創(chuàng)造一個有便捷的交通、通訊條件，完善的、富有人性化的生活和工作環(huán)境，廉潔和高效率的行政作風。● 馬鞍山市是全國“衛(wèi)生城市”、“園林城市”、“旅游城市”，聯(lián)合國“最佳人居獎”，現(xiàn)在新目標是建設(shè)一個“生態(tài)馬鞍山”。第二篇 項目定位一、市場需求分析當前，無論是國際環(huán)境與國內(nèi)形勢，無論是馬鞍山市本身的城市化進程與開發(fā)、開放戰(zhàn)略的實施，都將給市場帶來巨大的商機。各省市國家級和地方級的經(jīng)濟開發(fā)區(qū)建設(shè)如火如荼，方興未艾。大都市圈的規(guī)劃、城市圈的擴張、舊城的改造和建設(shè)，提升城市經(jīng)營管理水平，改善城市生態(tài)環(huán)境。第一步到2006年，GDP比2000年翻一番，人均超2500美元；第二步到2012年，GDP達到5000美元，人均可支配收入達18000元。上述四個方面最終歸結(jié)到一個城市的生產(chǎn)性消費和生活性消費將出現(xiàn)較明顯的增長。因此，以這類產(chǎn)品為銷售對象的市場必然會遇到十分看好的商業(yè)機會。規(guī)劃中的南京至蕪湖輕軌沿江東大道而過；西面的鐵路貨運站及國道、長江碼頭是建立大市場現(xiàn)代物流的得天獨厚的條件。二、產(chǎn)品競爭分析（因住宅類物業(yè)供不應(yīng)求，僅對商業(yè)地產(chǎn)進行分析）本地同類市場如華東國際裝飾城、花山路建材市場、解放路商業(yè)街等規(guī)模較小、品種單一，無法滿足消費者需求，造成消費外流；南京江寧區(qū)在建中的同曦建材市場會對本案有一定沖擊，但距離、成本和租金是本案的優(yōu)勢，大而全、有文化、有品位、有創(chuàng)新是本案的核心競爭力；蕪湖建材市場開發(fā)經(jīng)營很不成功，對本案影響不大。四、SWOT分析要點：STRENGTH（優(yōu)勢點）：1）本案處于馬鞍山新城區(qū)規(guī)劃方案的重要地塊，距離市中心僅五分鐘車程，人流，車流引入比較方便；2）本地塊就位與寧馬高速出入口，由紅旗路、葛羊路連通市中心，江東大道貫通南北，足可涵蓋南京、蕪湖、馬鞍山三大市場，交通便捷，地理位置優(yōu)越，地段優(yōu)勢明顯；3）規(guī)模大，占地面積830000平方米，建筑面積約900000平方米；4）配套完整，整個區(qū)域包括：四星級酒店、多功能商務(wù)樓、家居用品批發(fā)市場、建材批發(fā)中心、餐飲休閑、購物廣場、住宅、別墅等；5）位于地塊北側(cè)，江東大道和紅旗北路口有一個公交總站，乃將來的客流集散中心，人流匯聚，物品集散；6）地塊東即將興建3萬人的居住區(qū)，花果山東己建重點中學和將建2萬人居住區(qū)。OPPORTUNIES（機會點）：1)馬鞍山市的整體經(jīng)濟目前正處于高速發(fā)展的起步階段，且基礎(chǔ)雄厚、經(jīng)濟環(huán)境優(yōu)越；2）全國整體的房地產(chǎn)市場正處于新一輪的景氣周期，近期介入市場的時機很好；3）國內(nèi)宏觀經(jīng)濟形勢向好，投資者信心增強，商貿(mào)活動頻繁必然對大型批發(fā)類型市場物業(yè)的需求量增加；4）目前馬鞍山、蕪湖、南京江寧區(qū)相關(guān)的大規(guī)模的建材、家俱、服飾、家電等大型市場并沒有真正形成，但又都在近兩年逐步得到發(fā)展；5）市府重視并大力支持本項目（己列入今年市政府實事工程），將有力的推動本項目的順利展開；6）國家《大店選址法》和《商業(yè)網(wǎng)點規(guī)范》在年內(nèi)出臺，將保障本項目的順利實施和升值空間。本著“以人為本，因地制宜”的原則，將現(xiàn)代的建筑風格與傳統(tǒng)的徽派建筑元素揉合在一起，以強化該區(qū)域的傳統(tǒng)文化氣氛和旅游功能。賓館酒店及休閑娛樂項目的設(shè)計則采用現(xiàn)代建筑設(shè)計理念，力求突出整個區(qū)域的中心功能和建筑層次。做到四個最，即市場面積最大，中外餐飲最全，傳統(tǒng)文化氣氛最強、生態(tài)環(huán)境最佳。二、總體規(guī)劃本項目規(guī)劃的整體結(jié)構(gòu)為“兩條綠軸、一個中心區(qū)和五個功能片區(qū)”，其中中心區(qū)圍繞兩條綠化水景主軸交叉處形成新區(qū)公共活動與休閑空間；兩條綠軸將地塊自然分割為五個片區(qū)，五個片區(qū)則以一種向外的商業(yè)功能漸次過渡為內(nèi)向的商業(yè)與居住功能，使整個區(qū)域形成分布合理、功能清晰、過渡自然、人天合一的生態(tài)環(huán)境。通過軸線與道路的引導作用，使地塊內(nèi)部的土地增值。五個功能區(qū)片：A區(qū)為賓館、寫字樓與餐飲娛樂區(qū)：該區(qū)靠近江東大道與葛羊路交叉口，是馬鞍山市的東大門。賓館以西設(shè)一處休閑娛樂設(shè)施，與賓館、寫字樓配套，同時吸引南京的客人在商城消費。C區(qū)為倉儲區(qū)：位于地塊北部，紅旗東路延伸段之南。D區(qū)：休閑步行街、小百貨區(qū)：考慮到地塊南部、葛羊路以南為城市主要的居住區(qū)，因此規(guī)劃了一片為之服務(wù)的商貿(mào)區(qū)，以零售、餐飲為主的商業(yè)配套對批發(fā)市場區(qū)也構(gòu)成必要的補充?？蓞⒁娍傮w規(guī)劃圖.第四篇 運作計劃一、經(jīng)營理念本案博采新都市主義和SHOPPING MALL等之特長，根據(jù)馬鞍山當?shù)氐膶嶋H情況，挖掘當?shù)睾竦臍v史文化內(nèi)涵，進行創(chuàng)新，把新都市廣場塑造成一個主題廣場，讓大人、小孩、男人、女人、中國人、外國人都能在其中找到自己的樂所。二、運營模式為實施項目，在馬鞍山市組建安徽省新都建設(shè)股份有限公司，注冊資金6500萬元。 根據(jù)各類物業(yè)的特點和市場情況，確立各項目公司的經(jīng)營原則：住宅、別墅根據(jù)市場的需求，目標為全部實現(xiàn)銷售；寫字樓租售結(jié)合；酒店委托管理或整體轉(zhuǎn)讓；大型批發(fā)市場和其它商業(yè)物業(yè)以出租為主結(jié)合出售（以租帶售）；物流及輔房以出租為主，總體要求有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，實現(xiàn)滾動式開發(fā)，達到利潤最大化。三、實施計劃招商與營銷（詳見第六篇）加強市場管理市場的興衰主要依賴于日常的運作與管理，我們將從完善管理制度，加強監(jiān)督機制和強化服務(wù)意識、提升服務(wù)水平入手，切實加強市場管理，確保市場規(guī)范、有序和健康地發(fā)展。我們將在建立物業(yè)管理公司的基礎(chǔ)上，建立市場管理委員會，配備得力干部承擔市場管理職能。2）建立區(qū)域性的政府監(jiān)督中