【正文】 解析及市場(chǎng)背景 客戶目標(biāo) 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 5 ? 我們以市場(chǎng)背景為參考因素 。 3 本項(xiàng)目位于 馬鞍山市湖南東路 , 屬于舊城改造項(xiàng)目 建筑用地 ： 17000 ㎡ 。2022/3/13 馬鞍山國(guó)畫湖南路項(xiàng)目 市場(chǎng)研判及整體定位方案 版權(quán)聲明： 本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸地之杰推廣所有，未經(jīng)地之杰推廣書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。 [2022] DZJ05 2 本次報(bào)告解決的核心問(wèn)題 本報(bào)告將結(jié)合項(xiàng)目規(guī)劃方案 ， 重點(diǎn) 研判馬鞍山市場(chǎng) ， 解決整體定位問(wèn)題 ， 為產(chǎn)品修正 、 營(yíng)銷策略提供基礎(chǔ) 。 土地性質(zhì) ：居住用地 。 開(kāi)發(fā)背景目標(biāo) ? 區(qū)域居住環(huán)境一般，房地產(chǎn)發(fā)展相對(duì)低烈度的地帶； ? 存在一定的樓市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)； ? 項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)在于住宅定價(jià)及商業(yè)如何運(yùn)作。 6 我們的思維導(dǎo)圖 開(kāi)發(fā)背景 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目核心問(wèn)題確定 項(xiàng)目推廣要點(diǎn) 項(xiàng)目發(fā)展方向 地塊解析及市場(chǎng)背景 客戶目標(biāo) 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 7 國(guó)畫建設(shè)關(guān)注項(xiàng)目可行及戰(zhàn)略發(fā)展，快速操作，降低風(fēng)險(xiǎn)，爭(zhēng)取較高成本利潤(rùn)率。 客戶目標(biāo) ? 快速操作，降低運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)； ? 考慮品牌營(yíng)銷因素； ? 用能實(shí)現(xiàn)一定限度最大利潤(rùn)的方式操作 開(kāi)發(fā)商目標(biāo) 8 我們的思維導(dǎo)圖 開(kāi)發(fā)背景 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目核心問(wèn)題確定 項(xiàng)目推廣要點(diǎn) 項(xiàng)目發(fā)展方向 地塊解析及市場(chǎng)背景 客戶目標(biāo) 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 9 項(xiàng)目核心問(wèn)題界定： ? 我們的一切研究都以客戶的目標(biāo)為出發(fā)點(diǎn) ， 以市場(chǎng)為導(dǎo)向 。 如何確定產(chǎn)品價(jià)位，在保持競(jìng)爭(zhēng)力的前提下，獲取利潤(rùn)？ 合理的性價(jià)比是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵，在高效的資源整合基礎(chǔ)上，產(chǎn)品價(jià)位與以下幾個(gè)因素有直接的關(guān)系：企業(yè)的利潤(rùn)要求、產(chǎn)品成本、競(jìng)爭(zhēng)者價(jià)格、市場(chǎng)引爆的效果、客戶心理價(jià)位等。 11 我們的思維導(dǎo)圖 開(kāi)發(fā)背景 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目核心問(wèn)題確定 項(xiàng)目推廣要點(diǎn) 項(xiàng)目發(fā)展方向 地塊解析及市場(chǎng)背景 客戶目標(biāo) 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略 地塊解析 城市背景 房地產(chǎn)市場(chǎng) 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 規(guī)劃解析 價(jià)格定位 12 地塊解析及市場(chǎng)背景 182。 規(guī)劃解析 182。 房地產(chǎn)市場(chǎng) 13 地塊總結(jié)： 城東區(qū)域地標(biāo)性的中大型地塊 屬性 具象 詮釋 體量 中大型規(guī)模綜合項(xiàng)目 ? 總建面約 ㎡ ， A區(qū) ㎡ 區(qū)位 城東核心區(qū)域 ? 區(qū)域發(fā)展較快 ， 形象改造力度大 交通 組織便利 ? 地塊周邊路網(wǎng)發(fā)達(dá) ， 對(duì)外交通便捷 ， 有眾多公交線路及站臺(tái) 環(huán)境 生活設(shè)施一般 ? 周邊有超市 、 銀行等配套 ， 但層次不高 正在快速成形的大商業(yè)氛圍 ? 從樂(lè)家等綜合性超市到專業(yè)性超市 ， 從街鋪到商業(yè)中心 ， 正在快速興起及成形 地塊 地塊整齊 ， 臨路條件良好 ? 臨市區(qū)東西向主干道 —— 湖南東路 ， 臨近南北向快速干道 —— 江東大道 ， 地塊主要為民房拆遷 ， 場(chǎng)地平整 ， 周邊建筑高度不高 。 地塊解析 182。 城市背景 182。 地塊解析 182。 城市背景 182。 宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 小于 4% 萎縮 45% 停滯 58% 穩(wěn)定發(fā)展 大于 8% 高速發(fā)展 ?2022年，馬鞍山市人均 GDP為 4361美元 ，居安徽省各市之首。 城市背景 01002003004005002022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年2022年 2022年 2022年 2022年 2022年2022年 2022年18 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模 馬鞍山工業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng) ， 產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)較好 。 特種專用汽車的產(chǎn)銷量和市場(chǎng)占有率均列全國(guó)第一位 ， 造紙 、炭黑 、 磁性材料 、 服裝等在同行業(yè)也有一定的位次 。 ? 從 2022年開(kāi)始 ， 第二產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的比重逐漸下降 ， 第三產(chǎn)業(yè)的比重逐年增加 。 城市背景 第三產(chǎn)業(yè) 2 9 . 3 3 1 . 3 3 1 . 4 2 8 . 6 2 3 . 9 3 0 . 5 3 1 . 4第二產(chǎn)業(yè) 6 0 . 7 5 9 . 4 6 0 . 1 6 4 . 3 6 9 . 3 6 4 . 8 6 4 . 2第一產(chǎn)業(yè) 10 9 . 3 8 . 5 7 . 1 6 . 8 4 . 7 4 . 42022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年20 行業(yè)景氣指數(shù)分析 景氣指數(shù)：景氣指數(shù)數(shù)值介于 0~200， 100為景氣指數(shù)臨界值，當(dāng)景氣指數(shù)大于 100時(shí)，經(jīng)濟(jì)處于景氣狀態(tài)，當(dāng)景氣指數(shù)小于 100時(shí)，表明經(jīng)濟(jì)處于不景氣狀態(tài)。 ? 2022年四季度 ， 馬鞍山企業(yè)家信心指數(shù)為 ， 企業(yè)景氣指數(shù)為 ， 均處在較強(qiáng)的景氣區(qū)間 。 城市背景 馬鞍山景氣指數(shù)水平與安徽、全國(guó)比較圖120130140150160企業(yè)家信心指數(shù) 企業(yè)景氣指數(shù)馬鞍山 安徽省平均水平 全國(guó)平均水平21 固定資產(chǎn)投資、房地產(chǎn)投資保持高速增長(zhǎng) ? 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增幅經(jīng)過(guò)連續(xù)幾年的大幅度增加后 ， 在 2022年后開(kāi)始大幅下挫 ， 逐年降低； ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額增幅也在經(jīng)歷2022年的宏觀調(diào)控后也大幅下挫 。 ? 根據(jù)測(cè)算 ， 在國(guó)家宏觀調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的形勢(shì)下 ， 至少在未來(lái)6年內(nèi) ， 馬鞍山住宅需求仍會(huì)保持穩(wěn)定的增長(zhǎng)勢(shì)頭； ?世界各國(guó)的經(jīng)驗(yàn)表明，在人均住宅面積達(dá)到 30至 35平方米之前，會(huì)保持較旺盛的住房需求，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有較大的發(fā)展空間； ?近 5年，馬鞍山人均居住面積平均每年增長(zhǎng) 1平方米，最多增長(zhǎng) ； ?因此根據(jù)人均居住面積增長(zhǎng)趨勢(shì) 1平方米計(jì)算，達(dá)到 30平方米只需 6年左右； 152025302022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年人均住房建筑面積( 平方米)未來(lái)人均居住面積增長(zhǎng)預(yù)測(cè)圖 《 資料來(lái)源：馬鞍山市統(tǒng)計(jì)局 》 城市背景 人均住房建筑面積（平方米） 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年23 住房支出比重與恩格爾系數(shù) ? 馬鞍山恩格爾系數(shù)較低 ，說(shuō)明人民生活水平較高 。 ?2022年，馬鞍山市恩格爾系數(shù)為 38%，表明居民生活總體基本實(shí)現(xiàn)小康，并處于向全面小康邁進(jìn)的階段。 生活水平 恩格爾系數(shù)（ %） 住房支出比重（ %） 溫飽型 55～ 59 50～ 55 小康型 45～ 50 40～ 45 富裕型 40以下 ?我國(guó)城鎮(zhèn)居民 “ 住房支出比重 ” 平均投資僅占 10％ 左右 ， 發(fā)達(dá)國(guó)家一般達(dá)到 25％ 。 ? 城市人口的增加產(chǎn)生的購(gòu)房需求將促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展 。2022年，常住人口 81 萬(wàn)人，暫住人口 13 萬(wàn)人。 地塊解析 182。 城市背景 182。 馬鞍山房地產(chǎn)市場(chǎng)正步入穩(wěn)定發(fā)展階段 人均 GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系 生存需求 生存 、 改善需求兼有 改善需求為主 改善需求為主 超速發(fā)展 單純數(shù)量型 快速發(fā)展 以數(shù)量為主 ， 數(shù)量與質(zhì)量并重 平穩(wěn)發(fā)展 ， 以質(zhì)量為主 ， 數(shù)量與質(zhì)量并重 緩慢發(fā)展 綜合發(fā)展型 低于 4% 45% 58% 高于 8% 萎縮 停滯 穩(wěn)定發(fā)展 高速發(fā)展 宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系 國(guó)際通用衡量標(biāo)準(zhǔn)表明，宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和人均 GDP水平?jīng)Q定了一個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展階段。 ? 銷售形勢(shì)良好 ， 商品房銷售量與上市量穩(wěn)步上升 。 馬鞍山房地產(chǎn)實(shí)際運(yùn)行態(tài)勢(shì)良好，房地產(chǎn)整體步入良性發(fā)展時(shí)期。 區(qū)域分布 ?馬鞍山高層 /小高層主要位于城市主干道周邊 ， 如湖南路 、江東大道 、 雨山路等交通便利的區(qū)域； ?其中 ， 高層 /小高層住宅的區(qū)域分布主要以江東大道兩側(cè)和雨山湖附近區(qū)域?yàn)橹?， 城東北只有較少樓盤有高層 /小高層住宅 。 30 區(qū)域住宅市場(chǎng) 馬鞍山主要小高層 /高層項(xiàng)目 區(qū)域 代表性樓盤 江東大道板塊 西湖花園、東暉花園、國(guó)際華城、金匯城市花園、康嘉花園等 平山、印山板塊 春暉家園、格林春天、江南御花園、康嘉花園、東湖壁水灣等 城南板塊 康嘉大景城、瑞慈花園、康泰佳苑等 雨山湖南湖板塊 中央花園、匯翠名邸、荷西嘉園等 城北王家山板塊 康城花園、東方明珠等 31 馬鞍山高層小高層市場(chǎng)分析 —— 產(chǎn)品 ?近年來(lái)，小高層住宅以商業(yè)城區(qū)為中心向四周發(fā)展 ?目前江東大道周邊的樓盤都以小高層 /高層住宅為主 ?這種新興的建筑形態(tài)逐漸被市場(chǎng)接受 產(chǎn)品定位 ?中心城區(qū)也是小高層聚集的主要區(qū)域 ， 這些區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速 ， 居民消費(fèi)水平相對(duì)較高 ， 交通方便 ， 商貿(mào)繁盛 ， 人流量較大 ， 配套設(shè)施齊全； ?小高層 /高層樓盤定位中高檔 ， 品質(zhì)較好 ， 客戶群主要為中