【正文】 第十篇 說(shuō) 明本商業(yè)計(jì)劃書僅供公司董事會(huì)成員和經(jīng)過(guò)選擇的合作伙伴，在對(duì)本項(xiàng)目參與討論時(shí)使用。我們企業(yè)的宗旨是：誠(chéng)信為本。第八篇 管理團(tuán)隊(duì)安徽省新都建設(shè)股份有限公司（下簡(jiǎn)稱本公司）由五個(gè)發(fā)起人：蘇州市農(nóng)工商房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、。在確定項(xiàng)目賣點(diǎn)的基礎(chǔ)上，制訂由粗而細(xì)，由稀而密的廣告宣傳計(jì)劃。第六篇 營(yíng)銷計(jì)劃一、營(yíng)銷策略本項(xiàng)目延聘上海著名房產(chǎn)營(yíng)銷策劃公司——上海華燕置業(yè)策劃有限公司擔(dān)任本項(xiàng)目的全程營(yíng)銷策劃。充分考慮建筑的地方特色，除在住宿、餐飲、娛樂(lè)等外，還設(shè)計(jì)了主題廣場(chǎng)、古戲樓、茶樓舞臺(tái)、華表與石雕等文化元素，并在經(jīng)營(yíng)品種上已安排了旅游小商品、土特產(chǎn)品、風(fēng)味餐飲等。 根據(jù)各類物業(yè)的特點(diǎn)和市場(chǎng)情況，確立各項(xiàng)目公司的經(jīng)營(yíng)原則：住宅、別墅根據(jù)市場(chǎng)的需求，目標(biāo)為全部實(shí)現(xiàn)銷售；寫字樓租售結(jié)合；酒店委托管理或整體轉(zhuǎn)讓；大型批發(fā)市場(chǎng)和其它商業(yè)物業(yè)以出租為主結(jié)合出售（以租帶售）；物流及輔房以出租為主，總體要求有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)式開發(fā)，達(dá)到利潤(rùn)最大化。二、總體規(guī)劃本項(xiàng)目規(guī)劃的整體結(jié)構(gòu)為“兩條綠軸、一個(gè)中心區(qū)和五個(gè)功能片區(qū)”，其中中心區(qū)圍繞兩條綠化水景主軸交叉處形成新區(qū)公共活動(dòng)與休閑空間；兩條綠軸將地塊自然分割為五個(gè)片區(qū)，五個(gè)片區(qū)則以一種向外的商業(yè)功能漸次過(guò)渡為內(nèi)向的商業(yè)與居住功能，使整個(gè)區(qū)域形成分布合理、功能清晰、過(guò)渡自然、人天合一的生態(tài)環(huán)境。因此，以這類產(chǎn)品為銷售對(duì)象的市場(chǎng)必然會(huì)遇到十分看好的商業(yè)機(jī)會(huì)?！?對(duì)外開放向全方位、多層次、寬領(lǐng)域快速拓展。受中國(guó)龐大的國(guó)內(nèi)市場(chǎng)所吸引，同時(shí)中國(guó)大陸具有土地和勞動(dòng)力價(jià)格優(yōu)勢(shì)，國(guó)際資本向我國(guó)，尤其向沿海地區(qū)加速流動(dòng)。全市總面積1686平方公里，東西最大橫距46公里。 ● 近年來(lái)，以南京為核心南京都市圈框架正在加速構(gòu)建，馬鞍山市的地緣優(yōu)勢(shì)愈加凸現(xiàn)。● 市政府提出今年著力打造的道德為支撐、產(chǎn)權(quán)為基礎(chǔ)、法律為保障的“信用馬鞍山”。三、項(xiàng)目定位立足馬鞍山，輻射蕪湖、巢湖、江寧的建材、家俱、服裝、家電、農(nóng)副產(chǎn)品等集散地，同時(shí)成為馬鞍山、南京的餐飲、休閑、購(gòu)物和娛樂(lè)中心，成為馬鞍山市新的商業(yè)中心。規(guī)劃在交叉口處設(shè)高層次的賓館和寫字樓，二樓外形上相互呼應(yīng)，構(gòu)成姐妹樓態(tài)勢(shì)，將建成城市的標(biāo)志性建筑。與之同時(shí)，還將制訂與健全管理制度，尤其是對(duì)從業(yè)人員的職業(yè)道德規(guī)范，明碼標(biāo)價(jià)、商品質(zhì)量、售后服務(wù)和消防安全等方面作出明確規(guī)定。投資回報(bào)分析：總利潤(rùn)：280750232715+13100（財(cái)務(wù)費(fèi)用）=61135萬(wàn)元稅后凈利潤(rùn)：6113567%=40960萬(wàn)元項(xiàng)目利潤(rùn)率：40960/200000=%投資利潤(rùn)率：40960/35000=%年投資利潤(rùn)率：%/=% （）二、財(cái)務(wù)說(shuō)明賓館的轉(zhuǎn)讓未考慮利潤(rùn)；財(cái)務(wù)費(fèi)用中考慮了土地分期付款，但計(jì)算利息，也考慮了融資成本；所有出讓均價(jià)比目前市場(chǎng)價(jià)格低，較保守；也未考慮上漲空間；實(shí)際上，商業(yè)物業(yè)以招租為主，本計(jì)劃書未作調(diào)正，僅考慮市場(chǎng)培育期部分租金收入。同時(shí)，鑒于該項(xiàng)目開發(fā)是有城區(qū)規(guī)劃、建設(shè)功能特性，招商工作不僅需與城區(qū)發(fā)展相協(xié)調(diào)，而且要與馬鞍山城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相協(xié)調(diào)。方式的采用主要參考價(jià)效比。有從事建筑設(shè)計(jì)和房地產(chǎn)開發(fā)二十余年的經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)任本公司董事長(zhǎng)、蘇州市農(nóng)工商房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長(zhǎng)。為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，必須建立多渠道的資金來(lái)源。此商業(yè)計(jì)劃中所含的信息是建立在大量的社會(huì)調(diào)研獲取的可靠數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行邏輯推理得出，由于總體詳細(xì)規(guī)劃尚未最后確定及市場(chǎng)也在發(fā)生變化,所以本計(jì)劃書可能會(huì)與實(shí)際結(jié)果有所偏差。為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，我們要求在土地合同中及馬鞍山市政府會(huì)議備忘錄中明確，確保政策的延續(xù)性。王文松：曾任浙江近江集團(tuán)總裁，萬(wàn)事利集團(tuán)房產(chǎn)部總經(jīng)理。制訂切實(shí)可行且有較高收益率的營(yíng)銷價(jià)格。招商的具體實(shí)施需要一班人馬。本項(xiàng)目全部建成之后將向社會(huì)直接提供就業(yè)崗位15000個(gè)左右。市場(chǎng)管理人員將主動(dòng)參與行業(yè)組織活動(dòng)，積極引導(dǎo)從業(yè)人員合法經(jīng)商、誠(chéng)信經(jīng)商，主動(dòng)疏導(dǎo)矛盾，提高從業(yè)人員素質(zhì)。E區(qū)為住宅區(qū)：分位于圓橋路兩側(cè)的商住區(qū)和花果山邊的高檔別墅區(qū)，為整個(gè)區(qū)域增加人氣，為市招商引資創(chuàng)造條件。未名湖畔綠地、廊橋及商業(yè)街景觀采用中西結(jié)合的方式，突出視覺(jué)效果。市政府提出要通過(guò)三步走，翻三番，確?！皟蓚€(gè)率先”目標(biāo)的圓滿實(shí)現(xiàn)。當(dāng)前的國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)給馬鞍山市經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了前所未有的機(jī)遇。土地出讓年限：住宅70年，商業(yè)40年。土地用途A地塊區(qū)域面積：（）B地塊區(qū)域面積：（）擬建大型專業(yè)綜合性市場(chǎng)，商業(yè)步行街、服務(wù)配套設(shè)施、住宅、寫字樓、賓館等。近年來(lái)，馬鞍山市的招商引資卓有成效，圣戈班、中橡等一批中外合資項(xiàng)目發(fā)展迅速，馬鞍山市的經(jīng)濟(jì)進(jìn)入快速增長(zhǎng)期。大都市圈的規(guī)劃、城市圈的擴(kuò)張、舊城的改造和建設(shè)，提升城市經(jīng)營(yíng)管理水平，改善城市生態(tài)環(huán)境。本著“以人為本，因地制宜”的原則，將現(xiàn)代的建筑風(fēng)格與傳統(tǒng)的徽派建筑元素揉合在一起，以強(qiáng)化該區(qū)域的傳統(tǒng)文化氣氛和旅游功能。D區(qū)：休閑步行街、小百貨區(qū)：考慮到地塊南部、葛羊路以南為城市主要的居住區(qū)，因此規(guī)劃了一片為之服務(wù)的商貿(mào)區(qū)，以零售、餐飲為主的商業(yè)配套對(duì)批發(fā)市場(chǎng)區(qū)也構(gòu)成必要的補(bǔ)充。建立行業(yè)自律組織，是培養(yǎng)從業(yè)人員自我管理的一條有益經(jīng)驗(yàn)。有效地改善就業(yè)狀況未來(lái)幾年內(nèi)將有數(shù)以億計(jì)的農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移到城市，社會(huì)就業(yè)形勢(shì)十分嚴(yán)峻。組織招商班子。市場(chǎng)內(nèi)部分區(qū)平面圖（產(chǎn)權(quán)圖與經(jīng)營(yíng)圖）。陸小紅：全國(guó)注冊(cè)市場(chǎng)總監(jiān)，公司市場(chǎng)部經(jīng)理。本項(xiàng)目屬招商引資項(xiàng)目，享受中西部引進(jìn)中外合資企業(yè)優(yōu)惠政策。因此，本計(jì)劃書僅供投資者在評(píng)估項(xiàng)目時(shí)參考。1）制訂周詳?shù)臐L動(dòng)開發(fā)實(shí)施計(jì)劃，并付諸計(jì)劃一定的彈性，出售與出租相結(jié)合，保證有足夠的資金回籠和穩(wěn)定的現(xiàn)金流。秦 偉：浙江省優(yōu)秀企業(yè)家，浙江金華恒興（恒盛）化纖有限公司董事長(zhǎng)、蘇州國(guó)成投資有限公司董事長(zhǎng)、蘇州恒通化纖母粒有限公司董事長(zhǎng)、本公司董事。特別需要以富有誘惑力的廣告詞來(lái)呼喚對(duì)象的潛在意識(shí)。為此，本項(xiàng)目擬將現(xiàn)代營(yíng)銷組合原理移植到項(xiàng)目招商的全過(guò)程之中。四、社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益本項(xiàng)目由于屬區(qū)域性成片開發(fā)，且所涉行業(yè)為商貿(mào)餐飲、娛樂(lè)、賓館、物流、加工業(yè)等行業(yè)，其開發(fā)進(jìn)程恰與馬鞍山市的未來(lái)發(fā)展同步，可以預(yù)見(jiàn)將獲得顯著的社會(huì)效益和可觀的經(jīng)濟(jì)效益。2）建立區(qū)域性的政府監(jiān)督中心。賓館以西設(shè)一處休閑娛樂(lè)設(shè)施，與賓館、寫字樓配套，同時(shí)吸引南京的客人在商城消費(fèi)。四、SWOT分析要點(diǎn)：STRENGTH（優(yōu)勢(shì)點(diǎn)）：1