【正文】 ）本案處于馬鞍山新城區(qū)規(guī)劃方案的重要地塊，距離市中心僅五分鐘車(chē)程，人流，車(chē)流引入比較方便；2）本地塊就位與寧馬高速出入口，由紅旗路、葛羊路連通市中心，江東大道貫通南北，足可涵蓋南京、蕪湖、馬鞍山三大市場(chǎng)，交通便捷，地理位置優(yōu)越，地段優(yōu)勢(shì)明顯；3）規(guī)模大，占地面積830000平方米，建筑面積約900000平方米；4）配套完整，整個(gè)區(qū)域包括：四星級(jí)酒店、多功能商務(wù)樓、家居用品批發(fā)市場(chǎng)、建材批發(fā)中心、餐飲休閑、購(gòu)物廣場(chǎng)、住宅、別墅等；5）位于地塊北側(cè)，江東大道和紅旗北路口有一個(gè)公交總站，乃將來(lái)的客流集散中心，人流匯聚，物品集散；6）地塊東即將興建3萬(wàn)人的居住區(qū)，花果山東己建重點(diǎn)中學(xué)和將建2萬(wàn)人居住區(qū)。第二篇 項(xiàng)目定位一、市場(chǎng)需求分析當(dāng)前，無(wú)論是國(guó)際環(huán)境與國(guó)內(nèi)形勢(shì)，無(wú)論是馬鞍山市本身的城市化進(jìn)程與開(kāi)發(fā)、開(kāi)放戰(zhàn)略的實(shí)施，都將給市場(chǎng)帶來(lái)巨大的商機(jī)。如何以積極的姿態(tài)，在更高的起點(diǎn)上規(guī)劃城市建設(shè)，盡快與大都市城市圈相對(duì)接，已經(jīng)受到地方政府的高度關(guān)注。馬鞍山交通便利，擁有長(zhǎng)江萬(wàn)噸級(jí)的馬鞍山港，可與國(guó)內(nèi)外港口四季通航；至南京祿口口機(jī)場(chǎng)20多公里；有寧馬高速與滬寧高速、京福高速；有寧銅鐵路與皖贛線(xiàn)、滬寧線(xiàn)相連。項(xiàng)目投資規(guī)模：約20億元人民幣項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期：五年（2004年—2008年）二、背景資料（一）宏觀形勢(shì)● 改革開(kāi)放后的中國(guó)GDP持續(xù)多年保持8%左右的增長(zhǎng)率，為世人所矚目。2003年，以企業(yè)改革為中心的改革攻堅(jiān)取得歷史性突破，行政管理體制改革繼續(xù)深化，也是全國(guó)行政綜合執(zhí)法試點(diǎn)城市。而從產(chǎn)品消費(fèi)的種類(lèi)上講，主要集中在建材、家電、家具、休閑娛樂(lè)類(lèi)消費(fèi)、汽車(chē)和居住上。將本項(xiàng)目打造成為馬鞍山市最為繁華的商業(yè)中心和不夜城?？紤]到本項(xiàng)目規(guī)模較大，物業(yè)種類(lèi)多，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)及招商專(zhuān)業(yè)性較強(qiáng)，同時(shí)為便于與國(guó)內(nèi)某一領(lǐng)域的著名企業(yè)進(jìn)行強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，特為專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)、寫(xiě)字樓、酒店、住宅、商業(yè)物業(yè)等在總公司設(shè)立專(zhuān)業(yè)的項(xiàng)目公司及市場(chǎng)管理和物業(yè)管理公司。挖掘文化與旅游價(jià)值。有效經(jīng)營(yíng)城市本項(xiàng)目建成后，將大大改善區(qū)域環(huán)境和城市配套，政府將在周邊地塊的出讓上獲得回報(bào)。廣告宣傳。第七篇 競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)縱觀本案有如下優(yōu)勢(shì)：獨(dú)特的地理位置；便捷的交通條件；規(guī)模大、配套齊、有主題、起點(diǎn)高，下可復(fù)制；新的土地政策及管理體制，會(huì)使土地成本升高、資源越來(lái)越稀缺；《大店選址法》和《商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃》會(huì)對(duì)新的項(xiàng)目有所制約；文化與創(chuàng)新是本案的核心競(jìng)爭(zhēng)力；本項(xiàng)目有一流的管理團(tuán)隊(duì)。另外本公司還在當(dāng)?shù)毓_(kāi)招聘有識(shí)志士加盟，努力打造一支有凝聚力、有競(jìng)爭(zhēng)力、有戰(zhàn)斗力的高效團(tuán)隊(duì)。挑選精兵強(qiáng)將，建立一流的項(xiàng)目策劃隊(duì)伍施工管理隊(duì)伍、項(xiàng)目招商隊(duì)伍和物業(yè)管理隊(duì)伍，并將其形成合力，全力打造質(zhì)量一流、管理先進(jìn)、富有特色的精品項(xiàng)目。不能復(fù)制或使用于其它用途。 企業(yè)的精神是：持續(xù)創(chuàng)新，追求卓越。按照現(xiàn)代企業(yè)制度和經(jīng)營(yíng)理念建立的股份有限公司，主要從事房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、中介和物業(yè)管理，主要發(fā)起人之一蘇州市農(nóng)工商房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司成立于1993年，具備豐富的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，市場(chǎng)運(yùn)作能力和良好的社會(huì)信譽(yù)（省級(jí)AAA資信等級(jí)和重合同、守信譽(yù)單位）。在基建動(dòng)工的同時(shí)，培訓(xùn)與廣告工作可穿插進(jìn)行。通過(guò)大量的市場(chǎng)調(diào)查，充分了解消費(fèi)者的心理與需求，充分了解本區(qū)域及周邊區(qū)域同類(lèi)物業(yè)的狀況，根據(jù)不同物業(yè)的特性，制定適銷(xiāo)的營(yíng)銷(xiāo)方式。擬安排一些地方戲聯(lián)唱、說(shuō)書(shū)、高蹺舞蹈、雜耍、古代名人模仿、腰鼓與舞龍獅等傳統(tǒng)文化娛樂(lè)活動(dòng)，借以渲染廣場(chǎng)的文化氣氛，提高文化品位，賦以旅游功能，繁榮與活躍市場(chǎng)。商業(yè)地產(chǎn)以定單式為主——針對(duì)開(kāi)業(yè)后的消費(fèi)者、經(jīng)營(yíng)者、投資者的深層次的需求及潛在需求，給本項(xiàng)目定位、規(guī)劃及量身定制。兩條軸向綠化帶：以基地內(nèi)現(xiàn)有的東西向水系和沿規(guī)劃的東西向干道為依托形成橫向綠軸，其向東與城市濱河綠帶相連，向西則與西部地塊徑連；南北向沿規(guī)劃干道規(guī)劃了一條縱向綠軸，從而整個(gè)新區(qū)形成十字型伸展的綠化網(wǎng)絡(luò)。本項(xiàng)目所在的馬鞍山市新區(qū)控制性規(guī)劃A片用地，處于江東大道以西、圓橋路、葛羊路以北和紅旗路圍成的區(qū)域內(nèi)，西與老城區(qū)相毗鄰，北與慈湖工業(yè)園及馬鋼新廠(chǎng)區(qū)相接壤，東為3萬(wàn)人的居住小區(qū)和寧馬高速出口，是馬鞍山的東大門(mén)；南為花果山公園。目前馬鞍山市正在全市范圍內(nèi)形成全員發(fā)動(dòng)，全民招商的氛圍，加速建設(shè)與完善一區(qū)五園體系，力爭(zhēng)在招商引資方面有大的突破。當(dāng)沿海地區(qū)的國(guó)際資本與民營(yíng)資本達(dá)到一定密度之后，受供求關(guān)系所影響，這些地區(qū)的土地、勞動(dòng)力的價(jià)格優(yōu)勢(shì)將逐漸喪失，從而促使大量資本開(kāi)始向內(nèi)陸地區(qū)尋找新的投資場(chǎng)所。至蕪湖市區(qū)30公里；北與江蘇省南京市江寧區(qū)毗連，至南京市區(qū)45公里，具有臨江近海，緊靠經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的長(zhǎng)江三角洲的優(yōu)越地理位置。● 2010年的上海世博會(huì)將會(huì)極大地推進(jìn)長(zhǎng)三角地區(qū)的迅猛發(fā)展。● 馬鞍山市是全國(guó)“衛(wèi)生城市”、“園林城市”、“旅游城市”，聯(lián)合國(guó)“最佳人居獎(jiǎng)”，現(xiàn)在新目標(biāo)是建設(shè)一個(gè)“生態(tài)馬鞍山”。二、產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)分析（因住宅類(lèi)物業(yè)供不應(yīng)求，僅對(duì)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行分析）本地同類(lèi)市場(chǎng)如華東國(guó)際裝飾城、花山路建材市場(chǎng)、解放路商業(yè)街等規(guī)模較小、品種單一，無(wú)法滿(mǎn)足消費(fèi)者需求，造成消費(fèi)外流；南京江寧區(qū)在建中的同曦建材市場(chǎng)會(huì)對(duì)本案有一定沖擊，但距離、成本和租金是本案的優(yōu)勢(shì)，大而全、有文化、有品位、有創(chuàng)新是本案的核心競(jìng)爭(zhēng)力；蕪湖建材市場(chǎng)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)很不成功，對(duì)本案影響不大。五個(gè)功能區(qū)片：A區(qū)為賓館、寫(xiě)字樓與餐飲娛樂(lè)區(qū)：該區(qū)靠近江東大道與葛羊路交叉口，是馬鞍山市的東大門(mén)。我們將在建立物業(yè)管理公司的基礎(chǔ)上，建立市場(chǎng)管理委員會(huì)，配備得力干部承擔(dān)市場(chǎng)管理職能。四、開(kāi)發(fā)進(jìn)度表序號(hào)工作內(nèi)容2004年2005年2006年2007年2008年123412341234123412341規(guī)劃擴(kuò)初設(shè)計(jì)及審批2市場(chǎng)研究與營(yíng)銷(xiāo)策劃3大型超市4家具、家電市 場(chǎng)5建材、裝飾市 場(chǎng)