【正文】 信譽單位）。盡可能達到市場招商一氣呵成，形成氣勢。內(nèi)容有：平面圖、效果圖、開發(fā)商背景、開發(fā)理念、商圈圖、租金范圍、管理制度等。方式的采用主要參考價效比。在基建動工的同時，培訓(xùn)與廣告工作可穿插進行。培訓(xùn)招商人員。在此基礎(chǔ)上對調(diào)研資料綜合分析，從而找準項目的市場定位，特別是要確定市場的賣點。同時，鑒于該項目開發(fā)是有城區(qū)規(guī)劃、建設(shè)功能特性，招商工作不僅需與城區(qū)發(fā)展相協(xié)調(diào)，而且要與馬鞍山城市社會經(jīng)濟發(fā)展相協(xié)調(diào)。通過大量的市場調(diào)查，充分了解消費者的心理與需求，充分了解本區(qū)域及周邊區(qū)域同類物業(yè)的狀況，根據(jù)不同物業(yè)的特性，制定適銷的營銷方式。城市功能明顯增強本項目處于老城區(qū)與新城區(qū)的交叉區(qū)域，它對于新城區(qū)的擴大和老城區(qū)的改造具有不可或缺的作用。同時人氣積聚、萬商云集也將吸引更多的具有戰(zhàn)略眼光的投資商來馬鞍山投資。投資回報分析：總利潤：280750232715+13100（財務(wù)費用）=61135萬元稅后凈利潤：6113567%=40960萬元項目利潤率：40960/200000=%投資利潤率：40960/35000=%年投資利潤率：%/=% （）二、財務(wù)說明賓館的轉(zhuǎn)讓未考慮利潤；財務(wù)費用中考慮了土地分期付款，但計算利息，也考慮了融資成本；所有出讓均價比目前市場價格低，較保守；也未考慮上漲空間；實際上，商業(yè)物業(yè)以招租為主，本計劃書未作調(diào)正，僅考慮市場培育期部分租金收入。擬安排一些地方戲聯(lián)唱、說書、高蹺舞蹈、雜耍、古代名人模仿、腰鼓與舞龍獅等傳統(tǒng)文化娛樂活動，借以渲染廣場的文化氣氛，提高文化品位，賦以旅游功能，繁榮與活躍市場。5）強化員工服務(wù)意識。3）建立行業(yè)自律組織，實施內(nèi)部監(jiān)督。與之同時，還將制訂與健全管理制度，尤其是對從業(yè)人員的職業(yè)道德規(guī)范，明碼標價、商品質(zhì)量、售后服務(wù)和消防安全等方面作出明確規(guī)定。商業(yè)地產(chǎn)以定單式為主——針對開業(yè)后的消費者、經(jīng)營者、投資者的深層次的需求及潛在需求，給本項目定位、規(guī)劃及量身定制。以誠信為本，把本案做成旺租、旺鋪、旺場、旺銷，達到與經(jīng)營者、投資者（業(yè)主）、合作伙伴共贏。倉儲區(qū)靠近建材、家俱、家電批發(fā)市場，可為批發(fā)市場提供便捷的配套服務(wù)，靠近鐵路、國道和公交總站，便于人流和貨物的流轉(zhuǎn)。規(guī)劃在交叉口處設(shè)高層次的賓館和寫字樓，二樓外形上相互呼應(yīng)，構(gòu)成姐妹樓態(tài)勢，將建成城市的標志性建筑。兩條軸向綠化帶：以基地內(nèi)現(xiàn)有的東西向水系和沿規(guī)劃的東西向干道為依托形成橫向綠軸，其向東與城市濱河綠帶相連，向西則與西部地塊徑連；南北向沿規(guī)劃干道規(guī)劃了一條縱向綠軸，從而整個新區(qū)形成十字型伸展的綠化網(wǎng)絡(luò)。整個廣場以美化、綠化和亮化為目標。THREATS（威脅點）：1）如果項目的開發(fā)周期較長，前期運作不順，后期可能要面臨市場下滑的風險；2）周邊城市，如蕪湖、江寧都在積極發(fā)展規(guī)?；虡I(yè)市場，后期會對本項目的經(jīng)營帶來競爭壓力；第三篇 總體規(guī)劃一、規(guī)劃思路借鑒國際流行的第五代商業(yè)地產(chǎn)模式——SHOPPING MALL模式，同時保留了商業(yè)步行街等傳統(tǒng)業(yè)態(tài)特點，力求在購物、環(huán)境、休閑、娛樂、旅游、文化等方面與商業(yè)地產(chǎn)達到完美結(jié)合。三、項目定位立足馬鞍山，輻射蕪湖、巢湖、江寧的建材、家俱、服裝、家電、農(nóng)副產(chǎn)品等集散地，同時成為馬鞍山、南京的餐飲、休閑、購物和娛樂中心，成為馬鞍山市新的商業(yè)中心。本項目所在的馬鞍山市新區(qū)控制性規(guī)劃A片用地，處于江東大道以西、圓橋路、葛羊路以北和紅旗路圍成的區(qū)域內(nèi)，西與老城區(qū)相毗鄰，北與慈湖工業(yè)園及馬鋼新廠區(qū)相接壤，東為3萬人的居住小區(qū)和寧馬高速出口，是馬鞍山的東大門；南為花果山公園。從總體小康到全面實現(xiàn)小康，廣大的人民群眾必將首先受惠，增加收入，提高貨幣的可支付能力。今后一段時間內(nèi)國家將繼續(xù)實施積極的財政政策與穩(wěn)健的貨幣政策，從而以加大基礎(chǔ)設(shè)施投入、政府購買、擴大出口和提升消費水平等途徑來有效地拉動內(nèi)需，保持GDP的高速增長。● 市政府提出今年著力打造的道德為支撐、產(chǎn)權(quán)為基礎(chǔ)、法律為保障的“信用馬鞍山”。目前馬鞍山市正在全市范圍內(nèi)形成全員發(fā)動，全民招商的氛圍，加速建設(shè)與完善一區(qū)五園體系，力爭在招商引資方面有大的突破。號召全市上下在開發(fā)、開放兩條線上下功夫、做文章。馬鞍山長江大橋已立項,2005年開工,2008年竣工,因此本項目的批發(fā)市場可輻射至巢湖地區(qū).（二）區(qū)域經(jīng)濟● 馬鞍山市的經(jīng)濟以礦產(chǎn)開發(fā)、鋼鐵工業(yè)、特種汽車制造、造紙工業(yè)為基礎(chǔ)，擁有三家上市公司，經(jīng)濟基礎(chǔ)較好，但產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不理想。 ● 近年來，以南京為核心南京都市圈框架正在加速構(gòu)建，馬鞍山市的地緣優(yōu)勢愈加凸現(xiàn)。當沿海地區(qū)的國際資本與民營資本達到一定密度之后，受供求關(guān)系所影響，這些地區(qū)的土地、勞動力的價格優(yōu)勢將逐漸喪失，從而促使大量資本開始向內(nèi)陸地區(qū)尋找新的投資場所。限高：80M。南為新城區(qū)，距市中心3公里；東1公里為寧馬高速公路出入口，北為國道和馬鋼新廠區(qū)；西面為老城區(qū)（金家莊區(qū)），有鐵路慈湖貨運站。全市總面積1686平方公里，東西最大橫距46公里。至蕪湖市區(qū)30公里；北與江蘇省南京市江寧區(qū)毗連，至南京市區(qū)45公里，具有臨江近海，緊靠經(jīng)濟發(fā)達的長江三角洲的優(yōu)越地理位置。B地塊為葛羊路南、花果山東北，原星火福利廠位置。規(guī)劃指標容積率：A地塊：；B地塊：。受中國龐大的國內(nèi)市場所吸引，同時中國大陸具有土地和勞動力價格優(yōu)勢，國際資本向我國，尤其向沿海地區(qū)加速流動?！?2010年的上海世博會將會極大地推進長三角地區(qū)的迅猛發(fā)展。 ● 由馬鞍山、蕪湖、銅陵三市構(gòu)成的皖江開發(fā)、開放帶建設(shè)亦已啟動，三市相互協(xié)作，相互聯(lián)動態(tài)勢業(yè)已形成?！?2003年的市政府工作報告對未來五年的發(fā)展提出了“國內(nèi)生產(chǎn)總值每年遞增12%，五年內(nèi)實際利用外資5億美元，內(nèi)資100億元”的奮斗目標?！?對外開放向全方位、多層次、寬領(lǐng)域快速拓展?！?馬鞍山市是全國“衛(wèi)生城市”、“園林城市”、“旅游城市”，聯(lián)合國“最佳人居獎”，現(xiàn)在新目標是建設(shè)一個“生態(tài)馬鞍山”。各省市國家級和地方級的經(jīng)濟開發(fā)區(qū)建設(shè)如火如荼，方興未艾。第一步到2006年，GDP比2000年翻一番，人均超2500美元；第二步到2012年，GDP達到5000美元，人均可支配收入達18000元。因此，以這類產(chǎn)品為銷售對象的市場必然會遇到十分看好的商業(yè)機會。二、產(chǎn)品競爭分析（因住宅類物業(yè)供不應(yīng)求，僅對商業(yè)地產(chǎn)進行分析）本地同類市場如華東國際裝飾城、花山路建材市場、解放路商業(yè)街等規(guī)模較小、品種單一，無法滿足消費者需求，造成消費外流；