【文章內(nèi)容簡介】 模式贏利模式標志節(jié)點起步期 結(jié)構(gòu)調(diào)整期快速發(fā)展期 穩(wěn)步發(fā)展期各個居住區(qū)、交通匯聚點出現(xiàn)少量、低檔次商業(yè)商業(yè)快速發(fā)展，經(jīng)營檔次、結(jié)構(gòu)發(fā)生飛躍散鋪向集中、規(guī)?；虡I(yè)形式演變規(guī)模化商業(yè)、大型購物形態(tài)商業(yè)中心浮出市場城市發(fā)展較為落后，市政配套設(shè)施處在規(guī)劃中市政配套正在完善，集中市場、步行街出現(xiàn)由街鋪、步行街向集中商業(yè)發(fā)展大型商業(yè)機構(gòu)進入，商業(yè)水平穩(wěn)步上升自有住宅底商經(jīng)營或出租為主商鋪基本市場化，經(jīng)營和銷售同時存在商鋪市場化，銷售成為核心贏利手段銷售不是實現(xiàn)收益的最終手段，持有出租為主營業(yè)收入 +租金收入營業(yè)收入 +租金收入 +銷售收入銷售收入 +租金收入銷售收入 +租金收入目前商業(yè)的演進 區(qū)域商業(yè)市場板塊特點： 潛力東城以社區(qū)底層商業(yè)為主 ,成長潛力逐漸顯現(xiàn)? 街道兩側(cè)分布著的街鋪規(guī)模較小，檔次較低? 新建社區(qū)商鋪、步行街開始大量出現(xiàn)，國際華城將建成一個大型 BLOCK商業(yè)街區(qū)，規(guī)劃有兩棟高層酒店和寫字樓。? 目前該區(qū)域底層商業(yè)的價格在 70009000元 /平米左右，而匯翠名邸的底商達到了 10000元以上的價格。區(qū)域商業(yè)市場?目前區(qū)域板塊商業(yè)仍以道路兩側(cè)的社區(qū)底層商業(yè)為主，本項目西北對角有一個建材市場?目前人氣較淡，以過往人群為主，難以停留，目前主要是居住在該區(qū)域的居民，沒有形成商業(yè)氛圍；典型樓盤個案 1：區(qū)域住宅市場項目名稱 項目位置 建筑類型 占地 /建筑面積（㎡） 主力戶型 銷售均價（元 /㎡） 交付時間東方明珠 江東大道與橋山路西側(cè) 多層小高層（ 2棟） 606100/ 2房 2廳： 92㎡3房 2廳： 115㎡ 3100 二期 2023年底東暉花園 江東大道 多層小高層（ 6棟） / 3房 2廳： 136－ 140㎡4房 2廳： 161－ 166 ㎡ 2500－2900 一期已交付二期未開盤西湖花園 江東大道與馬濮路交叉口 多層小高層（ 9棟） /380000 4房 2廳： 148－ 155㎡10F：3008－3288一期已交付二期在售國際華城 慈湖河路與建湖南路交叉口西北二期多層 +小高層三期小高層 (10棟 )高層（ 4棟）四期 2棟高層（酒店和寫字樓）/7202303房 2廳： 120－ 125㎡3房 2廳： 132－ 139㎡3房 2廳： 141㎡2600－3200二期 2023年底康嘉大景城 湖東路與雨山路交叉口 多層小高層（ 8棟） / 3房 2廳： 122－ 139㎡4房 2廳： 150－ 152㎡ 頂層 3800 瑞慈花園 雨山路 10號 多層小高層（ 7棟） /2房 2廳： 9 109119㎡3房 2廳： 128－ 137㎡4房 2廳： 146－ 156㎡3500 現(xiàn)房中央花園 雨花路（艷陽路口） 小高層（ 4棟）高層（ 1棟） /492543房 2廳： 118－ 119㎡3房 2廳： 125－ 133㎡4房 2廳： 146153171㎡3660（已售完） 已交付康泰佳苑 中心大道西南角 多層小高層 (6棟 ) /230000 3房 2廳： 110－ 149㎡10F：3100－3700典型樓盤個案 2：區(qū)域住宅市場項目名稱 項目位置 建筑類型 主力戶型（ ㎡ ） 銷售均價（元 /㎡）交付時間匯翠名邸 湖南路 15號 1棟點式高層和 5棟板式高層1房 1廳： 53－ 64 ㎡2房 2廳： 107－ 116 ㎡3房 2廳： 125－ 127 ㎡4房 2廳： 143－ 159 ㎡4300 現(xiàn)房格林花園 花園路南 ,江東大道東多層 +小高層 5棟2房 2廳： 94 ㎡3房 2廳： 100－ 108 ㎡3房 2廳： 128－ 136 ㎡2690－3210春暉家園 江東大道東 ,印山東北角多層 +小高層 6棟3房 2廳： 135－ 148 ㎡ 3600 現(xiàn)房江南 .御花園 江東大道與九華路口多層 +小高層 11棟2房 2廳： 93－ 99 ㎡3房 2廳： 138 ㎡3/4房 2廳： 144－ 146 2600－3200金匯城市花園雨山路東段 ，江東大道東側(cè)2棟 15層2棟 18層12棟多層高層：2房 2廳： ㎡3房 2廳： 134142 ㎡25003275均價 2900多層為現(xiàn)房，高層 2023年底 東湖壁水灣 江東大道與印山路交叉口多層 +小高層 4棟2房 2廳： 70－ 80㎡100－ 120㎡2400－2800現(xiàn)房項目市場評析之總體狀況216。整體房地產(chǎn)市場正進入一個穩(wěn)定發(fā)展的階段，由數(shù)量型發(fā)展向質(zhì)量型發(fā)展轉(zhuǎn)變216。區(qū)域住宅市場處于快速發(fā)展階段，數(shù)量與質(zhì)量發(fā)展并重，品質(zhì)、開發(fā)水平提升較快，市場銷售普遍看好216。城東區(qū)域的生活配套主要還是依賴于市中心的配套216。隨著區(qū)域購房人群的不斷涌入，以及經(jīng)濟承受能力的改善，高品質(zhì)的高舒適性（尤其是 120平米以下）的三房越來越成為市場的新寵，項目未來不同戶型的銷售狀況可能存在明顯的差異216。區(qū)域車庫價格在 68萬元，租賃價格在 150200元 /月馬鞍山住宅市場進入快速發(fā)展階段，住宅銷售較好房地產(chǎn)區(qū)域市場項目市場評析之戶型比例 —— 馬鞍山市場小高層 /高層在售樓盤戶型比例? 從右表可以表看出，馬鞍山市典型小高層 /高層住宅的戶型以中大戶型為主。? 只有荷西家園和匯翠名邸有 90㎡以下的戶型；? 西湖花園在售的 5棟中全部為 148－ 155 ㎡的大戶型；? 東暉花園和康嘉大景城都是以120－ 140 ㎡為主要戶型。項目名稱 90㎡ 以下90－100㎡100－ 120㎡120－140㎡140㎡ 以上江南 .御花園 － 50％ － 10％ 40％格林花園 － 10％ 40％ 50％ －康嘉花園 － 15％ － 63％ 22％西湖花園 － － － － 100％國際華城 － － － 92％ 8％金匯城市花園 － － 13％ 62％ 25％東暉花園 － － － 72％ 28％瑞慈花園 － 40％ 20％ 30％ 10％康嘉大景城 － － － 92％ 8％荷西嘉園 40％ 30％ 30％ － －匯翠名邸 17% － 20% 20% 43%中央花園 － － 32% 30% 38%? 從馬鞍山市小高層 /高層整體市場來看，市場上仍以 120140平米的戶型為主，占將近一半的市場；? 其次是 100120平米的戶型，與 140平米以上的大戶型所占比例大致接近。? 市場上比較暢銷的主要是 100120平米的中等戶型；? 120140平米戶型中， 120130平米的戶型較為暢銷， 130140平米的戶型由于總價較高，相對而言客戶群稍窄，但銷售也較為樂觀。項目市場評析之戶型比例 —— 馬鞍山市場小高層 /高層在售樓盤戶型比例項目市場評析之戶型比例 —— 項目周邊樓盤小高層 /高層的戶型比例分析? 從本項目周邊的幾個小高層 /高層項目來看，國際華城、西湖花園、東暉花園和金匯城市花園的主力戶型均為 120平米以上的中大戶型；? 其中國際華城 90％都是 120－ 140平米的戶型，西湖花園全部都是 148－ 155平米的大戶型，東暉花園也全部是 120平米以上的戶型， 136－ 140平米的占 72％， 161－ 166占 28％。? 可見項目周邊的小高層 /高層樓盤的戶型以 120平米以上的中大戶型為主， 140平米以上的戶型也占有一定的比例。? 該區(qū)域比較缺乏 120平米以下的中小戶型。? 總體來說，馬鞍山高層 /小高層戶型面積偏大，尤其是項目周邊市場? 銷售狀況較好的主要是130平