【文章內(nèi)容簡介】 地、水稻田、果地、草地與部份雜亂無序的村莊建筑。整個項目占用耕量 多 ，拆遷量 較 大。 三 、 項目開發(fā) 策略 本項目將由 蘇州 XX 投資發(fā)展集團有限公司 （以下簡稱“ XX 集團”） 與國內(nèi)其他企業(yè) ，形成投資大聯(lián)盟 ,共同組建公司開發(fā) 。 XX 不僅是投資者，更是資源的組織者，聯(lián)合一大批志同道合的企業(yè)家組成企業(yè)群，形成投資大聯(lián)盟。投資大聯(lián)盟是 XX 集團“城鎮(zhèn)運營”的核心理念之一。 四 、 項目投資企業(yè) 和 聯(lián)盟企業(yè)簡介 投資企業(yè) 簡介： 序號 指標名稱 單位 建設(shè)規(guī)模 備注 一 項目 總規(guī)模 占地 平方公里 人口 萬 人 5560 二 功能面積 陸地面積 平方公里 湖域面積 平方公里 其他面積 平方公里 飛地 5 蘇州 XX投資發(fā)展集團有限公司 XX 集團是由自然人股東發(fā)起組成的浙 商民營股份制企業(yè)，中國高層經(jīng)濟論壇成員單位，集團下轄十余家全資和控股企業(yè)。遵循“產(chǎn)業(yè)投資聯(lián)盟”的經(jīng)營理念，在 XX 集團周圍已經(jīng)形成了一批由江浙企業(yè)組成的聯(lián)合投資開發(fā)的企業(yè)團隊。 XX 集團是我國較早以“城鎮(zhèn)運營商”身份，將經(jīng)營城市理念進行科學創(chuàng)新，并用于城鎮(zhèn)成片土地綜合建設(shè)開發(fā)實踐的民營企業(yè)集團。 XX 集團最早提出“中國城鎮(zhèn)化”的理念，并始終致力于中國城鎮(zhèn)化發(fā)展模式的理論探索與實踐，致力于整合、優(yōu)化和提升城市（城鎮(zhèn)）資源和品位。 成功案例： XX 集團正是依靠了自己的戰(zhàn)略膽識、資源整合和市場運作能力，在國內(nèi)成功地開 發(fā)建設(shè)了包括 蘇州 XX 睦鄰坊 、桂林高新區(qū)英才科技園、江西資溪新城、湖南張家界桑植新城、桂林市平樂縣“桂江二橋”建設(shè)及南洲新區(qū)開發(fā)、桂林市動漫戲曲文化產(chǎn)業(yè)園、南京市江寧區(qū)橫溪街道新農(nóng)村建設(shè)及石塘竹海旅游綜合開發(fā) 、 牡丹江陽明區(qū)城鄉(xiāng)一體化綜合開發(fā)項目 等十余個項目。目前 XX 集團正逐步充實完善“城鎮(zhèn)運營”的理論體系、運作模式和組織形式，取得了一定的經(jīng)驗，形成了 XX 特色，廣受社會各界的關(guān) 注。 聯(lián)盟企業(yè) 南京市水產(chǎn)研究所 南京市水產(chǎn)研究所是集科研、推廣、生產(chǎn)于一體的公益性水產(chǎn)科研推廣機構(gòu)，公益性職能有：水產(chǎn)種質(zhì)資源保護 和地方優(yōu)質(zhì)野生品種的馴化、良種選育，漁業(yè)水域生態(tài)環(huán)境保護與水產(chǎn)疫病災(zāi)害規(guī)律、防治技術(shù)的研究及爆發(fā)性魚病預(yù)測預(yù)報，漁業(yè)服務(wù)體系的建設(shè)、管理和技術(shù)標準的制定、宣貫，水產(chǎn)投入品和產(chǎn)品質(zhì)量安全監(jiān)督檢測及相關(guān)研究，水產(chǎn)增養(yǎng)殖共性技術(shù)的研究、推廣與培訓(xùn)。 南京農(nóng)業(yè)大學 南京農(nóng)業(yè)大學是教育部直屬“ 211 工程”和“ 985 優(yōu)勢學科平臺”的重點大學，在作物遺傳與種質(zhì)創(chuàng)新國家重點實驗室、國家大豆改良中心和國家信息農(nóng)業(yè)工程技術(shù)中心 4 個國家級科研機構(gòu)， 50 個部省級重點開放實驗室、工程技術(shù)中心等機構(gòu)，設(shè)有有機農(nóng)業(yè)研究所、水產(chǎn)及花卉研究 所等。 幸匯投資管理有限公司 6 幸匯投資管理有限公司是在北大 PE 投資聯(lián)盟的基礎(chǔ)上，由志同道合的核心成員發(fā)起成立的商業(yè)運作載體，公司目前注冊資本金壹億元人民幣，發(fā)起并管理符合中國國情的開放式直投基金（ Project Based Fund）約 30 億元人民幣，直接管理和間接影響的資金超過百億。 國和控股集團有限公司 上海國和控股集團有限公司專注于投資早期的高科技企業(yè)和成長型的企業(yè)，選定最好的新興公司、團隊、有創(chuàng)意的思想、具有新經(jīng)濟商業(yè)模式的和具有最大市場增長潛力的高成長性項目為投資對象，集團總資產(chǎn)達 20 億元人民幣。 公司不僅為所投資企業(yè)提供資金、管理模式等創(chuàng)業(yè)成功所需的服務(wù)，更重要的是能把企業(yè)帶入到我們已投資的新經(jīng)濟模式企業(yè)組成的大家庭中，在這一大家庭中，企業(yè)間互幫互助，形成戰(zhàn)略伙伴。 五 、 編制依據(jù) 《 馬鞍山 市城市總體規(guī)劃》 （ 20212020） 《 馬鞍山 市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》 《 馬鞍山 市 土地利用總體規(guī)劃 》 《 馬鞍山 市統(tǒng)計年鑒》（ 2021 年），中國統(tǒng)計出版社 《 馬鞍山 市 2021 年政府工作報告》 各地新城建設(shè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況調(diào)查 六 、主要 研究 范圍 建議書 對項目的建設(shè)背景 、 項目所 在地概況及建設(shè)條件 必要性、功能定位、 項目定位分析 、 建設(shè)規(guī)模及方案、 產(chǎn)業(yè)策劃 、投資估算和財務(wù)評估、項目實施進度、 項目經(jīng)濟效益等多個方面進行分析、論證、評價。 7 第二章 項目建設(shè)背景及必要性分析 一、項目建設(shè)的宏觀背景 城市發(fā)展規(guī)劃對項目建設(shè)影響 博望 鎮(zhèn)被列為馬鞍山市“ 1255”城市發(fā)展戰(zhàn)略中重點發(fā)展的 2 個 副城 之一，這為當涂縣城區(qū)功能與空間拓展創(chuàng)造了歷史性機遇。 在這一全方位的發(fā)展構(gòu)想中，當涂縣提出了要以縣城為重點，以太白鎮(zhèn)、石橋鎮(zhèn)、 博望 鎮(zhèn)為支點，努力構(gòu)建縣城現(xiàn)代時尚、中心鎮(zhèn)優(yōu)勢突出、一般鎮(zhèn)特色鮮明、新社 區(qū)生態(tài)優(yōu)良的網(wǎng)絡(luò)化城鎮(zhèn)體系。以北部新城、東部新城、南部新城和濱江新城“四大新城”建設(shè)為突破口，全力打造人口超 30 萬、建成區(qū)面積超 36 平方公里的現(xiàn)代化中等城市。 將 博望 鎮(zhèn)做成精品、做出特色，做大做強將 博望 鎮(zhèn)做優(yōu)、做特，使之成為當涂縣城市發(fā)展的引擎和樞紐 。 馬鞍山城市已進入工業(yè)化中后期和城市化加速發(fā)展階段，城市空間發(fā)展已進入以副城（區(qū)）開發(fā)帶動城市有序拓展的新階段。 馬鞍山市應(yīng)順勢而為，建設(shè)副城，突破城市發(fā)展瓶頸，博望副城建設(shè)的發(fā)展階段已經(jīng)到來 ，也是推動城鎮(zhèn)化發(fā)展戰(zhàn)略實施的重要動力及開發(fā)本項目的重要背景。 國 家宏觀政策下對項目建設(shè)的影響 目前我國正在著力建立以工促農(nóng)，以城帶鄉(xiāng) 聯(lián)動發(fā)展 機制，形成城鄉(xiāng)經(jīng)濟社會發(fā)展一體化新格局， 必須統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經(jīng)濟社會發(fā)展，始終把著力構(gòu)建新型工農(nóng)，城鄉(xiāng)關(guān)系作為加快推進現(xiàn)代化的重大戰(zhàn)略，統(tǒng)籌工業(yè)化，城鎮(zhèn)化，農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化建設(shè)，加快建立健全以工促農(nóng)，以城帶鄉(xiāng)長效機制，調(diào)整國民收入分配格局，鞏固和完善強農(nóng)惠民政策，把國家基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和社會事業(yè)發(fā)展重點放在農(nóng)村，推進城鄉(xiāng)基本公共服務(wù)均等化，實現(xiàn)城鄉(xiāng)、區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，使廣大農(nóng)民平等參與現(xiàn)代化進程，共享改革發(fā)展成果。 這就表明了我國今后一個時期內(nèi)宏觀經(jīng)濟發(fā)展 的趨勢，因此本項目的開發(fā)建設(shè)適應(yīng)國家宏觀背景下 大力推進城鎮(zhèn)化建設(shè) 的需要。 8 城市擴展的趨勢 馬鞍山市 正在實施的 “ 1255” 現(xiàn)代化大城市框架，使 馬鞍山 城市形態(tài)由單中心、高集聚向多中心、組團式轉(zhuǎn)變。一個嶄新的現(xiàn)代化 馬鞍山 正在浮現(xiàn)。 XX 新 城 正處于 馬鞍山 最東端 城市主要發(fā)展方向，是 馬鞍山 融入“長三角”的前沿地區(qū)，也是未來十年 馬鞍山 市最重要的發(fā)展區(qū)域。在周邊產(chǎn)業(yè)發(fā)展的支撐下，濱湖新區(qū)將成為 馬鞍山 產(chǎn)業(yè)升級和城市功能提升的重要區(qū)域。 XX 新 城 的開發(fā)，也將十分有利于周邊產(chǎn)業(yè)區(qū)域的發(fā)展 博望 鎮(zhèn)所屬地域自然環(huán)境、歷史、經(jīng)濟、 文化等方面的地位 （略） 博望新區(qū)北倚橫山，南瀕石臼湖，東、北至馬鞍山與南京江寧區(qū)邊界，西至丹陽鎮(zhèn)以西、丹陽新河以及軍區(qū)農(nóng)場地區(qū)，地勢北高南低，風景秀麗，氣候宜人，屬亞熱帶濕潤季風性氣候，四季分明。 境內(nèi)自然條件優(yōu)越，物產(chǎn)十分豐富。下轄三鎮(zhèn)都是千年古鎮(zhèn)，均有著豐厚的文化底蘊和眾多的人文景觀，境內(nèi)現(xiàn)存古跡有博望西林禪寺、大王廟、新市橫山石門石刻、澄心寺、葉家橋、丹陽煉丹老爐、靈光禪寺、龍泉禪寺。 博望 是以機械加工業(yè)為主， 形成了以 機械刃模具 和配件工業(yè) ， 機械刃模具 是馬鞍山地區(qū)以至華東地區(qū)規(guī)模最大，品種最全的 生產(chǎn)基地 。 小結(jié)： 項目開發(fā)建設(shè)可以通過現(xiàn)有的直接資源挖掘、篩選與提升，形成獨特優(yōu)勢，從而增強其市場價值，可以有利地為推進 博望 現(xiàn)代城鎮(zhèn)化建設(shè)創(chuàng)造了良好的條件，項目開發(fā)建設(shè)將進一步提升該區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平。 二、項目建設(shè)必要性 加快推進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化及解決“三農(nóng)”問題的需要 國家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整需要農(nóng)業(yè)向產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。 博望 鎮(zhèn)主要經(jīng)濟結(jié)構(gòu)仍屬于農(nóng)業(yè)型的結(jié)構(gòu)及 刃具 初級加工為主 。雖說近幾年當?shù)攸h委政府盡了最大努力，高度重視農(nóng)業(yè)這個基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，但由于諸多原因，農(nóng)業(yè)帶來的經(jīng)濟效益仍是十分有限的。目 前迫在眉睫的是要進行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，發(fā)展服務(wù)業(yè)、觀光農(nóng)業(yè)、休閑旅游業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)，它將為該鎮(zhèn)提供新的發(fā)展動力和形成新的產(chǎn)業(yè)支柱。同時， 博望 鎮(zhèn)在推動城鎮(zhèn)化建設(shè)方面的條件已經(jīng) 成熟，通過 9 小城鎮(zhèn)開發(fā)，培育農(nóng)村新的經(jīng)濟增長點，不斷優(yōu)化農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級，可以促進更大規(guī)模地轉(zhuǎn)移和吸納農(nóng)村剩余勞動力就業(yè)，帶動農(nóng)民走上共同富裕的道路。 加快推進城鎮(zhèn)化發(fā)展的迫切需要 發(fā)展小城鎮(zhèn)是推進城鎮(zhèn)化，發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟的重要途徑。以 生產(chǎn) 刃具 為重點的一批骨干企業(yè)正在蓬勃發(fā)展，但受現(xiàn)有條件制約發(fā)展遇到瓶頸。 本項目的建設(shè)將有力推動符合當?shù)靥攸c的 支柱產(chǎn)業(yè)，形成區(qū)域性的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，向 中心城 鎮(zhèn)聚集。以建設(shè) 城市副中心 為載體，延伸產(chǎn)業(yè)鏈，通過完善區(qū)域內(nèi)城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和服務(wù)體系，更利于教育醫(yī)療、科技信息、文化旅游等各種資源合理集聚，項目開發(fā)建設(shè)，可以進一步完善城鎮(zhèn)配套服務(wù)功能， 包括商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛、醫(yī)療、超市和交通等 配套服務(wù)設(shè)施，并在各部分建立一種各種產(chǎn)業(yè)相互依存、相互添加的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、產(chǎn)業(yè)化的新鎮(zhèn)中心，真正變成宜居、宜游、宜商的 現(xiàn)代型城市面上副中心 。 提高城鎮(zhèn)載體功能，建設(shè) 城鄉(xiāng)一體化 示范 城 的需要 項目開發(fā) 作為 城市副中心 來建設(shè)，可以變成 馬鞍山市城市 建設(shè)形象的重要窗口，完善城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃，提高其城鎮(zhèn)載體功能，是增強其吸納和聚集各種生產(chǎn)要素能力的重要途徑，也是發(fā)展小城鎮(zhèn)經(jīng)濟的迫切需要。 項目地人文資源豐厚，長期閑置而未能充分利用，無異于對資源的浪費。 發(fā)展以水文化作為主題的文化旅游業(yè)，打造集 商務(wù)、會展、 娛樂、 餐飲、文化休閑 等功能于一體獨具特色的文化旅游名鎮(zhèn)，既能充分利用資源弘揚傳統(tǒng)文化，同時更有利加快第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，加速城鎮(zhèn)化步伐。 本項目的重點是以 建設(shè)城市副中心 為基礎(chǔ)，強化與南京都市面上經(jīng)濟圈的聯(lián)系， 構(gòu)成馬寧聯(lián)動發(fā)展趨勢 。 10 蘇蘇 州州 科科 賽賽 投投 資資 發(fā)發(fā) 展展 集集 團團 有有 限限 公公 司司 Suzhou Kesai Investment Group Co., Ltd. 第 三章 項目 總體 定位 一、目標定位 XX 新城是現(xiàn)代化濱湖城市的前沿陣地。把 XX 新 城 建設(shè)成 馬鞍山 通過 博望主動融入長三角經(jīng)濟圈的重門 戶 ， 打造 成在 長三角有影響力、才智匯聚創(chuàng)新智慧之城 及優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)集群、功能復(fù)合的活力 的、宜商、宜居、宜游文化休閑 之城。 二 、總體定位 XX 新 城區(qū)的目標和定位將決定城區(qū)的未來 ， 根據(jù)對 博望新 區(qū)位條件、市場狀況、人文景觀等資源的分析， 我們認該項目的 總體 定位為 ： 以發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟為契機，寧馬聯(lián)聯(lián)動，建設(shè) XX 新城，提升城鎮(zhèn)品質(zhì)，整個 新城以石臼湖為中心，打造環(huán)湖經(jīng)濟圈，整個新城 突出 環(huán)保，生態(tài)，綠 化，節(jié)能，充分利 用好、保護好 石臼 湖， 將 XX 融入長三角經(jīng)濟圈， 主要以 商務(wù)金融、會展、行政辦公為主導(dǎo)功能，文化休閑為互補功能，科技、教育、研發(fā)、創(chuàng)意為特性功能，生活服務(wù)、商貿(mào)物流為支撐功能的多元復(fù)合互動的綜合性城市新 城 區(qū)。即 以 休閑、 生活居住、 商務(wù) 服務(wù) 、行政辦公 為核心 的綜合性城市新區(qū) 。 一是突出 商務(wù) 辦公。 以建設(shè) “宜居、宜游、宜商” 為發(fā)展 目標，即 “休閑宜游、現(xiàn)代宜商、生態(tài)宜居”的生態(tài) 新 城 區(qū) ， 突出 行政辦公 ， 從而帶動行政咨詢服務(wù)、商務(wù)咨詢服務(wù)、文化、教育、體育和會展經(jīng)濟的發(fā)展。 二是突出 休閑、 旅游。 同時 濱湖新區(qū)建設(shè)應(yīng)及 時抓住 石臼 湖旅游開發(fā)建設(shè)的機遇，憑借區(qū)位優(yōu)勢和豐富的旅游資源，構(gòu)建 石臼 湖 重要的 休閑娛樂及 旅游服務(wù)基地。 三 是以城鎮(zhèn)化建設(shè)理念為指導(dǎo)， 進行 新農(nóng)村建設(shè)， 作為新農(nóng)村建設(shè)示范點和