【文章內(nèi)容簡介】 房置業(yè)的消費者提供了更多的選擇機會。樓盤檔次和規(guī)模呈現(xiàn)兩級分化，產(chǎn)品類型多元化作為新城區(qū)向東發(fā)展并由此向東推進的重要地段，在售樓盤西湖花園、東暉花園、九緣城市花園、東湖碧水灣、東苑小區(qū)、康嘉花園、平山新村等，以及動遷階段的金山碧水、清華園等住宅區(qū)整體風貌的形成，正逐漸影響到東部新城區(qū)的城市形象與高尚住宅聚集區(qū)的形成。 從樓盤檔次上看，江東大道近天潤發(fā)地段，以西湖花園和本案為代表，成為中高檔住宅區(qū)域。另外，20%的樓盤規(guī)模在26萬平米。這部分規(guī)模較小的樓盤，除了東苑明珠小高層，其他樓盤檔次較低，從而使江東大道的住宅項目兩極分化明顯。 從產(chǎn)品類型上來看，主要以多層、小高層為主，而由于其中一些開發(fā)樓盤全部規(guī)劃為多層，從而拉低了整個房價的上揚。在江東大道樓盤開發(fā)初期，上市較早的西湖花園曾一度拉高房價，現(xiàn)在受到這部分低價盤沖擊，銷售疲軟，出現(xiàn)滯銷現(xiàn)象。分析本案在10月中旬后的銷售不利情況，也有此原因的影響。 價格參差不齊，同一區(qū)域樓盤價格差距明顯 在售樓盤的價格差距較大。這一現(xiàn)象表明了不同樓盤的開發(fā)商對各自樓盤的定位差距很大，利潤期望的價值空間較大，有異地策劃銷售公司介入后的樓盤價格明顯高些。開發(fā)較早的西湖花園，曾一度引領(lǐng)馬鞍山房產(chǎn)風騷，也直接拉動了其樓盤價格的上揚，給人留下高檔次印象，其多層與小高層的價格集中在2500元/平米以上。在后期，西湖花園房價拉升階段受到阻礙，分析主要原因，一是湖西板塊集中上市量大，吸引了一批購房戶，二是江東大道板塊一些定位較低樓盤紛紛推出，由于目前各種配套設(shè)施不是很全，其銷售價格相對較低，一般集中在每平方米2500元之下，這部分低價位房源分流了相當一部分購房戶。 此外，這一地段比較顯著的一個特點是多層與小高層住宅的價格差距較小，反應(yīng)了小高層難消化的市場特征。商鋪發(fā)展?jié)摿Υ?、體量增加明顯從江東大道樓盤所處的區(qū)域位置來看，隨著馬鞍山城市東括南進的不斷發(fā)展，周邊的交通、配套等條件也日臻完善，越來越多的房產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)被該區(qū)未來的升值潛力所吸引。江東大道板塊住宅規(guī)劃形態(tài)均以超大體量住宅群及沿街商業(yè)鋪面分布，沿江東大道均有相當大體量的商業(yè)配套物業(yè)設(shè)置及供應(yīng)，由此可看出其定位為新城區(qū)商業(yè)中心的核心地段，具有一定潛在商業(yè)發(fā)展空間，同時也滿足了周邊物業(yè)客戶的商業(yè)消費需求，并打破了新城區(qū)=地段偏僻、生活配套稀缺、距市區(qū)商業(yè)中心較遠的概念。入住后的消費需求與未來商業(yè)發(fā)展空間兩者間形成了有機的互補作用，并互相促進共同發(fā)展。將逐漸發(fā)展成為馬鞍山市最適宜居住的大型現(xiàn)代生活聚集區(qū)。注重沿江東大道的小高層規(guī)劃 提升了樓盤品質(zhì)建筑形態(tài)分布均以項目外圍沿江東大道一側(cè)布置部分小高層，在建筑立面效果的表現(xiàn)上注重豐富的沿街景觀和城市中心的輪廓線。另外景觀規(guī)劃上一大特點有別于市中心老城區(qū)住宅群落中綠化景觀布置缺乏的現(xiàn)狀，在沿江東大道一側(cè)開發(fā)的住宅項目中都考慮到了生態(tài)環(huán)境與未來住宅生態(tài)及社區(qū)景觀的緊密聯(lián)系，在小區(qū)綠化景觀布置上投入了巨資來完善小區(qū)居住環(huán)境，無疑為崇尚高品質(zhì)生活方式的購房群體提供了一個上佳的置業(yè)選擇，同時也為江東大道居住板塊的整體居住環(huán)境及人文環(huán)境的提升，提供了廣闊的開發(fā)前景及強大的市場后勁，勢必在接下來的一個階段會將本市及外省市購房者的購房目光吸引到江東大道一線，形成馬鞍山市房地產(chǎn)供應(yīng)量最大最為集中的區(qū)域之一。由于多家樓盤沿江東大道小高層的規(guī)劃，使這一區(qū)域產(chǎn)品建筑形態(tài)豐富了起來，打破了以往該區(qū)域產(chǎn)品形態(tài)單一的沉悶，多層一統(tǒng)天下的局面不復(fù)存在。（見圖五）開發(fā)擴容壓力明顯同時，形式比較嚴峻的是，江東大道諸多大盤的崛起，以及平山區(qū)的動遷工程已開始，在半年內(nèi)將完成，近85萬平米的超大規(guī)模小區(qū)落建，不少于800畝的金山碧水、清華園的動遷開始，江東大道板塊樓盤的銷售壓力日漸明顯。進入2004年，隨著一批大盤項目在該片區(qū)推出，本區(qū)正逐步朝著一個區(qū)域性居住的典范邁進，并因此聚集了一定的人氣，但與其它片區(qū)相比，該片區(qū)的商業(yè)服務(wù)、文化娛樂等大眾化的設(shè)施仍然比較欠缺，區(qū)內(nèi)交通還有待于進一步完善。隨著更多的項目相繼建成入伙，大生活氛圍逐步形成，相關(guān)的配套問題也會得到解決和完善，該區(qū)域性整體房價才有與市中心樓盤競爭的機會。市場調(diào)查表市場調(diào)查表1樓盤名稱：西湖花園樓盤地址：江東大道與馬濮路交叉口開發(fā)商：馬鞍山西湖房產(chǎn)開發(fā)有限公司企劃代理單位：浙江點石廣告公司售樓部地址聯(lián)系電話現(xiàn)場（江東大道與馬濮路交叉口）2381888總占地面積：400畝總建筑面積：36萬平米樓盤性質(zhì)：高層（ ）小高層（/）多層（/）住宅（ ）公建（ ）商業(yè)（/）其他（ ）售價單價范圍樓層差單元差價折扣率多層22002900元/㎡小高層24083068元/㎡50100元/㎡2030元/㎡1%付款方式：一次性付款，按揭，分期付款付款優(yōu)惠：一次性付款1%折戶型二房二廳一衛(wèi)三房二廳二衛(wèi)三室二廳二衛(wèi)三室二廳二衛(wèi)四室二廳二衛(wèi)109㎡㎡㎡㎡153㎡得房率：多層91%是否有汽車庫：有綠化率：大于37%汽車庫面積：配比率30%小區(qū)景觀：景點多，投入大車庫價格：待定物業(yè)管理公司：西湖物業(yè)公司車庫出租或出售方式：待定物業(yè)管理費用：高層電梯品牌：奧麗斯商鋪面積及價格：待定智能化設(shè)備：閉路監(jiān)控、紅外線電子周界防范等配套設(shè)施地上地下車庫 幼兒園、小學等教育配套農(nóng)貿(mào)市場網(wǎng)球場、游泳館特殊建材：彩鋁工程進度：一期一標段現(xiàn)房，二標段封頂交房時間：一期2009前銷售、案場情況銷售中心寬敞氣派、整潔明亮 ，銷售人員經(jīng)過系統(tǒng)培訓(xùn)，業(yè)務(wù)素質(zhì)較高來人稀少銷售去化、抗性分析已推出17棟多層，8棟小高層，504套，剩余不足20套余下者基本為多層一樓，以及小高層，面積150平米以上房源，難售出廣告投放廣告投放初期較大,活動策劃多,近期較少備注競爭力度☆☆☆☆ 商鋪競爭對象調(diào)查日期：2005年1月13日 調(diào)查人：市場調(diào)查表2樓盤名稱：東湖碧水灣樓盤地址：江東大道與印山路交叉口（電視網(wǎng)絡(luò)大學南面）開發(fā)商：馬鞍山東湖房產(chǎn)開發(fā)有限公司企劃代理單位：香江置業(yè)售樓部地址：江東大道與印山路交叉口聯(lián)系電話現(xiàn)場（江東大道與印山路交叉口）8367558367666總占地面積：110000平米，173畝總建筑面積：170000平米樓盤性質(zhì)：高層（）小高層（）多層（/）住宅（ ）公建（ ）商業(yè)（/）其他（/）售價單價范圍樓層差單元差價折扣率多層 2400－3200元/㎡小高層2400－3200元/㎡2050元/平米8％付款方式：一次性付款，按揭，分期付款付款優(yōu)惠：一次性付款92折戶型二房二廳一衛(wèi)三房二廳二衛(wèi)三室二廳二衛(wèi)三室二廳二衛(wèi)四室二廳二衛(wèi)89－200㎡得房率：90％是否有汽車庫：有（地上、地下）綠化率：37%汽車庫面積：200多個車位，容積率：規(guī)劃戶數(shù)：1100戶小區(qū)景觀：景點多，投入大車庫價格：開發(fā)商未定物業(yè)管理公司：開發(fā)商未定車庫出租或出售方式：未定物業(yè)管理費用：未定高層電梯品牌：商鋪價格：未定智能化設(shè)備：一般配套設(shè)施幼兒園、屋頂網(wǎng)球場、老年活動中心、周邊馬鞍山新電視網(wǎng)絡(luò)大學、生化小學、采秣小學、湖東路小學和規(guī)劃中的實驗小學；建行、農(nóng)行、工商銀行特殊建材：無工程進度：一期上二樓交房時間：每期的交房時間不定銷售、案場情況:銷售中心寬敞氣派、整潔明亮 ，銷售人員業(yè)務(wù)素質(zhì)較差，來人較多銷售去化、抗性分析:共有45棟，一期23棟已售完，價格在2400－2500元/平米24－25號推出二期，準備在4－5天內(nèi)售完，現(xiàn)在在預(yù)約登記廣告投放廣告投放少備注競爭力度☆☆☆☆ 商鋪參考調(diào)查日期：2005年1月13日 調(diào)查人：市場調(diào)查表3樓盤名稱：清華園樓盤地址：健康路與江東大道交叉口開發(fā)商：馬鞍山市世榮房產(chǎn)開發(fā)有限公司企劃代理單位：馬鞍山市愷撒廣告公司售樓部地址：安工大西門西100米（總處聯(lián)系電話現(xiàn)場（安工大西門西100米）2820000、2822222總占地面積：75畝，總建筑面積：13萬平米總戶數(shù)：800戶樓盤性質(zhì)：高層（ ）小高層（）多層（/）住宅（ ）公建（ ）商業(yè)（）其他（ ）售價單價范圍樓層差價單元差價折扣率多層2350－2642元/㎡120－160100－1205％付款方式：一次性付款，按揭，分期付款付款優(yōu)惠：一次性95折戶型二房二廳三房二廳二室一廳三室一廳四室一廳－、㎡㎡、得房率：是否有汽車庫：有綠化率：37%汽車庫面積：配比率208/800 小區(qū)景觀：較好車庫價格：開發(fā)商未定物業(yè)管理公司：開發(fā)商未定車庫出租或出售方式：未定物業(yè)管理費用：未定高層電梯品牌：無商鋪面積：80－300平米每單元公用設(shè)備：價格：7000元每平米智能化設(shè)備：配套設(shè)施地下車庫、幼兒園、會所、二中特殊建材：無工程進度：打樁交房時間：2006年銷售、案場情況銷售中心銷售員業(yè)務(wù)素質(zhì)一般，來人較少銷售去化、抗性分析表面上看銷控做的較好，剩余房源大概為總房源的40％，但房型優(yōu)劣均勻廣告投放到目前為止還未做備注競爭力度☆☆☆☆調(diào)查日期：2005年1月13日　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 調(diào)查人：市場調(diào)查表4樓盤名稱東苑明珠地理位置江東大道蓬萊路占地面積（包括國道）項目定位新城市高尚名宅零至百歲生活經(jīng)典社區(qū)建筑面積景觀主題無景觀規(guī)劃形式3棟13層點式小高層推廣賣點 20萬平米東苑成熟社區(qū)配套 體育館“新生活運動” 天潤發(fā)大超市、蘇果超市 主打三室戶型，短進深，大開間，絕色觀景飄窗總戶數(shù)100多戶綠化率31%容積率推出日期2007交房日期2007工程進度2004年6月結(jié)構(gòu)封頂開發(fā)商馬鞍山振和房產(chǎn)開發(fā)有限公司商鋪一層，6800元/㎡，已售完投資商香港振和集團售樓部東苑小區(qū)南側(cè) 05552455188廣告企劃星觀陣達房產(chǎn)營銷策劃單價范圍23002700元/㎡折扣率，分期首付50%樓層差價每上一層加40元/㎡銷售均價2500元/㎡主力戶型兩房兩廳一衛(wèi)三房兩廳兩衛(wèi)三房兩廳兩衛(wèi)主力總價30萬元主力面積109㎡122㎡㎡付款方式一次性付款，按揭，分期付款銷售去化小戶型全部售完，共售出50余戶環(huán)境分析學校新址二中環(huán)境產(chǎn)品綜合分析依靠東苑小區(qū)成熟社區(qū)，周邊生活配套齊全，新址二中、體育館、天潤發(fā)大超市，休閑浴場資源豐富。同時，社區(qū)容積率高，小區(qū)內(nèi)配套缺少。沿江東大道建筑，噪音大，灰塵多。點式小高層公攤面