【正文】 市場因素操作要求預期收益? 地塊指標? 區(qū)域屬性p 地塊屬性 ? 市場中各類物業(yè)發(fā)展狀況，可能的機會和風險p 市場因素 ? 開發(fā)操作能力的要求p 操作要求 ? 物業(yè)選擇能否實現開發(fā)方的收益要求p 預期收益 方向分析根據各類物業(yè) KPI指標體系分析，確定住宅、商業(yè)可能成為的本項目發(fā)展方向發(fā)展方向 地塊屬性 市場因素 操作要求 預期收益住宅周邊配套逐步完善，未來潛力發(fā)展區(qū)域住宅銷售普遍較好，但供應量正在加大，片區(qū)內供應少沒有特別的要求 保持利潤，快速回款商業(yè) 未來市中心商業(yè)附中心地帶 商業(yè)存量較大，市場競爭激烈 需要具備一定的招商運營能力銷售均價較高，有一定的提升空間綜合地塊屬性和市場因素，同時結合操作要求、預期收益等。商業(yè)布局設計原則216。整體布局設計原則利用現有地塊，項目商辦裙樓設主力店商業(yè)，商辦樓可作為酒店式商務公寓。? 馬鞍山立體交通網絡的一個節(jié)點地帶，交通通達性好。? 區(qū)域房地產市場正在大力發(fā)展，客戶認同在增加。演繹全新的現代生活理念，營造未來生活的場景，引領中高端消費者居住風潮。結合新商業(yè)發(fā)展需求，引領市場。迎合市場，強調良好的區(qū)域中心生活 。以區(qū)域擴大客戶層面，以產品細分市場客戶。為城市新業(yè)態(tài)生活消費提供服務216。居住戰(zhàn)略走補缺的方向，打造新商業(yè)模式，重塑市場標桿，服務整個城市。突破點一：區(qū)域遠景規(guī)劃，未來發(fā)展足以造勢。以社會階層劃分公務員與高知分子 ——15%企業(yè)白領企業(yè)中層管理及技術人員 ——45%私營業(yè)主以及公務員等 ——30%其他 ——10%舒適的居家環(huán)境。v特征：?喜歡在附近購房，現居住在城中?追求居住舒適感、注重品質和規(guī)劃?選擇三房，要求面積在 120平左右，多和兒女住在一起?喜歡大商業(yè)，喜歡一站式的商業(yè)v購房特征：?重視樓盤質量?對樓盤單價敏感老教授知富階層知富階層v特征：?喜歡自然的安靜?喜歡在城中居住?要求別太大?對社區(qū)內外環(huán)境要求比較高?喜歡住宅增值點，如科技附加值、觀景轉角窗等v購房特征：?對樓盤單價不夠敏感?對樓盤品質要求很高?重視身份品位和高雅格調私營王總致富階層致富階層 薪富階層薪富階層客戶定位我們將從 3個方面進行項目定位行銷行銷形象形象產品產品發(fā)力發(fā)力生活生活模式模式聯(lián)力聯(lián)力?形象定位?客戶定位?產品定位1. 客戶定位2. 產品定位3. 形象定位項目定位實用主義型仍是區(qū)域市場的消費主流，本案要改變這一現狀，創(chuàng)造差異化的產品。由于本案所處的區(qū)域環(huán)境較差，市場具有抗性，因此社區(qū)內景觀的設計非常重要，目前本區(qū)域的樓盤景觀還比較粗糙，綠化加一些小品點綴。 為此我們提出如下概念性定位：城東中央軸心： 湖南路與江東大道的交匯中心，市中心發(fā)展的核心地帶。生活圈： 為了迎合未來生活的潮流，以 互動型群體概念 吸引全城的購房注意力我們將從 3個方面進行項目定位行銷行銷形象形象產品產品發(fā)力發(fā)力生活生活模式模式聯(lián)力聯(lián)力?形象定位?客戶定位?產品定位1. 客戶定位2. 產品定位3. 形象定位項目定位形象定位行銷形象定位基于以上目標客群及產品功能，我們倡導一種全新的行銷形象體系：空中的，花園的，生態(tài)的軸心的，人文的， CLD的高端的，國際的，集群的從功能型消費轉向品質消費，精神消費的地產轉型期，城市菁英在這里邁向國際化都市的宏偉版圖上，寫下濃彩一筆一座倡導 “上層人士集群生活 ”、必將開啟馬鞍山前端居住潮流的 “圈子社區(qū) ” 營銷策略等（略）銷售價格的上行是可以預見的2023 2023 2023 21003000 2500 4000銷售價格項目周邊住宅價格趨勢圖20232300 35002023價格走勢推廣要點項目銷售周期與價格實現推廣要點住宅部分去化時間 預期價格（元 /平） 去化率07—08 年初 3050 1/308年 3200 1/308年 —09 年初 3400 1/3商辦部分類型 實現價格（元 /平） 時間底商 根據租售計劃確定 08年商辦 根據租售計劃確定 08年通過專業(yè)整合推廣，我們將項目銷售周期按 2～ 報告結束， Thanks！。新東區(qū)示意案名項目形象示意項目形象示意我們的思維導圖開發(fā)背景項目定位項目核心問題確定項目推廣要點項目發(fā)展方向地塊解析及市場背景客戶目標項目發(fā)展戰(zhàn)略價格定位項目推廣要點182。同時“尚層 ”中高檔形象產品定位p滿足中高檔社區(qū)日常生活及附近居民生活需要p形成 “泛會所 ”，滿足目標客戶集群性需求p設置大型集中商業(yè)， 承擔服務城市與輻射周邊雙重功能p作為本案的主要依托，也是整個城東高品質商業(yè)的主要集中地。未來 出色的園林景觀效果 是項目差異化的主要表現點。地段 價格 配套消費者關注點前三位資料來源：消費者、業(yè)內人士調查產品定位差異化產品形象產品定位差異化產品形象及產品競爭策略是避免產品同質競爭的主要手段：建筑差異化景觀差異化在目前的馬鞍山房地產市場中，所提供的產品大多屬于經濟實用性的住房，樓盤檔次一般，戶型面積中小，以滿足基本的居家生活為目的，這些產品都無法體現出舒適的居家要求。本地工礦企業(yè)的中高層管理人員及白領等薪富（穩(wěn)定的工作環(huán)境和事業(yè)基礎）首次置業(yè)，滿足基本的居家要求。突破點三：多功能業(yè)態(tài)組合形成強有力的支撐。整體戰(zhàn)略方向挑戰(zhàn)者補缺、轉移者整體發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)展戰(zhàn)略作用推導本案戰(zhàn)略解決模式模式 發(fā)展方向創(chuàng)新解決模式 產品創(chuàng)新解決模式 推廣創(chuàng)新解決模式貢獻 40% 30%左右 30%關鍵動作 資源整合 設計概念創(chuàng)新 多頻次開盤交叉開盤整體戰(zhàn)略層次項目戰(zhàn)略機會點本案的體量，決定了本案的定位需站在全市的廣度上，要引導目標客戶，重點在于引起全市的注意，而不至是區(qū)域認同。將居住視線逐步向東轉移216。補補 缺缺 轉轉 移移 爭爭 奪奪216。通過借勢推廣，提升項目核心競爭力252。業(yè)態(tài)升級，業(yè)態(tài)更新威脅 Threaten 發(fā)揮優(yōu)勢，轉化威脅發(fā)揮優(yōu)勢，轉化威脅 減小劣勢，避免威脅減小劣勢，避免威脅? 未來政策變化不可確定，并有嚴控的可能? 商業(yè)市場供應仍在擴大與市場承受存在巨大的矛盾。加強社區(qū)內部景觀資源及服務資源建設。252。? 商業(yè)氛圍與人氣較淡。項目方向分析方向評估：項目是區(qū)域現有上佳居住地塊 , 商業(yè)物業(yè)趨于成熟，中高檔或優(yōu)質商業(yè)物業(yè)少p 城東成熟區(qū)域，未來發(fā)展?jié)摿κ鉷 臨城市主干道，地塊周邊路網發(fā)達，交通較為便利；p 周邊生活配套逐步健全，周邊有一定商業(yè)底蘊輔助及連接p 市場上大量低端商鋪產品，未來商圈擴容的處女地；區(qū)域內較好的人居地塊p 現階段周遍市場產品供應較多，在售項目多p 區(qū)域住宅項目整體銷售普遍較好p 目前周邊同質競爭者多， 區(qū)域外的商業(yè)消費人群還比較缺乏p 與主城區(qū)相比，價格目前還處較低位，性價比較高市場競爭明顯，利好有待挖掘住宅方向分析開發(fā)背景市場定位項目核心問題確定項目推廣要點項目發(fā)展方向地塊解析及市場背景客戶目標項目發(fā)展戰(zhàn)略 客戶定位產品定位形象定位價格定位項目 SWOT分析SWOT 優(yōu)勢 Strength 劣勢 Weak? 配套較為齊全 優(yōu)化空間尺度 ：利用空間尺度積聚人氣，形成商業(yè)氛圍，充分發(fā)揮主力店的核心商業(yè)功能，帶動周邊商鋪的經營；216。獨立性 ：集中商業(yè)區(qū)和住宅區(qū)域分開，減少相互干擾；216。? 總體來說，馬鞍山高層 /小高層戶型面積偏大，尤其是項目周邊市場? 銷售狀況較好的主要是130平米以下的戶