【正文】 市場因素操作要求預(yù)期收益? 地塊指標(biāo)? 區(qū)域?qū)傩詐 地塊屬性 ? 市場中各類物業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，可能的機會和風(fēng)險p 市場因素 ? 開發(fā)操作能力的要求p 操作要求 ? 物業(yè)選擇能否實現(xiàn)開發(fā)方的收益要求p 預(yù)期收益 方向分析根據(jù)各類物業(yè) KPI指標(biāo)體系分析，確定住宅、商業(yè)可能成為的本項目發(fā)展方向發(fā)展方向 地塊屬性 市場因素 操作要求 預(yù)期收益住宅周邊配套逐步完善，未來潛力發(fā)展區(qū)域住宅銷售普遍較好，但供應(yīng)量正在加大，片區(qū)內(nèi)供應(yīng)少沒有特別的要求 保持利潤，快速回款商業(yè) 未來市中心商業(yè)附中心地帶 商業(yè)存量較大，市場競爭激烈 需要具備一定的招商運營能力銷售均價較高，有一定的提升空間綜合地塊屬性和市場因素，同時結(jié)合操作要求、預(yù)期收益等。商業(yè)布局設(shè)計原則216。整體布局設(shè)計原則利用現(xiàn)有地塊，項目商辦裙樓設(shè)主力店商業(yè)，商辦樓可作為酒店式商務(wù)公寓。? 馬鞍山立體交通網(wǎng)絡(luò)的一個節(jié)點地帶，交通通達性好。? 區(qū)域房地產(chǎn)市場正在大力發(fā)展，客戶認(rèn)同在增加。演繹全新的現(xiàn)代生活理念，營造未來生活的場景，引領(lǐng)中高端消費者居住風(fēng)潮。結(jié)合新商業(yè)發(fā)展需求，引領(lǐng)市場。迎合市場，強調(diào)良好的區(qū)域中心生活 。以區(qū)域擴大客戶層面，以產(chǎn)品細(xì)分市場客戶。為城市新業(yè)態(tài)生活消費提供服務(wù)216。居住戰(zhàn)略走補缺的方向，打造新商業(yè)模式，重塑市場標(biāo)桿，服務(wù)整個城市。突破點一：區(qū)域遠(yuǎn)景規(guī)劃，未來發(fā)展足以造勢。以社會階層劃分公務(wù)員與高知分子 ——15%企業(yè)白領(lǐng)企業(yè)中層管理及技術(shù)人員 ——45%私營業(yè)主以及公務(wù)員等 ——30%其他 ——10%舒適的居家環(huán)境。v特征：?喜歡在附近購房，現(xiàn)居住在城中?追求居住舒適感、注重品質(zhì)和規(guī)劃?選擇三房，要求面積在 120平左右，多和兒女住在一起?喜歡大商業(yè)，喜歡一站式的商業(yè)v購房特征：?重視樓盤質(zhì)量?對樓盤單價敏感老教授知富階層知富階層v特征：?喜歡自然的安靜?喜歡在城中居住?要求別太大?對社區(qū)內(nèi)外環(huán)境要求比較高?喜歡住宅增值點，如科技附加值、觀景轉(zhuǎn)角窗等v購房特征：?對樓盤單價不夠敏感?對樓盤品質(zhì)要求很高?重視身份品位和高雅格調(diào)私營王總致富階層致富階層 薪富階層薪富階層客戶定位我們將從 3個方面進行項目定位行銷行銷形象形象產(chǎn)品產(chǎn)品發(fā)力發(fā)力生活生活模式模式聯(lián)力聯(lián)力?形象定位?客戶定位?產(chǎn)品定位1. 客戶定位2. 產(chǎn)品定位3. 形象定位項目定位實用主義型仍是區(qū)域市場的消費主流，本案要改變這一現(xiàn)狀，創(chuàng)造差異化的產(chǎn)品。由于本案所處的區(qū)域環(huán)境較差，市場具有抗性，因此社區(qū)內(nèi)景觀的設(shè)計非常重要，目前本區(qū)域的樓盤景觀還比較粗糙，綠化加一些小品點綴。 為此我們提出如下概念性定位：城東中央軸心： 湖南路與江東大道的交匯中心，市中心發(fā)展的核心地帶。生活圈： 為了迎合未來生活的潮流，以 互動型群體概念 吸引全城的購房注意力我們將從 3個方面進行項目定位行銷行銷形象形象產(chǎn)品產(chǎn)品發(fā)力發(fā)力生活生活模式模式聯(lián)力聯(lián)力?形象定位?客戶定位?產(chǎn)品定位1. 客戶定位2. 產(chǎn)品定位3. 形象定位項目定位形象定位行銷形象定位基于以上目標(biāo)客群及產(chǎn)品功能，我們倡導(dǎo)一種全新的行銷形象體系：空中的，花園的，生態(tài)的軸心的，人文的， CLD的高端的，國際的，集群的從功能型消費轉(zhuǎn)向品質(zhì)消費，精神消費的地產(chǎn)轉(zhuǎn)型期，城市菁英在這里邁向國際化都市的宏偉版圖上，寫下濃彩一筆一座倡導(dǎo) “上層人士集群生活 ”、必將開啟馬鞍山前端居住潮流的 “圈子社區(qū) ” 營銷策略等（略）銷售價格的上行是可以預(yù)見的2023 2023 2023 21003000 2500 4000銷售價格項目周邊住宅價格趨勢圖20232300 35002023價格走勢推廣要點項目銷售周期與價格實現(xiàn)推廣要點住宅部分去化時間 預(yù)期價格（元 /平） 去化率07—08 年初 3050 1/308年 3200 1/308年 —09 年初 3400 1/3商辦部分類型 實現(xiàn)價格（元 /平） 時間底商 根據(jù)租售計劃確定 08年商辦 根據(jù)租售計劃確定 08年通過專業(yè)整合推廣，我們將項目銷售周期按 2～ 報告結(jié)束， Thanks！。新東區(qū)示意案名項目形象示意項目形象示意我們的思維導(dǎo)圖開發(fā)背景項目定位項目核心問題確定項目推廣要點項目發(fā)展方向地塊解析及市場背景客戶目標(biāo)項目發(fā)展戰(zhàn)略價格定位項目推廣要點182。同時“尚層 ”中高檔形象產(chǎn)品定位p滿足中高檔社區(qū)日常生活及附近居民生活需要p形成 “泛會所 ”，滿足目標(biāo)客戶集群性需求p設(shè)置大型集中商業(yè)， 承擔(dān)服務(wù)城市與輻射周邊雙重功能p作為本案的主要依托，也是整個城東高品質(zhì)商業(yè)的主要集中地。未來 出色的園林景觀效果 是項目差異化的主要表現(xiàn)點。地段 價格 配套消費者關(guān)注點前三位資料來源：消費者、業(yè)內(nèi)人士調(diào)查產(chǎn)品定位差異化產(chǎn)品形象產(chǎn)品定位差異化產(chǎn)品形象及產(chǎn)品競爭策略是避免產(chǎn)品同質(zhì)競爭的主要手段：建筑差異化景觀差異化在目前的馬鞍山房地產(chǎn)市場中，所提供的產(chǎn)品大多屬于經(jīng)濟實用性的住房，樓盤檔次一般，戶型面積中小，以滿足基本的居家生活為目的，這些產(chǎn)品都無法體現(xiàn)出舒適的居家要求。本地工礦企業(yè)的中高層管理人員及白領(lǐng)等薪富（穩(wěn)定的工作環(huán)境和事業(yè)基礎(chǔ)）首次置業(yè)，滿足基本的居家要求。突破點三：多功能業(yè)態(tài)組合形成強有力的支撐。整體戰(zhàn)略方向挑戰(zhàn)者補缺、轉(zhuǎn)移者整體發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)展戰(zhàn)略作用推導(dǎo)本案戰(zhàn)略解決模式模式 發(fā)展方向創(chuàng)新解決模式 產(chǎn)品創(chuàng)新解決模式 推廣創(chuàng)新解決模式貢獻 40% 30%左右 30%關(guān)鍵動作 資源整合 設(shè)計概念創(chuàng)新 多頻次開盤交叉開盤整體戰(zhàn)略層次項目戰(zhàn)略機會點本案的體量，決定了本案的定位需站在全市的廣度上，要引導(dǎo)目標(biāo)客戶，重點在于引起全市的注意，而不至是區(qū)域認(rèn)同。將居住視線逐步向東轉(zhuǎn)移216。補補 缺缺 轉(zhuǎn)轉(zhuǎn) 移移 爭爭 奪奪216。通過借勢推廣，提升項目核心競爭力252。業(yè)態(tài)升級，業(yè)態(tài)更新威脅 Threaten 發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅 減小劣勢，避免威脅減小劣勢，避免威脅? 未來政策變化不可確定，并有嚴(yán)控的可能? 商業(yè)市場供應(yīng)仍在擴大與市場承受存在巨大的矛盾。加強社區(qū)內(nèi)部景觀資源及服務(wù)資源建設(shè)。252。? 商業(yè)氛圍與人氣較淡。項目方向分析方向評估：項目是區(qū)域現(xiàn)有上佳居住地塊 , 商業(yè)物業(yè)趨于成熟，中高檔或優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)少p 城東成熟區(qū)域，未來發(fā)展?jié)摿κ鉷 臨城市主干道，地塊周邊路網(wǎng)發(fā)達，交通較為便利；p 周邊生活配套逐步健全，周邊有一定商業(yè)底蘊輔助及連接p 市場上大量低端商鋪產(chǎn)品，未來商圈擴容的處女地；區(qū)域內(nèi)較好的人居地塊p 現(xiàn)階段周遍市場產(chǎn)品供應(yīng)較多，在售項目多p 區(qū)域住宅項目整體銷售普遍較好p 目前周邊同質(zhì)競爭者多， 區(qū)域外的商業(yè)消費人群還比較缺乏p 與主城區(qū)相比，價格目前還處較低位，性價比較高市場競爭明顯，利好有待挖掘住宅方向分析開發(fā)背景市場定位項目核心問題確定項目推廣要點項目發(fā)展方向地塊解析及市場背景客戶目標(biāo)項目發(fā)展戰(zhàn)略 客戶定位產(chǎn)品定位形象定位價格定位項目 SWOT分析SWOT 優(yōu)勢 Strength 劣勢 Weak? 配套較為齊全 優(yōu)化空間尺度 ：利用空間尺度積聚人氣，形成商業(yè)氛圍，充分發(fā)揮主力店的核心商業(yè)功能，帶動周邊商鋪的經(jīng)營；216。獨立性 ：集中商業(yè)區(qū)和住宅區(qū)域分開，減少相互干擾；216。? 總體來說，馬鞍山高層 /小高層戶型面積偏大，尤其是項目周邊市場? 銷售狀況較好的主要是130平米以下的戶