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正文內(nèi)容

世聯(lián)_廣東惠州高榜山項(xiàng)目定位策劃報(bào)告76頁(yè)(編輯修改稿)

2025-02-06 03:13 本頁(yè)面
　

【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 客戶面積需求集中在 140200平方，戶型要求集中在 5房。 91815186024681012141618120140 140160 160180 180200 2 0 0 以上?此次取麗日百合成交客戶樣本 62個(gè)。 ?成交金額 5580萬(wàn)，集中在 6580萬(wàn)。 ?成交面積 130160平方米，集中在 160平方米。 1323191105101520253房 4房 5房 5 房以上大戶型客戶主要是二次以上置業(yè)者，多數(shù)是與父母一起居住或潮汕、客家子女較多，房間數(shù)量要求要多。認(rèn)為合適的面積 4房 160左右， 5房 180200。 面積需求統(tǒng)計(jì) 戶型需求統(tǒng)計(jì) 目標(biāo)客戶需求調(diào)查： 建筑類型上均有需求，非平層類型更為偏好，建筑風(fēng)格以現(xiàn)代為多 2423150510152025小高層 聯(lián)排 疊拼大戶型客戶對(duì) TH、疊拼的追捧較明顯，追求有天有地、占有性大、私家味濃的產(chǎn)品。在建筑風(fēng)格中客戶對(duì)簡(jiǎn)單、大氣的現(xiàn)代風(fēng)格更為偏好。 3816110510152025303540現(xiàn)代 嶺南 歐式目標(biāo)客戶需求調(diào)查： 重視的功能區(qū) 依次： 客廳〉主臥〉餐廳 〉陽(yáng)臺(tái)〉廚房〉衛(wèi)生間 大戶型客戶重身份、重面子、重舒適感，對(duì)廳要求很高，客廳的重視度尤為高。對(duì)自身享受的主臥要求次之。 故在設(shè)計(jì)中廳、主臥的豪氣、大氣、舒適一定要得到重視、體現(xiàn)！！廚房、衛(wèi)生間等要實(shí)用！ 客廳 餐廳 陽(yáng)臺(tái) 主臥 廚房 1 2 4 3 5 衛(wèi)生間 6 目標(biāo)客戶需求調(diào)查： 能打動(dòng)的 戶型亮點(diǎn) ： 高廳〉入戶花園〉大露臺(tái)〉 大陽(yáng)臺(tái)〉圓弧落地窗〉凸窗 高廳 大露臺(tái) 大陽(yáng)臺(tái) 入戶花園 圓弧落地窗 1 2 4 3 5 凸窗 6 高廳、入戶花園是主人家門面最直接的體現(xiàn)，氣派的高廳設(shè)計(jì)對(duì)客戶的打動(dòng)力大，舒適的入戶花園、露臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)是必備的感動(dòng)元素，圓弧窗、凸窗要有但不再打人。 目標(biāo)客戶需求調(diào)查： 目標(biāo)客戶需求特征具體描述 位置選擇 選擇有水的地方， 身處城市，親近自然 。注重周邊的人文景觀， 重視社區(qū)的純粹性，注重鄰里關(guān)系 。 外立面設(shè)計(jì) 外立面現(xiàn)代風(fēng)格；外墻有 品質(zhì)感 。 戶型設(shè)計(jì) 客廳面積與主臥面積要大；戶型要方正，要寬敞、明亮；最好有 入戶花園，雙陽(yáng)臺(tái) ，而且要大， 景觀窗面要完整 。 園林設(shè)計(jì) 中心園林 面積 不一定要很大 ，但 參與性 要強(qiáng)，結(jié)合外部環(huán)境考慮更受市場(chǎng)歡迎，如：麗日百合家園底層架空處理，引入鵝潭湖景觀。 交房標(biāo)準(zhǔn) 大多數(shù)希望交房時(shí)是毛坯房，對(duì)精裝修房的接受需要引導(dǎo)；所有管線埋好，管道設(shè)好。 對(duì)物管的建議 安全 —— 智能化安防設(shè)施 ；保安定期巡邏，保證安全。 配套 —— 會(huì)所配套設(shè)施 ；住戶享有會(huì)所優(yōu)先權(quán)。 目標(biāo)客戶需求特征：細(xì)節(jié) 整體；重產(chǎn)品；重鄰里關(guān)系 客戶分析小結(jié) —— 客戶主力需求面積 140200平方米， 5房 為主。 —— 產(chǎn)品類型求新， 非平層 偏好較大。 —— 戶型重視 雙廳、主臥 ，要求氣派、舒適，其他要求實(shí)用。 —— 亮點(diǎn)最偏好有特色的 廳 ，如高廳等，其次為舒適元素的入戶花園、露臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)等。 —— 建筑風(fēng)格以偏好 現(xiàn)代風(fēng)格 最為突出。 產(chǎn)品定位。 目標(biāo)：制定有競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品 TH，高端標(biāo)簽 打造高附加值產(chǎn)品，廳、花園、陽(yáng)臺(tái)作為創(chuàng)新點(diǎn) 面積范圍 140200平米，控制總價(jià)，滿足目標(biāo)客戶承受能力 TH、疊拼、平層多組合產(chǎn)品，擴(kuò)大客戶層面 產(chǎn)品定位的策略 — 目標(biāo)明確，挖掘客戶 — 瞄準(zhǔn)市場(chǎng)縫隙 — 創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn) — 改變游戲規(guī)則 — 強(qiáng)調(diào)新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn) — 強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值 挑戰(zhàn)者 補(bǔ)缺者 + 類別 產(chǎn)品 單套面積 別墅 TOHO 250260 空中 HOUSE 小高層 150200 大平面 小高層 140200 項(xiàng)目戶型定位建議 項(xiàng)目地塊：項(xiàng)目規(guī)模較小，地塊不規(guī)整，入口狹長(zhǎng)，地塊內(nèi)有高差，規(guī)劃具有一定難度 項(xiàng)目占地： 26500平米 項(xiàng)目容積率 : 項(xiàng)目限高： 40米（ 12層） 占地 26500m2 入口處狹長(zhǎng)地塊，使項(xiàng)目私密性較強(qiáng) 項(xiàng)目地塊內(nèi)有高差，結(jié)合高差，充分利用景觀資源是項(xiàng)目規(guī)劃的原則 地塊高差：地塊由入口處向山體地勢(shì)逐漸上升，地塊內(nèi)具有較為平緩的高差 地勢(shì)較平 規(guī)劃中應(yīng)充分考慮地塊的高差，以節(jié)約土方量，與地塊地形密切結(jié)合 地塊景觀面：項(xiàng)目視野開(kāi)闊，西面、南面可觀高榜山山景，東側(cè)可觀龍豐城市景觀，北側(cè)可遠(yuǎn)觀小鱷湖湖景及螺山山景 小鱷湖 市十一小 鳳山小區(qū) 螺山 高榜山 高榜山 S 區(qū)政府 N W E 項(xiàng)目具有四景：即山景、湖景、庭院景觀、城市景觀 山景 湖景 庭院景觀 城市景觀 地塊景觀面：項(xiàng)目北部緊臨地塊的農(nóng)民房，對(duì)項(xiàng)目景觀、純粹性、檔次影響較大 小鱷湖 6層以上房屋將會(huì)對(duì)小鱷湖的湖景產(chǎn)生阻擋 農(nóng)民房的雜亂將會(huì)對(duì)北面景觀產(chǎn)生極大影響 A 農(nóng)民房 地塊價(jià)值分析： 山景40 湖景30 庭院景觀20 城市景觀10 農(nóng)民房 20 合計(jì)80 A地塊 27 20 17 2 6 60 B地塊 22 18 20 4 6 58 C地塊 37 14 16 4 2 69 D地塊 28 16 13 5 6 56 E地塊 21 11 5 7 17 27 C B D E C地塊〉 A 地塊〉 B地塊〉 D地塊〉 E地塊 按 TH+小高層圍合式布局，將地塊由北向南分成五部分，進(jìn)行價(jià)值打分 產(chǎn)品布局建議一： 在地塊價(jià)值高處排布價(jià)值高的產(chǎn)品，地塊價(jià)值較低處以排布創(chuàng)新產(chǎn)品來(lái)提高地塊價(jià)值 A 農(nóng)民房 C B D E 地塊價(jià)值較高，視野開(kāi)闊，TH， 250260平方米 地塊價(jià)值高，大平層（占 12棟）， 180200平方米，舒適感較強(qiáng) 地塊價(jià)值較高，創(chuàng)新大平層，160180平方米，避免內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)，客戶選擇面大 地塊價(jià)值最低，高附加值140150平方米平層，提升地塊價(jià)值 地塊價(jià)值較高，空中House、 180200平方米，舒適感較強(qiáng) 類別 產(chǎn)品 單套面 積 套數(shù) 面積比 例 備注 別墅 TOHO 250260 約 12 % 2層 空中house 多層 180200 約 36 % 6層 大平面 小高層 140150 約 84 % 69層 小高層 160180 約 72 % 9層 小高層 180200 約 72 % 12層 產(chǎn)品布局建議二： 在地塊價(jià)值高處排布價(jià)值高的產(chǎn)品，地塊價(jià)值較低處以排布創(chuàng)新產(chǎn)品來(lái)提高地塊價(jià)值 A 農(nóng)民房 C B D E 地塊價(jià)值較高，視野開(kāi)闊，TH， 250
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【總結(jié)】