【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 客戶，金地有更豐富的商業(yè)操作經(jīng)驗(yàn) 項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)（商業(yè)水城） 占地面積： 117034平方米 其中：地面以上建面： 135436㎡ 商場(chǎng)、零售、娛樂(lè) 62055㎡ 地面以下建面： 77273㎡ 首層建面： 49052 ㎡ 容積率： 建筑密度： 42％ 層數(shù)： ≤7 層 World union 金地花園 —— 金地水城城市價(jià)值之上的住宅操作，成就了千燈湖片區(qū)口碑相傳的片區(qū)豪宅 World union 金地取得本項(xiàng)目的市場(chǎng)表現(xiàn)： ?是第一個(gè)進(jìn)入禪城的品牌開(kāi)發(fā)商； ?是金地在禪城的第一個(gè)項(xiàng)目； ?是金地?fù)碛性凇胺菬狳c(diǎn)區(qū)域”打造明星項(xiàng)目的魄力和眼光。 為禪城豐富配套，和政府建立關(guān)系： 保證未來(lái)金地在禪城的順利擴(kuò)張 擴(kuò)大金地品牌在佛山的影響力： 范圍更廣、持續(xù)性更強(qiáng)、客戶影響更深遠(yuǎn) 對(duì)于金地，商業(yè)還意味著什么？ 是金地在禪城戰(zhàn)略發(fā)展的第一步！ 以 城市感 脫離區(qū)域的 非城市感 最終實(shí)現(xiàn)， 項(xiàng)目印象＞區(qū)域印象 禪城最具城市感的路； 禪城最具集中的商品房片區(qū)； 禪城最大的商業(yè)體量； 與祖廟五分鐘的直接路徑； 項(xiàng)目具備優(yōu)秀的 城市基礎(chǔ)， 項(xiàng)目需要構(gòu)建堅(jiān)實(shí)的“ 城市感 ”。 禪城第一的品牌開(kāi)發(fā)商； World union 項(xiàng)目印象＞區(qū)域印象的案例借鑒 1：金地梅隴鎮(zhèn)（深圳） 建筑出位 |配套展示 |個(gè)性營(yíng)銷，個(gè)盤(pán)形象 ≥區(qū)域形象，樹(shù)立口碑，實(shí)現(xiàn)高價(jià) 金地 梅隴鎮(zhèn)概況 ?位臵：龍華二線拓展區(qū)東北側(cè)，北臨布龍路，西靠梅龍路 ； ?區(qū)域背景： 與福田中心區(qū)有較好的區(qū)位關(guān)系，被政府規(guī)劃為龍華新城， 但整體規(guī)重點(diǎn)向?qū)毎仓行膮^(qū)偏離 ，龍華片區(qū) 配套嚴(yán)重缺失，發(fā)展初期 。梅隴鎮(zhèn)所在區(qū)域 遠(yuǎn)離優(yōu)勢(shì)資源區(qū)域，交通、規(guī)劃利好相對(duì)有限 ?占地面積： 136000 ㎡； ?建筑面積： 420230㎡； ?商業(yè)面積：約 20230平 ?容積率： ； ?綠化率： 30%； ?配套：商業(yè)街，幼兒園； ?共分 4期開(kāi)發(fā)，一期于 06年 5月開(kāi)盤(pán)， 實(shí)現(xiàn)均價(jià) 7500元 /平，高出市場(chǎng)均價(jià)約 1000元。 09年，四期實(shí)現(xiàn)均價(jià) 13500元 /平。 項(xiàng)目 戶型 實(shí)現(xiàn)價(jià)格 銷售速度 金地梅隴鎮(zhèn) 二居： 75M178。 小三居： 105110M178。 大三居： 110120M178。 7500元 /平米 推出 1200套，開(kāi)盤(pán)日選房客戶解籌率約：82% 周邊項(xiàng)目 二居： 7585M178。 小三居： 110M178。左右 大三居： 120M178。左右 65007000元 /平米 4050套 /月 World union 獨(dú)特的規(guī)劃、立面迅速在市場(chǎng)上引起熱點(diǎn)關(guān)注，個(gè)盤(pán)印象迅速建立 ? 不同于普通的圍和式社區(qū)，整個(gè)社區(qū)通過(guò)自然高差與周邊的城市界面形成區(qū)隔，長(zhǎng)條的板樓形成強(qiáng)烈的空間秩序感，建筑的體量存在感大于公共空間的圍和感； ? 德國(guó) WSP建筑設(shè)計(jì)公司用簡(jiǎn)約、純粹的德式純凈主義風(fēng)格，突出簡(jiǎn)潔的線條，用直線條的造型，讓建筑大膽出位； ? 彩虹般絢麗七色立面百葉，通過(guò)百葉內(nèi)墻多種色彩的運(yùn)用，強(qiáng)調(diào)建筑時(shí)尚、活潑面，營(yíng)造出最具都市氣質(zhì)的建筑表情 World union 時(shí)尚街區(qū)展示社區(qū)個(gè)性的同時(shí)，以商業(yè)為標(biāo)簽迅速建立項(xiàng)目城市感 ? 時(shí)尚街區(qū)的實(shí)景展示，以及先期部分配套商家的引進(jìn)，以商業(yè)迅速建立項(xiàng)目的城市標(biāo)簽 ? 引進(jìn)時(shí)尚的商業(yè)業(yè)態(tài) —— 華南第一家肯德基汽車穿梭餐廳，吸引市場(chǎng)熱點(diǎn)關(guān)注的同時(shí)，強(qiáng)化商業(yè)的時(shí)尚感，與社區(qū)整體氣質(zhì)統(tǒng)一 World union 創(chuàng)新的潮流售樓處，空間、功能雙重革新區(qū)域的售樓體驗(yàn)，增強(qiáng)新興城市時(shí)尚感 閱讀空間 傳訊囊 售樓處底層 思考房 World union 以時(shí)尚、潮流為營(yíng)銷語(yǔ)言，直接對(duì)接目標(biāo)客戶精神層面，引起市場(chǎng)熱點(diǎn)關(guān)注 項(xiàng)目印象＞區(qū)域印象的案例借鑒 2：華潤(rùn)幸福里（深圳） 借助商業(yè)立勢(shì)，成為片區(qū)新中心，口碑 |住宅價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越片區(qū)價(jià)值 ? 城市重心西移，羅湖片區(qū)邊緣化； ? 周邊城市資源平庸，地王大廈的價(jià)格推動(dòng)力減弱； ? 自然資源匱乏，居住環(huán)境不純粹 ? 羅湖已經(jīng)淡出了居住視線，高端客戶對(duì)片區(qū)基本不認(rèn)可 萬(wàn)象城片區(qū)前市狀況 ? 深圳頂級(jí)購(gòu)物中心，區(qū)域價(jià)值增值； ? 二手房?jī)r(jià)格催漲，二手房市場(chǎng)價(jià)格上漲 萬(wàn)象城片區(qū)目前狀況 首期規(guī)劃 北區(qū)寫(xiě)字樓 +中區(qū)購(gòu)物及娛樂(lè)中心，總建筑面積達(dá) 23萬(wàn)平方米，提供約 1000個(gè)車位 萬(wàn)象城 —— ，包含零售、餐飲、娛樂(lè)休閑、文化、康體等諸多消費(fèi)元素，由超級(jí)市場(chǎng)、大型百貨商店、時(shí)尚零售商店、電影院、真冰溜冰場(chǎng)及各類餐飲等近 300家零售店面組成。 萬(wàn)象城周邊 羅湖其它 項(xiàng)目名稱 二手房?jī)r(jià)格 項(xiàng)目名稱 二手房?jī)r(jià)格 城市名園 /㎡ 和平廣場(chǎng) 萬(wàn) /㎡ 城市天地廣場(chǎng) /㎡ 逾峰臺(tái) /㎡ World union 外因： ?優(yōu)越的地理位置，良好的交通可達(dá)性； ?區(qū)域成熟后發(fā)展受限，需要一個(gè)新的亮點(diǎn)來(lái)激發(fā)活力； ?區(qū)域內(nèi)一直缺乏一個(gè)大型商業(yè)來(lái)統(tǒng)領(lǐng)區(qū)域的商業(yè)形象。 內(nèi)因： ?超強(qiáng)的實(shí)力與品牌號(hào)召力； ?集購(gòu)物、娛樂(lè)等為一體的體驗(yàn)式； ?項(xiàng)目立意高，與深圳人內(nèi)心的價(jià)值觀相符； ?一流的精英團(tuán)隊(duì)。 萬(wàn)象城商業(yè)成功的關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素： World union 借力萬(wàn)象城，高品質(zhì)精心打造，住宅溢價(jià)上漲， 4萬(wàn) /平均價(jià)，開(kāi)盤(pán)推出 230套，銷售三個(gè)星期基本售罄 幸福里整整打造 1年 ，采用高品質(zhì)材料，保證建筑的絕對(duì)品質(zhì)，在業(yè)內(nèi)、市場(chǎng)強(qiáng)勢(shì)引起關(guān)注， 09年 7月低調(diào)銷售，推出230套，實(shí)現(xiàn) 4萬(wàn) /平均價(jià)，當(dāng)前基本售罄 二種方式的構(gòu)建借鑒： 金地梅隴鎮(zhèn)：形象風(fēng)格做秀 個(gè)性立面 +時(shí)尚街區(qū) +營(yíng)銷呼應(yīng) 華潤(rùn)幸福里：全新價(jià)值體系建立 商業(yè)中心立勢(shì) +品質(zhì)打造 本項(xiàng)目 方式 1：展示城市化 方式 2：商業(yè)起勢(shì) 利用商業(yè) 體量?jī)?yōu)勢(shì) ； 區(qū)域級(jí)商業(yè)中心立勢(shì) ，搭建項(xiàng)目 城市感 基座； 界面展示 ，迅速 脫離區(qū)域非城市感界面！ 區(qū)域的商業(yè)中心之上，更璀璨的城市界面，老舊的區(qū)域被光芒淡化，吸引目光的是更閃亮的明星。 禪城從此被徹底遺忘。 價(jià)值突破一： 造星運(yùn)動(dòng)，城市標(biāo)簽 發(fā)揮項(xiàng)目 最大的優(yōu)勢(shì) ，以 商業(yè)為契機(jī) ， 城市主場(chǎng) 二層街鋪 8000㎡ =14400 ㎡ 二層街鋪 4000㎡ 二層街鋪 2400㎡ 三層商業(yè) shopping mall 16800㎡ 商業(yè)體之間采用連廊連接 城市符號(hào)的迅速建立 商業(yè)立勢(shì)： 區(qū)域級(jí)商業(yè)中心打造 時(shí)尚城市場(chǎng) +城界建立 Chapter。 城市主場(chǎng)之一：內(nèi)街式泛 mall商業(yè)街區(qū) —— 二層商鋪共 14400 ㎡ 城市主場(chǎng)之二：主題式 shopping mall—— 三層主力店共 16800㎡ 兩商業(yè)體之間采用連廊連接 B地塊商業(yè) 原始指標(biāo)為 3400 ㎡， 占總建面 20% 。 C地塊 商業(yè)原始指標(biāo)為 27800㎡， 占總建面 50%。 C地塊因商業(yè) mall體量單一，消化速度較慢 。而 B地塊為商業(yè)街鋪形式，消化速度較快。 因此建議兩塊地商業(yè)面積統(tǒng)一考量，進(jìn)行分解： B地塊商業(yè)為 14400 ㎡，則 C地塊商業(yè)味 16800 ㎡ 打造項(xiàng)目的城市界面 城市界面： 商業(yè)之上的住宅打造 城市住宅 +城市公寓 Chapter。 城市住宅：小面積緊湊型居家戶型， 7080㎡，共 528戶，總面積為 40150㎡； 城市公寓：功能模糊化小面積公寓，戶均 50㎡，共 550戶，總面積為 27500㎡ 緊湊 2+1房，戶均為 80㎡，共40150㎡ 商住式公寓，戶均 50 ㎡，共 27500㎡ 城市住宅 城市公寓 物業(yè) 面積 戶數(shù) 總面積 面積比 套數(shù)比公寓 50 550 27500 41% 51%小兩房 70 209 14630 22% 19%2改 3房 80 319 25520 38% 30%1078 67650 100% 100%World union Business Center 商業(yè)立勢(shì) ?城市主場(chǎng) A B C ?城市公寓 ?城市主軸 品牌主力店 城市泛 mall 區(qū)域商業(yè)中心地位建立： 引進(jìn)品牌百貨主力店（如天虹），品牌效應(yīng)迅速建立中心地位 World union 入口氣勢(shì)建立：運(yùn)用燈光裝飾等打造強(qiáng)烈的昭示性和引導(dǎo)性。 人流引入性，琉璃般的燈光裝飾吸引人們的進(jìn)入，入口：巨大的入口吊燈成為商業(yè)街獨(dú)特體驗(yàn) Business Center 商業(yè)立勢(shì) ?城市主場(chǎng) A B C ?城市公寓 ?城市主軸 品牌主力店 城市泛 mall World union 特色空間節(jié)點(diǎn) —— 通過(guò)外形立面等空間尺度感的變化，增加商業(yè)形象的豐富性和層次感 Business Center 商業(yè)立勢(shì) ?城市主場(chǎng) A B C ?城市公寓 ?城市主軸 品牌主力店 城市泛 mall World union Business Center 商業(yè)立勢(shì) ?城市主場(chǎng) A B C ?城市公寓 ?城市主軸 品牌主力店 城市泛 mall 文化 濃縮 時(shí)尚的展示場(chǎng) 將商業(yè)街區(qū)的形式引進(jìn)建筑空間的室內(nèi)，用 mall的建筑形式，更新全新的商業(yè)空間體驗(yàn)。 World union 街區(qū)感打造 —— 通過(guò)室內(nèi)空間處理，強(qiáng)化街道感 商業(yè)街區(qū)通過(guò)一系列整合打造 ,習(xí)慣成內(nèi)街的室內(nèi)空間 ,同時(shí)通過(guò)植物、路燈等強(qiáng)化街道感。 Business Center 商業(yè)立勢(shì) ?城市主場(chǎng) A B C ?城市公寓 ?城市主軸 品牌主力店 城市泛 mall World union Business Center 商業(yè)立勢(shì) ?城市主場(chǎng) A B C ?城市公寓 ?城市主軸 品牌主力店 城市泛 mall 特色空間節(jié)點(diǎn) —— 通過(guò)中庭、天井等空間尺度感的變化，增加室內(nèi)空間的豐富性和層次感 頂棚采用可透光材料，形成采光中庭，打造商業(yè)街的聚焦點(diǎn)，可結(jié)合各種活動(dòng)的舉行，聚集人氣。 World union 燈光工程：結(jié)合商業(yè)建筑 ,入口或是轉(zhuǎn)角部分的設(shè)計(jì)，形成獨(dú)特的商業(yè)夜景 ,形成昭示性 . 燈光工程 Business Center 商業(yè)立勢(shì) ?城市主場(chǎng) A B C ?城市公寓 ?城市主軸 品牌主力店 城市泛 mall World union 公建化立面：以 Art deco的立面風(fēng)格打造項(xiàng)目的城市界面，強(qiáng)化項(xiàng)目城市形象 采用歐式元素的artdeco立面打造公寓 ,形成莊重典雅的品質(zhì)感 .佛山禪城西區(qū)目前為止還沒(méi)有能夠形成地標(biāo)的樓盤(pán)形象，本項(xiàng)目能夠借此機(jī)會(huì)，打造樹(shù)立高端形象的住宅 /公寓，同時(shí)能夠較好的分解容積率 Business Center 商業(yè)立勢(shì) ?城市主場(chǎng) A B C ?城市公寓 ?城市主軸 立面形象 室內(nèi)打造 World union Business Center 商業(yè)立勢(shì) ?城市主場(chǎng) A B C ?城市公寓 ?城市主軸 立面形象 室內(nèi)打造 精裝修：提升小面積產(chǎn)品的產(chǎn)品附加值和綜合性價(jià)比 ? 保證內(nèi)裝修 ,家電全套配送 ,業(yè)主拎包即可入住 . ? 為投資者提供更大的附加值 . World union Business Center 商業(yè)立勢(shì) ?城市主場(chǎng) A B C ?城市公寓 ?城市主軸 立面形象 室內(nèi)打造 公共空間：高品質(zhì)酒店式大堂，提升了住宅檔次 ? 采用酒店式精裝修大堂，為住宅提供了更多的附加值，大大提升了住宅的品質(zhì)感和檔次，打造酒店式公寓住宅。 World union Business Center 商業(yè)立勢(shì) ?城市主場(chǎng) A B C ?城市公寓 ?城市主軸 廣場(chǎng)營(yíng)造 步行街營(yíng)造 活動(dòng)秀場(chǎng)：預(yù)留空地，或通過(guò)空間的特殊處理，形成廣場(chǎng)的活動(dòng)場(chǎng) 廣場(chǎng)通過(guò)燈光與景觀設(shè)計(jì)元素的結(jié)合，創(chuàng)造了富有趣味的城市廣場(chǎng)，由于其藝術(shù)化的形象，通常在這里舉行藝術(shù)展覽，科技 SHOW、小型音樂(lè)會(huì)等。 人氣場(chǎng) World union Business Center 商業(yè)立勢(shì) ?城市主場(chǎng) A B C ?城市公寓 ?城市主軸 廣場(chǎng)營(yíng)造 步行街營(yíng)造 噴泉：靈動(dòng)的景觀，增加了人氣，形成聚集效應(yīng) 商業(yè)入口處的溪流形成了景觀，增加了人氣。 廣場(chǎng)標(biāo)志 World union Business