【文章內(nèi)容簡介】 域三期橘郡園尾盤在售占地： 6萬 ㎡ 建面： ㎡ 容積率： 產(chǎn)品： 12層小高層 1 180、290 ㎡ 3房、 4房、 5房價格： 12023元 / ㎡ (帶 1500元/精裝修 )客戶：港澳、內(nèi)地度假投資客戶50%，珠海本地二居客戶 30%，廣東 20%四期 2棟高層，面積 50100平米左右預計將于 2023年一季度面市和黃 海怡灣畔四期怡峰尾盤在售占地： ㎡ 建面： 10萬㎡ 容積率： 4產(chǎn)品： 32層高層， 86400平米 2房至 4房價格：起價 6500元 / ㎡ ，均價8000元 / ㎡客戶：香港、澳門度假客戶 40%，珠海本地第二居所 20%，廣東其他區(qū)域 12%，內(nèi)地 28%龍騰灣占地 123899平米，容積率 產(chǎn)品：小高層 120140平米 3房、 4房，聯(lián)排、獨棟別墅價格：小高層均價 13000元 /平米，獨棟別墅 23800元 /平米客戶：珠海本地 46%，港澳、內(nèi)地度假投資客戶 54%剩余三棟小高層， 120平米單位預計將于 2023年二季度面市區(qū)域地產(chǎn)現(xiàn)狀35鳳凰山一號、鳳凰海域為自然消化階段，盤龍灣為新面市項目，規(guī)模小鳳凰山一號 鳳凰海域三期橘高層尾盤在售占地： ㎡ 建面： ㎡ 容積率： 產(chǎn)品： 3棟 30層高層， 1棟 18層小高層， 100、 150、 230260平米， 1房、 3房、 4房價格： 30000元 / ㎡客戶：港澳、廣東其他區(qū)域、內(nèi)地度假投資客戶 65%，珠海本地二居客戶 35%占地占地 19830平方米，建面，容積率 產(chǎn)品： 3棟 31層高層、 177218平方米的三房和四房價格：均價 32023元 / ㎡ （帶 7000元 / ㎡ 裝修）客戶：內(nèi)地度假投資客為主盤龍灣占地面積約 ，建筑面積約 ，容積率 產(chǎn)品：獨棟別墅、聯(lián)排別墅、 90160平米洋房、 2房、 4房共 107套房。 價格： 9180元 /平米（帶 1500元 /精裝修）客戶：大學老師、科技園區(qū)內(nèi)白領(lǐng)，港澳度假、投資客 區(qū)域地產(chǎn)現(xiàn)狀36項目名稱 存量 容積率 產(chǎn)品類型 戶均面積 預計推出時間 項目賣點格力海岸 約 70萬平米 高層、多層 200平米 2023年 格力品牌、 2023年珠海地王、半島一線海景遠大美域四期 約 4萬平米 —— 高層 50100平米 2023年 遠大品牌效應，大盤效應華發(fā)蔚藍堡 25萬平米 多層、小高層 —— 2023年 華發(fā)品牌、大型社區(qū)和黃淇澳項目 20萬平米 —— —— 2023年 和黃品牌，海島山海資源中新淇澳項目 77萬平米 別墅、 TH、多層、小高層、會展館—— 2023年 會展、度假主題大盤、品牌效應中海海逸山莊 36萬平米 超高層、別墅 200平米以上 2023年 中海品牌、山海資源216。唐家區(qū)域與情侶路上金邊線未來 3至 5年的供應量約 230萬，集中在華發(fā)蔚藍堡、中海海逸山莊、格力海岸項目， 2023年至2023，以上項目將陸續(xù)啟動；216。區(qū)域名牌開發(fā)商云集，大盤集中，市場得以快速啟動；216。大平面單位將成為市場主流；和黃項目遠大美域格力海岸華發(fā)蔚藍堡海怡灣畔盤龍灣本項目中新項目[將售項目盤點 ]品牌大盤年內(nèi)將集中入市，以大平面單位為主流區(qū)域地產(chǎn)現(xiàn)狀鳳凰海域中海海逸山莊鳳凰山一號天大項目龍騰灣372023年 2023年 2023年鳳凰山一號： ㎡ ， 230260平米三房、四房遠大美域四期：約 300套， 50100平米格力海岸：約 70萬㎡ ，小高層、高層，戶均 200平米09年中海海逸山莊（銀坑）： 20萬㎡，容積率 ，別墅、高層華發(fā)蔚藍堡： 21萬㎡ ，容積率 2023年鳳凰海域： 5萬㎡ ，容積率 ， 177190三房、 218四房和黃淇澳項目： 20萬㎡ ，容積率 中新淇澳項目： 77萬㎡ ，容積率 ，別墅、小高層、高層本項目： ， 300套龍騰灣： ㎡ ， 120平米三房，約 100套食神天大項目： 4萬㎡ ，超高層本項目銷售期區(qū)域地產(chǎn)供應唐家板塊（含情侶路上金邊）未來 3至 5年供應預計近 230萬平方米，以大平面產(chǎn)品為主， 區(qū)域內(nèi) 100平米以下單位僅本項目與遠大美域四期有供應本項目的優(yōu)勢：片區(qū)內(nèi)稀缺小戶型供應者38p在品牌大盤林立的旅游度假區(qū)，本項目在規(guī)模、配套、資源上均不占有優(yōu)勢，難以成為主流客戶的關(guān)注點；本項目面臨的挑戰(zhàn)作為片區(qū)內(nèi)小戶型產(chǎn)品為主的小規(guī)模項目，我們該如何突圍？39SWOT分析　 優(yōu)勢 —S 　 劣勢 —W? 綠景品牌? 位于情侶北路延長線北側(cè)，招示性較強? 地勢平坦，有山景資源　? 片區(qū)內(nèi)稀缺小戶型供應者? 規(guī)模小? 二線海景，無強勢資源? 三面臨路，后續(xù)有噪音影響? 西側(cè)面對化工廠、東側(cè)靠近水泥廠，有一定影響? 城市新區(qū)，區(qū)域認可度較低? 周邊配套不完善機會 —O SO策略 WO策略? 唐家作為珠海北部濱海住區(qū)的規(guī)劃? 廣珠輕軌即將通車，城際交通便捷? 區(qū)域高知客戶聚集發(fā)揮優(yōu)勢、利用機會 　216。強調(diào)綠景品牌口碑；216。結(jié)合區(qū)域規(guī)劃特點打造符號感昭示性強烈的建筑風格；216。結(jié)合主要目標人群的消費需求針對性打造產(chǎn)品；利用外部、內(nèi)部劣勢 216。結(jié)合城市與區(qū)域發(fā)展，強調(diào)項目未來居住與投資價值，轉(zhuǎn)移視線 ；威脅 —T ST策略 WT策略? 品牌開發(fā)商云集，大盤夾擊? 未來片區(qū)供應量大? 處于調(diào)控期，市場走勢不明朗利用優(yōu)勢、規(guī)避威脅 216。利用綠景多年開發(fā)經(jīng)驗快速啟動開發(fā)，縮短銷售周期，降低市場風險；弱化劣勢、規(guī)避威脅 216。產(chǎn)品領(lǐng)先市場，差異化；40本項目市場定位 —— 補缺者完全差異化定位，以獨具特色的產(chǎn)品突圍領(lǐng)導者跟隨者 補缺者挑戰(zhàn)者— 市場領(lǐng)袖— 壟斷價格— 產(chǎn)品有不可重復性— 過河拆橋— 改變游戲規(guī)則— 強調(diào)新的評估標準— 強調(diào)產(chǎn)品的特色和價值— 搭便車，借勢— 以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)— 價格戰(zhàn)的制造者— 目標明確，挖掘客戶— 瞄準市場縫隙，差異化定位— 創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點市場定位41對比大盤，本項目的發(fā)力點：時尚前衛(wèi)的建筑風格與個性產(chǎn)品小盤（小而精） 大盤（大而全）社區(qū)風格 易形成獨特的社區(qū)風格難以形成鮮明的社區(qū)風格產(chǎn)品 產(chǎn)品純粹、滿足客戶個性化的需求（品牌精裝修、拎包入?。┊a(chǎn)品多元化（涵蓋各面積段產(chǎn)品）客戶 客戶群純粹 客戶群差異大，素質(zhì)參差不齊物業(yè)管理 五星級酒店式物業(yè)服務由于規(guī)模大，難以為每位業(yè)主提供周到的物業(yè)管理社區(qū)配套 社區(qū)配套不足 配套完善（商業(yè)、學校、公園等）市場定位42小結(jié)本項目的市場機會：p區(qū)域內(nèi)稀缺小戶型的供應者：p市場補缺者的角色，以獨特建筑風格與產(chǎn)品特色撬動市場，建立區(qū)域影響力；43目錄城市 價值與區(qū)域規(guī)劃項目定位唐家房板塊市場分析附件：宏觀經(jīng)濟與房地產(chǎn)市場分析44案例參考深圳鹽田 優(yōu)品藝墅45城市旅游度假新區(qū)，小規(guī)模住宅項目核心價值：濱海原創(chuàng)藝術(shù)總用地面： 10000m2 建筑面積： 22023m2 其中商業(yè)面積 2200m2住宅總套數(shù)： 220建筑容積率 ≤ 建筑覆蓋率 ≤ 35 ％建筑高度或?qū)訑?shù)：不超過 24米機動車泊位數(shù)： 150　戶型 面積 套數(shù) 套數(shù)比1房 5198 134 61%2房 76110 52 24%3房及以上 100260 34 15%項目屬性46京基喜來登酒店湖湖 心心島島東部華僑城東部華僑城水上運動中心海景 /雅蘭大梅沙海濱公園往市區(qū) 往小梅沙愿望塔梅沙外國語學校國際學校萬科國際會議中心優(yōu)品藝墅位于大梅沙濱海度假區(qū)域，但幾乎無海景資源市場背景：p大梅沙市場特征：屬于封閉性市場，市場供應量較少，集中在萬科東海岸、優(yōu)品藝墅與湖心島。市場均價 10000元 /平米左右。p優(yōu)品藝墅位于大梅沙度假區(qū)，但處于二線海景位置，無景觀資源。規(guī)模小，用地有限高要求。萬科東海岸即將啟動，面臨優(yōu)勢資源的品牌大盤直面競爭，項目必須快速引爆市場，占據(jù)市場先機，快速銷售以降低市場風險。項目背景47鹽田概況：自然環(huán)境得天獨厚，海岸蜿蜒曲折，海岸線長 ，深圳最美麗的 “ 黃金海岸 ” 之一216。鹽田區(qū)位于深圳市東部，距深圳市中心 12公里，東起大鵬灣背仔角，南靠香港新界，西連羅湖區(qū)蓮塘，北鄰龍崗區(qū)。轄區(qū)面積，地勢北高南低，屬濱海丘陵地形。鹽田區(qū)屏山傍海，自然環(huán)境得天獨厚，海岸蜿蜒曲折，海岸線長 ，沙灘、島嶼錯落、海積海蝕崖礁散布其間，是深圳最美麗的 “ 黃金海岸 ” 之一。 216。依托港口、旅游、工貿(mào)、文化四大發(fā)展支柱，不斷發(fā)展成為現(xiàn)代化旅游海港城區(qū)。梧桐山沙頭角大梅沙小梅沙項目背景48在資源、區(qū)位、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等各方面，鹽田與唐家灣類似鹽田港萬科總部普洛斯國際物流園東部華僑城項目背景49優(yōu)品藝墅的藝術(shù)化突圍之道差異化：差異化： 產(chǎn)品全面創(chuàng)新，創(chuàng)造市場標桿產(chǎn)品全面創(chuàng)新，創(chuàng)造市場標桿 產(chǎn)品比準同片區(qū)物業(yè)，適度超越，確保量價齊升．比準同片區(qū)物業(yè)，適度超越，確保量價齊升． 定價鎖定鎖定 ““ 圈層圈層 ”” 客戶，定義客戶，定義 ““ 優(yōu)優(yōu) 階層階層 ”” 客戶個性化藝術(shù)設(shè)計，塑造鮮明的時尚氣質(zhì)個性化藝術(shù)設(shè)計，塑造鮮明的時尚氣質(zhì) 形象展示建筑特色，濱海生活展示建筑特色，濱海生活 展示策略體系50城市精英階層的私人會客廳策略 :挖掘項目的核心賣點 區(qū)位 +產(chǎn)品區(qū)位 國際性度假區(qū)／國際級海濱居住區(qū)／國際級會議中心，未來片區(qū)升值潛力巨大．產(chǎn)品 獨一無二的產(chǎn)品形態(tài)，區(qū)別于片區(qū)所有產(chǎn)品的藝術(shù)氣質(zhì)．形象導入點 :　圍墻、樓書、展板、售樓處、樣板房SPRSpecial People Resort—— 朋友圈子聚會的場所精神文化策源地濱海原創(chuàng)藝術(shù)是藝術(shù)而不僅是海邊的房子SPR第三空間商務辦公度假居住首次引入 SPR概念，定義生活方式，樹立差異化形象形象策略51錯落有致的建筑布局，個性鮮明，強烈的符號感216。由兩棟 8層獨立的建筑圍合組成，附設(shè) OTIS無機房電梯，共 217套， 50多種戶型。建筑由大小各異，長短不一的 “ 盒子 ” 拼接組成，整體錯落有致；216。建筑本身則 “ 外冷內(nèi)熱” ，外墻偏冷色，給人城墻般的堅實感覺；內(nèi)墻則是色彩繽紛，充滿了熱烈而濃厚的嘉年華氣氛。強烈對比將會給充滿沖勁的深圳人一種耳目一新的感覺 ；216。建筑為大師作品，個性鮮明，不可復制。產(chǎn)品策略52策略分析與檢驗 —— 產(chǎn)品BOX魔方空間，戶型戶戶不同產(chǎn)品策略53策略分析與檢驗 —— 產(chǎn)品抽象派園林芬蘭木＼石＼水的樂章泛會所概念，園林與配套完美融合產(chǎn)品策略54全面采用江蘇宜興紫砂劈離外墻磚： 3層防水、 1層防裂、不勾縫工藝創(chuàng)新＋細節(jié)：集合定制 +甲板式陽臺