【文章內(nèi)容簡介】 域三期橘郡園尾盤在售占地： 6萬 ㎡ 建面： ㎡ 容積率： 產(chǎn)品： 12層小高層 1 180、290 ㎡ 3房、 4房、 5房價(jià)格： 12023元 / ㎡ (帶 1500元/精裝修 )客戶：港澳、內(nèi)地度假投資客戶50%，珠海本地二居客戶 30%，廣東 20%四期 2棟高層，面積 50100平米左右預(yù)計(jì)將于 2023年一季度面市和黃 海怡灣畔四期怡峰尾盤在售占地： ㎡ 建面： 10萬㎡ 容積率： 4產(chǎn)品： 32層高層， 86400平米 2房至 4房價(jià)格：起價(jià) 6500元 / ㎡ ，均價(jià)8000元 / ㎡客戶：香港、澳門度假客戶 40%，珠海本地第二居所 20%，廣東其他區(qū)域 12%，內(nèi)地 28%龍騰灣占地 123899平米，容積率 產(chǎn)品：小高層 120140平米 3房、 4房，聯(lián)排、獨(dú)棟別墅價(jià)格：小高層均價(jià) 13000元 /平米，獨(dú)棟別墅 23800元 /平米客戶：珠海本地 46%，港澳、內(nèi)地度假投資客戶 54%剩余三棟小高層， 120平米單位預(yù)計(jì)將于 2023年二季度面市區(qū)域地產(chǎn)現(xiàn)狀35鳳凰山一號(hào)、鳳凰海域?yàn)樽匀幌A段，盤龍灣為新面市項(xiàng)目，規(guī)模小鳳凰山一號(hào) 鳳凰海域三期橘高層尾盤在售占地： ㎡ 建面： ㎡ 容積率： 產(chǎn)品： 3棟 30層高層， 1棟 18層小高層， 100、 150、 230260平米， 1房、 3房、 4房價(jià)格： 30000元 / ㎡客戶：港澳、廣東其他區(qū)域、內(nèi)地度假投資客戶 65%，珠海本地二居客戶 35%占地占地 19830平方米，建面，容積率 產(chǎn)品： 3棟 31層高層、 177218平方米的三房和四房價(jià)格：均價(jià) 32023元 / ㎡ （帶 7000元 / ㎡ 裝修）客戶：內(nèi)地度假投資客為主盤龍灣占地面積約 ，建筑面積約 ，容積率 產(chǎn)品：獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅、 90160平米洋房、 2房、 4房共 107套房。 價(jià)格： 9180元 /平米（帶 1500元 /精裝修）客戶：大學(xué)老師、科技園區(qū)內(nèi)白領(lǐng)，港澳度假、投資客 區(qū)域地產(chǎn)現(xiàn)狀36項(xiàng)目名稱 存量 容積率 產(chǎn)品類型 戶均面積 預(yù)計(jì)推出時(shí)間 項(xiàng)目賣點(diǎn)格力海岸 約 70萬平米 高層、多層 200平米 2023年 格力品牌、 2023年珠海地王、半島一線海景遠(yuǎn)大美域四期 約 4萬平米 —— 高層 50100平米 2023年 遠(yuǎn)大品牌效應(yīng)，大盤效應(yīng)華發(fā)蔚藍(lán)堡 25萬平米 多層、小高層 —— 2023年 華發(fā)品牌、大型社區(qū)和黃淇澳項(xiàng)目 20萬平米 —— —— 2023年 和黃品牌，海島山海資源中新淇澳項(xiàng)目 77萬平米 別墅、 TH、多層、小高層、會(huì)展館—— 2023年 會(huì)展、度假主題大盤、品牌效應(yīng)中海海逸山莊 36萬平米 超高層、別墅 200平米以上 2023年 中海品牌、山海資源216。唐家區(qū)域與情侶路上金邊線未來 3至 5年的供應(yīng)量約 230萬，集中在華發(fā)蔚藍(lán)堡、中海海逸山莊、格力海岸項(xiàng)目， 2023年至2023，以上項(xiàng)目將陸續(xù)啟動(dòng)；216。區(qū)域名牌開發(fā)商云集，大盤集中，市場得以快速啟動(dòng)；216。大平面單位將成為市場主流；和黃項(xiàng)目遠(yuǎn)大美域格力海岸華發(fā)蔚藍(lán)堡海怡灣畔盤龍灣本項(xiàng)目中新項(xiàng)目[將售項(xiàng)目盤點(diǎn) ]品牌大盤年內(nèi)將集中入市，以大平面單位為主流區(qū)域地產(chǎn)現(xiàn)狀鳳凰海域中海海逸山莊鳳凰山一號(hào)天大項(xiàng)目龍騰灣372023年 2023年 2023年鳳凰山一號(hào)： ㎡ ， 230260平米三房、四房遠(yuǎn)大美域四期：約 300套， 50100平米格力海岸：約 70萬㎡ ，小高層、高層，戶均 200平米09年中海海逸山莊（銀坑）： 20萬㎡，容積率 ，別墅、高層華發(fā)蔚藍(lán)堡： 21萬㎡ ，容積率 2023年鳳凰海域： 5萬㎡ ，容積率 ， 177190三房、 218四房和黃淇澳項(xiàng)目： 20萬㎡ ，容積率 中新淇澳項(xiàng)目： 77萬㎡ ，容積率 ，別墅、小高層、高層本項(xiàng)目： ， 300套龍騰灣： ㎡ ， 120平米三房，約 100套食神天大項(xiàng)目： 4萬㎡ ，超高層本項(xiàng)目銷售期區(qū)域地產(chǎn)供應(yīng)唐家板塊（含情侶路上金邊）未來 3至 5年供應(yīng)預(yù)計(jì)近 230萬平方米，以大平面產(chǎn)品為主， 區(qū)域內(nèi) 100平米以下單位僅本項(xiàng)目與遠(yuǎn)大美域四期有供應(yīng)本項(xiàng)目的優(yōu)勢：片區(qū)內(nèi)稀缺小戶型供應(yīng)者38p在品牌大盤林立的旅游度假區(qū)，本項(xiàng)目在規(guī)模、配套、資源上均不占有優(yōu)勢，難以成為主流客戶的關(guān)注點(diǎn)；本項(xiàng)目面臨的挑戰(zhàn)作為片區(qū)內(nèi)小戶型產(chǎn)品為主的小規(guī)模項(xiàng)目，我們該如何突圍？39SWOT分析　 優(yōu)勢 —S 　 劣勢 —W? 綠景品牌? 位于情侶北路延長線北側(cè)，招示性較強(qiáng)? 地勢平坦，有山景資源　? 片區(qū)內(nèi)稀缺小戶型供應(yīng)者? 規(guī)模小? 二線海景，無強(qiáng)勢資源? 三面臨路，后續(xù)有噪音影響? 西側(cè)面對化工廠、東側(cè)靠近水泥廠，有一定影響? 城市新區(qū)，區(qū)域認(rèn)可度較低? 周邊配套不完善機(jī)會(huì) —O SO策略 WO策略? 唐家作為珠海北部濱海住區(qū)的規(guī)劃? 廣珠輕軌即將通車，城際交通便捷? 區(qū)域高知客戶聚集發(fā)揮優(yōu)勢、利用機(jī)會(huì) 　216。強(qiáng)調(diào)綠景品牌口碑；216。結(jié)合區(qū)域規(guī)劃特點(diǎn)打造符號(hào)感昭示性強(qiáng)烈的建筑風(fēng)格；216。結(jié)合主要目標(biāo)人群的消費(fèi)需求針對性打造產(chǎn)品；利用外部、內(nèi)部劣勢 216。結(jié)合城市與區(qū)域發(fā)展，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目未來居住與投資價(jià)值，轉(zhuǎn)移視線 ；威脅 —T ST策略 WT策略? 品牌開發(fā)商云集，大盤夾擊? 未來片區(qū)供應(yīng)量大? 處于調(diào)控期，市場走勢不明朗利用優(yōu)勢、規(guī)避威脅 216。利用綠景多年開發(fā)經(jīng)驗(yàn)快速啟動(dòng)開發(fā)，縮短銷售周期，降低市場風(fēng)險(xiǎn)；弱化劣勢、規(guī)避威脅 216。產(chǎn)品領(lǐng)先市場，差異化；40本項(xiàng)目市場定位 —— 補(bǔ)缺者完全差異化定位，以獨(dú)具特色的產(chǎn)品突圍領(lǐng)導(dǎo)者跟隨者 補(bǔ)缺者挑戰(zhàn)者— 市場領(lǐng)袖— 壟斷價(jià)格— 產(chǎn)品有不可重復(fù)性— 過河拆橋— 改變游戲規(guī)則— 強(qiáng)調(diào)新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)— 強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值— 搭便車，借勢— 以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)— 價(jià)格戰(zhàn)的制造者— 目標(biāo)明確，挖掘客戶— 瞄準(zhǔn)市場縫隙，差異化定位— 創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn)市場定位41對比大盤，本項(xiàng)目的發(fā)力點(diǎn)：時(shí)尚前衛(wèi)的建筑風(fēng)格與個(gè)性產(chǎn)品小盤（小而精） 大盤（大而全）社區(qū)風(fēng)格 易形成獨(dú)特的社區(qū)風(fēng)格難以形成鮮明的社區(qū)風(fēng)格產(chǎn)品 產(chǎn)品純粹、滿足客戶個(gè)性化的需求（品牌精裝修、拎包入住）產(chǎn)品多元化（涵蓋各面積段產(chǎn)品）客戶 客戶群純粹 客戶群差異大，素質(zhì)參差不齊物業(yè)管理 五星級(jí)酒店式物業(yè)服務(wù)由于規(guī)模大，難以為每位業(yè)主提供周到的物業(yè)管理社區(qū)配套 社區(qū)配套不足 配套完善（商業(yè)、學(xué)校、公園等）市場定位42小結(jié)本項(xiàng)目的市場機(jī)會(huì)：p區(qū)域內(nèi)稀缺小戶型的供應(yīng)者：p市場補(bǔ)缺者的角色，以獨(dú)特建筑風(fēng)格與產(chǎn)品特色撬動(dòng)市場，建立區(qū)域影響力；43目錄城市 價(jià)值與區(qū)域規(guī)劃項(xiàng)目定位唐家房板塊市場分析附件：宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)市場分析44案例參考深圳鹽田 優(yōu)品藝墅45城市旅游度假新區(qū)，小規(guī)模住宅項(xiàng)目核心價(jià)值：濱海原創(chuàng)藝術(shù)總用地面： 10000m2 建筑面積： 22023m2 其中商業(yè)面積 2200m2住宅總套數(shù)： 220建筑容積率 ≤ 建筑覆蓋率 ≤ 35 ％建筑高度或?qū)訑?shù)：不超過 24米機(jī)動(dòng)車泊位數(shù)： 150　戶型 面積 套數(shù) 套數(shù)比1房 5198 134 61%2房 76110 52 24%3房及以上 100260 34 15%項(xiàng)目屬性46京基喜來登酒店湖湖 心心島島東部華僑城東部華僑城水上運(yùn)動(dòng)中心海景 /雅蘭大梅沙海濱公園往市區(qū) 往小梅沙愿望塔梅沙外國語學(xué)校國際學(xué)校萬科國際會(huì)議中心優(yōu)品藝墅位于大梅沙濱海度假區(qū)域，但幾乎無海景資源市場背景：p大梅沙市場特征：屬于封閉性市場，市場供應(yīng)量較少，集中在萬科東海岸、優(yōu)品藝墅與湖心島。市場均價(jià) 10000元 /平米左右。p優(yōu)品藝墅位于大梅沙度假區(qū)，但處于二線海景位置，無景觀資源。規(guī)模小，用地有限高要求。萬科東海岸即將啟動(dòng)，面臨優(yōu)勢資源的品牌大盤直面競爭，項(xiàng)目必須快速引爆市場，占據(jù)市場先機(jī)，快速銷售以降低市場風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目背景47鹽田概況：自然環(huán)境得天獨(dú)厚，海岸蜿蜒曲折，海岸線長 ，深圳最美麗的 “ 黃金海岸 ” 之一216。鹽田區(qū)位于深圳市東部，距深圳市中心 12公里，東起大鵬灣背仔角，南靠香港新界，西連羅湖區(qū)蓮塘，北鄰龍崗區(qū)。轄區(qū)面積，地勢北高南低，屬濱海丘陵地形。鹽田區(qū)屏山傍海，自然環(huán)境得天獨(dú)厚，海岸蜿蜒曲折，海岸線長 ，沙灘、島嶼錯(cuò)落、海積海蝕崖礁散布其間，是深圳最美麗的 “ 黃金海岸 ” 之一。 216。依托港口、旅游、工貿(mào)、文化四大發(fā)展支柱，不斷發(fā)展成為現(xiàn)代化旅游海港城區(qū)。梧桐山沙頭角大梅沙小梅沙項(xiàng)目背景48在資源、區(qū)位、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等各方面，鹽田與唐家灣類似鹽田港萬科總部普洛斯國際物流園東部華僑城項(xiàng)目背景49優(yōu)品藝墅的藝術(shù)化突圍之道差異化：差異化： 產(chǎn)品全面創(chuàng)新，創(chuàng)造市場標(biāo)桿產(chǎn)品全面創(chuàng)新，創(chuàng)造市場標(biāo)桿 產(chǎn)品比準(zhǔn)同片區(qū)物業(yè)，適度超越，確保量價(jià)齊升．比準(zhǔn)同片區(qū)物業(yè)，適度超越，確保量價(jià)齊升． 定價(jià)鎖定鎖定 ““ 圈層圈層 ”” 客戶，定義客戶，定義 ““ 優(yōu)優(yōu) 階層階層 ”” 客戶個(gè)性化藝術(shù)設(shè)計(jì)，塑造鮮明的時(shí)尚氣質(zhì)個(gè)性化藝術(shù)設(shè)計(jì)，塑造鮮明的時(shí)尚氣質(zhì) 形象展示建筑特色，濱海生活展示建筑特色，濱海生活 展示策略體系50城市精英階層的私人會(huì)客廳策略 :挖掘項(xiàng)目的核心賣點(diǎn) 區(qū)位 +產(chǎn)品區(qū)位 國際性度假區(qū)／國際級(jí)海濱居住區(qū)／國際級(jí)會(huì)議中心，未來片區(qū)升值潛力巨大．產(chǎn)品 獨(dú)一無二的產(chǎn)品形態(tài)，區(qū)別于片區(qū)所有產(chǎn)品的藝術(shù)氣質(zhì)．形象導(dǎo)入點(diǎn) :　圍墻、樓書、展板、售樓處、樣板房SPRSpecial People Resort—— 朋友圈子聚會(huì)的場所精神文化策源地濱海原創(chuàng)藝術(shù)是藝術(shù)而不僅是海邊的房子SPR第三空間商務(wù)辦公度假居住首次引入 SPR概念，定義生活方式，樹立差異化形象形象策略51錯(cuò)落有致的建筑布局，個(gè)性鮮明，強(qiáng)烈的符號(hào)感216。由兩棟 8層獨(dú)立的建筑圍合組成，附設(shè) OTIS無機(jī)房電梯，共 217套， 50多種戶型。建筑由大小各異，長短不一的 “ 盒子 ” 拼接組成，整體錯(cuò)落有致；216。建筑本身則 “ 外冷內(nèi)熱” ，外墻偏冷色，給人城墻般的堅(jiān)實(shí)感覺；內(nèi)墻則是色彩繽紛，充滿了熱烈而濃厚的嘉年華氣氛。強(qiáng)烈對比將會(huì)給充滿沖勁的深圳人一種耳目一新的感覺 ；216。建筑為大師作品，個(gè)性鮮明，不可復(fù)制。產(chǎn)品策略52策略分析與檢驗(yàn) —— 產(chǎn)品BOX魔方空間，戶型戶戶不同產(chǎn)品策略53策略分析與檢驗(yàn) —— 產(chǎn)品抽象派園林芬蘭木＼石＼水的樂章泛會(huì)所概念，園林與配套完美融合產(chǎn)品策略54全面采用江蘇宜興紫砂劈離外墻磚： 3層防水、 1層防裂、不勾縫工藝創(chuàng)新＋細(xì)節(jié)：集合定制 +甲板式陽臺(tái)