世聯(lián)xxxx年深圳寶安總部經(jīng)濟(jì)園項(xiàng)目報(bào)告分享要點(diǎn)(編輯修改稿)
2025-02-05 10:53 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 利用體量大、建筑密度低、占地面積大、景觀資源豐富、 1公里沿街展示面等特點(diǎn)，打造大面積公園為核心的商務(wù)綜合體，發(fā)展低密度、高舒適度的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，利用地塊限高打造高層產(chǎn)品，盡享項(xiàng)目周邊景觀資源； ? 利用市級(jí)重大項(xiàng)目、相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策，跳脫區(qū)域現(xiàn)狀，站在深圳市的高度，打造高規(guī)格、低入園門檻等優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品，滿足區(qū)域外客戶產(chǎn)品需求； WO策略 ? 豐富、細(xì)化和差異化項(xiàng)目內(nèi)部產(chǎn)品線，最大化網(wǎng)羅不同類型客戶，降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)； ? 結(jié)合區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型和市場(chǎng)現(xiàn)狀，打造高附加值、低運(yùn)營成本產(chǎn)品，吸引客戶入住并分期開發(fā)，拉長項(xiàng)目開發(fā)周期，降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)； ? 完善項(xiàng)目內(nèi)部交通體系，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目內(nèi)部順暢到達(dá)，提升項(xiàng)目自身價(jià)值； T威脅 ?項(xiàng)目總體量為 540110㎡ ，但區(qū)域商務(wù)市場(chǎng)不成熟，難以消化項(xiàng)目大體量； ?區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀較為初級(jí)，商務(wù)市場(chǎng)發(fā)展不成熟，需求量??； ?消費(fèi)者存在中高端客戶外溢； ?高星級(jí)酒店開發(fā)成本高，但房價(jià)兌現(xiàn)較低，風(fēng)險(xiǎn)較大； ST策略 ? 合理利用政府資源，拓寬招商渠道； ? 充分放大區(qū)域和項(xiàng)目獨(dú)特價(jià)值，打造適度超前，具有特色的多元化產(chǎn)品，提升對(duì)項(xiàng)目自身的認(rèn)知度，吸引客戶； WT策略 ? 豐富項(xiàng)目產(chǎn)品線，擴(kuò)大客戶面，拉長開發(fā)周期，降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)； ? 項(xiàng)目與鎮(zhèn)中心的聯(lián)系被洲石路和松白路所阻隔，商業(yè)客群以項(xiàng)目內(nèi)部辦公群體和周邊工廠工作人員為主，輻射周邊區(qū)域； √ 20 √ 對(duì)內(nèi)： WO策略 對(duì)外 : SO策略 ?利用西部地理中心和重要交通樞紐區(qū)位優(yōu)勢(shì)和交通優(yōu)勢(shì)， 吸引其他區(qū)域客戶進(jìn)駐本項(xiàng)目 ；利用電子信息、 LED等產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)， 吸引龍頭產(chǎn)業(yè)的上下游企業(yè)進(jìn)駐本項(xiàng)目 ； ?利用體量大、建筑密度低、占地面積大、景觀資源豐富、 1公里沿街展示面等特點(diǎn)， 打造超大面積公園為核心的商務(wù)綜合體，發(fā)展低密度、高舒適度的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，利用地塊限高打造高層產(chǎn)品 ，盡享項(xiàng)目周邊景觀資源； ?利用市級(jí)重大項(xiàng)目、相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策，跳脫區(qū)域現(xiàn)狀， 站在深圳市的高度，打造高規(guī)格、低入園門檻 等優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品，滿足區(qū)域外客戶產(chǎn)品需求。 ?豐富、細(xì)化和差異化項(xiàng)目內(nèi)部產(chǎn)品線 ，最大化網(wǎng)羅不同類型客戶，降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)； ?結(jié)合區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型和市場(chǎng)現(xiàn)狀，打造高 附加值、低運(yùn)營成本 產(chǎn)品，吸引客戶入駐并分期開發(fā)，拉長項(xiàng)目開發(fā)周期，降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)； ?完善項(xiàng)目內(nèi)部交通體系 ，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目內(nèi)部順暢到達(dá)，提升項(xiàng)目自身價(jià)值。 合理利用項(xiàng)目優(yōu)勢(shì) ， 結(jié)合市場(chǎng)表現(xiàn) ， 增加項(xiàng)目亮點(diǎn) ， 突出項(xiàng)目核心價(jià)值 ， 吸引客戶入駐本項(xiàng)目 21 整體發(fā)展戰(zhàn)略 整體發(fā)展戰(zhàn)略 22 整體發(fā)展戰(zhàn)略 落地實(shí)現(xiàn)途徑 落地實(shí)現(xiàn)途徑，尋找的是項(xiàng)目自身的價(jià)值，與別的項(xiàng)目有何不同！ 優(yōu)勢(shì) 1 優(yōu)勢(shì) 2 優(yōu)勢(shì) 3 ? 本項(xiàng)目所處石巖區(qū)域商務(wù)發(fā)展初級(jí)，本地商務(wù)支撐不足，但產(chǎn)業(yè)發(fā)展較為成熟，聚集效應(yīng)明顯，可為項(xiàng)目提供客戶支撐。 ? 項(xiàng)目占地大，約 26萬平米，可打造其它項(xiàng)目無法復(fù)制的舒適環(huán)境；體量規(guī)模大，可打造多種物業(yè)、不同檔次的產(chǎn)品滿足客戶需求。 ? 2023年深圳市重點(diǎn)項(xiàng)目、寶安區(qū)長張備作為項(xiàng)目組長操作此項(xiàng)目，石巖街道辦成立了領(lǐng)導(dǎo)小組和總部經(jīng)濟(jì)辦專門推進(jìn)本項(xiàng)目。 思考：如何落地？ 全客群 。多元復(fù)合產(chǎn)品 。3H、 3L ?采用 全客群 戰(zhàn)略，降低購買門檻，擴(kuò)大客戶基礎(chǔ)，特別是吸引產(chǎn)業(yè)類客戶和區(qū)域外溢客戶進(jìn)入本項(xiàng)目。 ?跳脫區(qū)域現(xiàn)狀，站在深圳市高度，打造 超大面積公園為核心的商務(wù)綜合體 ，滿足區(qū)域外客戶需求； ?辦公產(chǎn)品 類型多樣化、檔次多元化 ，滿足不同類型客戶的辦公需求； ?打造完善生活配套、商務(wù)商業(yè)配套， 在滿足項(xiàng)目內(nèi)部人群必要需求前提下，輻射周邊區(qū)域。 ?打造深圳 高舒適度、高規(guī)格、高附加值以及低密度、低運(yùn)營成本、低門檻 的產(chǎn)品，強(qiáng)化項(xiàng)目核心價(jià)值。 全客群 多元復(fù)合產(chǎn)品 3H、 3L 23 整體發(fā)展戰(zhàn)略 策略實(shí)現(xiàn)途徑 24 我們的客戶是 誰？ 基于這樣的策略實(shí)現(xiàn)途徑之下 改善辦公環(huán)境，提升企業(yè)形象，企業(yè)擴(kuò)張，持有資產(chǎn)便于貸款融資等因素共同驅(qū)動(dòng)本土企業(yè)的商務(wù)需求升級(jí) 原因： 與外界的業(yè)務(wù)往來逐漸增多 ， 企業(yè)管理者意識(shí)到了 商務(wù)物業(yè)對(duì)企業(yè)形象提升的積極作用 形象驅(qū)動(dòng) 資金驅(qū)動(dòng) 企業(yè)擴(kuò)張 原因： 企業(yè)為完善自身的資產(chǎn)結(jié)構(gòu) ， 以應(yīng)對(duì)銀行授信 ， 企業(yè)驗(yàn)資 等資產(chǎn)行為購買物業(yè) 原因： 處于企業(yè)擴(kuò)張或吸引人才的戰(zhàn)略目標(biāo)而進(jìn)行原有物業(yè)的升級(jí) 本地升級(jí)客戶 驅(qū)動(dòng)因素分析 25 ： “兩軸、兩中心、四園區(qū)”的規(guī)劃，增加區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)和吸引力； 客戶遷入石巖原因分析 ： 便利的公路交通 ： 企業(yè)擴(kuò)張需求 ，原有辦公場(chǎng)地不能滿足； ： 持有一定物業(yè)，看好投資價(jià)值； ： 石巖 市政配套、交通體系逐漸完善 。 ： 其他區(qū)域售價(jià)、租金不斷攀升， 運(yùn)營成本壓力大 ； ： 中部發(fā)展軸中段位置，毗鄰北部發(fā)展帶，兼顧兩者的產(chǎn)業(yè)輻射成為產(chǎn)業(yè)中心 ： 政策和用地影響 ，使原有產(chǎn)業(yè)向外轉(zhuǎn)移； 外部推動(dòng)力 內(nèi)在吸引力 政府、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、企業(yè)擴(kuò)張需求、運(yùn)營成本提升等外部因素和區(qū)域位置、交通優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型和城市發(fā)展等內(nèi)部因素吸引客戶進(jìn)駐 注：驅(qū)動(dòng)因素分類以石巖區(qū)域本體為界 ，分為外部推動(dòng)力及內(nèi)在吸引力 遷入型客戶 原因分析 26 產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、產(chǎn)業(yè)聚集、產(chǎn)業(yè)政策共同驅(qū)動(dòng)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入類客戶進(jìn)駐 原因： 政府對(duì)各區(qū)域 產(chǎn)業(yè)進(jìn)行規(guī)劃 ， 促進(jìn)產(chǎn)業(yè)合理分布 ， 形成城市空間的合理布局 產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移 產(chǎn)業(yè)政策 產(chǎn)業(yè)聚集 原因： 寶安區(qū)政府制定《 關(guān)于促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的實(shí)施意見 》 與其 5個(gè)配套系列文件，以及其他一系列產(chǎn)業(yè)政策促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型，提供政策利好 原因： 行業(yè)龍頭企業(yè) 吸引產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)和相關(guān)企業(yè)進(jìn)駐 ， 形成產(chǎn)業(yè)聚集； 同行業(yè)相關(guān)企業(yè)形成聚集 ， 增加區(qū)域輻射力度 產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入客戶 驅(qū)動(dòng)因素分析 27 產(chǎn)品價(jià)值、低門檻、升值潛力共同驅(qū)動(dòng)投資類客戶進(jìn)行投資 原因： 低密度 、 高舒適度、 實(shí)用率高 、 投資回報(bào)率高 的產(chǎn)品受投資客追捧 產(chǎn)品價(jià)值 升值潛力 低門檻 原因： 市政配套和交通體系逐漸完善，擁有區(qū)位、政府規(guī)劃和優(yōu)惠政策等利好因素， 區(qū)域價(jià)值不斷提升，產(chǎn)品升值潛力大 原因： 低總價(jià) 的產(chǎn)品有效降低購買門檻 ， 最大限度網(wǎng)羅客戶 投資類客戶 驅(qū)動(dòng)因素分析 28 本地升級(jí)客戶 遷入型 客戶 產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入客戶 投資客戶 全客群解讀 客戶機(jī)會(huì)小結(jié) 我們的客戶既有本地升級(jí)、產(chǎn)業(yè)客戶，也有遷入型客戶，需要兩手抓兩手都要硬 29 30 產(chǎn)業(yè)類客戶和區(qū)域外溢客戶同等重要， 兩手抓！兩手都要硬！ 31
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