【文章內(nèi)容簡介】 利用體量大、建筑密度低、占地面積大、景觀資源豐富、 1公里沿街展示面等特點，打造大面積公園為核心的商務綜合體，發(fā)展低密度、高舒適度的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，利用地塊限高打造高層產(chǎn)品，盡享項目周邊景觀資源； ? 利用市級重大項目、相關產(chǎn)業(yè)政策，跳脫區(qū)域現(xiàn)狀，站在深圳市的高度，打造高規(guī)格、低入園門檻等優(yōu)勢產(chǎn)品，滿足區(qū)域外客戶產(chǎn)品需求； WO策略 ? 豐富、細化和差異化項目內(nèi)部產(chǎn)品線，最大化網(wǎng)羅不同類型客戶，降低開發(fā)風險； ? 結合區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級轉型和市場現(xiàn)狀，打造高附加值、低運營成本產(chǎn)品，吸引客戶入住并分期開發(fā)，拉長項目開發(fā)周期，降低開發(fā)風險； ? 完善項目內(nèi)部交通體系，實現(xiàn)項目內(nèi)部順暢到達，提升項目自身價值； T威脅 ?項目總體量為 540110㎡ ，但區(qū)域商務市場不成熟，難以消化項目大體量； ?區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀較為初級，商務市場發(fā)展不成熟，需求量?。? ?消費者存在中高端客戶外溢； ?高星級酒店開發(fā)成本高，但房價兌現(xiàn)較低，風險較大； ST策略 ? 合理利用政府資源，拓寬招商渠道； ? 充分放大區(qū)域和項目獨特價值，打造適度超前，具有特色的多元化產(chǎn)品，提升對項目自身的認知度，吸引客戶； WT策略 ? 豐富項目產(chǎn)品線，擴大客戶面，拉長開發(fā)周期，降低市場風險； ? 項目與鎮(zhèn)中心的聯(lián)系被洲石路和松白路所阻隔，商業(yè)客群以項目內(nèi)部辦公群體和周邊工廠工作人員為主，輻射周邊區(qū)域； √ 20 √ 對內(nèi)： WO策略 對外 : SO策略 ?利用西部地理中心和重要交通樞紐區(qū)位優(yōu)勢和交通優(yōu)勢， 吸引其他區(qū)域客戶進駐本項目 ；利用電子信息、 LED等產(chǎn)業(yè)集聚效應， 吸引龍頭產(chǎn)業(yè)的上下游企業(yè)進駐本項目 ； ?利用體量大、建筑密度低、占地面積大、景觀資源豐富、 1公里沿街展示面等特點， 打造超大面積公園為核心的商務綜合體，發(fā)展低密度、高舒適度的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，利用地塊限高打造高層產(chǎn)品 ，盡享項目周邊景觀資源； ?利用市級重大項目、相關產(chǎn)業(yè)政策，跳脫區(qū)域現(xiàn)狀， 站在深圳市的高度，打造高規(guī)格、低入園門檻 等優(yōu)勢產(chǎn)品，滿足區(qū)域外客戶產(chǎn)品需求。 ?豐富、細化和差異化項目內(nèi)部產(chǎn)品線 ，最大化網(wǎng)羅不同類型客戶，降低開發(fā)風險； ?結合區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級轉型和市場現(xiàn)狀，打造高 附加值、低運營成本 產(chǎn)品，吸引客戶入駐并分期開發(fā)，拉長項目開發(fā)周期，降低開發(fā)風險； ?完善項目內(nèi)部交通體系 ，實現(xiàn)項目內(nèi)部順暢到達，提升項目自身價值。 合理利用項目優(yōu)勢 ， 結合市場表現(xiàn) ， 增加項目亮點 ， 突出項目核心價值 ， 吸引客戶入駐本項目 21 整體發(fā)展戰(zhàn)略 整體發(fā)展戰(zhàn)略 22 整體發(fā)展戰(zhàn)略 落地實現(xiàn)途徑 落地實現(xiàn)途徑，尋找的是項目自身的價值，與別的項目有何不同！ 優(yōu)勢 1 優(yōu)勢 2 優(yōu)勢 3 ? 本項目所處石巖區(qū)域商務發(fā)展初級，本地商務支撐不足，但產(chǎn)業(yè)發(fā)展較為成熟，聚集效應明顯，可為項目提供客戶支撐。 ? 項目占地大，約 26萬平米，可打造其它項目無法復制的舒適環(huán)境；體量規(guī)模大，可打造多種物業(yè)、不同檔次的產(chǎn)品滿足客戶需求。 ? 2023年深圳市重點項目、寶安區(qū)長張備作為項目組長操作此項目，石巖街道辦成立了領導小組和總部經(jīng)濟辦專門推進本項目。 思考：如何落地？ 全客群 。多元復合產(chǎn)品 。3H、 3L ?采用 全客群 戰(zhàn)略，降低購買門檻，擴大客戶基礎，特別是吸引產(chǎn)業(yè)類客戶和區(qū)域外溢客戶進入本項目。 ?跳脫區(qū)域現(xiàn)狀，站在深圳市高度，打造 超大面積公園為核心的商務綜合體 ，滿足區(qū)域外客戶需求； ?辦公產(chǎn)品 類型多樣化、檔次多元化 ，滿足不同類型客戶的辦公需求； ?打造完善生活配套、商務商業(yè)配套， 在滿足項目內(nèi)部人群必要需求前提下，輻射周邊區(qū)域。 ?打造深圳 高舒適度、高規(guī)格、高附加值以及低密度、低運營成本、低門檻 的產(chǎn)品，強化項目核心價值。 全客群 多元復合產(chǎn)品 3H、 3L 23 整體發(fā)展戰(zhàn)略 策略實現(xiàn)途徑 24 我們的客戶是 誰？ 基于這樣的策略實現(xiàn)途徑之下 改善辦公環(huán)境，提升企業(yè)形象，企業(yè)擴張，持有資產(chǎn)便于貸款融資等因素共同驅(qū)動本土企業(yè)的商務需求升級 原因： 與外界的業(yè)務往來逐漸增多 ， 企業(yè)管理者意識到了 商務物業(yè)對企業(yè)形象提升的積極作用 形象驅(qū)動 資金驅(qū)動 企業(yè)擴張 原因： 企業(yè)為完善自身的資產(chǎn)結構 ， 以應對銀行授信 ， 企業(yè)驗資 等資產(chǎn)行為購買物業(yè) 原因： 處于企業(yè)擴張或吸引人才的戰(zhàn)略目標而進行原有物業(yè)的升級 本地升級客戶 驅(qū)動因素分析 25 ： “兩軸、兩中心、四園區(qū)”的規(guī)劃，增加區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)集群效應和吸引力； 客戶遷入石巖原因分析 ： 便利的公路交通 ： 企業(yè)擴張需求 ，原有辦公場地不能滿足； ： 持有一定物業(yè)，看好投資價值； ： 石巖 市政配套、交通體系逐漸完善 。 ： 其他區(qū)域售價、租金不斷攀升， 運營成本壓力大 ； ： 中部發(fā)展軸中段位置，毗鄰北部發(fā)展帶，兼顧兩者的產(chǎn)業(yè)輻射成為產(chǎn)業(yè)中心 ： 政策和用地影響 ，使原有產(chǎn)業(yè)向外轉移； 外部推動力 內(nèi)在吸引力 政府、產(chǎn)業(yè)轉移、企業(yè)擴張需求、運營成本提升等外部因素和區(qū)域位置、交通優(yōu)勢、產(chǎn)業(yè)升級轉型和城市發(fā)展等內(nèi)部因素吸引客戶進駐 注：驅(qū)動因素分類以石巖區(qū)域本體為界 ，分為外部推動力及內(nèi)在吸引力 遷入型客戶 原因分析 26 產(chǎn)業(yè)轉移、產(chǎn)業(yè)聚集、產(chǎn)業(yè)政策共同驅(qū)動產(chǎn)業(yè)導入類客戶進駐 原因： 政府對各區(qū)域 產(chǎn)業(yè)進行規(guī)劃 ， 促進產(chǎn)業(yè)合理分布 ， 形成城市空間的合理布局 產(chǎn)業(yè)轉移 產(chǎn)業(yè)政策 產(chǎn)業(yè)聚集 原因： 寶安區(qū)政府制定《 關于促進產(chǎn)業(yè)轉型升級，加快轉變經(jīng)濟發(fā)展方式的實施意見 》 與其 5個配套系列文件，以及其他一系列產(chǎn)業(yè)政策促進產(chǎn)業(yè)升級轉型，提供政策利好 原因： 行業(yè)龍頭企業(yè) 吸引產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)和相關企業(yè)進駐 ， 形成產(chǎn)業(yè)聚集； 同行業(yè)相關企業(yè)形成聚集 ， 增加區(qū)域輻射力度 產(chǎn)業(yè)導入客戶 驅(qū)動因素分析 27 產(chǎn)品價值、低門檻、升值潛力共同驅(qū)動投資類客戶進行投資 原因： 低密度 、 高舒適度、 實用率高 、 投資回報率高 的產(chǎn)品受投資客追捧 產(chǎn)品價值 升值潛力 低門檻 原因： 市政配套和交通體系逐漸完善，擁有區(qū)位、政府規(guī)劃和優(yōu)惠政策等利好因素， 區(qū)域價值不斷提升，產(chǎn)品升值潛力大 原因： 低總價 的產(chǎn)品有效降低購買門檻 ， 最大限度網(wǎng)羅客戶 投資類客戶 驅(qū)動因素分析 28 本地升級客戶 遷入型 客戶 產(chǎn)業(yè)導入客戶 投資客戶 全客群解讀 客戶機會小結 我們的客戶既有本地升級、產(chǎn)業(yè)客戶，也有遷入型客戶，需要兩手抓兩手都要硬 29 30 產(chǎn)業(yè)類客戶和區(qū)域外溢客戶同等重要， 兩手抓！兩手都要硬！ 31