【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 式： 公交、自駕車產(chǎn)業(yè)： 無(wú) (規(guī)劃產(chǎn)業(yè)園 )香河均價(jià)： 55006000元 /平米產(chǎn)品形式： 普宅、類低密交通方式： 自駕車產(chǎn)業(yè)： 家具城大廠均價(jià)： 4500元 /平米產(chǎn)品形式： 普宅交通方式： 自駕車產(chǎn)業(yè)： 無(wú)房山均價(jià)： /平米產(chǎn)品形式： 普宅、類低密交通方式： 軌道、公交、自駕車產(chǎn)業(yè)： CSD\化工 \物流大興均價(jià)： /平米產(chǎn)品形式： 普宅、別墅交通方式： 軌道、公交、自駕車產(chǎn)業(yè)： 物流 \高新技術(shù)廊坊均價(jià)： 6500－ 7500元 / 平米產(chǎn)品形式： 普宅交通方式： 自駕車產(chǎn)業(yè)： 會(huì)展 \高科技產(chǎn)業(yè)固安均價(jià)： 55006000元 /平米產(chǎn)品形式： 普宅、別墅交通方式： 公交、自駕車產(chǎn)業(yè)： 工業(yè)園永清均價(jià)： 5500元 /平米 產(chǎn)品形式： 別墅、類低密交通方式： 自駕車 產(chǎn)業(yè)： 休閑、渡假 次要客戶流向亦莊房山 大興燕郊通州一小時(shí)交通圈廊坊順義京哈京沈京津塘京開(kāi)京石京承永清固安半小時(shí)交通圈大廠香河機(jī)場(chǎng)快速亦莊房山 大興燕郊通州一小時(shí)交通圈廊坊順義京哈京津塘京開(kāi)京石京承永清固安半小時(shí)交通圈大廠香河機(jī)場(chǎng)快速亦莊均價(jià)： /平米產(chǎn)品形式： 普宅、類低密交通方式： 軌道、公交自駕車產(chǎn)業(yè)： 產(chǎn)業(yè)新城市場(chǎng)機(jī)會(huì)北京東南部市場(chǎng)情況成熟發(fā)展區(qū)域啟動(dòng)發(fā)展區(qū)域燕郊等東部外圍區(qū)域受通州新城的快速發(fā)展帶動(dòng)下發(fā)展較成熟，價(jià)格增長(zhǎng)迅猛，客群分流趨向顯著；香河、固安區(qū)域市場(chǎng)成為首要承接區(qū)域；半小時(shí)交通圈所含區(qū)域?qū)Ρ纫恍r(shí)交通圈所含區(qū)域?qū)Ρ纫恍r(shí)區(qū)域： 價(jià)格低廉，交通方式低級(jí)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)初級(jí)，發(fā)展相對(duì)緩慢，客戶構(gòu)成多為價(jià)格擠壓客戶。而其中東部區(qū)域認(rèn)知高，廊坊城市等級(jí)較固安高級(jí)。因此，在現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)上固安并無(wú)明顯優(yōu)勢(shì)。半小時(shí)區(qū)域： 價(jià)格較高，交通便捷，產(chǎn)業(yè)完善，發(fā)展相對(duì)已經(jīng)成熟。而其中東部區(qū)域認(rèn)知高，順義、通州要領(lǐng)先于房山、大興、亦莊區(qū)域。其客戶較為高級(jí)。截至 2023年 7月各區(qū)域成交居住用地樓面地價(jià)對(duì)比外圍縣市在樓面價(jià)格上都有很大優(yōu)勢(shì)，但由于東部區(qū)域主要承接通州客戶，南部區(qū)域主要承接大興客戶，而土地成本價(jià)值基本相同，在考慮價(jià)格提升空間上， 東部區(qū)域具有一定的優(yōu)勢(shì) 。市場(chǎng)機(jī)會(huì)區(qū)域市場(chǎng)類比區(qū)域 定位 產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況 基礎(chǔ)設(shè)施 客群來(lái)源市場(chǎng)開(kāi)發(fā)情況 市場(chǎng)特征開(kāi)發(fā)商情況燕郊 京東新城現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)北京東部帶動(dòng)高速公路、配套成熟北京東部客戶外溢相對(duì)成熟，無(wú)利好普宅， 7500元 /平米 競(jìng)爭(zhēng)激烈香河 家具第一城家具、房地產(chǎn)燕郊帶動(dòng)高速公路、配套低端燕郊客戶外溢發(fā)展中，無(wú)利好普宅、類低密，55006000元 /平米大開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐大廠 濱水新城畜牧養(yǎng)殖加工、房地產(chǎn)燕郊帶動(dòng)公路、配套初級(jí)北京客戶外溢 剛起步普宅， 4500元 /平米本土開(kāi)發(fā)商為主廊坊 京津冀樞紐會(huì)展、高新科技、環(huán)保工業(yè)內(nèi)向自然增長(zhǎng)高速公路、配套成熟廊坊本地為主城市升級(jí)中普宅， 65007500元 /平米大開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐固安京南 “ 衛(wèi)星城 ”電子信息類產(chǎn)業(yè)園區(qū)北京南部帶動(dòng)高速公路、配套低端北京南部客戶外溢城市升級(jí)中，有較大利好普宅、別墅， 55006000元 /平米本土開(kāi)發(fā)商為主永清生態(tài)旅游城市 休閑渡假內(nèi)向自然增長(zhǎng)公路、配套初級(jí)北京客戶外溢 剛起步別墅、類低密，5500元 /平米本土開(kāi)發(fā)商為主市場(chǎng)機(jī)會(huì)外圍區(qū)域市場(chǎng)類比燕郊 作為外圍縣市中首個(gè)大批量承接北京外溢客戶的區(qū)域， 發(fā)展已相對(duì)成熟 ，比逐漸擴(kuò)散至香河、大廠區(qū)域。而現(xiàn)今 香河、固安已成為承接被動(dòng)外溢客群的主要區(qū)域 ， 香河 作 為燕郊積壓下的發(fā)展區(qū)域， 大開(kāi)發(fā)商紛爭(zhēng)且無(wú)強(qiáng)勢(shì)規(guī)劃利好 ，相反 固安處于起步階段，受大興、房山快速增長(zhǎng)帶動(dòng)，強(qiáng)勢(shì)規(guī)劃利好不可替代 ，即將成為繼燕郊之后承接主流外溢客群區(qū)域市場(chǎng)，且區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展條件優(yōu)于其它各片區(qū)。“全北京向南看、向固安看 ”的新格局即將形成。香河、固安為承接被動(dòng)外溢客群的主要區(qū)域，但香河競(jìng)爭(zhēng)激烈且無(wú)強(qiáng)勢(shì)利好。固安不可動(dòng)搖的發(fā)展地位將其推向繼燕郊后承接外溢客戶的主力區(qū)域。外圍縣市詳細(xì)對(duì)比市場(chǎng)機(jī)會(huì)u處于市場(chǎng)新發(fā)展方向上u區(qū)域強(qiáng)勢(shì)升級(jí)推動(dòng)市場(chǎng)成為首要承接被動(dòng)外溢客群市場(chǎng)市場(chǎng)機(jī)會(huì) —— 從北京外圍區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展視角尋找機(jī)會(huì)市場(chǎng)機(jī)會(huì) —— 從北京外圍區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展視角尋找機(jī)會(huì) —— 從區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展視角尋找機(jī)會(huì)市場(chǎng)機(jī)會(huì)北京永定河106國(guó)道橘洲中宏新界學(xué)府芳園紅城匯豐家園萬(wàn)匯廣場(chǎng)孔雀大衛(wèi)城天順家園方城馨苑第九區(qū)恒基現(xiàn)代城永定河孔雀城低密度項(xiàng)目普宅項(xiàng)目核心區(qū)本項(xiàng)目固安房地產(chǎn)市場(chǎng)以普宅項(xiàng)目為主，主要集中在核心區(qū) ，南部及北部零星分布；核心區(qū)價(jià)值最高固安市場(chǎng)目前主要代表項(xiàng)目北部區(qū)域南部區(qū)域市場(chǎng)機(jī)會(huì)區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)核心區(qū)板塊 —— 以中小規(guī)模中高容積率普宅項(xiàng)目為主，平臺(tái)價(jià)格集中在 55006500元 /平米，目前僅萬(wàn)匯廣場(chǎng)在售，開(kāi)盤當(dāng)月銷售 400套，新政后每月 89套；可開(kāi)發(fā)空間有限；項(xiàng)目 恒基現(xiàn)代城 第九區(qū) 萬(wàn)匯廣場(chǎng) 橘洲 中宏新界 學(xué)府芳園 紅城位置 位于廊坊市固安縣固 涿路北 位于固安縣新中街與玉泉路交口 位于固安縣新中街與 106國(guó)道交匯處 位于固安 106國(guó)道西新源街南財(cái)政局西側(cè)位于河北廊坊固安京開(kāi)高速 106國(guó)道與固安新源街街口位于固安新源東街北側(cè) 位于固安縣新源街與育才路交匯處，農(nóng)行南側(cè) 規(guī)模 總建筑面積： 24萬(wàn)平方米 總建筑面積： 14萬(wàn)平方米占地面積： 萬(wàn)平方米 ；總建筑面積： 10萬(wàn)平方米占地面積： 4萬(wàn)平方米；總建筑面積： 占地面積： 14萬(wàn)平方米；總建筑面積： 50萬(wàn)平方米 占地面積 :43000平方米；建筑面積:73000平方米占地面積 :6萬(wàn)平米 ?？偨ㄖ娣e： 10多萬(wàn)平方米容積率 建筑類型 小高層、高層 小高層 小高層 小高層、高層 高層 多層、小高層 多層戶型68110平米的一居，8597平米二居，104139平米的三居8597平米的二居， 114平米的三居，還有 170平米的躍層大三居二居 89128平米，三居 120128平米5870平米的一居， 70至 120平米的二居一居 4060平米，二居 6787平米，三居 91125平米60平米一居， 9097平米兩居， 120平米三居59平米一居 。7080平米兩居 。115平米三居，其中二居為主力，占 2/3 客戶構(gòu)成客戶多來(lái)自為北京，以大興區(qū)為主，且多為在北京做生意或打工的外地人，東北客戶純投資的多，一次買好幾套的客戶占到20%；本地客戶和北京客戶各占一半；自住客戶占 6070%，投資客大部分是北京來(lái)的，很小一部分來(lái)自外省。投資和自住客戶各占一半。投資客戶 30多歲，主要來(lái)自北京南城。北京和固安的客戶各占一半，投資客較小，有意向客戶多是大興過(guò)來(lái)的，或是南城的拆遷戶。客戶 80%是在來(lái)自北京。純投資客、自住各占 50%客戶大部分為北京客戶，多來(lái)自大興等南部區(qū)域，占 80%，固安本地客戶較少，；自住客戶和投資客戶大概各占一半；固安本地客戶占50% ,多為固安一中老師、周邊拆遷居民等興 .北京客戶主要來(lái)自大興區(qū) ,大多以東北人較多 ,投資客約占 3040% 推廣 北京搜房、焦點(diǎn)房地 產(chǎn)網(wǎng)、新浪樂(lè)居網(wǎng)絡(luò)（新浪、搜狐等）、報(bào)紙（北青）、車身廣告焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)、新浪樂(lè)居焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)、新浪樂(lè)居搜狐、焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)、新浪樂(lè)居， 106國(guó)道旁戶外廣告牌北京搜房、焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)、北青網(wǎng)北京搜房、焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)、新浪樂(lè)居價(jià)格 5800 價(jià)格未定 價(jià)格 5700 預(yù)計(jì)開(kāi)盤售價(jià)： 6000元 /平米 一期售價(jià)： 65007000元 /平方米；二期價(jià)格未定64006800元 /平方米報(bào)價(jià) 55006500元 /平米銷售 目前和 11號(hào)樓已全部售罄 一期 4棟 300多戶未開(kāi)盤五月底開(kāi)盤， 60套售完；六月底再次開(kāi)盤，目前銷售 40多套總共 1100戶，因新政影響未開(kāi)盤一期 1000戶以全部售罄，二期受政策影響尚未開(kāi)盤160套房源基本售罄 預(yù)計(jì) 10年 7月開(kāi)盤客戶多來(lái)自北京，本地客戶相對(duì)較少，投資、自住客戶各占一半中小規(guī)模、中高容積率項(xiàng)目為主，建筑形式多為高層和小高層戶型主要集中在 40－ 60平米一居、 80－ 100平米二居、 100－ 130平米三居單價(jià)區(qū)間主要集中在 5500－ 6500元 /平米目前僅萬(wàn)匯廣場(chǎng)開(kāi)盤，成交價(jià)格 5700元 /平米，月均銷售 88套市場(chǎng)機(jī)會(huì)區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)南部區(qū)域 —— 規(guī)劃中新城區(qū)域，價(jià)格主要集中在58006200元 /平米，可開(kāi)發(fā)空間巨大項(xiàng)目 方城馨苑 天順家園 匯豐家園位置 固安縣京開(kāi)公路西側(cè) 16米處，工興路北側(cè) 緊鄰固安 106國(guó)道，距固安工業(yè)區(qū)僅 500米 緊鄰固安 106國(guó)道，距固安工業(yè)區(qū)僅 800米規(guī)模 總建筑面積： 10萬(wàn)平米 總建筑面積： 50萬(wàn)平方米 總建筑面積： 5萬(wàn)平方米容積率 /建筑類型 小高層 高層 小高層戶型 一居 60平米，二居 90100平米，三居 105平米 7690平米兩居， 120平米三居 5060平米一居， 8090平米兩居， 121平米三居客戶構(gòu)成首置客戶占 80%以上，大部分來(lái)自北京，固安本地客戶較少；年齡 40－ 60歲，大部分有車，多為被擠壓的改善需求大部分為北京南城客戶，打工外地人居多；自住、投資各占一半客，年齡40多歲，在南城做生意，部分客戶在此置業(yè)是給老人養(yǎng)老使用； 90%的客戶都選擇貸款客戶大部分來(lái)自北京，多來(lái)自南城，剛需客戶；固安本地的客戶多為投資客，投資客多為本地的拆遷戶；年齡 40－ 50歲，多為改善需求推廣 未推廣 搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)固安地區(qū)派發(fā) DM單，搜房、焦點(diǎn)等網(wǎng)絡(luò)推廣，固安當(dāng)?shù)貓?bào)廣，市內(nèi)大興區(qū)設(shè)有售樓處。價(jià)格 一期銷售均價(jià)： 4000元 /平方米 一期 7銷售均價(jià)： 5800元 /平方米 目前銷售報(bào)價(jià)： 6200元 /平方米銷售 一期已售罄，二期尚未開(kāi)盤 目前一期已售罄，二期尚未開(kāi)盤 開(kāi)盤時(shí)間未定80%以上客戶來(lái)自北京，年齡在 40歲以上，多為改善需求，自住為主單價(jià)區(qū)間主要集中在 58006200元 /平米戶型主要集中在 50－ 60平米一居、 80－ 100平米二居、 100－ 120平米三居中等容積率，主流住宅，建筑形式為高層、小高層市場(chǎng)機(jī)會(huì)區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)北部區(qū)域 —— 京御系列，產(chǎn)品類型豐富，品牌具有一定知名度 ，大衛(wèi)城 8月 8日開(kāi)盤，續(xù)客 4月 4000組左右，均價(jià) 5300－ 6000元 /平米；可開(kāi)發(fā)空間良好；項(xiàng)目 孔雀大衛(wèi)城 永定河孔雀城位置 北京經(jīng)濟(jì)管理職業(yè)學(xué)院南側(cè)（玉泉營(yíng)上京開(kāi)高速直達(dá)永 定河橋南） 北京與固安交接處，北京經(jīng)濟(jì)管理職業(yè)學(xué)院對(duì)面規(guī)模 總建筑面積： 100萬(wàn)平米 總建筑面積： 20萬(wàn)平米容積率 建筑類型 多層、小高層 獨(dú)棟、聯(lián)排、疊拼、洋房戶型 一居約 60平米；二居約 90平米左右；三居 110135平米 大堡獨(dú)棟全庭院約 220280平左右；全景聯(lián)排約 235285平左右，；陽(yáng)光疊墅約 172250平左右；客戶構(gòu)成 大部分為北京客戶，投資客和自主客戶均有，大概各占 一半； 95%來(lái)自于北京， 5%來(lái)自于周邊；北京的客戶主要來(lái)自海淀、金融街和 CBD推廣 短信，搜房、焦點(diǎn)等網(wǎng)絡(luò)、地鐵燈箱廣告、北京市內(nèi)設(shè) 有售樓處，有班車到項(xiàng)目地址 短信，搜房、焦點(diǎn)等網(wǎng)絡(luò)、地鐵燈箱廣告、北京市內(nèi)設(shè)有 售樓處，有班車到項(xiàng)目地址價(jià)格 53006000元 /平米 六期大堡總價(jià) 200400萬(wàn)；聯(lián)排 220300萬(wàn)；疊拼 110萬(wàn)起；銷售 8月 8號(hào)開(kāi)盤，蓄客 4000組左右一居 6000元 /平米；二居 5700元 /平米，三居 5300－5500元 /平米預(yù)計(jì) 7月底開(kāi)盤客戶以北京為主，低密客戶多用于周末度假，普宅客戶自住、投資各占一半京御系列，低密及普宅項(xiàng)目，多產(chǎn)品線，產(chǎn)品品質(zhì)較好市場(chǎng)機(jī)會(huì)區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)u固安的房地產(chǎn)市場(chǎng)處于 房地產(chǎn)發(fā)展初級(jí)階段 ，多數(shù)為當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商， 中小規(guī)模項(xiàng)目為主 ，少有大盤項(xiàng)目；u市場(chǎng) 同質(zhì)化 競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重，戶型均以 80100平米 兩居為主力供應(yīng)（占比 70%左右），一居面積 60平米左右，三居 100130平米之間，建筑類型多以 小高