【正文】 在另一個(gè)層面上，它亦強(qiáng)調(diào)社區(qū)、人群是城市的一部分，并且貢獻(xiàn)著城市的內(nèi)容。需求特征：戶型功能，舒適度，總價(jià)，交通便利，社區(qū)配套、園林規(guī)劃客戶速寫(xiě)客戶速寫(xiě)“ 本來(lái)沒(méi)想過(guò)在北京買房，主要是太貴了，而且老家也有房子，雖然說(shuō)兩年生意好攢了點(diǎn)錢(qián)，但就算 在黃村買房還是很吃力的 ，以前對(duì)固安不了解，想著應(yīng)該挺遠(yuǎn)的，上個(gè)月一朋友來(lái)買房，慫恿著一起來(lái)了，到了發(fā)現(xiàn)還挺近，而且價(jià)格 比黃村便宜 了那么多，回去和老婆一商量，買一套吧，反正現(xiàn)在錢(qián)越來(lái)越不值錢(qián)了。最好是 板樓，南北通透 的那種，有 廣場(chǎng)和綠地 ，可以走走路、打打太極。純投資客、自住各占 50%客戶大部分為北京客戶，多來(lái)自大興等南部區(qū)域，占 80%，固安本地客戶較少，；自住客戶和投資客戶大概各占一半；固安本地客戶占50% ,多為固安一中老師、周邊拆遷居民等興 .北京客戶主要來(lái)自大興區(qū) ,大多以東北人較多 ,投資客約占 3040% 推廣 北京搜房、焦點(diǎn)房地 產(chǎn)網(wǎng)、新浪樂(lè)居網(wǎng)絡(luò)（新浪、搜狐等）、報(bào)紙（北青）、車身廣告焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)、新浪樂(lè)居焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)、新浪樂(lè)居搜狐、焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)、新浪樂(lè)居， 106國(guó)道旁戶外廣告牌北京搜房、焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)、北青網(wǎng)北京搜房、焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)、新浪樂(lè)居價(jià)格 5800 價(jià)格未定 價(jià)格 5700 預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)售價(jià)： 6000元 /平米 一期售價(jià)： 65007000元 /平方米；二期價(jià)格未定64006800元 /平方米報(bào)價(jià) 55006500元 /平米銷售 目前和 11號(hào)樓已全部售罄 一期 4棟 300多戶未開(kāi)盤(pán)五月底開(kāi)盤(pán)， 60套售完；六月底再次開(kāi)盤(pán)，目前銷售 40多套總共 1100戶，因新政影響未開(kāi)盤(pán)一期 1000戶以全部售罄，二期受政策影響尚未開(kāi)盤(pán)160套房源基本售罄 預(yù)計(jì) 10年 7月開(kāi)盤(pán)客戶多來(lái)自北京，本地客戶相對(duì)較少，投資、自住客戶各占一半中小規(guī)模、中高容積率項(xiàng)目為主，建筑形式多為高層和小高層戶型主要集中在 40－ 60平米一居、 80－ 100平米二居、 100－ 130平米三居單價(jià)區(qū)間主要集中在 5500－ 6500元 /平米目前僅萬(wàn)匯廣場(chǎng)開(kāi)盤(pán)，成交價(jià)格 5700元 /平米，月均銷售 88套市場(chǎng)機(jī)會(huì)區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)南部區(qū)域 —— 規(guī)劃中新城區(qū)域，價(jià)格主要集中在58006200元 /平米，可開(kāi)發(fā)空間巨大項(xiàng)目 方城馨苑 天順家園 匯豐家園位置 固安縣京開(kāi)公路西側(cè) 16米處，工興路北側(cè) 緊鄰固安 106國(guó)道，距固安工業(yè)區(qū)僅 500米 緊鄰固安 106國(guó)道，距固安工業(yè)區(qū)僅 800米規(guī)模 總建筑面積： 10萬(wàn)平米 總建筑面積： 50萬(wàn)平方米 總建筑面積： 5萬(wàn)平方米容積率 /建筑類型 小高層 高層 小高層戶型 一居 60平米，二居 90100平米，三居 105平米 7690平米兩居， 120平米三居 5060平米一居， 8090平米兩居， 121平米三居客戶構(gòu)成首置客戶占 80%以上，大部分來(lái)自北京，固安本地客戶較少；年齡 40－ 60歲，大部分有車，多為被擠壓的改善需求大部分為北京南城客戶，打工外地人居多；自住、投資各占一半客，年齡40多歲，在南城做生意，部分客戶在此置業(yè)是給老人養(yǎng)老使用； 90%的客戶都選擇貸款客戶大部分來(lái)自北京，多來(lái)自南城，剛需客戶；固安本地的客戶多為投資客，投資客多為本地的拆遷戶；年齡 40－ 50歲，多為改善需求推廣 未推廣 搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)固安地區(qū)派發(fā) DM單，搜房、焦點(diǎn)等網(wǎng)絡(luò)推廣，固安當(dāng)?shù)貓?bào)廣，市內(nèi)大興區(qū)設(shè)有售樓處。而其中東部區(qū)域認(rèn)知高，順義、通州要領(lǐng)先于房山、大興、亦莊區(qū)域。剛起步，發(fā)展中北京東部區(qū)域： 2023年起由 CBD發(fā)展帶動(dòng)整個(gè)東部區(qū)域，另外由于首都機(jī)場(chǎng)的輻射效果，東部區(qū)域逐步發(fā)展至通州乃至燕郊，而近期香河、大廠區(qū)域也穩(wěn)步發(fā)展起來(lái)。公主河農(nóng)興路106國(guó)道固馬路本體分析項(xiàng)目四至106國(guó)道一期二期三期啟動(dòng)區(qū)前期售樓處位置天順家園小區(qū)回遷小區(qū)加油站云龍灣酒店混凝土廠垃圾處理廠固馬路引清干渠加油站在建道路木材林農(nóng)興路 攪拌站周邊道路現(xiàn)狀良好，地塊較為規(guī)整，具有水體資源東至： 106國(guó)道，雙向六車道；西至：固馬路，雙向四車道；南至：云龍灣酒店；北至：農(nóng)興路，雙向四車道項(xiàng)目四至尚品陽(yáng)光地塊現(xiàn)狀本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本項(xiàng)目屬于固安縣城市總體規(guī)劃（ 2023－ 2023） 南部工業(yè)區(qū)內(nèi)居住用地；廊涿高速東干渠京九鐵路106國(guó)道固安站固安核心區(qū)北部工業(yè)企業(yè)南部工業(yè)區(qū)項(xiàng)目地塊本體分析項(xiàng)目區(qū)位固安252。本項(xiàng)目位于 臨空發(fā)展帶的中心層內(nèi)， 毗鄰第二機(jī)場(chǎng)，發(fā)展?jié)摿薮螅?52。項(xiàng)目為中低等開(kāi)發(fā)強(qiáng)度具備完善生活配套的區(qū)域開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，一期地塊中等開(kāi)發(fā)強(qiáng)度無(wú)配套支持本體分析項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 整盤(pán)（開(kāi)發(fā)商提供） 一期（根據(jù)用地紅線圖） 啟動(dòng)區(qū)規(guī)劃總占地面積 1815畝 500畝 228畝住宅建筑面積 165萬(wàn)平米 約 83萬(wàn)平米 約 38萬(wàn)平米公建建筑面積19萬(wàn)平米 酒店： 2萬(wàn)平米小學(xué)： 幼兒園： 1萬(wàn)平米醫(yī)院： 文體活動(dòng)中心： 1萬(wàn)平米菜市場(chǎng)： 其他商業(yè)配套： 居住建筑密度 30% 30% 容積率 綠地率 30% 30% 30%本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。燕郊：發(fā)展成熟；香河及大廠：起步階段；區(qū)域機(jī)會(huì)北京近郊區(qū)縣發(fā)展區(qū)域機(jī)會(huì) —— 從城市發(fā)展視角尋找機(jī)會(huì)區(qū)域機(jī)會(huì)u處于北京世界級(jí)城市發(fā)展體系的重點(diǎn)發(fā)展方向上u處于近期快速推動(dòng)發(fā)展線路之上，發(fā)展空間及機(jī)會(huì)巨大u區(qū)域影響力及吸引力將在區(qū)域發(fā)展進(jìn)程中快速?gòu)?qiáng)勢(shì)化區(qū)域機(jī)會(huì) —— 從世界級(jí)城市視角尋找機(jī)會(huì) —— 從重大規(guī)劃、設(shè)施建設(shè)視角尋找機(jī)會(huì)區(qū)域機(jī)會(huì)據(jù)豐臺(tái)區(qū)相關(guān)負(fù)責(zé)人透露：首都第二機(jī)場(chǎng) “ 落地 ” 大興已成 “ 定局 ” ，預(yù)計(jì) 10月份對(duì)外公布 ，北京市有關(guān)方面低調(diào)處理相關(guān)事宜，但業(yè)已抽調(diào)人手到大興開(kāi)展前期工作。其客戶較為高級(jí)。價(jià)格 一期銷售均價(jià)： 4000元 /平方米 一期 7銷售均價(jià)： 5800元 /平方米 目前銷售報(bào)價(jià)： 6200元 /平方米銷售 一期已售罄，二期尚未開(kāi)盤(pán) 目前一期已售罄，二期尚未開(kāi)盤(pán) 開(kāi)盤(pán)時(shí)間未定80%以上客戶來(lái)自北京，年齡在 40歲以上，多為改善需求，自住為主單價(jià)區(qū)間主要集中在 58006200元 /平米戶型主要集中在 50－ 60平米一居、 80－ 100平米二居、 100－ 120平米三居中等容積率，主流住宅，建筑形式為高層、小高層市場(chǎng)機(jī)會(huì)區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)北部區(qū)域 —— 京御系列，產(chǎn)品類型豐富，品牌具有一定知名度 ，大衛(wèi)城 8月 8日開(kāi)盤(pán)，續(xù)客 4月 4000組左右，均價(jià) 5300－ 6000元 /平米；可開(kāi)發(fā)空間良好；項(xiàng)目 孔雀大衛(wèi)城 永定河孔雀城位置 北京經(jīng)濟(jì)管理職業(yè)學(xué)院南側(cè)（玉泉營(yíng)上京開(kāi)高速直達(dá)永 定河橋南） 北京與固安交接處，北京經(jīng)濟(jì)管理職業(yè)學(xué)院對(duì)面規(guī)模 總建筑面積： 100萬(wàn)平米 總建筑面積： 20萬(wàn)平米容積率 建筑類型 多層、小高層 獨(dú)棟、聯(lián)排、疊拼、洋房戶型 一居約 60平米；二居約 90平米左右；三居 110135平米 大堡獨(dú)棟全庭院約 220280平左右；全景聯(lián)排約 235285平左右，；陽(yáng)光疊墅約 172250平左右；客戶構(gòu)成 大部分為北京客戶，投資客和自主客戶均有，大概各占 一半； 95%來(lái)自于北京， 5%來(lái)自于周邊；北京的客戶主要來(lái)自海淀、金融街和 CBD推廣 短信，搜房、焦點(diǎn)等網(wǎng)絡(luò)、地鐵燈箱廣告、北京市內(nèi)設(shè) 有售樓處，有班車到項(xiàng)目地址 短信，搜房、焦點(diǎn)等網(wǎng)絡(luò)、地鐵燈箱廣告、北京市內(nèi)設(shè)有 售樓處，有班車到項(xiàng)目地址價(jià)格 53006000元 /平米 六期大堡總價(jià) 200400萬(wàn)；聯(lián)排 220300萬(wàn)；疊拼 110萬(wàn)起；銷售 8月 8號(hào)開(kāi)盤(pán)，蓄客 4000組左右一居 6000元 /平米；二居 5700元 /平米，三居 5300－5500元 /平米預(yù)計(jì) 7月底開(kāi)盤(pán)客戶以北京為主，低密客戶多用于周末度假，普宅客戶自住、投資各占一半京御系列，低密及普宅項(xiàng)目，多產(chǎn)品線，產(chǎn)品品質(zhì)較好市場(chǎng)機(jī)會(huì)區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)u固安的房地產(chǎn)市場(chǎng)處于 房地產(chǎn)發(fā)展初級(jí)階段 ，多數(shù)為當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商， 中小規(guī)模項(xiàng)目為主 ，少有大盤(pán)項(xiàng)目；u市場(chǎng) 同質(zhì)化 競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重，戶型均以 80100平米 兩居為主力供應(yīng)（占比 70%左右），一居面積 60平米左右，三居 100130平米之間，建筑類型多以 小高層板樓為主，中小規(guī)模為主；u目前市場(chǎng)價(jià)格主要集中在 53006200元 /平米，以 滿足北京南部區(qū)域剛需客群需求，價(jià)格差距主要存在在地段及周邊配套上；u新政后大部分項(xiàng)目都在觀望中，目前僅萬(wàn)匯廣場(chǎng)及孔雀大衛(wèi)城在售，大衛(wèi)城一居消化能力最強(qiáng)（全部認(rèn)購(gòu)），實(shí)現(xiàn)價(jià)格最高，二居占比 70%，消化 90%，價(jià)格實(shí)現(xiàn)僅次于一居，三居價(jià)格實(shí)現(xiàn)最少，消化 90%；市場(chǎng)機(jī)會(huì)區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)受北京高企房?jī)r(jià)擠壓，區(qū)域客戶主要來(lái)自亦莊、大興、豐臺(tái)等南三環(huán)以南的外溢剛需客群本項(xiàng)目：京郊陌生區(qū)域主流規(guī)模大盤(pán)，面向主流置業(yè)客群到達(dá)本項(xiàng)目的置業(yè)路線：?道路交通： 地鐵 4號(hào)線，京開(kāi)高速， 106國(guó)道客戶的主要來(lái)源區(qū)域：?剛需客戶 —— 亦莊、大興、豐臺(tái)等南三環(huán)以南的剛需自住客戶，看重固安商品房的性價(jià)比廊涿高速公路南六環(huán)南三環(huán)南四環(huán)南五環(huán)京九鐵路京開(kāi)高速106國(guó)道大廣高速亦莊豐臺(tái)京石高速大興市場(chǎng)機(jī)會(huì)區(qū)域客群分析客戶的主要來(lái)源區(qū)域：?投資客戶 —— 主要來(lái)源北京豐臺(tái)、朝陽(yáng)、海淀等全市客戶，看重未來(lái)第二機(jī)場(chǎng)給固安帶來(lái)的升值潛力；豐臺(tái)、大興等南部客戶—— 訪談孔雀大衛(wèi)城銷售代表 —— 訪談中宏新界銷售代表 ?北京來(lái)的客戶占了 80%，本地人買房的不多；?北京客戶中 40%50%是純投資 ，這批客戶年紀(jì)在 4050歲， 私企老板及一些個(gè)體較多，新政后這部分客戶幾乎沒(méi)有了 ；也有 自住的 ，年紀(jì)約在 2030歲 ，他們一般是兩口子 新婚買房 ，月收入不高，兩人每 月收入之和在 60007000元之間；?北京來(lái)的純投資客戶都 有 1030萬(wàn) 左右的 車 ；?還有北京大興、南城來(lái)的 拆遷戶 ，因拆遷得了不少拆遷費(fèi)，就上這邊 多買幾套房投資， 或是 買上一套房自住再買輛車；?99%的客戶都是 貸款。平時(shí)生活的 日常配套 也要有，年齡都比較大了，不可能跑老遠(yuǎn)去買東西?！薄?不想回老家了 ，北京挺好，以后不想干了就在固安養(yǎng)老，也挺好 ”“ 平時(shí)沒(méi)事基本在家里，所以我對(duì)房子本身的 質(zhì)量和社區(qū)規(guī)劃 都挺看重的，要講實(shí)力，首先 大盤(pán) 是很信得過(guò)的，還能有點(diǎn)名氣，這樣說(shuō)出來(lái)也覺(jué)著 住這有面子 ，而且大社區(qū)才有好的 產(chǎn)品設(shè)計(jì)嘛，環(huán)境、房屋質(zhì)量 才有保證，這社區(qū)里不是有水系嘛，挺好，偶爾和朋友打打球，聊聊天，這出來(lái)近去的不僅朋友羨慕，自己也住著舒坦，生活嘛，簡(jiǎn)單點(diǎn)、休閑點(diǎn)就挺好，看好 8090平米左右的兩居 ， ”姓名：王先生職業(yè)：個(gè)體年齡： 33購(gòu)房目的： 自住現(xiàn)居住：北京大興黃村客戶關(guān)注點(diǎn)： 8090平米 +大盤(pán) +產(chǎn)品設(shè)計(jì) +社區(qū)環(huán)境 +房屋質(zhì)量 +社區(qū)規(guī)劃 +價(jià)格客戶速寫(xiě)客戶速寫(xiě)“ 固安房子價(jià)格和老家也差不多，但畢竟這離北京近嘛， 結(jié)婚總要有自己的房子 ，先在這邊買吧， 以后有錢(qián)了再在北京買 。 它像是個(gè) “公園 ”它的生態(tài)觀不只是一個(gè)簡(jiǎn)單的環(huán)保概念。區(qū)域綜合配套系統(tǒng) 的建立；價(jià)值體系第一階段：以滿足城市被擠壓外溢主流客群的 具有良好附加值的城市主流住宅 產(chǎn)品撬動(dòng)市場(chǎng)；第二階段：隨客群變化下的 配套驅(qū)動(dòng)及產(chǎn)品創(chuàng)新 ，重點(diǎn)突出項(xiàng)目完善的區(qū)域綜合配套與空港新城發(fā)展的方向第三階段： 綜合高層級(jí)配套下的低密生態(tài)空港新城住宅產(chǎn)品 ，吸引高端產(chǎn)業(yè)人群，突出本項(xiàng)目的低密、生態(tài)，具有現(xiàn)代化城市高層級(jí)配套整體價(jià)值 —— 生活方式的轉(zhuǎn)變，帶來(lái)希望、夢(mèng)想和進(jìn)步，時(shí)代的領(lǐng)跑者本項(xiàng)目?jī)r(jià)值演繹本項(xiàng)目?jī)r(jià)值演繹個(gè)性城市感公園 生活它是 “城市的 ”重視人們的城市情結(jié)，強(qiáng)調(diào)一切城市內(nèi)容和內(nèi)涵，滿足人們城市生活的各種需求。比如超市、餐飲、美容美發(fā)等，如果能有學(xué)校配套就更好了， 綜合社區(qū) 對(duì)客戶的吸引力還是比較大的。 當(dāng)然，如果選擇固安買房，對(duì)社區(qū)規(guī)劃、居住環(huán)境等肯定會(huì)有要求的，看好 90平米左右的兩居 ?？蛻?80%是在來(lái)自北京。半小時(shí)區(qū)域： 價(jià)格較高，交通便捷，產(chǎn)業(yè)完善，發(fā)展相對(duì)已經(jīng)成熟。產(chǎn)業(yè)園的不斷完善也起到一定的助推作用。項(xiàng)目地塊距離固安縣中心距離不到 2公里，可享受縣城內(nèi)配套設(shè)施；項(xiàng)目地塊本體分析項(xiàng)目周邊配套固安核心區(qū)啟動(dòng)區(qū)（南五里）匯豐家園售樓處加油站 加油站加油站強(qiáng)盛汽車貿(mào)易有限公司五金店圍擋引清干渠沿街餐飲106國(guó)道啟動(dòng)區(qū)周邊配套本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本項(xiàng)目位于 固安縣城南部 ，距離固安縣城核心區(qū) 2公里 ；252。交通優(yōu)勢(shì)明顯，具有承接北京人口疏散及空港人口的區(qū)位，本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。匯豐家園售樓處加油站 加油站加油站強(qiáng)盛汽車貿(mào)易有限公司五金店圍擋公主河沿街餐飲106國(guó)道啟動(dòng)區(qū)周邊配套本