【正文】 —— 會(huì)議、旅游、休閑度假、影視文化等 ；?密云 —— 國(guó)際交往中心組成部分，環(huán)境優(yōu)美、舒適宜居、節(jié)約高效、社會(huì)和諧的生態(tài)新城 ；主要功能 —— 科技含量高、無(wú)污染的都市型工業(yè)、旅游度假、會(huì)議培訓(xùn)等 ；?門(mén)頭溝 —— 西部綜合服務(wù)中心的發(fā)展平臺(tái)，生態(tài)、旅游宜居新城； 主要功能 —— 文化娛樂(lè)、商業(yè)服務(wù)、旅游服務(wù)等 ；未啟動(dòng)新城? 延慶 —— 北京聯(lián)系西北地區(qū)的交通樞紐、北京國(guó)際化旅游休閑區(qū)； 主要功能 —— 都市型工業(yè)、旅游、休閑度假、物流等；?平谷 —— 北京東部物流、休閑度假及綠色農(nóng)業(yè)基地 ；主要功能 —— 都市型工業(yè)和現(xiàn)代制造業(yè)、物流、休閑度假等 ；東部新城引領(lǐng)新城快速發(fā)展，目前已基本成形，部分區(qū)域進(jìn)入升級(jí)階段，南部近城的遠(yuǎn)郊區(qū)縣正處于全面啟動(dòng)階段，發(fā)展空間巨大；內(nèi)容來(lái)源于《北京城市總體規(guī)劃 2023－ 2023》通州順義亦莊昌平房山 大興懷柔密云門(mén)頭溝延慶平谷區(qū)域機(jī)會(huì)北京新城發(fā)展階段京沈亦莊房山 大興燕郊通州一小時(shí)交通圈廊坊順義京哈京津塘京開(kāi)京石京承永清固安半小時(shí)交通圈大廠香河機(jī)場(chǎng)快速新城發(fā)展帶動(dòng)外圍城鎮(zhèn)的發(fā)展，東部區(qū)域?yàn)榘l(fā)展成熟片區(qū)，發(fā)展空間及后續(xù)動(dòng)力有限，南部區(qū)域在城市發(fā)展主線上，發(fā)展前景良好，主流影響力、吸引力建立中交通圈范圍確定通過(guò) Google Earth測(cè)量 / 規(guī)劃發(fā)展情況 來(lái)源于《北京城市總體規(guī)劃 2023－ 2023》 /《北京市 2023年政府工作報(bào)告》北京南部區(qū)域： 2023年初開(kāi)始啟動(dòng)的南城計(jì)劃推動(dòng)了整個(gè)南部區(qū)域的發(fā)展，之后第二機(jī)場(chǎng)落戶大興的利好消息又給南部區(qū)域增添了很多機(jī)會(huì)，并通過(guò)輻射作用間接影響到了廊坊、固安、永清等縣市廊坊：城市升級(jí)階段；固安：起步階段；永清：起步階段；固安： 由南部發(fā)展帶動(dòng)，結(jié)合自身城市升級(jí)改造，正在加速發(fā)展。第二機(jī)場(chǎng)預(yù)計(jì) 2023年 達(dá)到 4000萬(wàn)吞吐量區(qū)域機(jī)會(huì)第二機(jī)場(chǎng)定位及發(fā)展n第二機(jī)場(chǎng)的設(shè)計(jì)吞吐量 8000萬(wàn)~1億，即使按照目前的增長(zhǎng)量預(yù)測(cè)首都第二機(jī)場(chǎng)的旅客吞吐量也將排名于世界頂級(jí)；n并且，按照發(fā)改委的說(shuō)法，預(yù)計(jì)2023年建成運(yùn)營(yíng)，將是下一個(gè)時(shí)代的機(jī)場(chǎng)；全球前十大機(jī)場(chǎng)年旅客吞吐量（ 2023年）數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)際機(jī)場(chǎng)協(xié)會(huì)萬(wàn)人次 /年首都機(jī)場(chǎng) 2023年 11月 30日年吞吐量達(dá)到 6000萬(wàn)第二機(jī)場(chǎng)的設(shè)計(jì)吞吐量 8000萬(wàn) ~1億定位為現(xiàn)代化世界頂級(jí)機(jī)場(chǎng)，建設(shè)開(kāi)發(fā)時(shí)序長(zhǎng)達(dá) 25年，初期建設(shè)與快速發(fā)展期與本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期同步吞吐量年2023 2023 2025 2030 2035第二機(jī)場(chǎng)擬投入使用預(yù)計(jì)達(dá)到4000萬(wàn)年吞吐量預(yù)計(jì)達(dá)到8000萬(wàn)年吞吐量設(shè)計(jì)運(yùn)力8000萬(wàn) ~1億初建期 成長(zhǎng)期 發(fā)展期 成熟期本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。因此，在現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)上固安并無(wú)明顯優(yōu)勢(shì)。香河、固安為承接被動(dòng)外溢客群的主要區(qū)域，但香河競(jìng)爭(zhēng)激烈且無(wú)強(qiáng)勢(shì)利好。北京和固安的客戶各占一半，投資客較小，有意向客戶多是大興過(guò)來(lái)的，或是南城的拆遷戶。 ”姓名：李先生職業(yè)：個(gè)體年齡： 35購(gòu)房目的： 投資現(xiàn)居?。罕本┴S臺(tái)區(qū)看丹橋附近客戶關(guān)注點(diǎn)： 8090平米 +前景 +規(guī)模 +戶型 +社區(qū)環(huán)境 +配套 +價(jià)格客戶速寫(xiě)客戶速寫(xiě)“ 固安不遠(yuǎn)，我開(kāi)車也就 40分鐘左右，現(xiàn)在北京去哪不要大半個(gè)小時(shí)，以后地鐵到黃村之后就算坐公交也很快，主要還是便宜，現(xiàn)在買著住，等機(jī)場(chǎng)起來(lái)了， 什么時(shí)候需要錢(qián)賣了還能 賺一筆 。 有考慮以后在那買一套，畢竟 離北京也不是很遠(yuǎn) ，給孩子做婚房也可以，或者將來(lái)升值了賣了也合適，這邊的房?jī)r(jià)還是漲的挺快。?到固安買房的客戶 不太在意開(kāi)發(fā)商的品牌 。?社區(qū) 基礎(chǔ)配套 一定要有，方便日常生活。內(nèi)向型，低品質(zhì)，尾盤(pán)銷售內(nèi)向型，低品質(zhì)，尾盤(pán)銷售———— 分流競(jìng)爭(zhēng)分流競(jìng)爭(zhēng)廊坊京御地塊未來(lái)供應(yīng)量 180萬(wàn)平米綠洲地產(chǎn)地塊 外向型、高品質(zhì)外向型、高品質(zhì) ———— 主要競(jìng)爭(zhēng)主要競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng)鎖定市場(chǎng)機(jī)會(huì)競(jìng)爭(zhēng)分析競(jìng)爭(zhēng)鎖定競(jìng)爭(zhēng)分析競(jìng)爭(zhēng)鎖定孔雀大衛(wèi)城 (品牌影響力開(kāi)發(fā)商 +大規(guī)模 +成熟風(fēng)情產(chǎn)品系）綠洲地塊 （超大規(guī)模 +開(kāi)發(fā)商實(shí)力）廊坊京御地塊 (大規(guī)模 +成熟風(fēng)情產(chǎn)品系 /預(yù)計(jì)） 主要競(jìng)爭(zhēng)恒基現(xiàn)代城橘洲中宏新界萬(wàn)匯廣場(chǎng)北京第九區(qū)紅城天順家園（地段）（規(guī)模 +建筑形式）分流競(jìng)爭(zhēng)主要競(jìng)爭(zhēng) —— 細(xì)分客群、相對(duì)優(yōu)勢(shì)n注重細(xì)節(jié)，加強(qiáng)附加值打造，在產(chǎn)品體系方面實(shí)現(xiàn)階段性領(lǐng)先；n形象突破，形成個(gè)性鮮明的項(xiàng)目形象；分流競(jìng)爭(zhēng) —— 相對(duì)優(yōu)勢(shì)n突出產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，大規(guī)模完善配套社區(qū)優(yōu)勢(shì)、園林等品質(zhì)優(yōu)勢(shì)孔雀大衛(wèi)城熱銷期項(xiàng)目：未上市項(xiàng)目：綠洲項(xiàng)目廊坊京御 競(jìng)爭(zhēng)分析主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目基本情況? 位置： 北京經(jīng)濟(jì)管理職業(yè)學(xué)院南側(cè)? 總建筑面積： 100萬(wàn)平方米；? 容積率： ；? 產(chǎn)品： 一期規(guī)劃總建筑面積 27萬(wàn)平米 、產(chǎn)品類型以中高層板樓為主，一居約 60平米；二居約 90平米左右；三居 110135平米，有少量躍層戶型，面積在 200平米左右， 其中 90平米兩居、 120平米三居為主力戶型；? 配套： 20萬(wàn)平米商業(yè) ，將引進(jìn)大型超市；雙語(yǔ)幼兒園；健身休閑會(huì)所；? 價(jià)格：一居 6000元左右，二居 5700元 /平米左右，三居 5300－5500元 /平米 ；? 開(kāi)發(fā)商： 京御房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 近期銷售情況?目前蓄客中，樣板間 6月 18日開(kāi)放， 4月 17日開(kāi)始排號(hào)，共排好近4000個(gè) ，其中 VIP轉(zhuǎn)換 1100個(gè) 左右， 8月 8日開(kāi)盤(pán)，推出 1500套 ，共認(rèn)購(gòu) 1087套 ，認(rèn)購(gòu)額 ； 2居占 70%,認(rèn)購(gòu) 90%； 一居全部認(rèn)購(gòu)，三居認(rèn)購(gòu) 90%，內(nèi)部留房 300套， VIP卡升級(jí)可打 98折，貸款 99折。各期 產(chǎn)品創(chuàng)新及附加值系統(tǒng) 的建立；216。它流淌著一分風(fēng)雅，既屬于社區(qū)內(nèi)的人群，同時(shí)又將它的優(yōu)雅融于整個(gè)城市。它尤其強(qiáng)調(diào)人與場(chǎng)所的適應(yīng)性，在相融適應(yīng)的有機(jī)環(huán)境中，享受人本生態(tài)的安寧，有溪、有花、有樹(shù)，這一切令我遠(yuǎn)離喧囂，享受這一片安逸。初期引領(lǐng)者，注重細(xì)節(jié)，加強(qiáng)附加值打造及配套的跟進(jìn)，強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值，搶奪市場(chǎng)客戶，引領(lǐng)市場(chǎng)216。 ”“ 暫時(shí)沒(méi)想過(guò)回去，兩個(gè)人工作都比較穩(wěn)定，北京也不錯(cuò) ”“ 這段時(shí)間里我倆幾乎轉(zhuǎn)遍了所有樓盤(pán)， 不喜歡燕郊 ，什么都沒(méi)有，白天都沒(méi)有什么人，干什么都不方便而且太亂。?他們都會(huì) 在意價(jià)格 ，樓盤(pán) 品質(zhì) ， 綠化 和 戶型 。 ”姓名：曹先生職業(yè)：退休年齡： 54購(gòu)房目的： 養(yǎng)老兼投資現(xiàn)居?。罕本┐蠹t門(mén)客戶關(guān)注點(diǎn)： 90平米 +大盤(pán) +產(chǎn)品設(shè)計(jì) +社區(qū)環(huán)境 +社區(qū)配套 +園林規(guī)劃自住客戶需求自住客戶需求銷售代表語(yǔ)錄 —— 戶型 價(jià)格?固安市場(chǎng)在新政后受了一些影響，現(xiàn)在房?jī)r(jià)現(xiàn)在普遍是 55006000元 /平米左右，北京的客戶大多都是剛需客戶，挺看重價(jià)格的，目前的這個(gè)價(jià)位，還是會(huì)有不少客戶觀望；?區(qū)域 8090平米的二居 最好賣， 100120的三居 也是比較好賣的，超過(guò) 130左右的賣的不是很好。 社區(qū)綠化也應(yīng)該多點(diǎn) ，要是能有好玩的小品擺設(shè)，那就太喜歡了。?大部分為北京客戶， 投資 客和 自住 客戶均有，大概 各占一半 ；?投資客 主要還是來(lái)自北京 南部 及 東部 ，像 豐臺(tái) 、 朝陽(yáng) ， 大興 ， 海淀、廊坊 也會(huì)有少量投資客，主要還是偏南一些，以 個(gè)體為主 ，主要還是看重固安未來(lái)的 發(fā)展機(jī)會(huì) 及 京御 的這個(gè)品牌，年紀(jì)大概在 40歲 左右，新政后有這部分客群沒(méi)有太大變化，只是稍微有所減少，主要還是因?yàn)楣贪铂F(xiàn)在的房?jī)r(jià)還不貴；?自住 有 3040歲帶小孩的夫妻 ，在南城上班，多為打工族，在北京買不起房子；也有年紀(jì)大點(diǎn)的客戶給孩子購(gòu)買，可先自己住兩年，將來(lái) 給孩子用做婚房 ；也有部分客戶用做 第二居所， 周末休息度假使用；?剛需、自住的客戶居多， 大多數(shù)客戶都有車 ；?有部分客戶是孔雀城的老業(yè)主介紹朋友來(lái)購(gòu)買；部分客戶會(huì)問(wèn)是否有 精裝。7080平米兩居 。截至 2023年 7月各區(qū)域成交居住用地樓面地價(jià)對(duì)比外圍縣市在樓面價(jià)格上都有很大優(yōu)勢(shì)，但由于東部區(qū)域主要承接通州客戶，南部區(qū)域主要承接大興客戶，而土地成本價(jià)值基本相同，在考慮價(jià)格提升空間上， 東部區(qū)域具有一定的優(yōu)勢(shì) ?？鐕?guó)公司最佳投資開(kāi)發(fā)區(qū)中國(guó)十大最具投資價(jià)值工業(yè)園區(qū)2023中電綠環(huán)獎(jiǎng) —— 綠色制造最佳基地中國(guó)最具投資價(jià)值十大環(huán)保園區(qū)最佳通信產(chǎn)業(yè)基地河北省高新技術(shù)區(qū)域特色產(chǎn)業(yè)基地河北省高新技術(shù)區(qū)域特色產(chǎn)業(yè)基地河北省發(fā)展速度最快園區(qū)最具投資潛力省級(jí)十強(qiáng)開(kāi)發(fā)區(qū)資料來(lái)源：固安工業(yè)園網(wǎng)站以現(xiàn)有信息產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)通過(guò)機(jī)場(chǎng)驅(qū)動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)或完善產(chǎn)業(yè)鏈，形成專業(yè)的產(chǎn)業(yè)功能，帶動(dòng)規(guī)模產(chǎn)業(yè)人口進(jìn)駐p 以現(xiàn)有信息產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)，依托機(jī)場(chǎng)，以信息產(chǎn)業(yè)為主要驅(qū)動(dòng)力形成或發(fā)展的城鎮(zhèn)，形成較成熟的產(chǎn)業(yè)園或產(chǎn)業(yè)集中區(qū)；區(qū)域機(jī)會(huì)固安之于第二機(jī)場(chǎng)區(qū)域機(jī)會(huì) —— 從重大規(guī)劃、設(shè)施建設(shè)視角尋找機(jī)會(huì)區(qū)域機(jī)會(huì)u作為第二機(jī)場(chǎng)重要組成部分，區(qū)域升級(jí)指日可待，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，高等級(jí)生產(chǎn)、生活配套即將落地u在現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)上大力推進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，帶來(lái)大規(guī)模產(chǎn)業(yè)人口進(jìn)駐u機(jī)場(chǎng)大規(guī)模建設(shè)與前期快速發(fā)展階段與本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)序吻合度高，本項(xiàng)目可充分利用機(jī)場(chǎng)開(kāi)發(fā)進(jìn)程帶來(lái)的各項(xiàng)利好區(qū)域價(jià)值建立區(qū)域價(jià)值建立區(qū)域機(jī)會(huì) —— 機(jī)會(huì)點(diǎn)：多重規(guī)劃利好下的快速區(qū)域價(jià)值增長(zhǎng)北京城市發(fā)展新方向北京城市發(fā)展新方向Q1: 尋找區(qū)域機(jī)會(huì) ,挖掘區(qū)域發(fā)展價(jià)值，突破現(xiàn)有區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì) —— 價(jià)值點(diǎn)：北京第二機(jī)場(chǎng)建設(shè)北京第二機(jī)場(chǎng)建設(shè)p城市級(jí)別規(guī)劃利好，與房山、大興南城區(qū)域共享，突破城市發(fā)展方向競(jìng)爭(zhēng)阻隔；p交通體系建立完善，高速路、快速公交、軌道交通均投入使用；p 城市級(jí)別綜合配套規(guī)劃建設(shè)中 業(yè)態(tài)提升型空港市鎮(zhèn)業(yè)態(tài)提升型空港市鎮(zhèn)p城市群級(jí)別規(guī)劃利好，與大興、廣陽(yáng)、永清共享，突破南部區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)阻隔；p強(qiáng)勢(shì)帶動(dòng)京冀兩地區(qū)域發(fā)展；p 高層級(jí)現(xiàn)代化綜合配套規(guī)劃建設(shè)中； p空港新城級(jí)別規(guī)劃利好，區(qū)域獨(dú)享，突破空港新城各市鎮(zhèn)間競(jìng)爭(zhēng)阻隔；p機(jī)場(chǎng)建設(shè)中發(fā)展時(shí)序利好明顯；p現(xiàn)代化國(guó)際化市鎮(zhèn)級(jí)別配套規(guī)劃建設(shè)中；p高端產(chǎn)業(yè)人口進(jìn)駐將有效推動(dòng)區(qū)域生活需求不斷升級(jí)； 機(jī)會(huì)尋找。大興區(qū)已經(jīng)為新機(jī)場(chǎng)預(yù)留了備用地，該預(yù)留地目前已具備建設(shè)機(jī)場(chǎng)的基本框架，并 已在拆除違章建筑 。永清縣固安縣廊坊市n固安 北京南四環(huán) : 京開(kāi)高速路程約 40公里；n固安 廣陽(yáng)區(qū)九州鎮(zhèn)：密涿高速廊坊段約 20公里n固安 永清縣：廊涿線約 20公里；n固安 涿州市：廊涿線約 25公里、廊涿高速路程約 30公里；n固安 霸州市： 106國(guó)道約 35公里、大廣高速規(guī)劃路；京津南通道密涿高速京九鐵路固安縣概況：u總面積 u2023年末總?cè)丝?16670人u主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)：農(nóng)業(yè)與大興縣緊鄰，且有交通聯(lián)系緊密固安縣產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例數(shù)據(jù)來(lái)源 :2023廊坊經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)年鑒問(wèn)題聚焦區(qū)域印象農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)為主，具備優(yōu)質(zhì)交通系統(tǒng)的北京南部外圍城鎮(zhèn)無(wú)強(qiáng)勢(shì)區(qū)域價(jià)值吸引力本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。匯豐家園售樓處加油站 加油站加油站強(qiáng)盛汽車貿(mào)易有限公司五金店圍擋公主河沿街餐飲106國(guó)道啟動(dòng)區(qū)周邊配套本體分析啟動(dòng)區(qū)啟動(dòng)區(qū)地塊規(guī)整，無(wú)可利用資源，緊鄰國(guó)道，北側(cè)緊鄰回遷別墅區(qū)，周邊有少量低端配套啟動(dòng)區(qū)（南五里）本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。943路公交 ，直接通達(dá)北京；首站：霸州火車站，終點(diǎn)站：永定門(mén)長(zhǎng)途汽車站；全程252。交通優(yōu)勢(shì)明顯，具有承接北京人口疏散及空港人口的區(qū)位，本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。p 本體分析p開(kāi)發(fā)商目標(biāo)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本項(xiàng)目位于 固安縣城南部 ，距離固安縣城核心區(qū) 2公里 ；252。區(qū)域內(nèi) 943路 公交直達(dá)北京；廊涿高速公路南六環(huán)南三環(huán)南四環(huán)南五環(huán)京九鐵路京開(kāi)高速106國(guó)道大廣高速252。項(xiàng)目地塊距離固安縣中心距離不到 2公里，可享受縣城內(nèi)配套設(shè)施；項(xiàng)目地塊本體分析項(xiàng)目周邊配套固安核心區(qū)啟動(dòng)區(qū)（南五里）匯豐家園售樓處加油站 加油站加油站強(qiáng)盛汽車貿(mào)易有限公司五金店圍擋引清干渠沿街餐飲106國(guó)道啟動(dòng)區(qū)周邊配套本報(bào)告是嚴(yán)格保密的?！?打造綠宸集團(tuán) 品牌形象，項(xiàng)目引領(lǐng)固安市場(chǎng) ”項(xiàng)目背景開(kāi)發(fā)商目標(biāo)p 首期安全、快速回款，樹(shù)立良好的市場(chǎng)影響力項(xiàng)目背景世聯(lián)解讀p 整盤(pán)綜合效益最大化，引領(lǐng)固安市場(chǎng)項(xiàng)目背景項(xiàng)目背景核心問(wèn)題聚焦核心問(wèn)題聚焦整體思路整體思路項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位啟動(dòng)區(qū)策略啟動(dòng)區(qū)策略項(xiàng)目機(jī)會(huì)尋找項(xiàng)目機(jī)會(huì)尋找整盤(pán)操盤(pán)策略整盤(pán)操盤(pán)策略問(wèn)題聚焦。產(chǎn)業(yè)園的不斷完善也起到一定的助推作用。由臨空產(chǎn)業(yè)化向空港新城發(fā)展由臨空產(chǎn)業(yè)化向空港新城發(fā)展粗放的、低效的、單一的土地利用方式集約的、高效的、復(fù)合的利用方式由 到高端的、高附加值的產(chǎn)業(yè)由 到低端的、低附加值的產(chǎn)業(yè)由 到由 到單一的公路交通，不完善的配套立體交通體系完善的生活配套高建筑密度的工業(yè)區(qū)宜產(chǎn)宜居宜商宜游的新城市社區(qū)設(shè)施生活化發(fā)展理念：以價(jià)值為導(dǎo)向的新