世聯(lián)-深圳華潤(rùn)幸福里地產(chǎn)項(xiàng)目策略執(zhí)行報(bào)告05(編輯修改稿)
2025-03-16 09:56 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 形象上的領(lǐng)導(dǎo)者，策略上的挑戰(zhàn)者， 建立超越競(jìng)爭(zhēng)的，極致化的差異性項(xiàng)目定位， 改變游戲規(guī)則，自主定義評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。 需要確定的資源 精裝修標(biāo)準(zhǔn)的完善確定 幸?？?quán)益洽談 產(chǎn)品體系完善 “客戶(hù)會(huì)”注冊(cè)相關(guān)手續(xù) 物管公司及管理細(xì)則的確定 營(yíng)銷(xiāo)推廣資源 藝術(shù)展策展公司洽談 一線奢侈品牌文化展資源洽談 君悅酒店文化展籌備 香港推廣及活動(dòng)資源 地鐵通道及萬(wàn)象城華潤(rùn)大廈展示資源洽談 客戶(hù)會(huì)專(zhuān)屬系列維護(hù)活動(dòng)安排 戶(hù)外廣告位 各階段推廣費(fèi)用估算見(jiàn)營(yíng)銷(xiāo)部《關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)及營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用報(bào)告》 回顧 —— 核心營(yíng)銷(xiāo)思路 — 圍繞時(shí)尚性和藝術(shù)性打造項(xiàng)目的高尚形象 — 巧妙結(jié)合工程節(jié)點(diǎn) ,客戶(hù)體驗(yàn) ,充分滲透項(xiàng)目品質(zhì) — 巧妙設(shè)計(jì)系列活動(dòng) ,提升并讓客戶(hù)體驗(yàn)綜合體街區(qū)價(jià)值 — 一系列活動(dòng)（暫定華潤(rùn)中心 2023幸福主題年活動(dòng)） — 一個(gè)會(huì)，一張卡（幸福卡） — 一本書(shū)（闡述幸福里幸福生活元素及主張的概念樓書(shū)） ? 形象策略：通過(guò)強(qiáng)化差異點(diǎn)的關(guān)鍵舉措 ? 展示策略：差異價(jià)值的全情展現(xiàn) ? 客戶(hù)策略：“五大行動(dòng)”，客戶(hù)經(jīng)營(yíng)策略 — 整合資源、相互滲透，透過(guò)領(lǐng)先客戶(hù)，高度客戶(hù)關(guān)懷 ? 推售策略：分批造勢(shì) — 分棟分次推售，保證開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售量 ? 關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)；三大戰(zhàn)役 ? 推廣策略：配合重大節(jié)點(diǎn)活動(dòng)線上形象推廣與小眾活動(dòng)渠道推廣結(jié)合 回顧 —— 關(guān)鍵營(yíng)銷(xiāo)舉措 我們期待著， 08年和華潤(rùn)攜手打造享譽(yù)中國(guó)的都市綜合體高尚住宅！ —— Thanks—— 附件一：宏觀調(diào)控及表現(xiàn) 07年政策：以金融政策成主，對(duì)市場(chǎng)的影響較大 OUT ?行政手段：新增針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)二手房交易及新房營(yíng)銷(xiāo)手法的專(zhuān)項(xiàng)整治 ?金融手段：針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，銀行開(kāi)始配合行政手段，緊縮銀根，直接針對(duì)投資客和多次臵業(yè) ?稅收政策：將繼金融政策后另一項(xiàng)更為長(zhǎng)期的增加多次臵業(yè)與投資成本的“殺手锏” IN 波動(dòng)原因 1：品牌開(kāi)發(fā)商“低價(jià)拋售”行為引起市場(chǎng)多米骨牌效應(yīng) 波動(dòng)原因 2：相關(guān)土地政策和規(guī)劃導(dǎo)致土地開(kāi)發(fā)加速，未來(lái)住宅供應(yīng)量加大 波動(dòng)原因 3：后續(xù)金融 /稅收政策的出臺(tái)將加劇市場(chǎng)波動(dòng) “第二套房貸”提高首付和增加利率，針對(duì)大戶(hù)型征收物業(yè)稅等金融和稅收政策將進(jìn)步限制投資需求， 加劇市場(chǎng)波動(dòng)。央行以家庭為第二套房單位 未來(lái)波動(dòng)因素：開(kāi)發(fā)商行為、政府政策、金融 /稅收政策將導(dǎo)致未來(lái)市場(chǎng)波動(dòng) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 堅(jiān)定不移的宏觀調(diào)控 IN 針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，政府短期對(duì)金融的手段不會(huì)放松 我們必須相信政府控制房?jī)r(jià)的信心與手段 —— “關(guān)乎民生” ?中國(guó)國(guó)務(wù)院總理溫家寶 19日在新加坡國(guó)立大學(xué)發(fā)表演講時(shí)說(shuō)：“ 如果提起人民生活，我最為關(guān)注的是住房問(wèn)題 ?！睂?duì)于高檔住房，主要靠市場(chǎng)調(diào)節(jié)，“但是也 必須有國(guó)家的宏觀調(diào)控 ，防止利用房地產(chǎn)進(jìn)行炒作造成市場(chǎng)混亂”。 ?十七大代表、建設(shè)部副部長(zhǎng)仇保興 18日晚表示，預(yù)計(jì)在今年、明年、后年這三年內(nèi)，廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的投資將呈翻番的趨勢(shì)。 對(duì)于房?jī)r(jià)趨高的問(wèn)題，中國(guó)政府制定了許多措施，我們有能力解決好這個(gè)問(wèn)題。 ?仇保興說(shuō)，最近一段時(shí)間，中國(guó)的房?jī)r(jià)上漲得比較快，這是一個(gè)事實(shí)。要調(diào)控房?jī)r(jià)，應(yīng)該分兩個(gè)部分：首先，要 保證有效供給， 對(duì)低收入人群提供足夠的房源和采取有效的措施。其次，要 利用各種宏觀調(diào)控工具來(lái)調(diào)控房?jī)r(jià)。 十七大報(bào)告明確提出宏觀調(diào)控的關(guān)鍵手段是金融政策 —— “殺手锏” ?十七大報(bào)告在闡明未來(lái)完善宏觀調(diào)控體系的具體任務(wù)時(shí)強(qiáng)調(diào)，要“ 綜合運(yùn)用財(cái)政、貨幣政策，提高宏觀調(diào)控水平 ”。專(zhuān)家指出，這意味著我國(guó)未來(lái)將進(jìn)一步強(qiáng)化財(cái)政、貨幣兩大政策“組合拳”聯(lián)動(dòng)發(fā)揮宏觀調(diào)控作用。十七大代表、中國(guó)人民銀行行長(zhǎng)周小川在接受中外記者采訪時(shí)也公開(kāi)表示， 下一步將綜合運(yùn)用包括利率、 匯率、存款準(zhǔn)備金率、公開(kāi)市場(chǎng)操作等多種手段加大貨幣政策力度。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 當(dāng)前在售典型樓盤(pán)成交客戶(hù)掃描 投資客戶(hù)比例下降：新政前普遍在 40％ 以上，有些項(xiàng)目甚至高達(dá) 70％ 。新政后投資客比例下降到 30％ 以下。 城市豪宅最暢銷(xiāo)平面產(chǎn)品集中在 130170㎡，總價(jià)集中在 300萬(wàn) 500萬(wàn)。 回歸產(chǎn)品：客戶(hù)成交回歸關(guān)注產(chǎn)品的 宜居性 。 客戶(hù)變化 ：投資客戶(hù)快速撤場(chǎng)，自住客主流支撐 典型樓盤(pán) 成交總價(jià)區(qū)間 成交主力戶(hù)型 客戶(hù)描述 成交因素 后海公館 150350萬(wàn) 67平米兩房 130平米三房 南山周邊的居民，投資客比例下降 城市地段、性?xún)r(jià)比高 博海名苑 370800萬(wàn) 117平米三房 140平米三房復(fù)式 核心客戶(hù)為項(xiàng)目周邊客戶(hù)，年齡集中在 3545歲 成交總價(jià)較低的單位 星河丹堤 2101000萬(wàn) 185三房 274四房復(fù)式 絕大部分為自住客戶(hù)，以福田客戶(hù)為主 山水資源、社區(qū)環(huán)境 萬(wàn)科城 6001000萬(wàn) 180220景苑別墅 福田客戶(hù)約占 44%，龍崗客戶(hù)約占22%，羅湖、南山占 30%；
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