世聯-深圳華潤幸福里地產項目策略執(zhí)行報告05(編輯修改稿)
2025-03-16 09:56 本頁面
【文章內容簡介】 形象上的領導者，策略上的挑戰(zhàn)者， 建立超越競爭的，極致化的差異性項目定位， 改變游戲規(guī)則，自主定義評價標準。 需要確定的資源 精裝修標準的完善確定 幸?？嘁媲⒄? 產品體系完善 “客戶會”注冊相關手續(xù) 物管公司及管理細則的確定 營銷推廣資源 藝術展策展公司洽談 一線奢侈品牌文化展資源洽談 君悅酒店文化展籌備 香港推廣及活動資源 地鐵通道及萬象城華潤大廈展示資源洽談 客戶會專屬系列維護活動安排 戶外廣告位 各階段推廣費用估算見營銷部《關鍵節(jié)點及營銷費用報告》 回顧 —— 核心營銷思路 — 圍繞時尚性和藝術性打造項目的高尚形象 — 巧妙結合工程節(jié)點 ,客戶體驗 ,充分滲透項目品質 — 巧妙設計系列活動 ,提升并讓客戶體驗綜合體街區(qū)價值 — 一系列活動（暫定華潤中心 2023幸福主題年活動） — 一個會，一張卡（幸?？ǎ? — 一本書（闡述幸福里幸福生活元素及主張的概念樓書） ? 形象策略：通過強化差異點的關鍵舉措 ? 展示策略：差異價值的全情展現 ? 客戶策略：“五大行動”，客戶經營策略 — 整合資源、相互滲透，透過領先客戶，高度客戶關懷 ? 推售策略：分批造勢 — 分棟分次推售，保證開盤銷售量 ? 關鍵節(jié)點；三大戰(zhàn)役 ? 推廣策略：配合重大節(jié)點活動線上形象推廣與小眾活動渠道推廣結合 回顧 —— 關鍵營銷舉措 我們期待著， 08年和華潤攜手打造享譽中國的都市綜合體高尚住宅！ —— Thanks—— 附件一：宏觀調控及表現 07年政策：以金融政策成主，對市場的影響較大 OUT ?行政手段：新增針對房地產市場二手房交易及新房營銷手法的專項整治 ?金融手段：針對房地產市場，銀行開始配合行政手段，緊縮銀根，直接針對投資客和多次臵業(yè) ?稅收政策：將繼金融政策后另一項更為長期的增加多次臵業(yè)與投資成本的“殺手锏” IN 波動原因 1：品牌開發(fā)商“低價拋售”行為引起市場多米骨牌效應 波動原因 2：相關土地政策和規(guī)劃導致土地開發(fā)加速，未來住宅供應量加大 波動原因 3：后續(xù)金融 /稅收政策的出臺將加劇市場波動 “第二套房貸”提高首付和增加利率，針對大戶型征收物業(yè)稅等金融和稅收政策將進步限制投資需求， 加劇市場波動。央行以家庭為第二套房單位 未來波動因素：開發(fā)商行為、政府政策、金融 /稅收政策將導致未來市場波動 本報告是嚴格保密的。 堅定不移的宏觀調控 IN 針對房地產市場，政府短期對金融的手段不會放松 我們必須相信政府控制房價的信心與手段 —— “關乎民生” ?中國國務院總理溫家寶 19日在新加坡國立大學發(fā)表演講時說：“ 如果提起人民生活，我最為關注的是住房問題 ?！睂τ诟邫n住房，主要靠市場調節(jié)，“但是也 必須有國家的宏觀調控 ，防止利用房地產進行炒作造成市場混亂”。 ?十七大代表、建設部副部長仇保興 18日晚表示，預計在今年、明年、后年這三年內，廉租房和經濟適用房的投資將呈翻番的趨勢。 對于房價趨高的問題，中國政府制定了許多措施，我們有能力解決好這個問題。 ?仇保興說，最近一段時間，中國的房價上漲得比較快，這是一個事實。要調控房價，應該分兩個部分：首先，要 保證有效供給， 對低收入人群提供足夠的房源和采取有效的措施。其次，要 利用各種宏觀調控工具來調控房價。 十七大報告明確提出宏觀調控的關鍵手段是金融政策 —— “殺手锏” ?十七大報告在闡明未來完善宏觀調控體系的具體任務時強調，要“ 綜合運用財政、貨幣政策，提高宏觀調控水平 ”。專家指出，這意味著我國未來將進一步強化財政、貨幣兩大政策“組合拳”聯動發(fā)揮宏觀調控作用。十七大代表、中國人民銀行行長周小川在接受中外記者采訪時也公開表示， 下一步將綜合運用包括利率、 匯率、存款準備金率、公開市場操作等多種手段加大貨幣政策力度。 本報告是嚴格保密的。 當前在售典型樓盤成交客戶掃描 投資客戶比例下降：新政前普遍在 40％ 以上，有些項目甚至高達 70％ 。新政后投資客比例下降到 30％ 以下。 城市豪宅最暢銷平面產品集中在 130170㎡，總價集中在 300萬 500萬。 回歸產品：客戶成交回歸關注產品的 宜居性 。 客戶變化 ：投資客戶快速撤場，自住客主流支撐 典型樓盤 成交總價區(qū)間 成交主力戶型 客戶描述 成交因素 后海公館 150350萬 67平米兩房 130平米三房 南山周邊的居民，投資客比例下降 城市地段、性價比高 博海名苑 370800萬 117平米三房 140平米三房復式 核心客戶為項目周邊客戶，年齡集中在 3545歲 成交總價較低的單位 星河丹堤 2101000萬 185三房 274四房復式 絕大部分為自住客戶，以福田客戶為主 山水資源、社區(qū)環(huán)境 萬科城 6001000萬 180220景苑別墅 福田客戶約占 44%，龍崗客戶約占22%，羅湖、南山占 30%；
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