【文章內容簡介】 30% 周邊占到 10% ? 推售情況 ： 08年年底推出三期共 202套 ? 銷售情況 ：年后銷售效果不錯，主要以兩房去化為主，大三房和頂樓去化較差 ? 營銷手段 ：無明顯的營銷活動，主要以戶外大牌和高炮報廣為主，由于一二期已入伙和物業(yè)服務好，帶來的口碑較好，老帶新效果明顯 ? 包裝展示 ：售樓處包裝展示效果一般 11 20 16 24 25 28 29 核心優(yōu)勢：大盤、物業(yè)、規(guī)劃 劣勢：區(qū)位、配套不齊全 48 天賜良園 僅依靠良好的園林展示，去化 70%，剩下的頂樓封盤， 130以上大面積去化較難 ? 位置 ：安徽省淮北市人民路 ? 建筑類型 ：多層、小高層、高層 ? 發(fā)展商 ：淮北地久投資有限公司 ? 規(guī)模 ：占地 ，共 28幢 ? 資源配套 ：位于溫哥華成的西邊，并無太多配套，但小區(qū)展示和園林較好 ? 在售主力戶型 ： 80130 ? 價格 ：多層均價 2900 ? 客戶群 ： 礦區(qū)職工占到 60% 行政事業(yè)占到 30% 周邊占到 10% ? 推售情況： 08年 6月份推出一期推出 12幢，共 272套，去化 178套， 09年 6月份預計推出小高層，共 162套，預計價格低于多層， 26002700 ? 銷售情況 ：頂樓封盤，面積 130以上的貨量剩余較多 ? 營銷手段 ：由于展示和園林較好，并無明顯的營銷活動和折扣，主要以戶外大牌和高炮報廣為主 ? 包裝展示 ：售樓處設在會所，歐式會所內部包裝高貴典雅豪華，展示極致 核心優(yōu)勢：品質、展示、多層 劣勢：拆遷問題、配套缺乏 49 星河灣 依靠未來學區(qū)的規(guī)劃，吸引大量的礦區(qū)客戶 ? 位置 ：相山路與南黎路黃金十字路口東南角 ? 建筑類型 ：多層、小高層、高層 ? 發(fā)展商 ：淮北金淮海置業(yè)有限公司 ? 規(guī)模 ：占地 4萬平方 總建面 10萬平方 共 600套 ? 在售主力戶型 ： 90200，以 120為主 ? 價格 ：多層均價 2800，小高層均價 2900 ? 客戶群 ： 主要以市區(qū)周邊客戶為主 礦區(qū)客戶占到 30% ? 推售情況： 08年 10月份推出 6幢多層，共 252套， 08年 12月推出剩下的小高層，共計 348套 ? 銷售情況 ：多層基本售罄，小高層銷售約 25%（開盤僅去化 1套，房展會去化了近 50套，整體銷售情況較差） ? 營銷手段 ：主要以戶外報告及單頁為主，營銷手段不強，并為帶來真正的去化 ? 包裝展示 ：售樓處拆掉，搬遷到整改區(qū)域樓下，展示性較差，售樓處包裝相對較差 面積 價格 套數(shù) 去化 去化率 80100 2900 102 46 45% 100120 2900 80 35 44% 120140 2900 148 3 2% 140以上 2900 18 1 6% 核心優(yōu)勢：學區(qū)、未來規(guī)劃 劣勢：產品（小高、高層）、交通、配套 50 藍湖綠城 目前去化主要依靠成熟的社區(qū)以及良好的景觀資源，目前在售高層去化比較緩慢 ? 位置 ：淮北市桓譚路 55號 ? 建筑類型 ：多層，小高層 ? 發(fā)展商 ：安徽悍馬房地產開發(fā)公司 ? 規(guī)模 ：占地 101822平方 總建面 22萬平方 ? 在售主力戶型 ： 86137 ? 價格 ：多層均價 30003200 小高層均價 26002800 ? 客戶群 ： 礦區(qū)占到 80%（給小孩子買房結婚較多） 市區(qū)周邊占到 20% ? 推售情況： 一期 08年 10月已入住，二期 08年 9月份開盤，預計 09年下半年推 90套高層和 60套多層 ? 銷售情況 ： 324套多層，去化掉 260套， 231套小高（一梯三戶），去化掉 40% ? 營銷手段 ：主要采用戶外及報廣，以及老帶新和礦區(qū)發(fā)單頁，無折扣 ? 包裝展示 ：售樓處位于小區(qū)內部，昭示性較差，且售樓處內部包裝極其簡單 面積 價格 套數(shù) 去化 去化率 96101 2700 88 56 64% 101120 2700 99 20 20% 133 2700 44 3 7% 一期售罄 二期在售 核心優(yōu)勢：成熟社區(qū)、地段、景觀 劣勢：品質差 51 相山庭院 依靠展示做到極致，樹立品牌，目前并無明顯營銷活動和折扣，推出 490套，約剩余 90套 ? 位置 ：長山路 281號 ? 建筑類型 ：退臺花園洋房、聯(lián)排 ? 發(fā)展商 ：浙江萬馬 ? 規(guī)模 ：占地 總建面 282356平方 ? 在售主力戶型 ： 110160 ? 價格 ：多層均價 3200 ? 客戶群 ：主要以政府事業(yè)單位和礦區(qū)領導 ? 推售情況： 08年 5月份推出二期一標， 10月推車二標，09年二月推出三標 100套，二期共推出 490套，預計三期下半年 10月份推出共 8萬方的多層 ? 銷售情況 ：已剩下 80多套，主要分布在樓盤的東南方向，相對位置較差 ? 營銷手段 ：由于展示、園林較好，并且對難去化產品做出了樣板房，并無明顯的營銷活動和折扣，主要以戶外大牌和高炮報廣為主 ? 包裝展示 ：售樓處包裝較好，并設有專門的客服中心，園林展示游泳館等起到了良好的促銷效果，樣板房直接加強了四樓和閣樓的去化 面積 價格 套數(shù) 去化 去化率 110120 3200 108 103 % 120130 3200 108 100 % 130140 3200 108 91 % 140150 3200 63 45 % 150160 3200 54 20 37% 頂樓 3500 49 38 % 核心優(yōu)勢：展示、地段、品質 劣勢：配套缺乏 52 翡翠島 規(guī)劃以及桓譚公園是其最大的賣點，但一期交房后的工程以及實際情況與規(guī)劃的落差造成的退房是項目的最大短板 ? 位置 ：淮北市人民路東段名流酒店向東 300米 ? 建筑類型 ：多層花園洋房，聯(lián)排疊加別墅，點式高層 ? 發(fā)展商 ：中房集團淮北金爵房地產公司 ? 規(guī)模 ：占地 300畝 總建面 ： 27萬方 ? 資源配套 ：北依桓譚公園，南靠五星級大金陵酒店 ? 在售花園洋房戶型 ： 95－ 140，頂樓七層 ，沒有做隔層 ? 價格 ：多層花園洋房均價 3300 ? 客戶群 ：淮北市公務員、煤礦區(qū)中高層員工、私營業(yè)主 ? 推售情況 ： 2023年第一次開盤推出花園洋房 9幢，共 210套。目前二期花園洋房在預訂， 5幢，共 182套，預計下半年開盤 ? 銷售情況 ：一層多層退臺花園洋房已售罄。但由于前期工程質量的問題，目前有部分房源開始退房，二期頂樓挑高沒做隔層，去化很差， 120多盡管送露臺，但單價高，去化較差， 90左右和 110多去化情況相對較好 ? 營銷手段 ：市中心步行街附近設有售樓中心，目前無太多的線上廣告投入，并且從房展會到現(xiàn)在，價格始終保持一次性 99，按揭無折扣 ? 包裝展示 ：售樓處空間不大，但保持了合理看房動線設計，展示區(qū)洽談區(qū)有序區(qū)隔，體現(xiàn)出了較強的品質感 面積 價格 套數(shù) 去化 去化率 90 3300 45 40 89% 100+ 3300 5 3 60% 110+ 3300 24 15 63% 120+ 3300 12 2 17% 130+ 3300 70 18 26% 頂樓 3150 26 3 12% 競爭對手規(guī)模指標對比 項目 總建筑面積 新產品推出時間 主力戶型 物業(yè)類型 自然資源 區(qū)域賣點 建筑風格園林風格 均價 頂樓去化 大面積去化 營銷水平 翡翠島 27萬 95140 多、小高 桓譚公園 資源 現(xiàn)代 3300 12% 26% 單頁戶外 湖畔御景 20萬 80143 多、小高 桓譚公園 資源 現(xiàn)代 3000 22% 32% 單頁戶外 中央花城 24萬 80135 高 —— 城市價值 現(xiàn)代 3380 —— —— 單頁戶外 藍湖綠城 22萬 86137 多、小高 桓譚公園 —— 現(xiàn)代 2700 —— 7% 派單戶外 相山庭院 28萬 110160 多 —— 交通 現(xiàn)代 3200 78% 84% 園林及樣 板房 星河灣 11萬 90200 多、小高 —— —— 現(xiàn)代 2900 —— 2% 單頁 華松時代 20萬 2023 86134 小高、高 —— 城市價值 現(xiàn)代 3000 —— —— 較差 天賜良緣 80130 多、小高 —— —— 歐式 2900 0 46% 園林 家天下 28萬 8015 多、小高 —— 交通 現(xiàn)代 2750 —— —— 單頁 溫哥華城 225萬 80141 多、別墅 —— —— 北美 2700 —— 10 % 單頁戶外 本項目 100萬 80200 多、小高、 退臺 鳳凰山、新濉河公園 —— 奧地利 % 32% 戶外、派單、活動 對比結果 本項目在規(guī)模上占一定優(yōu)勢 本項目在新產品的推售上與市場主流項目 時間類似 ，競爭激烈 本項目多層大面積比例不少，但單價不高，總價適中 客戶接收的多層占主流，點式小高層預計后期市場接受度偏低 本項目對兩大公園的獨享性，資源優(yōu)勢顯著 盡管距離城市距離近，但由于隧道緣故， 心理距離大于實際距離 本項目的風格上可以成為賣點，但由于工程及展示不到位，還未形成核心優(yōu)勢 本項目價格上屬于第三梯隊 頂樓去化是難點，樣板房及隔層促銷明顯 大面積去化速度慢，樣板房促銷 作用明顯 本項目營銷活動高出對手很多 ，但由于樣板房及園林展示不到位，促銷效果一般 與競爭項目相比，本項目在 規(guī)模、自然資源、產品形象方面均具備絕對優(yōu)勢；由于工程節(jié)點及展示不到位，本項目的核心價值未完全傳遞給客戶！ 競爭項目對比總結分析 營銷對比 項目 展示包裝 主推廣語 宣傳渠道 營銷活動 案場執(zhí)行 翡翠島 現(xiàn)場展示一般，包裝不能突出市場高檔產品的氣質，沒有樣板房 翡翠島之后再無翡翠島 戶外大牌、高炮，報廣，售樓處設在市中心 2023電視臺主持人大賽 案場包裝不錯，展示動線合理，銷售人員素質一般 湖畔御景 現(xiàn)場展示較差，主推高端樓盤，但展示沒有突出氣質 健康住宅 /桓譚公園 /開闊水景、超低容積率 —— 那不是湖畔御景的全部 戶外、報廣、單頁，市中心設立售樓處 —— 案場賣壓營造不足、銷售人員比較熱情、但經(jīng)驗不足 相山庭院 售樓處包裝較好，體現(xiàn)品質感現(xiàn)場四樓以及比較難去化的頂樓做了樣板房，并且做出隔層，得到了客戶認同 別墅級現(xiàn)代庭院，尊享完美人生 戶外高炮、大牌 萬馬杯”庭院生活 魅力淮北”攝影大賽 案場銷售員有經(jīng)驗，但熱情不夠， 家天下 售樓處包裝及其一般，沒有體現(xiàn)出人和品質感，項目現(xiàn)場由于先期入伙有居住氛圍和園林展示以及看房電瓶車，提升了一點形象 花十幾萬得到幾千萬 老帶新，戶外大牌、高炮 “ 家天下”杯消防知識競賽 “ 家天下驪景天成”杯全市中小學文藝匯演 案場銷售人員素質和熱情都一般 本項目 售樓處的展示包裝得到客戶的認可，但施工進度、山體改造，園林展示不到位，客戶信心不足 私享雙公園，至此一成 戶外高炮、大牌，派單 廣播電臺主持人大賽 —— 在產品、價格、客群高度重合的市場條件下，強調品質、加強展示，樹立淮北“一生之城”第一品牌的地位，形成差異化，是項目的突圍之道 現(xiàn)階段展示還可以、服務一般、工程質量導致的退房事件影響了美譽度 展示和服務水平都很一般，沒有體現(xiàn)出項目的品質感，沒有配合任何營銷手段 目前市場上為數(shù)不多的樣板房和園林展示，并且先期開始的營銷活動和推廣渠道，盡管樣板房品質一般，卻帶來了客戶的極大認同 依靠售樓處展示和規(guī)劃以及產品品質取得部分客戶的認同， 營銷活動和派單取得了一定效果，但工程和展示亟待加強 展示和服務水平都很一般，走性價比路線，簡單傳統(tǒng)單一的營銷手法，主要靠老客戶資源 競爭總結 項目名稱 市場站位 競爭優(yōu)勢 競爭劣勢 競爭關系 主力客群 翡翠島 淮北市場第一梯隊產品 目前的湖景資源作為實景，展示性優(yōu)于本項目，且地段好 先期工程質量造城的客戶信心不足，規(guī)模、配套、品質不如本項目 本項目溢價面臨的主要競爭對手 淮北全市范圍內煤礦企業(yè)職工，老城區(qū)養(yǎng)老及婚房市民 湖畔御景 淮北市場第一梯隊產品 同樣是