【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 營(yíng)銷執(zhí)行的思考第 頁競(jìng)爭(zhēng)策略：形象展示力爭(zhēng)勝出，建立片區(qū)高端品質(zhì)形象地位主旨：首席展示，細(xì)節(jié)突出，樹立第一形象區(qū)域內(nèi)全面拓展，建立第一知名度高端活動(dòng)，制造第一影響力競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略核心思考策略： 聯(lián)合造勢(shì)，提升片區(qū)影響力，吸引客戶關(guān)注度主旨：聯(lián)合政府、開發(fā)商資源片區(qū)宣傳，改變區(qū)域認(rèn)知，灌輸區(qū)域價(jià)值渠道鋪排上考慮合力借勢(shì)，共引客源競(jìng)合第 頁整體開發(fā)計(jì)劃8月 11月 12月 1月 4月 8月 11月 3月 9月2023 32023 20238月高層銷售期：別墅銷售期： 4 5 8 9主銷 3個(gè)月 主銷 4個(gè)月 主銷 4個(gè)月軸北側(cè) 16套軸南側(cè) 16套北側(cè)18套北側(cè)12套北側(cè)18套12月主銷 4個(gè)月主銷 9個(gè)月主銷 12個(gè)月現(xiàn)樓現(xiàn)樓整體主銷期 2年半根據(jù)蓄客情況可進(jìn)行調(diào)整，壓縮周期售開 樣開 樣開樣開推售： 20232023高層， 20232023別墅， 20232023高層第 頁167。高占位區(qū)域價(jià)值引導(dǎo)167。聯(lián)合多方造勢(shì)167。塑造項(xiàng)目高端個(gè)性形象高占位 深挖掘 強(qiáng)展示167。選擇精準(zhǔn)有效的渠道媒體167。 精耕細(xì)作鋪排到位167。借勢(shì)引流蓄客營(yíng)銷推廣策略 —— 三大舉措167。首席展示、細(xì)節(jié)突出167。以點(diǎn)見面，展示個(gè)性第 頁 元旦高占位：區(qū)域炒作項(xiàng)目形象宣傳2023年?duì)I銷節(jié)點(diǎn)安排節(jié)奏：形象樹立期 價(jià)值推廣期 集中蓄客期深挖掘：項(xiàng)目核心價(jià)值落地第一階段：高占位 —— 聯(lián)合多方造勢(shì)，炒作光明新區(qū)，引起市場(chǎng)關(guān)注線上推廣先行，配合現(xiàn)場(chǎng)圍墻及戶外，傳達(dá)項(xiàng)目基本形象。第二階段：深挖掘 —— 從形象建立到項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值落地，快速高質(zhì)蓄客全面推廣啟動(dòng)，項(xiàng)目產(chǎn)品發(fā)布會(huì)，營(yíng)銷中心開放，客戶可以感受推廣品質(zhì)和逐步感知產(chǎn)品價(jià)值，逐步建立客戶購(gòu)買信心。第三階段：強(qiáng)展示 —— 深入感受光明大第項(xiàng)目?jī)r(jià)值，梳理誠(chéng)意客戶開盤園林、樣板房開放，梳理誠(chéng)意客戶，建立客戶購(gòu)買信心和溢價(jià)，從而順利達(dá)成銷售目標(biāo)。強(qiáng)展示：客戶梳理臨開第 頁聯(lián)合多方資源與政府共同炒作區(qū)域，打造核心影響力區(qū)域大背景、項(xiàng)目大事件有效嫁接建立項(xiàng)目形象策略一：高占位 —— 共同區(qū)域造勢(shì)第 頁4月，微博營(yíng)銷啟動(dòng)， 炒作 “ 深圳史上首個(gè)綠色生活區(qū)，光明 ”1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月微傳播 ：網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷體系推廣計(jì)劃：話題發(fā)起： 深圳史上首個(gè)綠色生活區(qū) 在哪里？新聞主題：眾多品牌開發(fā)商云集光明深度新聞話題炒作：話題 1：繼華僑城之后，又一宜居豪宅片區(qū)話題 2：十年磨一劍，光明綻放光明活動(dòng)新聞專題策劃：話題 1：綠色光明暢想季話題 2：秋交會(huì)史上第一次區(qū)域大規(guī)模集合展第 頁圖片新聞市場(chǎng)動(dòng)態(tài)項(xiàng)目論壇熱點(diǎn)專題網(wǎng)絡(luò)專題網(wǎng)絡(luò)立體營(yíng)銷體系利用二大網(wǎng)站和專業(yè)劍客建立網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷體系 ，每周 5篇軟文， 5個(gè)話題，從不同角度發(fā)帖， 50個(gè)馬甲灌水 500帖，網(wǎng)絡(luò)里鋪天蓋地都是；低成本高效，話題最關(guān)鍵，網(wǎng)絡(luò)口碑建立1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月《 東南亞最宜居之地，史上第一個(gè)政府引領(lǐng)打造的綠色居所 》p與政府、區(qū)域伙伴、地產(chǎn)劍客、網(wǎng)站合作，發(fā)布項(xiàng)目及片區(qū)發(fā)展的各類話題，并在新浪網(wǎng)、房地產(chǎn)信息網(wǎng)、搜房網(wǎng)等網(wǎng)絡(luò)論壇發(fā)帖形式進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)炒作。第 頁高占位 —— 最具高度的片區(qū)形象炒作，改變區(qū)域認(rèn)知區(qū)域炒作信息傳遞展示說明?聯(lián)合政府以公名義報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)媒體開辦光明新區(qū)專題，炒作綠色新城，下一個(gè)綠色生活新中心；?光明高鐵、品牌開發(fā)商進(jìn)軍、高新產(chǎn)業(yè)園進(jìn)駐（華僑城創(chuàng)想新城、招商智慧城等）等區(qū)域利好消息不停傳遞區(qū)域價(jià)值；?政府規(guī)劃辦公大廳區(qū)域規(guī)劃展；1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月光明新區(qū)報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)媒體，區(qū)域炒作專欄第 頁短信廣告：選取項(xiàng)目目標(biāo)客戶群，根據(jù)客戶特征，分段篩選；結(jié)合銷售節(jié)點(diǎn)發(fā)布：每周約 100萬條；（ 1）銷售節(jié)點(diǎn)（ 2）項(xiàng)目信息 /賣點(diǎn)（ 3）活動(dòng)廣告廣覆蓋 ：短信1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月第 頁時(shí)間： 9月初，前期預(yù)熱階段建議以 公信力強(qiáng)的媒體沙龍及峰會(huì) 形式開展 《光明新區(qū)發(fā)展論壇 》 ：產(chǎn)業(yè)：高新科技 /創(chuàng)意文化特色： 生態(tài)、綠色 垂直城市新都會(huì)《 光明新區(qū)發(fā)展論壇 》 綠色光明暢想季區(qū)域聯(lián)合炒作之論壇峰會(huì)、主動(dòng)出擊五巨頭 (華僑城 +招商 +城投 +深房 +光明商業(yè)中心 )+新區(qū)政府1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月第 頁主要選擇 《 晶報(bào) 》 ，集中投放，塑造形象。炒作片區(qū)、交通升級(jí)、萬科品牌、區(qū)域改造、商業(yè)升級(jí)、銷售節(jié)點(diǎn)等信息 《 晶報(bào) 》 為寶安客戶閱讀較為廣泛的報(bào)媒。樹價(jià)值 報(bào)紙1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月第 頁產(chǎn)品發(fā)布會(huì) 開啟綠色人居生活華章 邀請(qǐng)深圳規(guī)劃局發(fā)言人、大商業(yè)代表、深交委代表、地產(chǎn)資深人士、各新聞媒體、傳播媒體 規(guī)劃局領(lǐng)導(dǎo)人發(fā)言介紹區(qū)域發(fā)展未來、地產(chǎn)資深人士評(píng)論高鐵、地鐵物業(yè)、各傳媒代表提問，相關(guān)節(jié)目表演。產(chǎn)品發(fā)布會(huì)1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月第 頁區(qū)域聯(lián)合炒作之秋交會(huì)? 目標(biāo) —— 借勢(shì)秋交會(huì)，引起市場(chǎng)及消費(fèi)者關(guān)注； 展示光明大第項(xiàng)目形象，建立市場(chǎng)良好口碑。? 參展目的 —— 區(qū)域及項(xiàng)目聯(lián)合展示為主? 參展主題 —— 生長(zhǎng)的城市，下一個(gè)新中心 “ 光明 ”方式一：城投、建工 30周年慶品牌聯(lián)展，打造國(guó)企品牌高端占位方式二：聯(lián)合政府，借勢(shì)炒作。光明新區(qū)綠色新城價(jià)值釋放1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月光明新區(qū)首次區(qū)域大規(guī)模聯(lián)合展第 頁光明千人綠色休閑之旅走進(jìn)光明 :就走進(jìn)了一個(gè)綠色的王國(guó)，一個(gè)讓生命徹底舒展的世界。通過網(wǎng)絡(luò)論壇、微博等方式組織寶安各區(qū)域及關(guān)內(nèi)客戶參加 “ 光明千人派對(duì) ”，形成包括參觀光明農(nóng)場(chǎng)（騎馬、摘草莓、吃乳鴿等活動(dòng)），然后可在牛山公園、或農(nóng)場(chǎng)里舉辦千人派對(duì)（與相親網(wǎng)合作舉辦），后到達(dá)金城光明售樓處參觀項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)及品味水果飲料休息。1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月第 頁策略二：深挖掘 —— 渠道精耕細(xì)作n原則一：根據(jù)客群來源及推售節(jié)奏，推廣范圍由覆蓋本地與周邊鎮(zhèn)區(qū)、延伸至寶安中心周邊地區(qū)及關(guān)內(nèi)。n原則二：推廣的核心在于主動(dòng)出擊，擴(kuò)大圈層營(yíng)銷及口碑傳播精準(zhǔn)客戶、精確制導(dǎo)第 頁全面覆蓋截流n全面覆蓋計(jì)劃： 4 售樓處蓄客 ， 深入客戶中心，全面覆蓋，多售樓處并舉、同步接待，快速拓展異區(qū)客群臨時(shí)售樓處 公明外展點(diǎn) 周邊鎮(zhèn)區(qū)巡展點(diǎn)1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月8月 1日6月 1日現(xiàn)場(chǎng)售樓處10月 1日第 頁世聯(lián)鎮(zhèn)區(qū)精準(zhǔn)二級(jí)拓展?fàn)I銷二級(jí)精細(xì)化營(yíng)銷團(tuán)購(gòu)花園掃樓行動(dòng)行會(huì)客戶鎖定企事業(yè)單位公務(wù)員、產(chǎn)業(yè)園客戶拓展光明、公明、觀瀾、石巖等重點(diǎn)鎮(zhèn)區(qū)商會(huì)、企業(yè)協(xié)會(huì)光明、公明等餐飲旺地、商業(yè)客戶挖掘渠道選擇 方式和內(nèi)容一級(jí)精準(zhǔn)營(yíng)銷城鎮(zhèn)派單掃客高端商業(yè)客戶1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月第 頁二、執(zhí)行細(xì)節(jié)二、執(zhí)行細(xì)節(jié)n開發(fā)商聘請(qǐng)臨時(shí)派單人員開發(fā)商聘請(qǐng)臨時(shí)派單人員n組團(tuán)規(guī)模：組團(tuán)規(guī)模： 30－－ 50人，人， PT為主為主n操作要點(diǎn)操作要點(diǎn) :n 由營(yíng)銷部及世聯(lián)統(tǒng)一著裝，統(tǒng)一培訓(xùn)、管理、考核；建立獎(jiǎng)罰制度設(shè)立上門誠(chéng)意登記贈(zèng)送精美禮由營(yíng)銷部及世聯(lián)統(tǒng)一著裝，統(tǒng)一培訓(xùn)、管理、考核；建立獎(jiǎng)罰制度設(shè)立上門誠(chéng)意登記贈(zèng)送精美禮品，為鼓勵(lì)客戶上門，起到提高誠(chéng)意登記質(zhì)量的目的品，為鼓勵(lì)客戶上門，起到提高誠(chéng)意登記質(zhì)量的目的n海報(bào)上標(biāo)明鎮(zhèn)區(qū)名稱，如光明、公明、石巖等，客戶憑刻海報(bào)領(lǐng)取精美禮品；海報(bào)上標(biāo)明鎮(zhèn)區(qū)名稱，如光明、公明、石巖等，客戶憑刻海報(bào)領(lǐng)取精美禮品；一、目標(biāo)市場(chǎng)n鎮(zhèn)區(qū)白領(lǐng)階層，原住民、專業(yè)市場(chǎng)連續(xù)派發(fā)一周，考察鎮(zhèn)區(qū)效果，若個(gè)別鎮(zhèn)區(qū)效果明顯，則考慮增設(shè)分展場(chǎng)；u鎮(zhèn)